МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ

АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ «ЦЕНТР ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ»

(ГБУ АО «ЦЕНТР ГКО АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ»)

Отчет № 01/2023/ОКС

об итогах государственной кадастровой оценки

объектов недвижимости

(зданий, сооружений, помещений, машино-мест,

объектов незавершенного строительства, единых

недвижимых комплексов),

расположенных на территории Амурской области

по состоянию на 01.01.2023

г. Благовещенск, 2023

Аннотация к Отчету

Отчет № 01/2023/ОКС об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов), расположенных на территории Амурской области (далее - Отчет) составлен в соответствии с Требованиями к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, утвержденными Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 14.06.2022 № П/0225 (далее - Требования к отчету).

Отчетные материалы состоят из одного тома Отчета и пяти Приложений:

«Отчет № 01/2023/ОКС об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов), расположенных на территории Амурской области».

В Отчет включены главы: «Содержание», «Основные термины и сокращения, используемые в Отчете», «Вводная глава» - общие сведения о проведении работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с пунктом 10 в разделе II к Требованиям к отчету, «Расчетная» глава и «Заключительная» глава, определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с пунктами 11, 12 раздела II к Требованиям к отчету.

Приложения к Отчету в соответствии с требованиями раздела III Требований к отчету содержат:

Приложение 1 «Исходные данные»;

Приложение 2 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»;

Приложение 3 «Кадастровая стоимость объектов недвижимости»;

Приложение 4 «Систематизированные сведения»;

Приложение 5 «Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен».

Оглавление

Аннотация к Отчету	2

1. Основные термины и сокращения, используемые в Отчете (п. 9 Требований к Отчету)	7

1.2. Перечень сокращений, используемых в Отчете	16

2. Вводная глава (п. 10 Требований к Отчету)	20

2.1. Реквизиты Отчета (пп. 1 п. 10 Требований к Отчету)	20

Дата составления — 30.08.2023 г.	20

2.2. Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится государственная кадастровая оценка (пп. 2 п. 10 Требований к Отчету)	20

2.3. Виды объектов, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка (пп. 6 п. 10 Требований к Отчету)	20

2.4. Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе видов объектов недвижимости (пп. 7 п. 10 Требований к Отчету)	20

2.5. Дата, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости (пп. 8 п. 10 Требований к Отчету)	21

2.6. Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки (пп. 3 п. 10 Требований к Отчету)	21

2.7. Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты (пп. 4 п. 10 Требований к Отчету)	21

2.8. Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителе бюджетного учреждения (пп. 5 п. 10 Требований к Отчету)	25

2.9. Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости (пп. 9 п. 10 Требований к Отчету)	29

Допущения, касающиеся определения характеристик и методов (способов) определения кадастровой стоимости объектов недвижимости	35

Допущения, касающиеся результатов оценки	37

3. Расчетная глава (п. 11 ТреБований к Отчету)	38

3.1. Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим ГКО, но влияющей на их стоимость) (пп. 1 п. 11 Требований к Отчету)	38

3.1.1 Анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим ГКО, но влияющей на их стоимость	38

Основные показатели социально-экономического развития Российской Федерации	38

3.1.2 Анализ социально-экономической ситуации в Амурской области в 2022 году.	54

Экономические и социальные показатели Амурской области	54

Определение сегментов рынка, к которым относятся оцениваемые объекты и анализ ценообразующих факторов	61

3.1.3. Анализ информации о рынке объектов недвижимости в разрезе групп	62

Обзор рынка многоквартирных домов (домов средне- и многоэтажной жилой застройки) (Группа 1)	62

3.1.4. КОРРЕКТИРОВКИ	99

Корректировка на КОММУНИКАЦИИ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ДОМА(ГБУ ЦГКО)	100

Корректировка на АВАРИЙНОСТЬ ЖИЛЬЯ (Методика определения физического износа гражданских зданий по укрупненной шкале физического износа, утвержденная приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 27.10.1970 г. №404)	100

Корректировка на материал стен	113

Корректировка на коммуникации индивидуального дома	114

Корректировка на аварийность жилья.	114

3.2. Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования (пп. 2 п. 11 Требований к Отчету)	116

3.2.1 Оценочное (ценовое) зонирование	116

3.2.2 Описание процедуры оценочного зонирования	116

3.2.3 Описание подхода к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования	117

3.2.4 Результаты оценочного зонирования	118

3.3. Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки (пп. 3 п. 11 Требований к Отчету)	143

3.4. Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (пп. 4 п. 11 Требований к Отчету)	159

3.4.1. Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них	159

3.4.2. Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов	204

3.5. Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных методическими указаниями (пп. 5 п. 11 Требований к Отчету)	216

3.6. Обоснование выбора подходов и методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки (пп. 6 п. 11 Требований к Отчету)	229

Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта	246

3.7. Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке	246

Построение статистических моделей по каждой подгруппе	254

3.8. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости	255

3.8.1. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесенных к группе 1 «Многоквартирные дома (дома средне - и многоэтажной жилой застройки)» (далее – группа 1)	255

3.8.2. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесенных к группе 2 «Дома малоэтажной застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)» (далее – группа 2)	285

3.8.3. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесенных к группе 3 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» (далее – группа 3)	300

3.8.4. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесенных к группе 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» (далее – группа 4)	309

3.8.5. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесенных к группе 5 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения» (далее – группа 5)	315

3.8.6. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесенных к группе 6 «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений» (далее – группа 6)	327

3.8.7. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесенных к группе 7 «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений» (далее – группа 7)	335

3.8.8. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесенных к группе 8 «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты» (далее – группа 8)	339

Результаты оценки методом статистического (регрессионного) моделирования	347

3.9. Расчет кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта	347

3.10. Определение кадастровой стоимости моделированием на основе УПКС	357

3.11. Расчет кадастровой стоимости методом индексации прошлых результатов	361

3.12. Определение кадастровой стоимости в рамках доходного подхода	362

В качестве безрисковой ставки принята ключевая ставка, которая по данным сайта: Ключевая ставка Банка России | Банк России (cbr.ru) на дату оценки составляет 7,5 %.	367

3.13 Определение кадастровой стоимости моделированием в рамках затратного подхода	371

Расчет стоимости объектов с применением затратного подхода	378

3.14. Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости	398

Расчет стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 28:01:000000:3071, 28:01:130053:154 представлен в разделе 3.12 Отчета.	399

Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении 3.	399

4. Заключительная глава (п.12 Требований к Отчету)	400

4.1. Информация об итогах контроля качества результатов определения кадастровой стоимости	400

4.2. Контроль качества процессов определения кадастровой стоимости	406

5. Приложения к Отчету	412

5.1. Приложение № 1. Исходные данные	412

5.1.1. Копия решения о проведении государственной кадастровой оценки	412

5.1.2. Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости	412

5.1.3. Сведения об объектах недвижимости, содержащихся в перечне.	412

5.1.4. Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости.	412

5.1.5. Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимой для определения их кадастровой стоимости.	412

5.1.6. Исходные данные, использованные для определения значений ценообразующих факторов, в том числе цифровые тематические карты, картографические материалы и другие графические материалы, таблицы.	412

5.4. Приложение № 4. Систематизированные сведения. Файлы в формате XML, содержащие, в том числе систематизированные сведения о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, и результатах определения кадастровой стоимости.	412

5.5. Приложение № 5. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен.	412

1. Основные термины и сокращения, используемые в Отчете (п. 9 Требований к Отчету)

1.1. Основные термины, используемые в Отчете

Административно-территориальная единица Амурской области – муниципальное образование области, а также населенный пункт, не являющийся муниципальным образованием (Закон Амурской области от 23 декабря 2005 года N 127-ОЗ «О порядке решения вопросов административно-территориального устройства Амурской области» (с изменениями на 21.12.2022 г.)).

Административно-территориальное устройство Амурской области - территориальная организация области, в соответствии с которой строится система государственного и муниципального управления на территории области, а также система местного самоуправления области (Закон Амурской области от 23 декабря 2005 года N 127-ОЗ «О порядке решения вопросов административно-территориального устройства Амурской области» (с изменениями на 21.12.2022 г.)).

Административный центр сельского поселения, муниципального района, городского округа - населенный пункт, который определен с учетом местных традиций и сложившейся социальной инфраструктуры и в котором в соответствии с законом области находится представительный орган соответствующего муниципального образования (Закон Амурской области от 23 декабря 2005 года N 127-ОЗ «О порядке решения вопросов административно-территориального устройства Амурской области» (с изменениями на 21.12.2022 г.)).

Аренда - юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижимости на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению.

Вещное право - право, дающее лицу юридическую власть над вещью. К вещным правам относятся: право собственности, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут, право хозяйственного ведения имуществом, право оперативного управления имуществом.

Вид объекта недвижимости - земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями на 14.04.2023 г.)).

Вид разрешенного использования - установленное нормативным актом допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов в пределах целевого назначения земельного участка в соответствии с территориальным зонированием.

Городской округ - один или несколько объединенных общей территорией населенных пунктов, не являющихся муниципальными образованиями, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами области, при этом не менее двух третей населения такого муниципального образования проживает в городах и (или) иных городских населенных пунктах (Закон Амурской области от 23 декабря 2005 года N 127-ОЗ «О порядке решения вопросов административно-территориального устройства Амурской области» (с изменениями на 21.12.2022 г.)).

Городское поселение - город или поселок, в котором местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления (Закон Амурской области от 23 декабря 2005 года N 127-ОЗ «О порядке решения вопросов административно-территориального устройства Амурской области» (с изменениями на 21.12.2022 г.)).

Городская (поселковая) черта - внешняя граница земель города (поселка), которая отделяет их от других категорий земель. Городская черта официально утверждается местными органами власти и является административно-территориальной границей города.

Государственная кадастровая оценка - совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости (Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (с изменениями на 19.12.2022 г.)).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества (далее - государственный кадастровый учет) - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных сведений в соответствии с Федеральным законом (от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями на 14.04.2023 г.)).

Градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Группировка объектов, подлежащих ГКО, - объединение подлежащих оценке объектов недвижимости в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости для целей определения кадастровой стоимости (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 04.08.2021 № П/0336). Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 04.08.2021 № П/0336).

Дата определения кадастровой стоимости - день, по состоянию на который сформирован перечень Объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее также ГКО, перечень) (Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (с изменениями на 19.12.2022 г.)).

Дата оценки - календарная дата, на которую производится оценка стоимости объектов недвижимости.

Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, неплатежей арендаторов, а также дополнительных видов доходов.

Допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки в процессе оценки (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (с изменениями на 30.11.2022 г.)).

Доходный подход - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, включающий метод дисконтированных денежных потоков, основанный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих доходов от объектов недвижимости, и метод прямой капитализации годового дохода.

Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) - свод достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных сведений, установленных в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями на 14.04.2023 г.).

Жилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188- ФЗ (с изменениями на 28.04.2023 г.)).

Закрытое административно-территориальное образование - городской округ, особенности осуществления местного самоуправления в котором устанавливаются федеральными законами (Закон Амурской области от 23 декабря 2005 года N 127-ОЗ «О порядке решения вопросов административно-территориального устройства Амурской области» (с изменениями на 21.12.2022 г.)).

Затратный подход - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, базирующийся на определении стоимости издержек на воспроизводство или замещение объекта с учетом всех видов износа.

Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (с изменениями на 02.07.2013 г.)).

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

Земли населенных пунктов - признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Земли сельскохозяйственного назначения - признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Зонирование земель - разделение земельных массивов на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования.

Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью и находящиеся в чьей-либо собственности. Как юридическое понятие, имущество представляет собой совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.

Инфляция – рост цен на товары и услуги, снижение покупательной способности населения в результате обесценивания национальной валюты.

Индивидуальный расчет кадастровой стоимости - процесс определения кадастровой стоимости при невозможности применения методов массовой оценки. Под индивидуальной оценкой понимается определение стоимости в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке) (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 04.08.2021 № П/0336)

Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и, при использовании более чем одного из подходов, согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (с изменениями на 19.12.2022 г.), а также в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития России от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе в целях налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости

Кадастровый номер - уникальный номер объекта недвижимости, присваиваемый ему при осуществлении кадастрового и технического учёта.

Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития/

Корректировки (поправки) - прибавляемые или вычитаемые денежные суммы (проценты), учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости.

Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости - определение кадастровой стоимости объекта недвижимости путем умножения среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на его площадь, объем, иные характеристики (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 04.08.2021 № П/0336).

Методология - совокупность методов, последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объектов недвижимости в рамках одного из подходов к оценке.

Методы массовой оценки недвижимости - процесс определения стоимости при группировке Объектов, подлежащих ГКО, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости с использованием методологии любого из подходов к оценке (совокупности методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 04.08.2021 № П/0336).

Моделирование - построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 04.08.2021 № П/0336).

Муниципальное образование области - ородское или сельское поселение, муниципальный район, муниципальный округ, городской округ, городской округ с внутригородским делением, внутригородской район (Закон Амурской области от 23 декабря 2005 года N 127-ОЗ «О порядке решения вопросов административно-территориального устройства Амурской области» (с изменениями на 21.12.2022 г.)).

Муниципальный район - несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения межпоселенческого характера населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами области (Закон Амурской области от 23 декабря 2005 года N 127-ОЗ «О порядке решения вопросов административно-территориального устройства Амурской области» (с изменениями на 21.12.2022 г.)).

Населенный пункт - часть территории, имеющая сосредоточенную застройку в пределах установленной границы и служащая постоянным местом проживания людей. Отдельно расположенные жилые дома постоянного или временного проживания людей на железнодорожных перегонах, разъездах, в лесничествах и иных местах временного проживания не относятся к населенным пунктам и подлежат приписке к ближайшим населенным пунктам или к их составным частям (Закон Амурской области от 23 декабря 2005 года N 127-ОЗ «О порядке решения вопросов административно-территориального устройства Амурской области» (с изменениями на 21.12.2022 г.)).

Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К недвижимости относятся объекты, расположенные на поверхности земли и под ней, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, многолетние насаждения и т.п.

Обременения (ограничения) объекты недвижимости - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности или иных вещных прав.

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (с изменениями на 30.11.2022 г.)).

Объекты недвижимости (далее также ОН) - земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 14.04.2023 с изменениями от 16.05.2023).

Объекты оценки - земельные участки и иные объекты недвижимости, в том числе объекты капитального строительства (ОКС).

Определение кадастровой стоимости - расчет наиболее вероятной цены объектов недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

Объекты капитального строительства (далее также ОКС) - это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (в редакции от 28.04.2023 г.)).

Объект незавершенного строительства (далее также ОНС) — это объекты, строительство которых не завершено (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (в редакции от 28.04.2023 г.)).

Объекты, подлежащие ГКО, Объекты оценки - объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки.

Отчет об итогах государственной кадастровой оценки (далее - Отчет) - итоговый документ, составленный по результатам определения кадастровой стоимости в соответствии с Требованиями к отчету. Отчет составляется на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа (Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 19.12.2022 г.)).

Оцениваемая территория - субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт или их части.

Оценочное зонирование - систематизация на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов («Методические указания о государственной кадастровой оценке» утверждены Приказом Минэкономразвития России от 04.08.2021 № П/0336 (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 № 66421)).

Перечень объекты недвижимости (Перечень) - перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, имеющий количественные и качественные характеристики объектов недвижимости.

Платежеспособный спрос – спрос на материальные блага и услуги, обеспеченный денежными средствами покупателей. Общественная и личная потребность, предъявляемая на средства производства и предметы потребления.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (в редакции от 30.11.2022 г.). (Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 19.12.2022 г.)).

Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком - владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока.

Право собственности - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Правовой режим земельного участка - целевое назначение, разрешенное использование и право собственности на земельный участок.

Правообладатель объекта недвижимости (далее -Правообладатель, Правообладатель объекта, Правообладатель объекта недвижимости) - физическое или юридическое лицо, имеющие в собственности объект или долю в праве на объект недвижимости, либо владеющие и пользующиеся этими объектами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, безвозмездного пользования, аренды (субаренды) и т.п. В качестве Правообладателя может выступать его законный представитель.

Предложение - число объектов недвижимости, которые собственники готовы продать на рынке по сложившимся ценам.

Процедура оценки - совокупность приемов и методов, обеспечивающих сбор и анализ рыночных и нормативных данных, а также проведение расчетов стоимости недвижимости и оформления результатов оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

—	одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

—	стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

—	объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных Объектов, подлежащих ГКО;

—	цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

—	платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Сегментация объекты недвижимости - первичная группировка объектов недвижимости, предусмотренная Методическими указаниями.

Сельское поселение - один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, деревень и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления (Закон Амурской области от 23 декабря 2005 года N 127-ОЗ «О порядке решения вопросов административно-территориального устройства Амурской области» (с изменениями на 21.12.2022 г.)).

Сельскохозяйственные угодья - земельные угодья, регулярно используемые для производства сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственные угодья включают пашню, залежь, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (в редакции от 02.07.2013 г.)).

Спрос - представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.

Сравнительный подход - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки.

Средневзвешенное значение — это среднее значение с учётом веса (важности) каждого элемента из совокупности.

Статистическая модель оценки - математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости) (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 04.08.2021 № П/0336 (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 № 66421)).

Стоимость - денежное выражение затрат факторов производства, овеществленных в конкретном объекте. Оценка стоимости объектов недвижимости — это определение конкретного вида стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой и других) на дату оценки в соответствии с целью и методами оценки.

Стоимость рыночная - наиболее вероятная цена, но которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость объекта оценки - наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (в редакции от 30.11.2022 г.)).

Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Типовой объект недвижимости - объект недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка.

Удельный показатель кадастровой стоимости - величина кадастровой стоимости в расчете за единицу площади объекта недвижимости (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 04.08.2021 № П/0336 (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 № 66421)).

Цена - денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками сделки в результате ее совершения (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (в редакции от 30.11.2022 г.)).

Ценообразующий фактор (фактор стоимости) - качественная или количественная характеристика, влияющая на стоимость ОН.

Цель оценки - определение стоимости объекта оценки (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (в редакции от 30.11.2022 г.)). Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 19.12.2022 г.)).

1.2. Перечень сокращений, используемых в Отчете

Федеральный закон № 237-ФЗ - Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 19.12.2022 г.).

Приказ № П/0283 - Приказ Росреестра от 06.08.2020 N П/0283 "Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости" (в редакции от 22.06.2022 г., зарегистрировано в Минюсте России 02.10.2020 № 60194)

Приказ № 226, Методические указания - Приказ Минэкономразвития России от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421).

Требования к отчету - Приказ Росреестра от 14.06.2022 N П/0225 "Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки" (зарегистрировано в Минюсте России 14.07.2022 N 69274)

АО - Амурская область.

АТД - административно-территориальное деление.

ВВП – валовый внутренний продукт.

ВРИ - вид разрешенного использования.

ВРП – валовый региональный продукт.

ГБУ, ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области», Исполнитель, Учреждение - государственное бюджетное учреждение Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области».

ГИС - геоинформационная система.

Информационная система - программный комплекс «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Амурской области».

ГКО - государственная кадастровая оценка.

ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации.

ГСК - гаражно-строительные кооперативы.

ЕГРН - Единый государственный реестр недвижимости.

Запас - земли запаса.

ЗУ - земельный участок.

ИЖС - индивидуальное жилищное строительство.

Интернет – информационно-телекоммуникационная сеть «Интернет».

ИОГВ - исполнительные органы государственной власти.

Кадастровая палата - филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Амурской области.

КС - кадастровая стоимость.

КК- Кадастровые кварталы

Минимущество области, Уполномоченный орган - Министерство имущественных отношений Амурской области, исполнительный орган государственной власти Амурской области, реализующим государственную политику и осуществляющим межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношений на территории Амурской области по вопросам, отнесенным к его полномочиям в соответствии с законодательством Российской Федерации и Амурской области.

Минэкономразвития Российской Федерации – министерство экономического развития Российской Федерации.

ЛПХ - личное подсобное хозяйство.

МКД — многоквартирные дома

МО – муниципальное образование.

МР - муниципальный район.

НДС – налог на добавленную стоимость.

НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации.

НП/ГНП/СНП, ЗНП - населенный пункт, городской населенный пункт, сельский населенный пункт, земли населенных пунктов.

НПА - нормативный правовой акт.

ОВП — объекты временного проживания

ОДЦ — общественно деловые центры

ОИГВ - органы исполнительной государственной власти.

ОГРН - основной государственный регистрационный номер.

ОКС - объекты капитального строительства.

ОКТМО - Общероссийский классификатор территорий муниципальных образований.

ОМСУ - органы местного самоуправления.

ОН - объект недвижимости.

ОНС - объект незавершенного строительства.

ОНТ - огороднические некоммерческие товарищества.

ОТ — основной тур

ОЭЗ – особая экономическая зона.

ПВС — полная восстановительная стоимость

Перечень - сформированный органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Росреестр - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, орган регистрации прав.

PC - рыночная стоимость.

СанПиН - санитарные правила и нормы.

СК - система координат.

СНиП - строительные нормы и правила.

СНТ - садоводческие некоммерческие товарищества.

СОД - садоводческие, огороднические и дачные объединения.

СХИ - сельскохозяйственное использование.

СХН, ЗСХН - сельскохозяйственное назначение, земли сельскохозяйственного назначения.

СХП - сельскохозяйственное производство.

Справочник Лейфер Н - 2022 - Справочник оценщика недвижимости - 2022 под редакцией Лейфера Л.А.

ТУ Росреестра -Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации по Амурской области.

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости.

УПРС - удельный показатель рыночной стоимости.

ЦТК - цифровые тематические карты.

XML-файл - текстовый файл, написанный с помощью языка программирования Extensible Markup Language и использующий для обозначения объектов или атрибутов так называемые теги. Перечень объектов, подлежащих ГКО, формируется на основе сведений ЕГРН в формате XML-файлов. Результаты определения кадастровой стоимости объектов, подлежащих ГКО, формируются в формате XML-файлов. XML- файлы перечня объектов, подлежащих ГКО, и результатов определения кадастровой стоимости формируются на основе XML-схем, размещенных на сайте Росреестра.

В Отчете также могут использоваться общепринятые сокращения или сокращения, расшифровки которых указаны непосредственно по тексту Отчета.

2. Вводная глава (п. 10 Требований к Отчету)

2.1. Реквизиты Отчета (пп. 1 п. 10 Требований к Отчету)

Отчет № 01/2023/ОКС «Об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов), расположенных на территории Амурской области по состоянию на 01.01.2023»

Дата составления — 16.10.2023 г.

2.2. Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится государственная кадастровая оценка (пп. 2 п. 10 Требований к Отчету)

Амурская область – субъект Российской Федерации, входит в состав Дальневосточного федерального округа.

2.3. Виды объектов, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка (пп. 6 п. 10 Требований к Отчету)

Объекты недвижимости (здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексов)

2.4. Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе видов объектов недвижимости (пп. 7 п. 10 Требований к Отчету)

Таблица 1 Количество объектов недвижимости, содержащихся в перечне

Вид объекта	Количество объектов	Код вида объекта (ObjectType) в соответствии со справочником dRealty
Всего объектов оценки	575395
в том числе
Здания	220552	2001002000
Сооружения	31689	2001004000
Объекты незавершенного строительства	1559	2001005000
Машино-места	448	2001009000
Помещения, всего	321147	2001003000
В том числе:
Жилые помещения	301726
Нежилые помещения	19421

2.5. Дата, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости (пп. 8 п. 10 Требований к Отчету)

В соответствии с частью 5 статьи 13 Федерального закона № 237-ФЗ датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, является 01.01.2023.

2.6. Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки (пп. 3 п. 10 Требований к Отчету)

Распоряжение Правительства Амурской области от 12.04.2022 № 146-р «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Амурской области».

Копия документа приведена в Приложении 1/1.1.

2.7. Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты (пп. 4 п. 10 Требований к Отчету)

В соответствии с Требованиями к отчету далее представлен перечень нормативных правовых актов, использованных при проведении работ:

"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.04.2023);

"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 28.04.2023);

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 14.04.2023, с изм. от 16.05.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.04.2023));

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022);

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 14.04.2023);

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 № 230-ФЗ (ред. от 05.12.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 29.05.2023);

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 29.05.2023);

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 29.05.2023);

Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ред. от 19.12.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2023);

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 14.04.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.04.2023);

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». (ред. от 19.12.2022);

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 29.12.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023);

Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 14.04.2023);

Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в части сведений, не нашедших отражение в Федеральном законе от 29.07.2017 № 217-ФЗ) (ред. от 14.04.2023);

Федеральный закон от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (ред. от 28.06.2021);

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 19.12.2022);

Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (ред. от 29.05.2023);

Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» (ред. от 27.12.2018);

Федеральный закон от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» (ред. от 29.12.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023);

Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (ред. от 06.02.2023);

Федеральный закон от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» (ред. от 28.12.2022);

Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0283 "Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости" (ред. от 22.06.2022) (зарегистрировано в Минюсте России 02.10.2020 № 60194);

Приказ Минэкономразвития России от 15.09.2021 № П/0411 "Об утверждении Перечня областей, в которых работники бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, привлекаемые к определению кадастровой стоимости, должны иметь высшее образование и (или) профессиональную переподготовку, и Порядка подтверждения соответствия требованиям, предъявляемым к работникам бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, привлекаемым к определению кадастровой стоимости" (зарегистрировано в Минюсте России 02.02.2022 № 67090);

Приказ Минэкономразвития России от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 № 66421);

Приказ Росреестра от 14.06.2022 № П/0225 "Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки" (зарегистрировано в Минюсте России 14.07.2022 № 69274);

Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0278 "Об утверждении Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, а также Перечня иных сведений о кадастровой стоимости, о порядке и об основаниях ее определения, требований по их включению в фонд данных государственной кадастровой оценки" (зарегистрировано в Минюсте России 15.09.2020 № 59860);

Приказ Минэкономразвития России от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (зарегистрировано в Минюсте России 15.12.2020 N 61482);

Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0280 "Об утверждении Порядка рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в том числе формы предоставления таких разъяснений" (зарегистрировано в Минюсте России 28.09.2020 № 60050);

Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места" (ред. от 29.10.2021) (зарегистрировано в Минюсте России 16.11.2020 № 60938);

Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0286 "Об утверждении формы заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, требований к заполнению заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости" (Зарегистрировано в Минюсте России 05.10.2020 N 60240);

Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2021 № П/0241 (ред. от 07.11.2022) "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" (зарегистрировано в Минюсте России 16.06.2021 № 63885);

Приказ Минэкономразвития России от 17.03.2016 № 145 (ред. от 13.09.2019) "Об утверждении состава сведений, содержащихся в кадастровых картах" (Зарегистрировано в Минюсте России 06.05.2016 № 42033);

Приказ Минэкономразвития России от 24.05.2021 № П/0216 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы» (зарегистрировано в Минюсте России 17.09.2021 N 65037);

Приказ Росреестра от 27.03.2017 № П/0152 "Об организации работ по размещению на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" XML-схемы, используемой для формирования XML-документа - схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа";

Федеральные стандарты оценки:

- Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки	(ФСО	№1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200;

- Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200;

- Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО № 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200;

- Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО № 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200;

- Федеральный стандарт оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328 (ред. от 14.04.2022);

- Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (ред. от 14.04.2022).

«СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», приказ Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр (ред. от 10.02.2017).

Закон Амурской области от 23.12.2005 № 127-ОЗ "О порядке решения вопросов административно-территориального устройства Амурской области" (принят Амурским областным Советом народных депутатов 15.12.2005 (ред. от 21.12.2022)).

Закон Амурской области от 05.12.2006 г. № 259-ОЗ «О регулировании градостроительной деятельности в Амурской области» (ред. от 04.04.2023).

Закон Амурской области от 11.12.2003 № 278-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области" (принят Амурским областным Советом народных депутатов 27.11.2003 (ред. от 03.04.2023)).

Закон Амурской области от 04.12.2018 № 286-ОЗ "О внесении изменений в Закон Амурской области "О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков на территории Амурской области" (принят Законодательным Собранием Амурской области 21.11.2018 (ред. от 01.03.2022)).

Закон Амурской области от 29.12.2008 № 166-ОЗ "О регулировании отдельных вопросов в сфере земельных отношений на территории Амурской области" (принят Законодательным Собранием Амурской области 19.12.2008 (ред. от 03.02.2023)).

Закон Амурской области от 26.04.2013 № 182-ОЗ "Об управлении и распоряжении собственностью Амурской области" (принят Законодательным Собранием Амурской области 18.04.2013 (ред. от 14.03.2023)).

Закон Амурской области от 10.02.2015 № 489-ОЗ "О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков на территории Амурской области" (принят Законодательным Собранием Амурской области 27.01.2015 (ред. от 03.02.2023)).

Закон Амурской области от 02.04.2015 № 519-ОЗ "О порядке определения цены земельных участков при их продаже без проведения торгов и порядке определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения" (принят Законодательным Собранием Амурской области 20.03.2015 (ред. от 03.02.2023)).

Закон Амурской области от 02.04.2015 № 519-ОЗ "О порядке определения цены земельных участков при их продаже без проведения торгов и порядке определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения" (принят Законодательным Собранием Амурской области 20.03.2015 (ред. от 03.02.2023)).

Закон Амурской области от 29.12.2014 № 479-ОЗ "О порядке осуществления муниципального земельного контроля на территории Амурской области" (принят Законодательным Собранием Амурской области 25.12.2014 (ред. от 03.02.2023)).

Постановление Правительства Амурской области от 25.09.2013 № 448 "Об утверждении государственной программы "Развитие образования Амурской области" (ред. от 27.04.2023).

Постановление Администрации города Благовещенска от 14.01.2022 № 149 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска" (ред. от 14.03.2023).

Правила землепользования и застройки поселений (ресурс https://fgistp.economy.gov.ru/).

Распоряжение Правительства Амурской области от 26.07.2017 № 88-р "О создании государственного бюджетного учреждения Амурской области "Центр государственной кадастровой оценки Амурской области"

Распоряжение Правительства Амурской области от 11.02.2020 № 17-р "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов), расположенных на территории Амурской области».

Тексты нормативных правовых актов размещены в открытых источниках (публикации «Российской газеты», правовые информационные системы «Консультант Плюс» и «Гарант», информационно-телекоммуникационная сеть «Интернет») и поэтому в Отчете не приведены.

2.8. Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителе бюджетного учреждения (пп. 5 п. 10 Требований к Отчету)

2.8.1. Сведения о руководителе бюджетного учреждения

Таблица 2 Руководитель ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области»

№ п/п	Фамилия, имя, отчество	Должность
1.	Свистильник Наталья Александровна	Временно исполняющий обязанности директора

2.8.2. Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости

Таблица 3 Сведения о работниках ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области», непосредственно осуществлявших определение кадастровой стоимости

№ п/п	Фамилия, имя, отчество	Должность	Степень участия
1	Капшук Наталья Юрьевна	Начальник отдела кадастровой оценки	Участие в разработке технологии кадастровой оценки, организация работ, участие в определении кадастровой стоимости (все подгруппы/группы), подготовка соответствующих текстовых частей отчета и приложений

2.8.2.1. Сведения об образовании и (или) профессиональной переподготовке в области оценочной деятельности работника бюджетного учреждения, непосредственно осуществившего определение кадастровой стоимости

Капшук Н.Ю. получила профессиональное базовое образование в области оценки предприятия (бизнеса), диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 983618 выдан НОУ «Московской финансово-промышленной академией (МФПА)» 08.02.2007 г.

Индивидуальный опыт оценочной деятельности Капшук Н.Ю. составляет 16 лет. Капшук Н.Ю. является членом Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «СОЮЗ».

С 01.02.2010 г. по 18.05.2010 г. Капшук Н.Ю. повышала свою квалификацию в НОУ ВПО «Московская финансово-промышленная академия» по программе «Оценочная деятельность» в объеме 104 часов, о чем выдано удостоверение с регистрационным номером 043.

Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №032812-1 от 11.02.2022 г. по направлению «Оценка недвижимости».

2.8.3. Сведения о работниках бюджетного учреждения, привлекаемых к определению кадастровой стоимости

Таблица 4 Сведения о работниках ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области», привлекаемых к проведению ГКО

№ п/п	Фамилия, имя, отчество	Должность	Степень участия
Отдел кадастровой оценки
1.	Карпушина Елена Юрьевна	Кадастровый оценщик	Участие в определении кадастровой стоимости (все подгруппы/группы), подготовка соответствующих текстовых частей отчета и приложений
2.	Печникова Наталья Валерьевна	Кадастровый оценщик	Участие в определении кадастровой стоимости (все подгруппы/группы), подготовка соответствующих текстовых частей отчета и приложений
3.	Маричева Ольга Анатольевна	Кадастровый оценщик	Участие в определении кадастровой стоимости (все подгруппы/группы), подготовка соответствующих текстовых частей отчета и приложений
4.	Вишнякова Ирина Юрьевна	Помощник кадастрового оценщика	Участие в определении кадастровой стоимости (все подгруппы/группы), подготовка соответствующих текстовых частей отчета и приложений
5.	Суханова Кристина Витальевна	Помощник кадастрового оценщика	Участие в определении кадастровой стоимости (все подгруппы/группы), подготовка соответствующих текстовых частей отчета и приложений.
6.	Ярлыков Юрий Андреевич	Помощник кадастрового оценщика	Участие в определении кадастровой стоимости (все подгруппы/группы), подготовка соответствующих текстовых частей отчета и приложений
Отдел мониторинга и анализа рынка
1.	Немченко Ирина Андреевна	Начальник отдела	Определение координат для собранной рыночной информации, участие в сборе картографических сведений, формирование цифровых тематических карт на крупные населенные пункты и на Амурскую область, уточнение местоположения объектов недвижимости, формирование тематических карт ценового зонирования на основе предоставленной рыночной информации, формирование тематических карт результатов оценки, подготовка соответствующих текстовых частей отчета и приложений
2.	Матвеев Максим Владимирович	Специалист геоинформационных систем	Определение координат для собранной рыночной информации, участие в сборе картографических сведений, формирование цифровых тематических карт на крупные населенные пункты и на Амурскую область, уточнение местоположения объектов недвижимости, формирование тематических карт ценового зонирования на основе предоставленной рыночной информации, формирование тематических карт результатов оценки, подготовка соответствующих текстовых частей отчета и приложений
3.	Дончевский Федор Владимирович	Специалист геоинформационных систем	Определение координат для собранной рыночной информации, участие в сборе картографических сведений, формирование цифровых тематических карт на крупные населенные пункты и на Амурскую область, уточнение местоположения объектов недвижимости, формирование тематических карт ценового зонирования на основе предоставленной рыночной информации, формирование тематических карт результатов оценки, подготовка соответствующих текстовых частей отчета и приложений
4.	Черкасова Александра Викторовна	Аналитик	Выполнение работ по сбору, обработке, систематизации, верификации и накоплению информации, необходимой для определения кадастровой стоимости; обработка, верификация и подготовка данных, анализ данных рынка недвижимости, формирование соответствующих отчетных материалов и приложений к ним
5.	Бурчак Дмитрий Сергеевич	Аналитик	Выполнение работ по сбору, обработке, систематизации, верификации и накоплению информации, необходимой для определения кадастровой стоимости; обработка, верификация и подготовка данных, анализ данных рынка недвижимости, формирование соответствующих отчетных материалов и приложений к ним
6.	Якименко Светлана Васильевна	Помощник аналитика	Сбор, обработка, систематизация, верификация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, необходимой для проведения ГКО и формируемого результата.

2.9. Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости (пп. 9 п. 10 Требований к Отчету)

Полученная в рамках данного Отчета кадастровая стоимость может быть использована только для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объектов недвижимости, установленного в рамках данного Отчета.

Заключение о стоимости относится к Объектам, подлежащим ГКО, в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью Объектов, подлежащих ГКО, является неправомерным, если это не оговорено в Отчете.

Данная оценка отражает кадастровую стоимость Объектов, подлежащих ГКО, по состоянию на 01.01.2023. Изменение состояния рынка после даты оценки может привести к изменению стоимости, установленной на дату оценки, что не является ошибкой в результате расчета и не может трактоваться в качестве таковой. Работники ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области» не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических, технических и природных условий, которые могут повлиять на изменение стоимости Объектов оценки.

Работники ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области» не отвечают за результаты выполненных кадастровых работ и инвентаризации объектов, ранее выполненных оценок и экспертиз, направленных на установление инвентаризационной, нормативной, рыночной, ликвидационной, инвестиционной и иных видов стоимости. Возможные существенные отклонения результата настоящей кадастровой оценки от результата предыдущей кадастровой оценки или иной стоимости не являются следствием некорректно выполненных расчетов.

Отчет основан на допущении о соблюдении в отношении Объектов, подлежащих ГКО, действующих и применимых в конкретной ситуации федеральных, региональных, местных земельных, градостроительных, природоохранных и иных нормативных актов, за исключением специально оговоренных в Отчете случаев.

Отчет выполнен в соответствии с нормативными документами, перечисленными в разделе 2.7, и достоверен лишь в полном объеме и только для указанных в нем целей. Учреждение не несет ответственности за использование Отчета в иных целях.

Использование текста Отчета в целом, его фрагментов или цитат из него (предоставление информации третьим лицам) возможно только со ссылкой на ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области».

Отчет содержит профессиональное мнение ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области» относительно кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО. Содержащиеся в Отчете об оценке анализ, мнения и заключения принадлежат Исполнителю и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью Отчета, отдельные части настоящего Отчета (особенно любые заключения о стоимости и данные о сотрудниках Учреждения, принимавших участие в работе) не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом Отчета, с учетом всех содержащихся в нем допущений и ограничений; использование отчета либо его отдельных частей, в том числе ссылки на отчет, любыми физическими и юридическими лицами в том числе в целях рекламы, личных и иных коммерческих целях не допускается.

Исполнитель не принимает на себя ответственность за достоверность качественной и количественной информации, содержащейся в ЕГРН и отраженной в предоставленном Перечне Объектов, подлежащих ГКО. Работники ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области» исходят из допущения, что предоставленная информация соответствует действительности и позволяет делать правильные выводы о характеристиках, исследованных работниками ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области» при проведении оценки, определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Исключение составляют случаи подачи деклараций и обращений Правообладателей, ОМСУ, ИОГВ, а также фактического использования Объектов, подлежащих ГКО, не соответствующего ВРИ, указанному в ЕГРН. При подтверждении сведений, содержащихся в декларациях и обращениях, о выявленном фактическом использовании, приоритет отдавался этим сведениям по отношению к сведениям, отраженным в ЕГРН.

Исходные данные, которые получены Учреждением из открытых источников для проведения оценки, отражаются в Отчете полностью, в неискаженном виде и считаются достоверными. Тем не менее, работники ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области» не могут гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывают источник информации.

Исходные данные, которые получены Учреждением для проведения оценки из открытых общедоступных источников, считаются достоверными (для анализа ситуации на рынке, при отсутствии данных на 01.01.2023 год, применяются имеющиеся на ближайшую доступную дату). Вся информация, полученная в письменном или электронном виде, при составлении Отчета рассматривалась как достоверная;

При проведении ГКО не использовалась информация, допуск к которой ограничен, либо специалисты ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области» не были уведомлены о таких ограничениях.

Исполнитель при проведении ГКО руководствовался информацией, полученной из официальных источников:

в качестве Перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО, сформированного в соответствии со статьей 13 Федерального закона № 237-ФЗ (ред. от 19.12.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2023), признается Перечень, направленный Министерством имущественных отношений Амурской области 06.02.2023 исх. № 12-13/758 в адрес ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области» (копия письма приведена в Приложении 1.3.). Определение кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО, осуществлялось исходя из количественных и качественных характеристик объектов, указанных в Перечне, а также информации, необходимой для проведения оценки Объектов, подлежащих ГКО, сбор и анализ которой осуществляли специалисты ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области»;

вся информация, полученная от ИОГВ, ОМСУ, Росреестра и Кадастровой палаты в письменном, устном или электронном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом специалистов ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области», рассматривалась как достоверная.

информация, полученная от ИОГВ, а также подведомственных им учреждений и организаций, ОМСУ, ТУ Росреестра, Кадастровой палаты и иных источников, содержащих сведения доказательного значения, после даты оценки, но отражающая информацию по состоянию на дату оценки в отношении количественных или качественных характеристик Объектов, подлежащих ГКО, считается достаточной и достоверной для целей проведения ГКО и возможной к использованию при проведении оценки;

неиспользование копий правоустанавливающих документов, копий технических паспортов, экспликаций, документов органов технической инвентаризации и иных документов не оказывает существенного влияния на точность и обоснованность результатов оценки Объектов, подлежащих ГКО, для установления кадастровой стоимости для целей налогообложения и не может служить причиной признания результатов недостоверными;

аналитическая информация о рынке Объектов, подлежащих ГКО, опубликованная после даты оценки, не является событием, способным отразиться на стоимости этих объектов, и может использоваться при проведении оценки. В случаях выявления фактов возможного существенного изменения стоимости на дату оферты или сделки, произошедших после даты оценки, эта информация подлежала корректировке цен на дату оценки.

Учреждение не допускало вмешательство заинтересованных лиц в определение кадастровой стоимости при подготовке настоящего Отчета.

Сотрудники Учреждения, принимавшие участие в определении кадастровой стоимости, обладают необходимым уровнем образования и квалификации, соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации.

ГКО проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН и представленных к определению кадастровой стоимости в Перечне. Объекты, не представленные в Перечне Объектов, подлежащих ГКО, не оцениваются, что не является ошибкой настоящего Отчета.

В соответствии с п. 11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объектов недвижимости, за исключением публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территории, охраной объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, охраной окружающей среды, безопасностью населения и государства. Однако, ввиду отсутствия в Перечне объектов оценки информации о видах прав, при применении методов массовой оценки, и в случае отсутствия у Учреждения такой информации, невозможно объективно измерить влияние таких ограничений (обременений) на стоимость объекта оценки в каждом конкретном случае. Поэтому в рамках настоящего Отчета следует считать, что объекты недвижимости Амурской области, имеющие ограничения (обременения), установленные в публично-правовых интересах в отношении недвижимого имущества, отсутствуют, а влияние этого ценообразующего фактора стремится к нулю ввиду того, что он одновременно может являться как цен повышающим, так и цен понижающим.

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона № 237-ФЗ (ред. от 19.12.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2023) в рамках подготовки к проведению государственной кадастровой оценки сбор данных осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости. Декларации и обращения, поступившие после 01.01.2023 в отношении Объектов, подлежащих ГКО, будут учитываться при подготовке в последующем, при определении стоимости на дату следующей кадастровой оценки. В рамках определения кадастровой стоимости в 2023 году такие декларации и обращения не учитывались.

Данная оценка отражает стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2023. Изменение состояния рынка, качественно-количественных характеристик объектов оценки после даты оценки может привести к уменьшению или увеличению стоимости, установленной на фактическую дату оценки.

Исполнитель не обязан и не проводит натурного осмотра, специальных экспертиз (в том числе экологических, технических и др.) и исходит из предположения об отсутствии каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину определяемой кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО, которые не содержались в составе переданной информации. На Исполнителе не лежит обязанность обнаружения таких фактов, как и ответственность в случае их обнаружения.

Факторы удаленности Объектов от локальных центров, объектов, оказывающих влияние на результат определения кадастровой стоимости (административных, культурных, торговых объектов, остановок общественного транспорта, водных объектов и т.п.) - принимаются с использованием ЦТК единообразно как для Объектов, подлежащих ГКО, так и для объектов-аналогов. Несовпадение мнения конкретного Правообладателя в отношении расстояния (удаленности) до указанных объектов не следует рассматривать как ошибку при определении стоимости.

Исполнитель не несет ответственности за юридическое описание имущественных прав на Объекты оценки. Объекты оценки и имущественные права на них рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, за исключением земельных участков, расположенных в зонах особого режима использования.

Определение кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО, базируется на предположении о том, что все оцениваемые Объекты имеют Правообладателя.

В рамках работ по ГКО Учреждением не проводился анализ наиболее эффективного использования Объектов, кроме случаев, специально оговоренных в Отчете. Оценка объектов недвижимости проводится из допущения, что наиболее эффективное использование Объектов, подлежащих ГКО, совпадает с фактическим использованием, при отсутствии информации о фактическом использовании - с разрешенным использованием.

Все иллюстративные материалы приведены в Отчете исключительно в целях облегчения визуального восприятия информации. Исполнитель не обязан приводить обзорные материалы (схемы, планы, данные фотофиксации и др.).

В приведенных в Отчете таблицах и рисунках Исполнитель, как правило, указывает источник информации. Если источник информации не указан, то источником информации является ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области».

Настоящий Отчет подготовлен с использованием программных продуктов: ПК «Региональная Автоматизированная Система Кадастровой Оценки», Microsoft® Word 2013 и Microsoft® Excel 2013 (15.0.5127.1000) программного комплекса MSO (15.0.5127.1000), 32-разрядная версия. С помощью указанных программ формируются текстовые файлы с расширением *.docx и табличные файлы с расширением *.xlsx. В соответствии с пунктом 3 и 4 Требований к отчету текстовые части и таблицы приложений к Отчету формируются в формате Open Document для офисных приложений в версии, актуальной на дату составления Отчета, в связи с чем с помощью указанных программных продуктов компании Microsoft® все имеющиеся текстовые и табличные файлы в Отчете преобразуются в формат Open Document с разрешением для текстовых документов *.odt и табличных документов *.ods. Из-за возможной несовместимости форматов *.odt, *.ods и *.xls, *.pdf, при сохранении исходных файлов в формат Open Document и, как следствие, возможного некорректного отображения некоторой информации в формате Open Document приоритетными необходимо считать файлы в формате *pdf, *.xls.

Возможные ошибки (в том числе реестровые и технические) и в качественных и в количественных характеристиках объектов недвижимости, содержащиеся в ЕГРН и отраженные в Перечне Объектов оценки, не исправлялись по причине отсутствия полномочий у ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области» на внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, однако в случае выявления таких ошибок орган регистрации прав и/или ОМСУ письменно уведомлялись о возможном выявлении ошибки (в том числе реестровой и технической).

Для идентификации (геопривязки) Объектов, подлежащих ГКО, используется информация, содержащаяся в Перечне Объектов оценки (координатная привязка, кадастровый номер, адрес, номер кадастрового квартала, описание местоположения и т.д.), а также геоинформационные слои, созданные работниками ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области». В случае выявления противоречий графической и семантической информации Перечня о местоположении объектов недвижимости, геопривязка осуществлялась сопоставлением с картографической основой пространственного представления Объектов, подлежащих ГКО, проводилась проверка взаиморасположения уточняемых объектов недвижимости со смежными земельными участками:

При отсутствии в графической части Перечня сведений о местоположении Объектов оценки, геопривязка осуществлялась по следующим правилам:

для Объектов, подлежащих ГКО, адресные сведения которых достаточны и позволяют установить местоположение с точностью до улицы, проспекта, населенного пункта, СОД образования, при помощи сервиса геокодирования. Данный сервис позволяет установить координаты центра объекта по его адресным характеристикам;

для Объектов, подлежащих ГКО, адресные сведения которых установлены до поселения или района субъекта (т.е. недостаточны для определения точного местоположения) или вовсе отсутствуют в ЕГРН, при помощи привязки к геометрическому центру кадастрового квартала, исходя из его номера в структуре кадастрового номера объекта;

для Объектов, подлежащих ГКО, адресные сведения которых установлены до поселения или района субъекта (т.е. недостаточны для определения местоположения наиболее точно) или вовсе отсутствуют в ЕГРН, а также в структуре кадастрового номера которых указан нулевой квартал или район, геопривязка осуществлялась по установленному в ЕГРН адресу к геометрическому центру поселения или района субъекта, при помощи геоинформационных слоев, созданных в том числе сотрудниками ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области».

Расстояния до ценообразующих факторов измерялись по кратчайшему расстоянию - прямой линии от каждого из центров Объектов оценки.

Расчет расстояний - удаленности Объектов, подлежащих ГКО, от объектов, способных повлиять на стоимостные характеристики Объектов оценки, - производился от границы объекта оценки до ближайшей точки ближайшего объекта соответствующего слоя ценообразующего фактора. В случаях, когда центроид графического образа Объекта, подлежащего ГКО, располагался в границах территории, занятой объектом ценообразующего фактора, расстояние принималось равным нулю.

Все расстояния до ценообразующих факторов определены с точностью до метра. Несовпадение расстояний, приводимых в офертах объектов-аналогов, расстояний, которые оцениваются Правообладателями объектов, не является ошибкой - для целей расчета все расстояния, как для Объектов, подлежащих ГКО, так и для объектов- аналогов, рассчитывались по одному алгоритму.

Привязка к карте объектов-аналогов осуществлялась по их кадастровому номеру или указанным в базе данных рыночной информации координатам объекта недвижимости. При отсутствии таких сведений геопривязка производилась по номеру кадастрового квартала (его геометрическому центру) или описанию местоположения объекта- аналога с помощью сервиса геокодирования (по указанному в оферте адресу). Возможные отклонения месторасположения отдельных объектов-аналогов от их фактической локации не должны существенным образом сказаться на результате ГКО ввиду использования большого количества объектов-аналогов. С учетом того, что при отсутствии иной информации привязка таких объектов осуществлялась по геометрическому центру кадастрового квартала (вне красных линий), возможные отклонения относительно фактического расположения могут привести к незначительному снижению кадастровой стоимости.

При расчете значений ценообразующих факторов Объектов, подлежащих ГКО, были использованы геоинформационные слои, разработанные специалистами Учреждения, а также данные из открытых источников, в том числе публичные карты, а также карты панорамного вида (http://maps.yandex.ru, https://www.google.ru/maps) и космоснимки.

В Перечне отсутствуют данные о состоянии и возможности использования объектов недвижимости без каких-либо дополнительных затрат. Оценка проводилась исходя из допущения, что все объекты недвижимости используются или могут быть использованы без дополнительных затрат, связанных с их освоением. Исключением выступают Объекты, сведения о состоянии которых были поданы Исполнителю в виде деклараций, обращений от Правообладателей объектов недвижимости (поданных до 01.01.2023).

При проведении государственной кадастровой оценки специалисты ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области» исходят из допущения, что Объекты оценки являются типичными и схожими с объектами-аналогами, представленными на рынке, имеют схожие характеристики, что позволяет провести группировку. При определении кадастровой стоимости не учитываются уникальные характеристики каждого конкретного Объекта оценки, кроме случаев предоставления данных характеристик в Перечне Объектов, подлежащих ГКО, в декларациях или обращениях Правообладателей объектов недвижимости, информации, поступившей от ИОГВ и ОМСУ.

Исполнитель отдает отчет факту разновеликости цен предложений и, в отдельных случаях, существенного отклонения цен предложений объектов от среднего, медианного уровня цен, что может объясняться завышенными ожиданиями продавца либо нерыночными условиями. Отсутствие длительного периода наблюдений за рынком недвижимости, а также предоставление информации в отношении одного и того же объекта с изменениями данных, не всегда позволяет выявить факты отсутствия сделки по конкретному объекту или повторной оферты. Повторные оферты в течение длительного, существенно превышающего срок экспозиции, периода времени, как правило, говорят о завышенной цене предложения и необходимости применения большой скидки «на торг» в случае использования информации о таких объектах- аналогах. В настоящем Отчете дифференциации величины скидки «на торг» в связи с продолжительностью оферт в отношении объектов-аналогов не проводилось. При этом, цены предложений, существенно отличающиеся от средних, медианных значений, в расчет не принимались.

Для описания исходной рыночной информации в разрезе ценообразующих факторов проводится проверка заявленных факторов на соответствие иным сведениям, имеющимся в распоряжении Исполнителя, в случае отсутствия сведений о значениях ценообразующих факторов для объектов-аналогов производится установление факторов идентично установлению этих характеристик у Объектов, подлежащих ГКО. В отношении каждого объекта-аналога осуществляется его привязка с целью определения и(или) проверки заявленных в оферте (указанных в сделке) характеристик. При невозможности привязки с точностью до конкретного кадастрового номера, привязка осуществляется по правилам, принятым для привязки подлежащих ГКО Объектов, с отсутствующими сведениями о координатах.

Моделирование кадастровой стоимости объектов оценки было произведено с использованием программного продукта «Microsoft Office Excel» и ПО «Региональная Автоматизированная Система Кадастровой Оценки». В расчетных таблицах, представленных в Отчете, приводятся как точные, так и округленные значения показателей. Сами расчеты выполняются с более высокой точностью в соответствии с внутренней архитектурой указанной программы, если иное прямо не указывается в Отчете. Итоговые показатели определяются при использовании точных данных. Поэтому при пересчете итоговых значений по округленным данным результаты могут несколько не совпадать с указанными в Отчете. Воспроизведение расчетов на калькуляторе может приводить к незначительному отклонению от результата расчетов в Отчете, что не является ошибкой.

Сведения об обеспеченности инженерными коммуникациями в отношении каждого объекта недвижимости принимаются исходя из ответов ОМСУ в отношении обеспеченности инженерными коммуникациями объектов недвижимости в границах сельских населенных пунктов или кадастровых кварталов. В случае преимущественного наличия в кадастровом квартале одной или нескольких систем инженерного обеспечения считается, что все Объекты, расположенные в границах этого квартала, обеспечены этими системами. При этом в отношении всех рассматриваемых Объектов наличие инженерного обеспечения рассматривалось с точки зрения необходимого и достаточного для функционирования конкретного назначения. Возможные излишки мощностей, фактически выделенные Правообладателям, в расчете не учитывались.

В случае уточнения сведений о наличии или отсутствии инженерных коммуникаций у конкретных объектов, влияние и вклад в стоимость ценообразующих факторов, включенных в модель кадастровой оценки и характеризующих обеспеченность территории центральными коммуникациями, соответствуют влиянию и вкладу в стоимость ценообразующих факторов, характеризующих обеспеченность объектов соответствующими центральными коммуникациями (газоснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение). Допущение обусловлено отсутствием сведений о наличии или отсутствии инженерных коммуникаций в отношении всех Объектов, подлежащих ГКО, а также необходимостью корректировки стоимости в случае поступления соответствующих уточнений.

Допущения, касающиеся определения характеристик и методов (способов) определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

В Перечне отсутствуют данные о состоянии Объектов оценки. Оценка проводилась исходя из допущения, что все Объекты находятся в нормальном состоянии, т.е. пригодны к использованию. Исключением выступают Объекты, признанные аварийными на основе сведений, представленных Росреестром.

Определение кадастровой стоимости Объектов оценки проводилось исходя из допущения, что состояние Объектов, подлежащих ГКО, в среднем соответствует состоянию объектов-аналогов. Данное допущение исходит из того, что коэффициент использования территории, обеспеченность системами электроснабжения, водоснабжения, канализации, газоснабжения, теплоснабжения, а также иные характеристики являются типичными (аналогичными) и характерными как для Объектов оценки, так и для объектов-аналогов подобного вида использования, расположенных в подобных локациях и отнесенных к одной территориальной или ценовой зоне.

При проведении государственной кадастровой оценки Учреждение исходило из допущения, что Объекты оценки являются типичными и схожими с объектами-аналогами, представленными на рынке, имеют схожие характеристики, что позволило провести группировку. Иными словами, при определении кадастровой стоимости не учитывались уникальные характеристики каждого конкретного Объекта оценки, если данные характеристики не были предоставлены в Перечне Объектов оценки.

Стоимость квартиры в многоквартирном доме зависит от типа дома, в котором квартира располагается. При проведении ГКО использована типология домов, разработанная ГБУ на основе существующей на рынке классификации жилого фонда. Тип дома определялся в зависимости от года постройки дома, года его реконструкции, этажности, количества квартир в доме, материала стен.

Стоимость квартиры в многоквартирном доме зависит от типа дома, в котором квартира располагается. При проведении ГКО использована типология домов, разработанная ГБУ на основе существующей на рынке классификации жилого фонда. Тип дома определялся в зависимости от года постройки дома, года его реконструкции, этажности, количества квартир в доме, материала стен. Если в перечне отсутствует год постройки или год постройки 1900, то типология выбрана согласно этажности, материала стен и класса конструктивных систем. Типология «КОНСТР» принята для двухэтажных домов в аварийном состоянии, для двухэтажных деревянных домов до 2013 года постройки. Для деревянных трех-четырех этажных домов до 1965 года постройки выбрана типология «СФ» (старый фонд). Для домов с деревянными стенами после 1965 год постройки этажность более 3 этажей типология выбрана согласно этажности и году постройки.

Стоимость квартир, расположенных в многоквартирных жилых домах высотой от 2-х этажей и выше, определялась в рамках расчетной группы 1.

Стоимость квартир, расположенных в многоквартирных жилых домах высотой до 2-х этажей, определялась в рамках расчетной группы 1.

Стоимость квартир, расположенных в одноэтажных многоквартирных домах, определялась в рамках расчетной группы 2.

Стоимость многоквартирных жилых домов высотой до 4-х этажей, включая мансардный, определена в рамках расчетной группы 2 затратным подходом.

Для нежилых помещений, находящихся в нежилых зданиях, информация о функциональном использовании которых отсутствует, кадастровая стоимость определялась с использованием сведений о функциональном использовании родительского объекта (здания, сооружения).

При определении значений фактора «Этаж расположения помещения» использовались следующие правила:

- для квартир, у которых в Перечне этаж расположения не указан, в качестве градации «Этаж расположения» принималась градация «средний»;

- градация «подвал» установлена для помещений, у которых поле «Этаж расположения» имело значение «подвал», «техподполье», «подземный этаж» или их комбинации. Для помещений, у которых поле «Этаж расположения» имел значение «подвал, 1 этаж», принималась градация «первый».

Нежилым помещениям, при отсутствии у них наименования, площадью более 10 кв. м, расположенным в многоэтажных домах на цокольном и 1 этажах, , присваивался код расчета 0400.

Для помещений функциональных групп 4,6,8 при отсутствии у них наименования принимался код расчета по родительскому объекту, либо по земельному участку. Нежилым зданиям без наименования и при отсутствии информации о земельном участке присваивался код 0400.

При наличии в Перечне сведений о нескольких основных параметрах объекта оценки, расчет производился по параметру, для которого имелся объект-аналог, в рамках затратного подхода.

При указании в Перечне для линейных объектов основного параметра «Площадь застройки» значение данного параметра принималось как «Протяженность». Также в рамках затратного подхода для объектов, у которых были указаны параметры, отличные от параметров для объекта-аналога, приведенного в Сборниках укрупненных показателей стоимости КО-ИНВЕСТ, значение параметра объекта оценки принималось в качестве единицы измерения, предусмотренной сборником УПСС.

Допущения, касающиеся результатов оценки

Итоговая величина стоимости объектов оценки выражена в национальной валюте Российской Федерации – рубль. Все полученные результаты, включая промежуточные (УПКС), округлялись до двух знаков после запятой (т.е. до копеек). Удельные значения кадастровой стоимости округляются до двух знаков после запятой, значение кадастровой стоимости Объекта оценки - до двух знаков после запятой (до копеек).

В рамках Отчета все полученные результаты не включают НДС (ст. 2 части I НК РФ от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 29.05.2023)).

Перечень оговоренных выше допущений не является исчерпывающим и, при необходимости, те или иные допущения или ограничительные условия могут быть оговорены непосредственно в самом тексте Отчета.

3. Расчетная глава (п. 11 ТреБований к Отчету)

3.1. Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим ГКО, но влияющей на их стоимость) (пп. 1 п. 11 Требований к Отчету)

Тенденции рынка недвижимости напрямую зависят от экономической ситуации в стране. Поэтому анализ информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, предваряется анализом общей экономической ситуации в России.

В данном разделе приведены показатели, характеризующие рыночную ситуацию, включающие обзор социально-экономической ситуации в России и в регионе, в котором проводится государственная кадастровая оценка — Амурской области.

3.1.1 Анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим ГКО, но влияющей на их стоимость

Основные показатели социально-экономического развития Российской Федерации

В начале 2022 года в Российской экономике сохранялись позитивные тенденции второй половины 2021 года. Прирост ВВП по итогам 1 кв. 2022г. составил 3,5%. Положительные тенденции наблюдались как в производственном, так и в потребительском сегментах. Вместе с тем с конца февраля 2022г. внешние условия функционирования Российской экономики кардинально изменились. Введенные иностранными государствами санкционные ограничения привели к усилению волатильности валютного курса, снижению цен на финансовые активы, расширению дефицита ликвидности банковского сектора.

Фактически 2022 год сломал многие сложившиеся за последние несколько десятилетий тренды – ориентацию России преимущественно на западные экспортные рынки, рынки капитала и технологии. Правительство и ЦБ РФ приняли экстренные меры для предотвращения коллапса экономики. Начался резкий и болезненный разворот России на Восток, структурная трансформация с большими издержками как для российской, так и для европейской экономики, и в целом для мировой экономики.

Устойчивости Российской экономики способствовали в том числе рост бюджетных расходов и льготные программы кредитования, рост инвестиций в основной капитал и сохранение рекордно низкой безработицы. Резко подорожали газ, нефть, металлы, минеральные удобрения, зерно – а это основные товары российского экспорта. Они обеспечили сохранение доходов даже при физическом сокращении экспорта. Смягчить негативный эффект от санкций помогли меры господдержки в авиации, строительстве, автопроме, внутреннем туризме, изменение торгово-логистических цепочек, а также легализация параллельного импорта.

В 2022г., по оперативным данным, сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) организаций (без субъектов малого предпринимательства, кредитных организаций, государственных (муниципальных) учреждений, не кредитных финансовых организаций) в действующих ценах составил 25925,5 млрд рублей, или 87,4% к 2021 году.

Таблица 5 Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток)

Сальдо прибылей и убытков (-)	Прибыль	Убыток
млрд рублей	в % к 2021 г.	млрд рублей	в % к 2021 году	млрд рублей	в % к 2021 году
Всего	25925,5	87,4	31310,2	96,4	5384,7	190,7

В 2022г. 43,1 тыс. организаций получили прибыль в размере 31310,2 млрд рублей, что на 3,6% ниже значения предыдущего года; убыток – 15,2 тыс. организаций на сумму 5384,7 млрд рублей, что на 90,7% выше значения 2021 года.

Таблица 6 Производство ВВП и валовой добавленной стоимости по отраслям экономики

2022 г.	Справочно 2021 г.
млрд рублей	в % к итогу	млрд рублей	в % к итогу
Валовой внутренний продукт в рыночных ценах	151455,6	135295,0
Валовая добавленная стоимость в основных ценах	140134,2	100	122697,4	100
в том числе: сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство	5973,1	4,3	5235,3	4,3
добыча полезных ископаемых	19472,7	13,9	15910,5	13,0
обрабатывающие производства	20943,4	14,9	18704,9	15,2
обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха	3195,1	2,3	2981,5	2,4
водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений	625,3	0,4	606,0	0,5
строительство	7219,4	5,2	6070,4	4,9
торговля оптовая и розничная; ремонт автотранспортных средств и мотоциклов	17175,4	12,3	15387,7	12,5
транспортировка и хранение	8578,3	6,1	7492,6	6,1
деятельность гостиниц и предприятий общественного питания	1171,4	0,8	970,4	0,8
деятельность в области информации и связи	3801,2	2,7	3322,7	2,7
деятельность финансовая и страховая	6651,2	4,7	6541,6	5,3
деятельность по операциям с недвижимым имуществом	15004,6	10,7	12675,9	10,3
деятельность профессиональная, научная и техническая	6055,6	4,3	5434,1	4,4
деятельность административная и сопутствующие дополнительные услуги	3107,1	2,2	2616,8	2,1
государственное управление и обеспечение военной безопасности; социальное обеспечение	9924,7	7,1	8467,3	6,9
образование	4061,5	2,9	3656,0	3,0
деятельность в области здравоохранения и социальных услуг	4851,0	3,5	4500,2	3,7
деятельность в области культуры, спорта, организации досуга и развлечений	1279,6	0,9	1147,5	0,9
предоставление прочих видов услуг	649,4	0,5	595,2	0,5
деятельность домашних хозяйств как работодателей; недифференцированная деятельность частных домашних хозяйств по производству товаров и оказанию услуг для собственного потребления	394,1	0,3	381,0	0,3
Чистые налоги на продукты	11321,4	12597,6

Таблица 7 Основные показатели экономики за период январь-декабрь 2022 года.

2022 г.	В % к 2021 г.	Декабрь 2022 г.	В % к	Справочно
декабрю 2021 г.	ноябрю 2022 г.	2021 г. в % к 2020 г.	декабрь 2021г. в % к
декабрю 2020 г.	ноябрю 2021 г.
Индекс промышленного производства	99,4	95,7	110,9	106,3	107,5	113,8
Грузооборот транспорта, млрд т-км	5555,0	97,4	470,4	95,4	102,3	105,6	102,9	101,3
в том числе железнодорожного транспорта	2637,3	99,9	223,1	100,6	100,7	103,7	97,8	98,1
Оборот розничной торговли, млрд рублей	42512,5	93,3	4201,1	89,5	117,1	107,8	105,6	120,5
Объем платных услуг населению, млрд рублей	12627,5	103,2	1175,2	101,2	104,3	116,7	110,9	105,7
Индекс потребительских цен	113,8	111,9	100,8	106,7	108,4	100,8
Индекс цен производителей промышленных товаров	111,4	96,7	99,2	124,5	128,5	100,8
Общая численность безработных (в возрасте 15 лет и старше), млн человек	3,0	81,3	2,8	86,2	101,1	84,0	72,6	99,6
Численность официально зарегистрированных безработных (по данным Роструда), млн человек	0,6	48,7	0,6	72,6	101,4	55,9	28,0	97,8
Продукция сельского хозяйства, млрд рублей	8850,9	110,2	291,1	106,1	41,3	99,6	101,7	42,2
Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций:
номинальная, рублей	61985	112,7	63060	112,3	100,9	109,5	112,1	101,7
реальная	98,9	100,3	100,5	102,8	103,4	100,7

Производство ВВП

Номинальный объем ВВП в 2022 году составил 151 455,6 млрд руб. Индекс его физического объема относительно 2021 года – 97,9%, индекс-дефлятор – 114,3%, рисунок 1.

Рисунок 1. Динамика ВВП России

Динамика ВВП в 2022г. по сравнению с 2021г. характеризовалась сокращением физического объема основных компонентов ВВП. Структура основных компонентов ВВП в 2022 году относительно 2021 года сместилась в сторону увеличения доли чистого экспорта (с 9,3% до 12,8%) за счет существенного превышения цен экспортируемых топливно-энергетических продуктов над ценами импорта. Доля внутреннего конечного спроса сократилась: расходов на конечное потребление – с 67,3% до 65,0%, валового накопления – с 23,4% до 22,2%.

В разрезе отраслей самая заметная негативная динамика валовой добавленной стоимости зафиксирована в обрабатывающем секторе (-2,4%), оптовой и розничной торговле (-12,7%), отраслевом комплексе «водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» (-6,8%). Согласно информации от Минприроды это связано с тем, что объем утилизации отходов и обработки вторичного сырья сократился в 2022 году на фоне санкций, которые привели к нарушению привычных цепочек поставок оборудования и материалов.

В торговом секторе весомая доля приходится на продажи природного газа. По данным рейтингового агентства НКР, выручка российских газодобывающих компаний в официальной статистике учитывается именно по виду деятельности «оптовая торговля», а не «добыча нефти и природного газа». Добыча природного газа и газового конденсата сократилась за 2022 год на 1,9%, согласно данным Росстата. Это произошло на фоне резкого сокращения закупок российского трубопроводного газа странами Евросоюза. До начала 2022 года доля российского газа в газовом импорте ЕС составляла около 41%, а к ноябрю 2022 года она снизилась до 12,9%.

Впрочем, и оборот розничной торговли в 2022 году серьезно сократился — на 6,7% в сопоставимых ценах, на что повлияли снижение реальных располагаемых доходов населения и переход на так называемую сберегательную модель поведения.

Среди секторов-лидеров - сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство (+6,6% по итогам года), строительство (+5%), госуправление, включая обеспечение военной безопасности (+4,1%), финансовая и страховая деятельность (+2,8%).

Доля расходов на конечное потребление домохозяйств в структуре использования ВВП в 2022 году сократилась с 49,2 до 46,9%, то есть на 2,3 процентного пункта. В постоянных ценах эти расходы снизились на 1,8%. Валовое накопление сократилось на 3,2% за счет снижения прироста материальных оборотных средств. Рост валового накопления основного капитала и ценностей составил 5,2%

Рост индекса-дефлятора ВВП (+14,3%) обусловлен:

1) ростом мировых цен на энергоресурсы, в частности: увеличением индексов-дефляторов валовой добавленной стоимости в добывающих производствах, обрабатывающих производствах;

2) ростом цен на жилую недвижимость на вторичном рынке, что привело к увеличению индекса-дефлятора валовой добавленной стоимости отрасли «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом»;

3) увеличением индекса-дефлятора валовой добавленной стоимости отрасли «Оптовая и розничная торговля» – сложилось преимущественно за счет роста цен оптовой торговли, в частности, торговли твердым, жидким и газообразным топливом;

4) ростом цен на строительные материалы;

5) ростом средней заработной платы на одного работника, в частности: увеличением индексов-дефляторов валовой добавленной стоимости в здравоохранении и образовании;

6) ростом тарифов на грузовые и пассажирские перевозки.

Более благоприятная, чем ожидалось изначально, динамика российской экономики прежде всего была обусловлена «оперативным устранением рисков для финансовой стабильности» весной 2022 года, ростом экспорта при снижении импорта, «высокой адаптивностью» компаний из различных отраслей, значительным увеличением бюджетных расходов.

Промышленное производство

Промышленное производство в РФ по итогам 2022 года снизилось на 0,6% по сравнению с 2021 годом. Среди обрабатывающих производств главными драйверами роста в сложной экономической ситуации стали следующие отрасли: фармацевтика (+8,6%); полиграфическая деятельность (+7,8%); производство готовых металлических изделий (+7%); производство напитков (+3,1%); производство одежды (+2,1%); производство машин и оборудования, не включённых в другие группы (+1,9%); производство компьютеров, электронных и оптических изделий (+1,7%). Кроме того, производство готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования за год выросло на 7%.

В 2022 г. сфера водоснабжения и водоотведения просела на 6,1%, что вызвано сокращением объёмов утилизации отходов и обработки вторичного сырья на 13,9%. Обрабатывающая отрасль показала снижение на 1,3%. Лидерами падения стали отрасли, которые больше всего пострадали от действия санкций: производство автотранспортных средств (-44,7%); обработка древесины и производство изделий из дерева и пробки (-12,5%); производство текстильных изделий (-8,3%); производство табачных изделий (-7,1%); производство электрического оборудования (-3,7%).

Индекс промышленного производства в 2022 г. по сравнению с 2021 г. составил 99,4%; в декабре 2022 г., по сравнению с декабрем 2021 г. – 95,7%.

Рисунок 2. Динамика индекса промышленного производства России

В 2022г. пик падения ИПП был зафиксирован в втором квартале, на который пришлась основная волна западных санкций. С третьего квартала промышленность начала восстанавливаться.

Рисунок 3. Индекс промышленного производства по кварталам, в %.

В 2022 г. по отношению к 2021 г. рост показал сырьевой (+0,8%) и энергетический (+0,1%) сектора. Объёмы добычи полезных ископаемых выросли за счёт нефти и природного газа (+0,7%), прочих полезных ископаемых (+5,6%) и предоставления услуг в области разработки месторождений (+5,6%). Благодаря переориентации экспортных поставок с европейского рынка на азиатский (Индия, Китай), объёмы производства нефтегазового сектора по итогам 2022 г. не только не упали, но и выросли. Так, в прошлом году добыто на 2,1% больше нефти (с учётом газового конденсата), чем за 2021 год. Общий объём составил 534 млн т. Если добыча природного газа в 2022 г. сократилась на 13,4% — до 573 млрд м³, то производство СПГ выросло на 8,1% — до 32,5 млн т. Это вызвано уменьшением поставок в Европу на фоне санкций и повреждения ниток газопроводов. Сферу добычи прочих полезных ископаемых, в которую входит добыча камня, щебня и песка, поддержал рост объёмов строительного сектора.

Больше всего от санкций пострадало производство автомобилей, которое представляет собой сложную технологическую и логистическую цепочку. Из-за нехватки комплектующих, деталей и материалов в 2022г. выпуск легковых автомобилей снизился на 67% — до 450 тыс., грузовых автотранспортных средств — на 24,3%, до 141 тыс. Объёмы производств по обработке древесины снизились из-за падения спроса на российскую продукцию деревообработки, а производство текстильных изделий и табачной продукции пострадало из-за нехватки зарубежного сырья. В секторе добычи полезных ископаемых снижение показала сфера добычи угля (-0,8%) из-за эмбарго со стороны ЕС. Переориентация с европейского рынка сбыта на закупки со стороны Китая, Индии и стран Ближнего Востока помогли избежать более серьёзного падения. Добыча металлических руд уменьшилась на 4,5% из-за санкций со стороны ЕС, страны которого являются основными покупателями российской железорудной продукции.

Сельское хозяйство

Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхоз организации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) в 2022г. в действующих ценах, по предварительной оценке, составил 8850,9 млрд рублей, в декабре 2022г. – 291,1 млрд рублей.

В составе зерновых и зернобобовых культур в 2022г. по сравнению с предыдущим годом отмечался рост валовых сборов пшеницы, ржи, тритикале, ячменя, овса, гречихи, зернобобовых культур, снижение - кукурузы, риса и проса. В структуре производства зерна в 2022г. по сравнению с 2021г. увеличился удельный вес пшеницы, ячменя, гречихи, снизился удельный вес кукурузы, овса, риса, проса, зернобобовых культур.

2022г. стал рекордным для российского аграрного сектора. По данным Минсельхоза РФ, в 2022г. собрано 155,5 млн. тонн зерна в бункерном весе. Валовый сбор рапса увеличился на 55,5% и достиг 4,6 млн. т по сравнению с 2021г. Урожайность культуры в целом по стране выросла на 14,4% — до 20,9 ц/га. Побит рекорд по сбору урожая сои. По состоянию на ноябрь 2022г. было собрано 6 млн т сои, что на 22,6% выше объёмов прошлого года.

Производство семян подсолнечника (в весе после доработки) снизилось в 2022г. на 7,5% за счет сокращения убранных площадей (на 17,1%). Валовой сбор сахарной свеклы увеличился на 1,2%, что обусловлено ростом урожайности (на 12,3%), при уменьшении убранных площадей (на 10,0%). Льноволокна получено на 7,0% меньше, чем в предыдущем году, за счет сокращения убранных площадей (на 11,7%). Валовой сбор картофеля увеличился на 4,3% вследствие роста урожайности (на 6,2%). Сбор овощей уменьшился на 0,1% за счет уменьшения убранных площадей (на 5,3%).

В 2022г. российская продукция АПК ввозилась в страны Азии, Африки и Ближнего Востока. Правительство продолжает активно поддерживать отечественных сельхозпроизводителей в рамках федерального проекта «Экспорт продукции АПК». Кроме того, увеличиваются посевные площади. Так, за десять лет посевные площади под сою выросли в 2,3 раза - с 1,5 млн га до 3,5 млн га, под рапс - в 1,8 раза. Таким образом, российская продукция АПК востребована на мировом рынке и пользуется спросом со стороны многих государств.

Животноводство

На конец декабря 2022г. поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех сельхозпроизводителей, по расчетам, составляло 17,5 млн голов (на 0,9% меньше по сравнению с соответствующей датой предыдущего года), из него коров - 7,7 млн (на 0,8% меньше), свиней - 27,7 млн (на 5,8% больше), овец и коз - 20,7 млн (на 1,1% меньше), птицы - 550,8 млн голов (на 2,2% больше).

В структуре поголовья скота на хозяйства населения приходилось 38,0% поголовья крупного рогатого скота, 6,4% свиней, 45,6% овец и коз (на конец декабря 2021г. – соответственно 38,6%, 7,4%, 45,9%).В сельскохозяйственных организациях на конец декабря 2022г. по сравнению с соответствующей датой 2021г. поголовье крупного рогатого скота сократилось на 0,4%, коров - на 0,2%, поголовье свиней увеличилось на 7,1%, овец и коз - на 0,7%, птицы - на 3,0%. Во всех сельскохозяйственных организациях в 2022г. по сравнению с 2021г. производство скота и птицы на убой (в живом весе) выросло на 4,9% (в 2021г. по сравнению с 2020г. - увеличилось на 1,2%), производство молока на 4,7% (на 1,6%), производство яиц - на 3,5% (на 0,5%). В 2022г. в структуре производства скота и птицы на убой (в живом весе) отмечалось увеличение удельного веса производства свиней и птицы на убой по сравнению с 2021г. В сельскохозяйственных организациях удельный вес производства крупного рогатого скота на убой в 2022г. составил 8,1% от общего объема производства скота и птицы на убой (в живом весе) (в 2021г. - 8,8%), свиней - 40,7% (39,9%), птицы - 50,7%, как и год назад.

Реализация продукции

В 2022г. возросла продажа зерна и основных продуктов животноводства всеми сельхозпроизводителями. В хозяйствах всех категорий, по расчетам, реализовано по всем каналам 92,6 млн тонн зерна (102,8% к уровню 2021 г.), 5,9 млн тонн картофеля (98,1%), 6,6 млн тонн овощей (94,8%), 14,9 млн тонн скота и птицы (в живом весе) (103,7%), 24,9 млн тонн молока (104,6%), 36,1 млрд штук яиц (105,1%).

В общей сложности в 2022г. было экспортировано более 70 млн тонн продукции сельхозпроизводителей и продовольствия. Россия в 2022г. увеличила поставки продукции агропромышленного комплекса (АПК) приблизительно на 12% в годовом выражении. По итогам 2022 года создано свыше 3 тыс. новых региональных пар «продукт-страна», которые «отсутствовали в структуре экспорта субъектов последние пять лет». Прирост внешних продаж только по этим парам достиг 1,46 млрд долл.

Строительная деятельность

Рост строительной отрасли в ВВП России составил 5,2%. Начиная с 2020 года отрасль показывает стабильный рост. В 2022 году в строительной сфере по основным показателям были достигнуты значимые результаты. В частности, в 2022 году была утверждена Стратегия развития строительства и ЖКХ до 2030 года.

Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в 2022 г. составил 12865,5 млрд рублей, или 105,2% (в сопоставимых ценах) к уровню 2021 г., в декабре 2022 г. - 1827,9 млрд рублей, или 106,9% к соответствующему периоду 2021 года.

В 2022 году было введено 101,5 квадратных метров жилой недвижимости, что на 10% превышает показатели 2021 года (92,6 кв. м) и плановые показатели на 2022 год (92,7 кв. м), предусмотренные Стратегией развития строительной отрасли.

Ввод в действие (в эксплуатацию) зданий. Из числа введенных в действие в 2022 г. зданий 95,2% составляют здания жилого назначения.

Таблица 8 Ввод в действие (в эксплуатацию) зданий

Количество зданий, единиц	Общий строительный объем зданий, тыс. м3	Общая площадь зданий, тыс. м2
Введено в действие зданий	434060	695239,1	160166,2
в том числе: жилого назначения	413010	467830,2	126675,5
нежилого назначения	21050	227408,9	33490,6
из них зданий: промышленных	2977	47900,10	5052,0
сельскохозяйственных	3388	35560,2	5141,4
коммерческих	6431	61814,8	8678,6
административных	1016	8633,4	1700,4
учебных	848	24027,5	5249,5
Здравоохранения	774	5561,9	1240,4
других	5616	43911,0	6428,4

Жилищное строительство

Для жилищного строительства в целом 2022 год завершился довольно успешно - по данным Росстата, введено 102,7 млн кв. м. жилья, что на 11% больше, чем годом ранее.

В 2022г. возведено 11,5 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 401,5 тыс. жилых домов. Всего построено 1,290 тыс. новых квартир.

Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 57,2 млн кв. метров, или 55,7% от общего объема жилья, введенного в 2022 году.

В 2022г. введены в действие следующие объекты туризма и спорта: туристские базы на 1204 места, мотели на 149 мест, кемпинги на 22 места, 51 плавательный бассейн с длиной дорожек 25 метров и 50 метров, 30 спортивных сооружений с искусственным льдом, 152 физкультурно-оздоровительных комплекса, спортивные залы площадью 221,4 тыс. кв. метров, стадионы на 12,7 тыс. мест.

Для стимулирования спроса в 2022 году продолжили действовать различные ипотечные программы. В результате были выданы ипотечные кредиты на общую сумму 4,7 трлн рублей, а прирост портфеля ипотечных кредитов составил 1,9 трлн рублей. Действие ипотечных программ «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека» было продлено до 1 июля 2024 года, «Дальневосточная ипотека» — до 31 декабря 2030 года. Кроме того, в текущем году запущены новые программы, стимулирующие спрос.

Розничная торговля

Со значительными трудностями столкнулась оптовая и розничная торговля. Это произошло из-за падения спроса со стороны населения на фоне экономической неопределённости.

Оборот розничной торговли в 2022г. составил 42512,5 млрд рублей, или 93,3% (в сопоставимых ценах) к 2021г.

В 2022г. оборот розничной торговли на 95,4% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила 4,6% (в 2021г. - 95,4% и 4,6% соответственно), в декабре 2022г. – 95,3% и 4,7% (в декабре 2021г. - 95,5% и 4,5% соответственно).

В 2022г. в структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий составил 49,5%, непродовольственных товаров - 50,5% (в 2021г. - 47,0% и 53,0% соответственно).

В декабре 2022г. объемы продаж через Интернет по крупным и средним торгующим организациям увеличились по сравнению с ноябрем 2022г. на 15% (в сопоставимых ценах), с декабрем 2021г. - уменьшились на 3,6%.

Доля онлайн-продаж в общем обороте розничной торговли этих организаций увеличилась до 9,2% против 8,3% в декабре 2021 года. Лидерами стали интернет-магазины OZON, WILDBERRIES и Ситилинк (их доля в общем объеме интернет-продаж составила 39,4%). В структуре продаж этих интернет-магазинов преобладала мужская, женская и детская одежда (14,2%), обувь (6,0%), компьютеры (4,2%), игры и игрушки (3,6%), бытовые электротовары (3,5%).

Общественное питание

Начало 2022 года выдалось непростым для сектора общественного питания ввиду усложнения внешнеполитической ситуации, когда рестораторы столкнулись с перебоями в поставках и повышением цен на закупочную продукцию. Быстрая адаптация рестораторов, в том числе благодаря ребрендингу, обновлению меню, пересмотру концепции и поставщиков, способствовала тому, что сегмент продолжил активно развиваться.

Оборот общественного питания в 2022г. составил 2282,9 млрд рублей, или 104,7% (в сопоставимых ценах) к 2021г., в декабре 2022г. - 229,1 млрд рублей, или 107,4% к уровню соответствующего периода предыдущего года.

В 2022г., по предварительным данным, населению было оказано платных услуг на 12627,5 млрд рублей, или 103,2% (в сопоставимых ценах) к 2021г., в декабре 2022г. - на 1175,2 млрд рублей, или 101,2% к уровню соответствующего периода предыдущего года.

Оптовая торговля

Оборот оптовой торговли в 2022г. составил 121743,5 млрд рублей, или 85,5% (в сопоставимых ценах) к 2021 году. На долю субъектов малого предпринимательства приходилось 27,9% оборота оптовой торговли.

В 2022г. оборот оптовой торговли на 79,3% формировался организациями оптовой торговли (в 2021г. - на 78,1%), оборот которых составил 96561,9 млрд рублей, или 86,8% (в сопоставимых ценах) к 2021 году.

Среди факторов, ограничивающих деятельность оптовых организаций в наибольшей степени, респонденты выделяют неплатежеспособность покупателей - 46,1%, высокий уровень налогов - 30,6%, высокие транспортные расходы - 33,1%, недостаток финансовых средств - 27,6%.

По итогам 2022 года профицит торгового баланса России достиг рекордных 332,38 миллиарда долларов, что связано как с существенным ростом экспорта, так и с падением импорта.

Экспорт превысил уровень 2021 года на 19,9%, дойдя до 591,46 млрд. долл. Импорт оказался более чем в два раза меньше — 259,08 млрд. долл., что на 11,7% меньше, чем в 2021г. Оборот внешней торговли России составил 850,5 млрд. долл., это на 8,1% больше, чем в 2021 году. Падение импорта объясняется западными санкциями. Также значительная часть производителей и транспортных компаний отказались от сотрудничества, что усложнило как закупку, так и доставку товаров в Россию.

Резкий рост поставок за рубеж в денежном выражении связан в первую очередь с ростом цен на энергоносители, что позволило продавать нефть, нефтепродукты и газ значительно дороже, чем обычно. Стоимостный объем экспорта из России минерального топлива (нефть, природный газ, нефтепродукты, уголь) - более дробной разбивки в данных ФТС нет - в 2022 году возрос на 43% и достиг $383,7 млрд, или 65% совокупного экспорта.

Экспорт электроэнергии из России в 2022 году вырос на 15% по сравнению с 2020 годом. Никелевый экспорт вырос в 2,9 раза, до $5,79 млрд. Страны Евросоюза ввезли никеля и изделий из него из России на 3,2 млрд. евро - против 2,1 млрд евро годом ранее, следует из данных Eurostat. В 2022 году Европа также нарастила импорт российского алюминия и изделий из него — до 2,84 млрд. евро (с 2,25 млрд. евро в 2021 г.), меди и изделий из нее - до 2,79 млрд. евро (с 2,46 млрд. евро годом ранее).

Экспорт продовольственных товаров и сельхоз сырья из России в 2022 году увеличился почти на 15% и достиг 41,3 млрд. долл. Поставки удобрений выросли на 54%, до 19,3 млрд. долл.

На фоне беспрецедентных санкций, чтобы поддержать российскую экономику, государство приняло ряд мер для помощи бизнесу: разрешён параллельный импорт, упрощены таможенные процедуры. Выросли объёмы торговли с дружественными странами. Больше всего увеличился товарооборот России с Китаем - самым крупным торговым партнёром РФ, как по объёмам экспорта, так и импорта. По данным Главного таможенного управления КНР, только за январь - октябрь 2022г. оборот торговли между нашими странами составил 153,9 млрд долл., побив рекорд 2021г. Импорт товаров из Китая вырос на 12,8% - до 59,6 млрд долл., экспорт из России в Китай увеличился почти на 50% и за десять месяцев составил 94,3 млрд долл. В основном Россия поставляет в КНР энергоресурсы и сырьё, на долю которых приходится более 71% российского экспорта. Также РФ ввозит в Китай древесину и целлюлозно-бумажные изделия, металлы и продукцию из них, продовольственные товары, продукцию химической промышленности, машины, оборудование и транспортные средства. В свою очередь, Россия закупает у Китая высокотехнологичное оборудование; машины, которые участвуют в производстве (более 60%); продукцию химической промышленности; одежду и обувь; металлы и изделия из них, а также 2,1% продовольственных и сельхоз товаров.

Импорт товаров в Россию в 2022 году снизился на 11,7%. Так, импорт таких товаров, как: машины, механизмы, оборудование, электрооборудование; сюда также входит бытовая техника и электроника снизился на 15% к 2021 году, до $77 млрд. Ниже приведена динамика по импорту товаров, которые показали наибольший спад в 2022 году.

Основными торговыми партнерами России по итогам 2022г. стали Китай, Турция и Нидерланды, Германия, Белоруссия. По данным таможенной службы, в 2022г. товарооборот России с Китаем по сравнению с предыдущим годом вырос на 28%, с Турцией - на 84%, с Белоруссией - на 10%. При этом с Германией он сократился на 23%, с Нидерландами - на 0,1%.

Инвестиции

Инвестиции в основной капитал предприятий в России по итогам 2022 года увеличились на 4,6% в реальном выражении. Прирост примерно в два раза меньше, чем в 2021 году, но в два раза выше, чем в допандемийном 2019г. Среднее по стране значение сформировалось из крайне неоднородной динамики в регионах: 49 субъектов из 85 получили приток инвестиций, а остальные закончили год спадом. В номинальном выражении совокупные инвестиции в 2022 году составили 27,865 трлн руб.

В отраслевом разрезе больше всего инвестиций, как и в предыдущем году, направлялось в сферу транспортировки и хранения (21,1%). За год в отрасль пришло на 19,2% больше средств, а именно 4,50 трлн руб. (больше всего в денежном выражении финансировалась деятельность трубопроводного транспорта и складского хозяйства).

Лидером по приросту вложений в 2022 году стало строительство (плюс 24,6%), их сумма составила 662,5 млрд руб., или 3,1% от всего объема инвестиций.

Сопоставимы с отраслью транспортировки и хранения по доле инвестиций как в процентном, так и денежном выражении еще две сферы: добыча полезных ископаемых и обрабатывающие производства. Совокупно эти отрасли привлекли треть всех инвестиций в 2022 году — 7,128 трлн руб. Если в добыче полезных ископаемых инвестиции выросли на 9%, то сектор обработки за год просел на 6,2%, в том числе в два раза снизился приток инвестиций в производство автотранспортных средств.

Инвестиции в основной капитал финансируются за счет собственных средств компаний или привлеченных средств. К последним относятся кредиты, займы у других организаций, инвестиции из-за рубежа, средства из бюджетов разных уровней и внебюджетных фондов. В 2022 году сократилась доля инвестиций из собственных средств предприятий — с 56 до 54,2% от общего объема вложений. Это указывает на замедление инвестиционной активности предприятий в условиях неопределенности.

Среди привлеченных средств на инвестиции из бюджета в 2022 году пришлось 20,2% всего объема вложений против 18,3% в 2021г. Доля банковских кредитов сократилась до 9,7% против 11% в 2021 году. В действующих ценах объем инвестиций за счет бюджетных средств в целом вырос в 1,3 раза, из них рост инвестиций из федерального бюджета — в 1,4 раза, из региональных бюджетов — почти в 1,3 раза к уровню 2021 года.

Рынок труда и доходы населения в Российской Федерации

Несмотря на сокращение производственной активности, ситуация на рынке труда остается стабильной: уровень безработицы держится на исторических минимумах (3,9% от рабочей силы в мае–июле). По итогам 2022 года безработица в стране составила 3,7% — это исторический минимум. Численность безработных россиян снизилась на 445 000 (на 13,8%) в 2022 году относительно 2021г. Наиболее востребованы специалисты в сфере строительства, добычи полезных ископаемых, в социальной сфере.

Молодежь до 25 лет составляет среди безработных 19,1%, лица в возрасте 50 лет и старше - 18,8%, лица, не имеющие опыта трудовой деятельности - 26,8%. Средняя продолжительность поиска работы безработными в декабре 2022г. у женщин составила 5,8 месяца, у мужчин - 6,0 месяца.

Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций в 2022г., по предварительным данным, составила 64191 рубль и по сравнению c 2021г. выросла на 12,6%, в декабре 2022г. - 88468 рублей и выросла по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года на 12,6%.

Реальные денежные доходы, по оценке, в 2022г. по сравнению с 2021г. снизились на 1,4%, в IV квартале 2022г. - увеличились по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года на 0,4%.

Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен), по оценке, в 2022г. по сравнению с 2021г. снизились на 1,0%, в IV квартале 2022г. увеличились по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - на 0,9%.

Стабильная ситуация на рынке труда, наряду с реализованными во 2 квартале 2022г. мерами социальной политики (индексация пенсий, прожиточного минимума и минимального размера оплаты труда на 10% с 1 июня, начало выплат на детей от 8 до 17 лет из малообеспеченных семей), ограничили снижение реальных располагаемых денежных доходов населения (-0,8% г/г в апреле–июне после -1,2% г/г в 1 квартале 2022 года).

Уровень жизни населения

В 2022г. объем денежных доходов населения сложился в размере 79076,4 млрд рублей и увеличился на 12,2% по сравнению с 2021 годом.

Денежные расходы населения в 2022 г. составили 73324,3 млрд рублей и увеличились на 8,6% по сравнению с предыдущим годом. Население израсходовало на покупку товаров и оплату услуг 61464,7 млрд рублей, что на 8,6% больше, чем в 2021 году. В 2022г. прирост сбережений населения составил 5752,1 млрд рублей (в 2021г. - 2998,8 млрд рублей).

Таблица 9 Основные показатели, характеризующие уровень жизни населения

2022 г.	В % к 2021 г.	IV квар- тал 2022 г.	В % к	Справочно
IV квар- талу 2021 г.	III квар- талу 2022 г.	2021 г. в % к 2020 г.	IV квартал 2021 г. в % к
IV квар- талу 2020 г.	III квар- талу 2021 г.
Денежные доходы населения1): денежные доходы (в среднем на душу населения), рублей в месяц	45272	112,4	54466	113,1	118,4	111,1	110,2	117,3
реальные денежные доходы	98,6	100,4	117,8	103,8	101,4	114,4
реальные располагаемые денежные доходы	99,0	100,9	117,5	103,2	100,6	112,8
1) Данные за 2021 г. и периоды 2021 г. уточнены по сравнению с ранее опубликованными по итогам годовых расчетов; данные за 2022 г. и периоды 2022 г. - оценка.

Инфляция в России по итогу 2022 года составила 11,9%. Месячная инфляция (декабрь к ноябрю) составила 0,78%, ускорившись по сравнению с ноябрьским значением 0,37% к предыдущему месяцу. Вклад в ускорение в том числе внесла индексация тарифов ЖКХ, проведенная досрочно 1 декабря вместо 1 июля 2023 года. Основной вклад в увеличение годового показателя внес резкий рост цен в марте - апреле.

Сдерживающее влияние на инфляцию оказало снижение темпов роста цен в секторе непродовольственных товаров при продолжающемся удешевлении большинства товаров длительного использования, а также за счет стабилизации цен в сельскохозяйственном секторе, высокого урожая и развития каналов сбыта.

В декабре 2022г. цены на продовольственные товары увеличились на 0,6% (в декабре 2021г. - на 1,4%). Цены на непродовольственные товары в декабре 2022г. выросли на 0,1% (в декабре 2021г. - на 0,6%). Цены и тарифы на услуги в декабре 2022г. увеличились на 2,0% (в декабре 2021г. - на 0,3%).

Основные параметры прогноза социально-экономического развития Российской Федерации

В рамках прогноза социально-экономического развития на 2023–2025 годы Минэкономразвития России был скорректирован ряд ключевых макропараметров по сравнению со сценарными условиями прогноза социально-экономического развития Российской Федерации на 2023 год и на плановый период 2024 и 2025 годов.

В частности, в прогнозе учтены следующие тенденции последних месяцев:

1) существенное укрепление рубля по отношению к иностранным валютам;

2) дефляция на потребительском рынке, наблюдающаяся с июня;

3) более позитивные, чем ожидалось ранее, экономические итоги 2 квартала текущего года.

Как следствие, были улучшены оценки спада ВВП и ряда его компонентов в 2022г., а также оценка максимальной глубины спада.

Платежный баланс и курс рубля

Со второй половины 2022г. давление на платежный баланс и курс рубля постепенно ослабевает. С июня наметился разворот конъюнктуры мировых товарно-сырьевых рынков. Так, цены на нефть марки «Брент» опустились с уровней выше 120 долл. США за баррель в начале июня до уровней ниже 100 долл. США за баррель в начале августа, а в начале сентября нефтяные котировки опустились ниже 95 долл. США за баррель. Снижение либо стабилизация мировых цен также наблюдались на продовольственные товары, удобрения, черные и цветные металлы.

В среднесрочной перспективе снижение мировых цен продолжится. Давление на конъюнктуру мировых рынков будет оказывать замедление роста мировой экономики. Вместе с тем по мере переориентации экспортных поставок в нейтральные страны дисконт нефти «Юралс» к «Брент» на прогнозном горизонте будет сокращаться. В результате ожидается постепенное снижение цены на нефть «Юралс» до 65 долл. США за баррель в 2025 году.

Спад физических объемов российского экспорта в 2023г. замедлится, а с 2024г. начнется восстановление. Основным драйвером роста на среднесрочном горизонте станет не нефтегазовый экспорт, в то время как объемы нефтегазового экспорта стабилизируются.

В то же время импорт товаров с учетом крепкого рубля и снятия ряда ограничений (в частности, на параллельный импорт) перешел к восстановлению уже со второй половины 2022 года (в первую очередь за счет потребительского импорта). С 2023г. восстановительная тенденция активизируется за счет возобновления роста инвестиционного и промежуточного импорта. Это приведет к сокращению профицита торгового баланса (с 14,1% ВВП в 2022г. до 8,5% ВВП в 2025г.) и счета текущих операций (с 11,5% ВВП в 2022 г. до 5,3% ВВП в 2025 году).

В свою очередь сокращение притока иностранной валюты по счету текущих операций, наряду с диверсификацией его валютной структуры, а также постепенная переориентация потоков капитала в нейтральные страны будут способствовать снижению давления на курс рубля. На среднесрочном горизонте в прогноз заложено постепенное ослабление российской валюты в соответствии с инфляционным дифференциалом, что будет способствовать сохранению стабильного реального эффективного курса рубля после его укрепления в 2022 году. При этом на всем прогнозном горизонте реальный эффективный курс рубля будет оставаться крепче средних уровней 2016–2021 годов.

Инфляция

По итогам 2023г. темпы роста потребительских цен ожидаются на уровне 5,5% г/г (на конец года) с учетом продолжения восстановления потребительской активности, умеренного ослабления рубля, а также удорожания потребительского импорта из-за повышенной мировой инфляции и дополнительных транспортно-логистических издержек импортеров. В 2024–2025 годах инфляция выйдет на целевой уровень Банка России 4,0% г/г (на конец года).

Экономический рост

Основными факторами снижения ВВП во второй половине 2022г. и 2023г. станут внешний спрос (как из-за санкций на российский экспорт, так и из-за замедления мировой экономики) и ограничений на стороне предложения (как следствие санкций на импортные поставки и нарушения производственно-логистических цепочек).

С точки зрения компонентов спроса основной вклад в ухудшение динамики ВВП в краткосрочной перспективе будут вносить инвестиционный спрос и чистый экспорт.

Негативное влияние на инвестиционную активность окажут «узкие места» в предложении оборудования и комплектующих (как импортных, так и отечественных). Кроме того, из-за изменения внешних условий будут постепенно сворачиваться либо сдвигаться «вправо» крупные экспортно-ориентированные проекты.

С учетом опережающего восстановления импорта по сравнению с экспортом вклад чистого экспорта в годовые темпы роста ВВП с 4 кв. 2022г. станет отрицательным (что нехарактерно для кризисных периодов в российской экономике, которые традиционно сопровождаются ослаблением рубля и опережающим падением импорта).

Вместе с тем потребительский спрос, по оценке, прошел нижнюю точку спада во 2 квартале. Дальнейшее восстановление в краткосрочной перспективе будет поддерживаться возобновлением роста потребительского кредитования и оттоком средств с депозитов по мере снижения процентных ставок в экономике, а с 2023г. – восстановлением реальных располагаемых денежных доходов населения.

В результате уже с 1 кв. 2023г. начнется восстановительный рост ВВП (к уровню 2021 г. с устранением сезонности). Отрицательная динамика по итогам 2023г. (-0,8%) будет обусловлена преимущественно эффектом высокой базы 1 кв. 2022 года.

Траектория развития в 2024–2025гг. будет в значительной степени определяться эффективной реализацией мер экономической политики, направленных на содействие адаптации экономики к новым условиям и структурной перестройке. В прогноз закладываются следующие предпосылки:

- сбалансированная бюджетная политика, подразумевающая достаточный для поддержания внутреннего спроса уровень государственных расходов при обеспечении долгосрочной бюджетной устойчивости;

- денежно-кредитная политика, учитывающая, наряду с целевым ориентиром по инфляции, необходимость подстройки структуры цен в экономике к новым условиям;

- реализация мер структурной экономической политики, направленных на переориентацию российских экспортных поставок (в том числе, через развитие транспортно-логических коридоров), замыкание производственных цепочек внутри страны и импортозамещение, обеспечение технологического суверенитета, стимулирование предпринимательской деятельности и инвестиционной активности, развитие финансовой системы.

С учетом реализации указанных мер в 2024–2025 годах прогнозируется

рост ВВП на уровне 2,6% в год. В 2025г. ВВП превысит уровень 2021г. на 1,2 процента.

При этом на среднесрочном горизонте ожидаются значимые структурные сдвиги с точки зрения компонентов спроса. Основным драйвером

восстановления и последующего роста экономики станет потребительский спрос: показатели розничной торговли, платных услуг, доходов населения, реальных заработных плат к 2025г. превысят уровень 2021г. на 3–6 процентов.

Уровень безработицы на прогнозном горизонте будет последовательно снижаться (до 4,1% в 2025 году) в силу как демографических ограничений, так и увеличения доли затрат на труд в производственных затратах. Вместе с тем при снижении общего уровня безработицы будут сохраняться локальные региональные и отраслевые дисбалансы на рынке труда, обусловленные структурной перестройкой экономики.

Инвестиции в основной капитал в 2024–2025 годах также будут демонстрировать восстановительный рост опережающими темпами по сравнению с ВВП и к концу прогнозного периода превысят уровень 2021г. на 4,5%, что создаст основу для структурной перестройки российской экономики.

Чистый экспорт в 2024–2025 годах будет вносить около нулевой вклад в динамику ВВП.

Таблица 10 Основные показатели прогноза социально-экономического развития Российской Федерации

2021	2022	2023	2024	2025
Цена на нефть марки «Юралс», долл. США за баррель	69,1	80,0	70,1	67,5	65,0
Курс доллара среднегодовой, руб. за долл. США	73,6	68,1	68,3	70,9	72,2
Индекс потребительских цен на конец года, в % к декабрю	8,4	12,4	5,5	4,0	4,0
Валовой внутренний продукт, %	4,7	-2,9	-0,8	2,6	2,6
Инвестиции в основной капитал, %	7,7	-2,0	-1,0	3,9	3,7
Промышленное производство, %	6,4	-1,8	-1,3	2,2	2,3
Реальные располагаемые доходы населения, %	3,0	-2,2	1,6	2,8	2,5
Реальная заработная плата, %	4,5	-2,0	2,6	2,9	2,8
Оборот розничной торговли, %	7,8	-6,1	2,7	3,7	3,1
Экспорт товаров, млрд долл. США	494,4	578,6	529,0	522,0	530,4
Импорт товаров, млрд долл. США	304,0	276,2	303,3	317,5	330,3

Выводы по анализу социально-экономической ситуации Российской Федерации в 2022 году

Российская экономика, испытала те же негативные тенденции, как и вся мировая: замедление роста ВВП, снижение роста промышленного производства, снижение розничного товарооборота и объемов грузоперевозок, рост инфляции, рост задолженности организаций и физических лиц, снижение доходов большинства населения. К этому добавились влияние финансовых и торговых санкций Запада и террористические акты на газопроводах Россия-Европа, направленных на полную изоляцию России.

Наша страна интегрирована в мировую экономику. Построены и работают трансграничные газо- и нефтепроводы: в Европу, Юго-Восточную Азию и на Дальний Восток. Например, в 2021 году страны Европейского Союза получали от России 27% всей покупаемой ими нефти, 45% газа и 46% угля. Россия – крупнейший в мире поставщик черных и цветных металлов, удобрений, зерна, подсолнечного масла, урана, вооружений и военной техники. Это помогает развивать национальную экономику, исполнять социальные обязательства и федеральные программы развития, накапливать золотовалютные резервы.

Однако, эта же интегрированность в мировую экономику и высокая зависимость госбюджета от доходов от импорта создали в условиях западных санкций и критически высокие риски для отечественной экономики и дальнейшего социального развития страны.

Ресурсные возможности страны (кадровые, научные, энергетические, сырьевые) и крепкое государство, обеспечивающее национальную безопасность и внутреннюю стабильность, развитие территорий и инфраструктуры, а также лучшее экономическое положение России по сравнению с другими странами в условиях мирового экономического и политического кризиса, при условии активного участия государства, дают все возможности быстро восстановить финансовую стабильность и отраслевую сбалансированность экономики. Сокращение импорто зависимости и большая автономизация российской экономики в условиях исчерпания мировых природных ресурсов, а также высокая емкость рынка, позволяют выгодно для интересов страны рационализировать отраслевую структуру, обеспечить стабильность и активность на всех рынках (включая рынок недвижимости) и стабильность роста доходов населения и бизнеса.

Большая территория страны и полная обеспеченность энергией и всеми необходимыми минералами дают несравнимую с другими странами возможность развития промышленности стройматериалов, строительства жилья, складов, объектов торговли и сферы услуг, производственных цехов, коммунальных и других вспомогательных зданий, инженерной инфраструктуры и транспортных коммуникаций.

3.1.2 Анализ социально-экономической ситуации в Амурской области в 2022 году.

Экономические и социальные показатели Амурской области

Амурская область расположена на юге Дальнего Востока, граничит с Забайкальским краем, республикой Саха (Якутия), Хабаровским краем, Еврейской автономной областью, а также на юго-западе граничит с Китаем. Климат континентальный с муссонными чертами, средняя температура летом составляет от +17,6 до +20,7 градусов, зимой – от -32,8 до -27,6.

Область входит в число территорий Российской Федерации с наименьшим количеством населения. Рассредоточено население неравномерно, основной состав приходится на южную часть области. По состоянию на 01.01.2023 г. в Амурской области проживает 756,198 тыс. человек. Наиболее крупные города области: Благовещенск (246,004 тыс. чел.), Белогорск (60,769 тыс. чел.), Свободный (48,789 тыс. чел.), Тында (28,160 тыс. чел.). Административным центром является город Благовещенск. Доля жителей крупных населенных пунктов в общей численности Амурской области представлена на диаграмме.

Рисунок 4 Доля жителей крупных населенных пунктов в общей численности населения области

Амурская область обладает значительными ресурсами поверхностных и подземных вод. Общая протяженность рек Амурской области превышает 77 тыс. км. Малых рек (длиной до 10 км) насчитывается свыше 56 тыс., их общая длина составляет более 130 тыс. км. По территории области протекают семь рек, длина которых составляет свыше 500 км: Амур, Зея, Селемджа, Гилюй, Бурея, Олекма, Нюкжа. Широко распространены пресные, минеральные и термальные подземные воды. Пресные подземные воды встречаются повсеместно. Известны свыше 42 лечебно-столовых и лечебных источников минеральных вод, в том числе 3 месторождения: Константиновское, Гонжинское и Быссинское.

Амурская область имеет важное геополитическое значение на Востоке страны: она имеет протяженную границу с КНР (1250 км) и относительно близко расположена к странам Азиатско-Тихоокеанского региона – Корее и Японии.

Область лежит в умеренном географическом поясе, между 49 и 57 градусами северной широты. Самая северная ее точка находится на реке Хани (приток реки Олекмы), южная – на реке Амур, западная – на границе с Забайкальем, восточная – в хребте Ям-Алинь.

Уникальное структурное положение и сложное многоэтапное геологическое развитие территории Приамурья обусловили уникальность ее минеральных ресурсов. Здесь известны месторождения и проявления россыпного и рудного золота, железа, титана, молибдена, вольфрама, меди, никеля, платиноидов, олова, полиметаллов, сурьмы, редких земель, бурого и каменного угля, цеолитов, каолина, цементного сырья, апатитов, графита, талька, полудрагоценных, поделочных, облицовочных камней и других полезных ископаемых. Возможно выявление мелких месторождений нефти и газа. Область полностью обеспечена инертными полезными ископаемыми. Общий экономический потенциал Амурской области по минеральному сырью оценивается более чем в 30 трлн. рублей.

Наличие богатой минерально-сырьевой базы, в первую очередь, значительные запасы золота и угля, обеспечили развитие добычи полезных ископаемых.

Амурская область – основной аграрный регион Дальнего Востока. На территории Амурской области сосредоточено 1031,6 тыс. га посевных площадей. Благоприятные климатические условия дают возможность выращивать зерновые и зернобобовые культуры, сою, кукурузу, картофель и овощи.

Животный мир Амурской области представлен значительным разнообразием: 27 видов млекопитающих и 16 видов птиц. Среди редких млекопитающих (21 вид) ‒ амурский лесной кот, амурский тигр, красный волк, среди редких птиц (94 вида) – даурский журавль, японский журавль, дальневосточный аист, рыбный филин, сапсан, беркут.

В сеть особо охраняемых природных территорий области входят 1 национальный парк, 3 государственных природных заповедника, 33 заказника (2 федерального и 31 областного значения), 2 природных парка, 1 водно-болотное угодье и 56 памятников природы регионального значения.

По площади территории (361,9 тыс. км2) область занимает 7 место среди регионов ДФО (5,2 % территории ДФО) и 14 место среди регионов РФ (2,1 % территории РФ).

В Амурской области функционирует три территории опережающего социально-экономического развития (далее – ТОСЭР): ТОСЭР «Белогорск», ТОСЭР «Приамурская» и ТОСЭР «Свободный». г. Белогорск является крупнейшим транспортным узлом Амурской области, что является бесспорным преимуществом. В городе расположены Транссибирская железнодорожная магистраль, федеральная трасса «Амур» и автомагистраль Белогорск-Благовещенск. Для успешного привлечения инвестиций утверждена территория опережающего развития «Белогорск», в ее рамках реализуются следующие проекты – завод по глубокой переработке сои с мощностью 240 тыс. тонн сои; лесоперерабатывающий комплекс; комплекс по переработке промышленных отходов. Осуществляется строительство завода по производству «Лего» кирпича мощностью до 600 тыс. штук в год. Для нормального функционирования проектов требуется развивать инфраструктуру города.

г. Свободный является центром газопереработки. В рамках данного центра до 2025 года будет реализовано 4 инвестиционных проекта с суммой инвестиций 1,7 трлн. рублей, планируется создать 39,5 тыс. рабочих мест. Газопровод будет проходить от границы с Республикой Саха (Якутия) до города Свободный и далее до Благовещенска, где запланирован переход через реку Амур в Китай. Амурский ГПЗ будет заниматься переработкой газа Якутского и Иркутского центров добычи с наибольшей добавленной стоимости (это гелий, этан, пропан, бутан, пентан). В едином комплексе с Амурским ГПЗ возможно создание Амурского газохимического комплекса производства полиэтилена с мощностью до 2,4 млн. тонн в год.

Для обеспечения комплекса в Свободном будет построен микрорайон на 5 тыс. жителей, обеспечена социальная инфраструктура. Данные меры включены в программу долгосрочного развития города Свободный. По результатам исследования центра экономического развития Амурской области, центр газопереработки является наиболее востребованным и требующим первоочередного финансового вливания.

Центром туристско-рекреационного развития является город Благовещенск – административный, торговый и транспортный центр Амурской области с численностью населения 230,075 тыс. чел., в современных условиях акцент сделан на развитие внутреннего туризма. Наибольшее развитие в Амурской области получил промышленный, экологический и событийный туризм. Продолжена работа по формированию нового туристического пространства в городе Благовещенск. В границах регионального туристического центра сформирован новый туристско-рекреационный кластер «Восточный», в составе которого 2 объекта обеспечивающей и 5 объектов туристской инфраструктуры.

В центральной части города Благовещенска на площади реализуется проект «Большой городской центр «Трибуна-холл» – уникальный формат общественного пространства и будущее место притяжения горожан и туристов, призванное кардинально улучшить качество городской среды, качество жизни населения и увеличить приток туристов.

Региональные туроператоры предлагают широкий спектр туристических маршрутов и экскурсионных программ по Амурской области.

Росту внутреннего и въездного турпотоков способствует создание новых объектов транспортной инфраструктуры: трансграничная канатная дорога, строительство и реконструкция аэропортового комплекса «Игнатьево»; строительство автомобильного моста через реку Зея. Реализован проект трансграничного мостового перехода через реку Амур (Хэйлунцзян) в районе городов Благовещенск (РФ) – Хэйхэ (КНР). По международному мосту через реку Амур поехали первые автомобили. С момента подписания первого соглашения о его строительстве между правительствами РФ и КНР прошло 27 лет, оно было заключено 26 июня 1995 года, в сентябре 2015 года — подписан протокол о внесении изменений в документ. Помимо автомобильного моста Россию и Китай также связывает железнодорожный переход Нижнеленинское — Тунцзян. Его строительство было завершено 27 апреля 2022 года. Сооружение соединяет территории Еврейской автономной области и провинцию Хэйлунцзян. Мост рассчитан на поочередный пропуск поездов по железнодорожному пути с колеей двух стандартов: шириной 1520 мм для российского подвижного состава и 1435 мм для китайского.

Еще один ключевой проект – строительство международного аэропорта Благовещенск (Игнатьево) имени Н. Н. Муравьева-Амурского. До 2024 года будет проведена реконструкция терминала внутренних и международных авиалинии, а также взлетно-посадочной полосы в аэропорту «Игнатьево» города Благовещенск

Космический центр развития. Территориальным центром является ЗАТО Циолковский (бывший Углегорск). Создание космического центра связано, в первую очередь, со строительством космодрома «Восточный».

Космодром Восточный стал одним из самых масштабных проектов России ХХI века. Строительство космодрома, особенно в природных условиях Амурской области, — это исключительно сложная инженерно-техническая задача, над которой работают лучшие специалисты страны.

Самое главное, что получит российская космическая отрасль, когда Восточный запустят в полную силу, это современный универсальный космодром на собственной территории. Восточный строится в расчете на то, что в будущем основные запуски будут осуществляться именно с него. Именно они составят основу для дальнейшего развития космического флота России.

Помимо того, что Восточный — это пусковая площадка, это также огромный узел связи управления, оснащенный самым современным оборудованием для управления полетами космических аппаратов. Командно-измерительный пункт «Восточный» позволяет управлять космическими аппаратами российской орбитальной группировки, российским сегментом МКС, космическими кораблями.

Центр энергетики расположен в Бурейском районе. На территории действует Бурейская и Нижне-Бурейская ГЭС. Развитие энергетических проектов даст возможность реализовывать строительство крупных энергоемких сооружений (электрификация БАМа, Амурский ГПЗ, космодром «Восточный»).

Общая оценка социально-экономической ситуации в области за 2022 год

Экономика Амурской области представляет собой многоотраслевое хозяйство, включающее такие виды деятельности, как сельское и лесное хозяйство, добыча полезных ископаемых, обрабатывающие производства, производство и распределение электроэнергии, газа и воды, транспорт и связь, строительство, оптовая и розничная торговля, здравоохранение и предоставление социальных услуг, образование и т. д.

Индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности исчисляется на основе данных об изменении объема производства продукции сельского хозяйства, добычи полезных ископаемых, обрабатывающих производств, обеспечение электрической энергией, газом и паром, водоснабжение, водоотведения, сбора и утилизация отходов, строительства, транспорта, розничной и оптовой торговли. В ноябре 2022 года по сравнению с соответствующим периодом 2021 года составил 94,9%, в январе-ноябре 2022 года – 97,8%. Индекс промышленного производства в январе-декабре 2022 года по сравнению с соответствующим периодом 2021 года составил 101,9%.

В качестве весов используется структура валовой добавленной стоимости по видам экономической деятельности 2018 базисного года. Данные за январь-декабрь 2021г. и январь-июнь 2022г. скорректированы, в связи с внесением респондентами изменений в ранее предоставленные данные и получением годовой отчетности, позволившей уточнить оперативную информацию за 2021г.

По предварительной оценке, в 2022 году объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей области (сельскохозяйственные организации, крестьянские (фермерские) хозяйства, индивидуальные предприниматели, население) в действующих ценах составил 99,7 млрд. рублей и по отношению к 2021 году вырос на 24,5%.

Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности "Строительство", в январе-декабре 2022 года составил 260396,0 млн. рублей, или 95,3%2) от уровня соответствующего периода 2021 года, в январе-декабре 2021 года – 253095,4 млн. рублей, или 85,2% к уровню января-декабря 2020 года.

Ввод в действие (в эксплуатацию) зданий. Из числа введенных в действие зданий в январе-декабре 2022 года 88,5% составляют здания жилого назначения.

Жилищное строительство. В январе-декабре 2022 года организациями всех форм собственности построено 5270 новых квартир общей площадью 378,6 тыс. кв. метров, что в 1,7 раза больше соответствующего периода 2021 года (январь-декабрь 2021г. - 2754 квартиры, 226,3 тыс. кв. метров).

Строительство объектов социально-культурной сферы. В январе-декабре 2022 года из объектов социальной сферы введена дошкольная образовательная организация в Октябрьском районе на 70 мест, в Благовещенском - на 120 мест, в Магдагачинском районе - на 50 мест. Введены 4 культовые сооружения в Архаринском, Ивановском, Магдагачинском и Октябрьском муниципальных образованиях; 3 физкультурно-оздоровительные комплекса - в Магдагачинском, Тамбовском муниципальных образованиях и в городском округе г. Благовещенске. В городском округе г. Свободном построено пожарное депо, в городском округе г. Благовещенске - гостиница на 20 мест. Проложено 1,1 км тепловых сетей, 18,4 км водопроводных сетей, 0,1 км канализационных сетей. Введено 3834,8 кв.м. общей площади в торговоофисных центрах.

Перевезено пассажиров автомобильным транспортом общего пользования за январь-декабрь 2022 года 42635,4 тыс. человек, или 120,8% к январю-декабрю 2021 года.

Оборот розничной торговли в декабре 2022 года составил 24731,7 млн. рублей, что в сопоставимых ценах – 101,8% к соответствующему периоду 2021 года, в январе-декабре 2022 года – 246045,8 млн. рублей, или 99,9%.

Оборот общественного питания в декабре 2022 года составил 985,6 млн. рублей, или 101,3% (в сопоставимых ценах) к соответствующему периоду 2021 года, в январе-декабре 2022 года – 13103,1 млн. рублей, или 122,8%.

В январе-декабре 2022 года по оперативным данным населению области оказано платных услуг на сумму 54736,6 млн. рублей, что в сопоставимых ценах составляет 100,7% к январю-декабрю 2021 года.

В январе-декабре 2022 года в структуре объема платных услуг населению 75,9% приходилось на услуги транспорта, связи, жилищно-коммунальные и бытовые.

В январе-декабре 2022 года оборот оптовой торговли области составил 211297,7 млн. рублей, что в товарной массе составляет 105,8% к январю-декабрю 2021 года.

По данным государственной регистрации, в территориальном разделе Статистического регистра хозяйствующих субъектов на 1 января 2023 года учтено 13,4 тыс. организаций.

В Статистическом регистре индивидуальных предпринимателей на 1 января 2023 года учтено 17,9 тыс. лиц, прошедших регистрацию в Управлении Федеральной налоговой службы по Амурской области.

В декабре 2022 года зарегистрировано 108 организаций, количество официально ликвидированных организаций составило 47.

Индекс потребительских цен в декабре 2022 года по отношению к предыдущему месяцу составил 101,3%, в том числе на продовольственные товары – 99,9%, непродовольственные товары – 100,4%, услуги – 104,1%.

Индекс цен на продовольственные товары в декабре 2022 года составил 99,9% (в декабре 2021г. – 101,7%).

Стоимость минимального набора продуктов питания в среднем на конец декабря 2022 года составила 6366,92 рубля в расчете на 1 человека и увеличилась за месяц на 0,2% (в декабре 2021г. – на 3,4%). Цены на непродовольственные товары в декабре 2022 года выросли на 0,4% (в декабре 2021 г. – на 0,8%).

Индекс цен и тарифов на услуги в декабре 2022 года составил 104,1% (в декабре 2021г. – 101,6%).

Индекс цен производителей промышленных товаров в декабре 2022 года относительно ноября 2022 года составил 104,0%.

Индекс тарифов на грузовые перевозки в декабре 2022 года по сравнению с декабрем 2021 года составил 107,2%, в том числе на автомобильный транспорт – 108,2%, внутренний водный – 101,4%.

За январь-ноябрь 2022 года, по оперативным данным, сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) организаций (без банков, страховых и бюджетных организаций) в действующих ценах составил 157592,1 млн. рублей прибыли (158 организаций получили прибыль в размере 172282,9 млн. рублей (в 2,2 раза больше, чем за январь-ноябрь 2021г.), 89 организаций - убыток на сумму 14690,8 млн. рублей).

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата (без выплат социального характера) в ноябре 2022 года, по предварительной оценке, составила 64543,7 рубля и по сравнению с ноябрем 2021 года увеличилась на 7,9%.

Просроченная задолженность по заработной плате отчитавшихся предприятий и организаций (кроме субъектов малого предпринимательства) обследуемых видов экономической деятельности1) на 1 января 2023 года отсутствовала.

По данным предприятий, среднесписочная численность работающих2) на крупных, средних и малых предприятиях области в ноябре 2022 года по сравнению с аналогичным месяцем 2021 года уменьшилась на 3,4% и составила 260,9 тыс. человек.

В государственных учреждениях службы занятости населения в декабре 2022 года в качестве безработных было зарегистрировано 4,3 тыс. человек, в том числе 3,2 тыс. человек получали пособие по безработице.

По оценке, численность постоянного населения Амурской области на 1 декабря 2022 года составила 766,2 тыс. человек и за январь-ноябрь 2022 года уменьшилась на 6,3 тыс. человек, или на 0,82% (за аналогичный период 2021г. убыль составила 8,1 тыс. человек, или 1,04%). В январе-ноябре 2022 года естественная убыль населения составила 3911 человек, в январе-ноябре 2021 года число умерших превышало число родившихся на 6015 человек.

Таблица 11 Основные экономические и социальные показатели Амурской области за январь – декабрь 2022 года.

Наименование показателя	Декабрь 2022г	Декабрь 2022г. в % к декабрю 2021г	Январь-декабрь 2022г.	Январь-декабрь 2022г. в % к январю-декабрю 2021г	Справочно: январь-декабрь 2021г. в % к январю-декабрю 2020г
Индекс промышленного производства	х	98,4	х	101,9	108,5
-добыча полезных ископаемых	х	98,3	х	102,6	95,0
-обрабатывающие производства	х	99,0	х	98,4	137,4
-обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха	х	98,1	х	103,4	112,1
-водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений	х	101,0	х	100,1	101,5
Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по видам деятельности, всего, млн. рублей	20969,1	103,1	196508,9	104,9	110,6
Ввод в действие жилых домов за счет всех источников финансирования (с учетом жилых домов, построенных населением на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства), тыс. кв. м. общ. пл.	51,4	87,5	378,6	в 1,7р	в 1,4р
Объем работ, выполненных по виду деятельности "cтроительство", млн. рублей	40180,8	177,2	260396,0	95,3	85,2
Пассажирооборот автомобильного транспорта общего пользования, млн. пасс.-км	21,8	103,8	261,3	102,6	100,98
Оборот розничной торговли, млн. рублей	24731,7	101,8	246045,8	99,9	103,8
Оборот общественного питания, млн. рублей	985,6	101,3	13103,1	122,8	136,7
Объем платных услуг населению, млн. рублей	4907,3	94,5	54736,6	100,7 1	103,8
Оборот оптовой торговли, млн. рублей	18925,7	109,3	211297,7	105,8	120,9
Индекс потребительских цен (тарифов)	х	112,26	х	112,00	106,14
в том числе:
на продовольственные товары	х	113,11	х	116,53	107,56
на непродовольственные товары	х	112,71	х	112,70	107,35
на платные услуги населению	х	110,75	х	106,09	103,24
Индекс цен производителей промышленных товаров	х	92,14	х	100,25	106,55
Задолженность организаций на конец ноября 2022г., млн. рублей
дебиторская	282752,9	117,71	х	х	106,22
кредиторская	313748,2	89,81	х	х	93,02
из нее задолженность по платежам в бюджет	6773,8	117,3	х	х	101,2
Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника на крупных, средних и малых предприятиях (январь-ноябрь 2022г.)
номинальная, рублей	64543,73	107,94	63608,55	110,86	111,37
реальная	х	96,04	х	98,96	104,97

___________________

1 На конец ноября 2022г. к концу ноября 2021г

2 На конец ноября 2021г. к концу ноября 2020г

3 Ноябрь 2022г

4 Ноябрь 2022г. к ноябрю 2021г.

5 Январь-ноябрь 2022г

6 Январь-ноябрь 2022г. к январю-ноябрю 2021г

7 Январь-ноябрь 2021г. к январю-ноябрю 2020г.

Определение сегментов рынка, к которым относятся оцениваемые объекты и анализ ценообразующих факторов

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

В целях проведения анализа рынка исследован состав объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов оценки, данные специализированных организаций (риэлтерские агентства и т.п.), а также открытые источники информации, содержащие сведения о рынке недвижимости.

По данным интернет-сайтов рынок недвижимости классифицируется следующим образом:

Квартиры;

Комнаты;

Дома;

Участки;

Офисы;

Торговля и сервис;

Производство и склады;

Кафе, бары, рестораны;

Гаражи и боксы;

Машиноместа;

Гаражи и стоянки.

При этом сегмент рынка недвижимости «Комнаты» практически не представлен и схож с квартирами. В сегменте «Дома» можно выделить «Объекты индивидуальной жилой застройки» и «Объекты садового, огородного и дачного строительства». Сегмент рынка недвижимости «Кафе, бары, рестораны» также практически не представлен и схож с сегментом «Торговля и сервис». Сегменты «Гаражи и боксы», «Машиноместа», «Гаражи и стоянки» являются схожими сегментами.

В результате анализа Перечня объектов оценки выявлены объекты, которые относятся к данным сегментам, но также выделены объекты специфические, достаточно редко встречающиеся (или не встречающиеся) на рынке недвижимости, которые выделены в следующие сегменты:

объекты, предназначенные для временного проживания;

объекты санаторно-курортного назначения;

объекты социальной инфраструктуры;

объекты портов, вокзалов, станций;

объекты иного назначения;

сооружения.

Данная классификация соответствует используемой при проведении государственной кадастровой оценки группировке объектов недвижимости в соответствии с Методическими указаниями. Приведенная в Приложении 2 Методических указаний сегментация включает следующие группы объектов недвижимости:

Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки);

Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ;

Объекты, предназначенные для хранения транспорта;

Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения;

Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения;

Административные и бытовые объекты;

Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений;

Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты;

Прочие объекты;

Сооружения.

Более подробное описание каждой из групп и виды использования относящихся к ним объектов представлено ниже.

3.1.3. Анализ информации о рынке объектов недвижимости в разрезе групп

Обзор рынка многоквартирных домов (домов средне- и многоэтажной жилой застройки) (Группа 1)

Первичный рынок объектов многоэтажной жилой застройки.

Многоквартирные дома и жилые помещения.

Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство" на территории России, в 2022 г. составил 12865,5 млрд рублей, или 105,2% (в сопоставимых ценах)
к уровню 2021 г., в декабре 2022 г. - 1827,9 млрд рублей, или 106,9% к соответствующему периоду предыдущего года.

В 2022 г. возведено 11,5 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 401,5 тыс. жилых домов. Всего построено 1290 тыс. новых квартир. Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 57,2 млн кв. метров, или 55,7% от общего объема жилья, введенного в 2022 году.

За январь-декабрь 2022 года на территории Амурской области введено в эксплуатацию 5270 новых квартир общей площадью 378,6 тыс. кв. метров, или в 1,7 раза больше уровня соответствующего периода прошлого года (за январь-декабрь 2021г. построено 2754 квартиры общей площадью 226,3 тыс. кв. метров, или в 1,4 раза выше уровня января-декабря 2020г.).

По итогам января-декабря 2022 наблюдается положительная динамика ввода жилья в целом по области, на 21 территории (из 28, где были введены в действие жилые дома) ввод жилья по сравнению с соответствующим периодом 2021 года увеличился.

Среди территорий Амурской области наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в городских округах г. Благовещенск и г. Свободный, а также в Благовещенском районе.

Населением за счет собственных и заемных средств построено 1220 квартир общей площадью 162,2 тыс. кв. метров, или в 1,4 раза больше уровня января-декабря 2021 года. На 20 территориях из 28, где были введены в действие жилые дома, ввод жилья производился только индивидуальными застройщиками.

Структура спроса и предложения

В сравнении с ценами 2021 года, квартиры на вторичном рынке выросли в цене на 12307,9 рубля за квадратный метр или на 11,18 %. Цена квартиры на вторичном рынке на конец 2022 года составляла 110080,3 рубля за один квадратный метр общей площади.

Жилье в новостройках подорожало на 17 362,98 рубля за квадратный метр или на 16,84 %. Средняя стоимость одного квадратного метра в новостройке на конец 2022 года по области составляла 117034,7 рубля.

Рынок многоквартирных средне- и многоэтажных жилых домов в Амурской области практически отсутствует. На рынке широко представлены помещения в этих домах (жилые и нежилые помещения), исключение составляют сделки, связанные с изъятием занимаемых домами земельных участков для государственных нужд, а также продажа расселенных ветхих и аварийных многоквартирных домов (одновременно с отчуждением земельного участка) на аукционе.

Источниками предложения по жилым помещениям служат, в основном источники:

- Еженедельная газета «2х2» (Печатный ресурс);

- Интернет порталы по недвижимости (Электронный ресурс):

- https://www.avito.ru/

- https://www.domofond.ru/

- https://cian.ru/

Вероятно, на рост цен именно на новое жилье в какой-то степени косвенно могла оказать влияние программа «Дальневосточная ипотека». Дело в том, что льготное жилищное кредитование распространяется только на жилье на первичном рынке, купить квартиру в кредит по льготной ставке 2 % годовых на вторичном рынке можно только в сельской местности либо в моногородах: в Амурской области это Свободный, Райчихинск, Тында и Прогресс.

Рисунок 5 Средняя цена типовых квартир на первичном и вторичном рынке Амурской области.

Основная часть квартир предлагаемых к продаже сосредоточена в областном центре г. Благовещенске. В ходе подготовки к ГКО было проанализировано 7607 объектов аналогов, 2462 из которых оферты о купле-продаже квартир на первичном и вторичном рынке за 2022 год, 5145 являются сделками. По результатам верификации, на основе имеющихся данных проведен анализ.

По мере удаления от города Благовещенска снижается как стоимость жилья, так и количество предложений.

Самая высокая средняя удельная рыночная стоимость определена в г. Благовещенске 81379,02 руб. а также в Благовещенском МО 71996,69 руб. и городе Свободный 57835,70 руб. Наименьшая цена зафиксирована в Шимановском районе в связи с плохо развитой застройкой под многоквартирные дома.

Таблица 12 Средние цены на квартиры в муниципальных образованиях Амурской области

Муниципальный район	Средняя удельная цена, руб./кв. м	Минимальная удельная цена, руб./кв. м	Максимальная удельная цена, руб./кв. м
г. Благовещенск	81379,02	8460,00	112101,55
Благовещенский МО	71996,69	15862,50	96984,13
г. Свободный	57835,70	12165,62	76023,04
г. Белогорск	52232,74	12589,29	75489,23
г. Тында	35760,13	7387,65	51051,72
г. Шимановск	31310,89	13332,38	44943,75
Серышевский МО	30628,61	11750,00	42300,00
г. Райчихинск	30233,10	9789,28	46069,31
г. Зея	30194,88	8026,57	44593,37
Магдагачинский р-н	30067,66	6042,86	42993,44
Тамбовский МО	29502,20	13015,38	38705,88
Ивановский МО	29498,97	17177,66	40935,48
пгт Прогресс	29025,54	7894,46	48222,00
Октябрьский р-н	27960,71	14022,10	48540,98
Сковородинский МО	27922,95	6223,71	42871,62
ЗАТО Циолковский	27297,13	10435,86	38546,76
Архаринский МО	26934,36	13885,11	47701,49
Бурейский МО	26270,85	14100,00	43429,16
Завитинский МО	26004,24	8225,00	49983,23
Мазановский р-н	25985,70	20934,92	29771,26
Михайловский р-н	24932,07	12410,76	39325,21
Селемджинский р-н	24704,91	13343,85	34672,13
Константиновский р-н	24092,39	13428,57	55355,56
Свободненский р-н	24017,48	12986,84	32841,61
Белогорский МО	21925,49	6922,77	44650,00
Ромненский МО	21201,22	7865,70	34717,06
Тындинский МО	20115,10	10663,14	32180,01
Зейский р-н	15521,94	5057,61	25853,06
Шимановский р-н	15061,32	12085,71	18995,37

Рисунок 6 Количество предложений о продаже квартир по Муниципальным образованиям

Из приведенной выше диаграммы наглядно видно, что 52 % предложений о продаже приходится на г. Благовещенск, 9 % г. Белогорск, 6 % г. Свободный, 6 % Благовещенский МО, 3 % г. Зея, 24 % прочие районы и муниципальные образования Амурской области.

Рисунок 7 Средняя удельная цена предложения на вторичном, первичном рынках Амурской области

В Амурской области за IV квартал 2022 года больше всего подорожали новостройки. По сравнению с этим же периодом 2021 года вторичное жильё выросло в цене на 8 042,21 рубля за квадратный метр, рост составил 8%. В 2021 году стоимость квадратного метра сохранялась в пределах 101,5 тысячи рублей, в конце 2022 года жильё стоило уже 109,5 тысячи за квадратный метр.

В новостройках же цены выросли ещё больше - почти на 17,4 тысячи рублей за квадрат, что составляет 16,3%. В конце 2022 года купить жильё в новостройке можно было по цене 124,2 тысяч рублей за квадратный метр, в то время как годом ранее квадратный метр стоил 106,8 тысячи.

К слову, одновременно с ценами на жильё растут в Амурской области и темпы строительства недвижимости. Так, за январь-декабрь 2022 года в регионе ввели в эксплуатацию 5270 новых квартир общей площадью 378,6 тыс. кв. метров. А это в 1,7 раза больше, чем за этот же период 2021 года. Тогда было построено 2754 квартиры общей площадью 226,3 тыс. кв. метров.

Больше всего квартир, 36,1%, сдали в Благовещенске. На втором месте Свободный - 17%. Третье место по вводу жилья занял Благовещенский район - 33,1%. При этом превалирующая часть застройки, 63,1% приходится на городскую местность.

Ценообразующие факторы

На стоимость объектов недвижимости могут оказывать влияние различные факторы. Основными факторами, влияющими на стоимость объектов недвижимости, являются факторы местоположения, окружения, социально-экономического развития и инфраструктуры. Сочетание указанных факторов определяет рыночную стоимость любого объекта недвижимости.

В соответствии с Приложением 3 к Методическим указаниям к основным для объектов капитального строительства ценообразующим факторам, характеризующим объект оценки, относятся:

Вид использования;

Назначение;

Вид фактического использования;

Площадь, основная характеристика (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота);

Количество надземных этажей;

Этажность;

Материал основных несущих конструкций;

Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства (для ОНС - год получения разрешения на строительство);

Капитальность объекта.

В соответствии с п. 8 Методических указаний определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости. При этом для целей кадастровой оценки под фактическим разрешенным использованием объекта недвижимости подразумевается фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости. Классификация и группировка объектов недвижимости также осуществляется с учетом установленного фактического использования. В одну группу входят объекты недвижимости, предназначенные для единообразного использования. В данном случае рассматриваются подлежащие оценке многоквартирные жилые дома. Таким образом, факторы «Назначение», «Вид использования» и «Фактическое использование» являются общими для всех объектов оценки и объектов-аналогов внутри рассматриваемой совокупности объектов недвижимости и, таким образом, не оказывают влияние на их стоимость. По этой причине указанные факторы не включаются в дальнейшем в состав ценообразующих факторов при оценке кадастровой стоимости многоквартирных жилых домов. Далее рассматриваются дополнительные факторы, которые могут оказывать влияние на стоимость многоквартирных жилых домов.	Стоимость недвижимости в городских и сельских населенных пунктах может зависеть от степени транспортной доступности: чем больше возможностей добраться до объекта недвижимости с помощью различных видов транспорта, тем выше уровень его социально-экономического развития и, соответственно, дороже объекты недвижимости. Чем ближе расположен многоквартирный жилой дом к объекту, повышающему удобство и социальную обеспеченность, тем выше его стоимость.

Поэтому в состав факторов включены ценообразующие факторы:

Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта;

Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта;

Расстояние от объекта до ближайшей из основных дорог населенного пункта;

Расстояние до школы или детского сада;

Расстояние до государственной поликлиники, больницы

Также, на территории какого-либо отдельного крупного населенного пункта на стоимость объектов недвижимости может влиять некоторый объект. При этом влияние его может быть направлено как на повышение, так и на понижение стоимости (например, парки, престижные улицы, памятники истории и архитектуры или мусорные свалки, тюрьмы, психиатрические больницы, атомные электростанции и т.д.). Также на стоимость объектов недвижимости может оказывать влияние локальная доступность объектов социальной и транспортной инфраструктуры.

Для учета данной ситуации в состав ценообразующих факторов для крупных населенных пунктов включены следующие факторы:

Расстояние до локального центра, отрицательно влияющего на стоимость объектов недвижимости;

Расстояние до локального центра, положительно влияющего на стоимость объектов недвижимости;

Наличие в населенном пункте общеобразовательной школы;

Наличие в населенном пункте магазина.

Поскольку расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется в целом по субъекту, необходимо учитывать характеристики локального местоположения объектов недвижимости не только в границах конкретного населенного пункта, а также относительно центра муниципального района и центра субъекта. Также, важность данного фактора подтверждается текстами объявлений.

Таким образом, в целях учета местоположения объектов недвижимости в состав факторов для сельских населенных пунктов может быть включен фактор «Расстояние от населенного пункта до областного центра».

Перечисленные факторы характеризуют каждый индивидуальный объект недвижимости. В следующей таблице приведен сводный перечень ценообразующих факторов, учитываемых при построении моделей оценки объектов недвижимости, предназначенных для жилой застройки.

Таблица 13 Ценообразующие факторы для многоквартирных жилых домов

№ п/п	Группа факторов	Состав ценообразующих факторов
1.	Факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости	Численность населения в населенном пункте
Наличие в населенном пункте магазина
Наличие в населенном пункте общеобразовательной школы
Статус населенного пункта
2.	Факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости	Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта
Расстояние до локального центра, отрицательно влияющего на стоимость объектов недвижимости
Расстояние до локального центра, положительно влияющего на стоимость объектов недвижимости
Расстояние до школы или детского сада
Расстояние до государственной поликлиники, больницы
Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта
3.	Факторы, характеризующие объект недвижимости	Количество надземных этажей
Этажность
Этаж расположения в здании
Материал основных несущих конструкций
Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства
Капитальность объекта
Площадь

В процессе проведения моделирования некоторые из перечисленных факторов могут быть исключены из расчета в силу статистической незначимости их влияния на стоимость объектов недвижимости.

Вывод, недвижимость в центре всегда ценится, пользуется спросом и соответственно имеет более высокую стоимость. В свою очередь, чем дальше от центра, тем дешевле обойдется 1 кв. м. для покупателя.

Обзор рынка малоэтажной застройки, в т.ч. индивидуальной жилой застройки — индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачные объединения, садоводческие товарищества.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – форма обеспечения граждан жилищем путём строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет. Объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трех, предназначенный для проживания одной семьи. К прочим объектам индивидуального жилищного строительства относятся также пристройки, надстройки к ним, мансардные этажи, хозяйственные и прочие постройки на участке домовладения, в том числе усадебные жилые дома.

Рынок малоэтажной жилой недвижимости делится на первичный и вторичный, и имеет следующую структуру:

малоэтажные жилые комплексы;

коттеджные поселки;

садоводства.

Малоэтажный жилой комплекс — совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории. Малоэтажный жилой комплекс предполагает наличие в его границах у собственников индивидуальных жилых домов общего имущества, как в многоквартирном доме.

Общим имуществом могут быть объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки).К общему имуществу относятся объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, например: котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.

Коттеджный посёлок – пригородный или загородный сельский жилой комплекс, созданный в соответствии с Генеральным планом застройки и состоящий из домовладения (земельный участок с расположенным на нём пригодного для проживания дома). Не является самостоятельным населённым пунктом.

На территории коттеджного поселка могут быть расположены объекты инфраструктуры: магазины, детские центры, медицинские учреждения, спортивные клубы, салоны красоты, развлекательные заведения, рестораны. Коттеджные поселки располагаются в районах недалеко от крупных городов и дорожных магистралей.

Характерными особенностями домов в коттеджном поселке являются: индивидуальная планировка, наличие придомового участка, гаража, современная архитектура, наличие современных коммуникаций. Типы домов в коттеджных поселках: одно -, двух- и трехэтажные кирпичные дома, таунхаусы, лэйнхаусы, виллы.

Садоводство:

- ДНТ – означает Дачное Некоммерческое Товарищество. Чаще располагается на землях сельскохозяйственного назначения, но иногда и на землях населенных пунктов, имеющих разрешенное использование - "для дачного строительства".

- СНТ – это Садовое Некоммерческое Товарищество. Размещается исключительно на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - "для ведения садоводства".

В 2022 году на рынке Амурской области Учреждением были собраны сведения о 2529 предлагаемых к продаже и проданных объектах, входящих в функциональную группу 0200 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ». 1245 из которых оферты о купли-продажи, 1284 являются сделками. По результатам верификации, на основе имеющихся данных проведен анализ.

Таблица 13 Средние цены на малоэтажную жилую недвижимость в муниципальных образованиях Амурской области

Муниципальный район	Средняя удельная цена, руб./кв. м	Минимальная удельная цена, руб./кв. м	Максимальная удельная цена, руб./кв. м
г. Благовещенск	29399,81	7007,00	55386,21
г. Свободный	25440,60	2538,77	44013,82
г. Белогорск	24503,04	6666,28	48760,05
г. Зея	21967,37	8750,87	42820,56
Благовещенский МО	19785,17	1303,99	51270,73
Михайловский р-н	18525,42	6050,00	31000,83
Тамбовский МО	18320,78	7863,22	36878,95
г. Тында	18253,48	6713,49	42042,00
Ивановский МО	18218,95	6757,50	47608,54
Октябрьский р-н	17582,04	6903,66	32644,93
г. Шимановск	16042,19	6093,04	41439,25
Серышевский МО	16001,09	4865,97	35035,00
Бурейский МО	15482,93	11806,67	27107,21
г. Райчихинск	15429,23	11257,40	27962,21
Архаринский МО	14870,25	11357,95	23301,19
пгт Прогресс	14806,17	7273,70	33687,50
Консктантиновский р-н	14723,68	6026,02	32706,72
Белогорский МО	14696,77	3311,00	46713,33
Свободненский р-н	14524,40	6166,16	38371,67
Сковородинский МО	14497,47	6964,36	38136,79
Тындинский МО	14158,37	5523,54	26276,25
Магдагачинский р-н	13628,62	6497,99	37172,41
Селемджинский р-н	13100,80	5013,95	25688,79
Завитинский МО	12704,30	7007,00	24524,50
Мазановский р-н	12444,27	4260,02	25181,41
Ромненский МО	12106,05	6006,00	30732,46
Зейский р-н	11058,79	4799,32	26298,01
Шимановский МО	9759,38	4150,75	15368,00

Из приведенной выше таблицы 1, видно, что по максимальной цене предлагались к продаже объекты индивидуальной жилой застройки в г. Благовещенск – 29399,81 за 1 кв. м. и г. Свободный – 25440,60 за 1 кв. м., а по минимальной цене в Шимановском МО – 9759,38 за 1 кв. м.

Рисунок 8 Количество предложений о продаже объектов индивидуальной жилой застройки по районам Амурской области

Также стоит отметить, что 16 % от общего числа предложений о продаже находятся в Благовещенском МО (из них четвертая часть предложений приходится на с. Чигири), 11 % в г. Благовещенск и населенных пунктах, вошедших в состав городского округа г. Благовещенск.

Интерес к частному домостроительству в Приамурье резко увеличился в последние годы. Еще пять лет назад показатели ввода индивидуального жилья занимали 16 % от общего количества строящихся новых квадратов, а сегодня он превысил 50 %. За первые девять месяцев 2022 года в области уже построили 115 тысяч квадратных метров жилья.

Сейчас в закон об инвестиционной деятельности внесены изменения: инвесторы, которые готовы застраивать частный сектор комплексно, могут получить земельный участок в аренду без проведения торгов. Бизнес-план от одного такого инвестора власти региона уже рассматривают. Речь идет о более чем 100 тысяч квадратных метров жилья. Местоположение - Благовещенский МО: Чигири и Новотроицкое. Также Корпорация развития жилищного строительства Амурской области ведет работу по комплексному развитию индивидуального жилищного строительства на всей территории региона. Пилотными проектами будет село Ивановка, в перспективе – Волково.

Группа индивидуальных жилых домов является весьма неоднородной по своему составу. Это связано с многообразием объектов, различающихся материалом стен, состоянием, годом постройки, оборудованием, надворными постройками, которые зачастую неизвестны. Нередко жилые дома предлагаются с ландшафтным дизайном на прилегающем земельном участке, дорогим ремонтом или мебелью. Стоимость подобных улучшений оценить не представляется возможным. Помимо этого, в стоимость домостроения включена цена земельного участка, что усложняет анализ цен ввиду необходимости учета стоимости земли для каждого объекта-аналога.

Рынок малоэтажной и индивидуальной жилой застройки в Амурской области достаточно развит и разнообразен, за исключением некоторых населенных пунктов с малочисленным населением.

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие физические особенности объектов капитального строительства, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает т.н. эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);

Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объекта капитального строительства);

Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

Функциональное назначение – тип объекта (в целом прослеживается следующая тенденция: коттеджи являются наиболее дорогостоящими объектами, далее по удельному показателю идут таунхаусы и индивидуальные жилые дома, и наиболее дешевыми являются дачи).

В процессе проведения моделирования некоторые из перечисленных факторов могут быть исключены из расчета в силу статистической незначимости их влияния на стоимость объектов недвижимости.

Таблица 14 Ценообразующие факторы для малоэтажной жилой застройки

№ п/п	Группа факторов	Состав ценообразующих факторов
1.	Факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости	Численность населения в населенном пункте
Наличие в населенном пункте магазина
Статус населенного пункта
Наличие в населенном пункте общеобразовательной школы
2.	Факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости	Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта
Расстояние до локального центра, отрицательно влияющего на стоимость объектов недвижимости
Расстояние до локального центра, положительно влияющего на стоимость объектов недвижимости
Расстояние до школы или детского сада
Расстояние до государственной поликлиники, больницы
Расстояние от объекта до ближайшего Ж\Д вокзала, станции, платформы
Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта
3.	Факторы, характеризующие объект недвижимости	Количество надземных этажей
Этажность
Материал основных несущих конструкций
Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства
Капитальность объекта
Площадь

Обзор рынка объектов, предназначенных для хранения транспорта (Группа 3)

В России, за 2022 год, отмечается рост стоимости гаражей. В сентябре 2022 года средняя стоимость гаража в городах-миллионниках составила 738 тыс. руб., что на 18% превышает показатель января этого года. Динамика связана с общим ростом цен на всю недвижимость и с изменением структуры предложения. Число выставленных на продажу гаражей в крупных городах снизилось на 8%. Сокращается и средний срок экспозиции. Если в январе в среднем продажа гаража занимала 220 дней, то сейчас — 200, то есть выбор снижается, а поиск покупателя занимает меньшее время. Наибольший рост цен на гаражи отмечен в Краснодаре и Нижнем Новгороде - в каждом из этих городов средняя стоимость объекта с начала года выросла на 33%. В пятерку лидеров также вошли Воронеж (+29%), Самара (+26%) и Казань (+24%). В Москве их стоимость с начала года выросла на 9%, а в Санкт-Петербурге - на 12%.

Спрос на машино-места за год снизился на 20-25%. Основная причина падение спроса — это растущая цена квадратного метра жилой недвижимости. Покупатели стараются снизить размер ежемесячной долговой нагрузки, поэтому сокращают свои расходы. Так, по данным Минстроя РФ(https://minstroyrf.gov.ru/), строительство двух этажей подземных парковок увеличивает себестоимость дома на 30%, что сказывается и на цене жилья. Покупатели стараются снизить размер ежемесячной долговой нагрузки, поэтому сокращают свои запросы.

Для большинства застройщиков паркинги и машино-места больше становятся маркетинговым инструментом. В домах эконом класса их все больше используют в качестве дополнительных бонусов при покупке квартиры. В бизнес-классе паркинги более востребованы и раскупаются быстрее, так как они относительно дешевы по сравнению со стоимостью такой квартиры.

В целом по стране сокращения числа парковочных мест около новостроек не наблюдается. По оценкам единого реестра застройщиков РФ, в среднем в строящихся ЖК в России на одну квартиру приходится 0,4 машино-места, и за 2022 год этот показатель не изменился. Но сюда входят не только парковочные места, которые продает застройщик, но и общественные парковки в шаговой доступности - как платные (в среднем 0,08 машино-места на квартиру), так и бесплатные (0,25 места).

В подавляющем большинстве регионов и городов машино-места, которые нужно покупать, в новостройках практически не делали и не делают. Там идет низко- и среднеэтажное строительство и, как правило, для размещения автомобилей хватает места вокруг дома. Проблема с размещением автомобилей существует в основном в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре, где идет большое жилищное строительство, и в Сочи из-за рельефа местности.

В Амурской области на рынке недвижимости парковочных мест (в том числе и гаражей) в настоящее время существует довольно большой ценовой разброс, который зависит от качества предлагаемых объектов и имеющейся инфраструктуры. Месторасположение играет весомую роль в стоимости гаража, особенно в городах Амурской области, так как там явно ограничено предложение, особенно вблизи жилых домов. Окружающая застройка далеко не всегда позволяет построить гараж. Благовещенск активно застраивается новым жильем, при этом гаражных массивов не так уж много, поэтому спрос высокий. А при высоком спросе - цена, соответственно, высока.

В данном разделе рассматривается рынок объектов недвижимости, предназначенных для хранения транспорта.

Всего было рассмотрено 1573 объектов-аналогов, из них 788 сделки и 785 предложений о продаже объектов, входящих в функциональную группу 0300 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» за период с 01.01.2021 года по 31.12.2022 год, данные по которым приведены ниже в таблице.

Таблица 15 Анализ цен предложений объектов, предназначенных для хранения транспорта по муниципальным образованиям Амурской области за период с 2021 г. по 2022г

Муниципальное образование	Средняя удельная цена, руб./кв. м	Минимальная удельная цена, руб./кв. м.	Максимальная удельная цена, руб./кв. м.
г. Белогорск	10939,40	1346,47	31035,86
г. Благовещенск	19552,70	1906,98	34416,06
г. Зея	9869,12	2915,82	15252,00
пгт. Прогресс	8440,20	4441,50	10933,33
г. Райчихинск	8174,86	1793,75	22282,61
г. Свободный	13314,46	2928,38	28957,82
г. Тында	9800,42	2669,10	20000,00
ЗАТО Циолковский	8074,95	2033,60	14298,75
г. Шимановск	9625,80	2250,00	18157,14
Архаринский МО	6323,56	3000,00	10092,31
Белогорский МО	5578,95	1822,22	8559,64
Благовещенский МО	13513,26	841,72	24308,30
Бурейский МО	7962,65	2882,25	14137,93
Завитинский МО	7923,68	2277,78	17635,13
Зейский район	4470,16	2742,47	5338,20
Ивановский МО	8030,82	1879,17	11978,01
Магдагачинский район	7723,20	1917,01	11181,82
Мазановский район	4971,69	3514,29	7329,41
Михайловский район	6267,03	1815,71	8918,22
Октябрьский район	7109,23	2065,38	9929,69
Свободненский район	4833,97	2330,87	7626,00
Селемджинский район	6431,64	2542,00	8105,74
Серышевский МО	7380,68	4357,71	9756,96
Сковородинский МО	8009,78	1906,50	14564,46
Тамбовский МО	7666,93	2817,87	11263,02

Стоимость объектов, для хранения транспорта в Амурской области с 2021г по 2022г., варьировалась от 841,72 руб./кв. м (Благовещенский район, с. Натальино, площадь – 906 кв. м.) до 34 416,06 руб./кв. м (г. Благовещенск, площадью -27,4 кв. м). Средние показатели стоимости приведены на диаграмме.

Рисунок 9 Средняя рыночная стоимость объектов, предназначенных для хранения транспорта по городским округам и районам Амурской области, руб./кв. м.

Наиболее высокие значения средней стоимости за 1 кв. м объектов для хранения транспорта по Амурской области зафиксированы в г. Благовещенске, г. Свободный, Благовещенском МО (с.Чигири), а также г. Белогорске. Наименьшая средняя цена наблюдается в Зейском, Мазановском и Свободненском районах.

Высокая средняя стоимость гаражей в Благовещенском МО, в частности, в с. Чигири объясняется географическим положением, граница которого проходит по окраине г. Благовещенска (часть улицы Воронкова и микрорайон «Тепличный»), но административно он относится к с. Чигири. Дальневосточная льготная ипотека значительно повысила цены на квартиры, в связи с большим спросом, а также привела к росту стоимости гаражей.

Распределение предложений по муниципальным образованиям Амурской области можно рассмотреть на диаграмме 10 и 11, ниже, где наибольший удельный вес предложений занимает г. Благовещенск, г. Белогорск, г. Тында и г. Свободный. Среди муниципальных районов/округов высокая доля предложений наблюдается в Благовещенском МО (с. Чигири, численность населения которого ежегодно растет), в северных районах/округах: Сковородинском МО, Магдагачинском районе, а также Завитинском МО.

Рисунок 10 Распределение предложений по сегменту «Транспорт» по городским округам Амурской области за период с 2021г. по 2022г.

Рисунок 11 Распределение предложений по сегменту «Транспорт» по муниципальным районам/округам Амурской области за период с 2021г. по 2022г.

Рассмотрим средние удельные цены в зависимости от площади гаражей, данные приведены в таблице 16.

Таблица 16 Средние значения удельных показателей рыночной стоимости объектов для хранения транспорта в зависимости от площади.

Площадь объекта, кв. м.	Средняя удельная цена, руб./кв. м	Минимальная удельная цена, руб./кв. м	Максимальная удельная цена, руб./кв. м
10 - 19 кв. м.	18319,54	1822,22	34237,11
20 - 23 кв. м.	15619,45	2669,10	32227,07
24 – 27 кв. м.	14978,97	1879,17	34416,06
28 – 35 кв. м.	11741,68	1906,50	30504,00
36 – 60 кв. м.	11381,34	1815,71	30597,01
от 61 кв. м.	9887,76	841,72	29096,77

На основании таблицы, можно сделать вывод, что площадь гаражей, влияет на среднюю стоимость объектов, предназначенных для хранения транспорта. Минимальная средняя цена наблюдается у объекта площадью свыше 61 кв. м., максимальная удельная цена выявлена у объектов площадью от 10-19 кв. м., а также от 24-27 кв. м. Для наглядности средняя удельная цена в зависимости от площади приведена на диаграмме.

Рисунок 12 Средняя удельная цена в зависимости от площади объектов для хранения транспорта по Амурской области за период с 2021 г. по 2022г.

По виду объекты недвижимости, предназначенные для хранения транспорта, представлены следующей структурой:

- гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи);

- гаражи индивидуальные, отдельностоящие;

- гаражи производственные, ведомственные для легковых, грузовых автомобилей и автобусов, для спецтехники;

- Машино-места.

Рисунок 13 Структура предложений по виду гаражей по Амурской области за период с 2021г. по 2022г.

В Амурской области, согласно диаграмме 5, основную долю занимают сблокированные гаражи (50%) и отдельностоящие гаражи (46%), среди общего объема предложений. Также на рынке представлены производственные гаражи, которые включают ведомственные для легковых, грузовых автомобилей и автобусов, спецтехники и машино-места, но их доли незначительны, по 2% соответственно.

Средние удельные показатели, в зависимости от вида гаражей представлены на диаграмме.

Рисунок 14 Структура предложений по виду гаражей по Амурской области за период с 2021 г. по 2022г.

На рынке недвижимости Амурской области самыми дорогими предлагаются машино-места за 1 кв. м. средняя стоимость составила – 21631,08 руб./кв. м. Это объясняется удобством пользования, обычно парковки расположены очень близко к дому, иногда даже под домом, и в них можно спуститься на лифте прямо из подъезда, зимой машина стоит в относительно теплом помещении. Средняя стоимость сблокированных гаражей составила 15 977,51 руб./кв. м., отдельностоящих – 12364,23 руб./ кв. м., а производственных гаражей – 9286,76 руб./кв. м., что является самым низким показателем среди всех видов гаражей.

В заключении, следует отметить, что наиболее высокая средняя стоимость среди городов отмечается в г. Благовещенске, которая составила 19552,70 руб./кв. м. Наиболее низкий уровень средней стоимости отмечается в ЗАТО Циолковский (8074,95 руб./кв. м.). Среди муниципальных районов/округов за период с 2021 года по 2022 год лидирует Благовещенский МО (с. Чигири) – 13513,26 руб./кв. м., и Ивановский МО (8030,82 руб./кв. м.). Наиболее низкая средняя цена наблюдается в Свободненском районе (4833,97 руб./кв. м.) и Зейском районе (4470,16 руб./кв. м.).

Уровень стоимости, по которой определяются цены на гаражи или автостоянки, во многом зависит от принадлежности к той или иной группе объектов, их местонахождения, удаленности от жилых домов, назначения. В целом, на рынке недвижимости дороже всего стоят гаражи/боксы в северной и южной частях нашей области. На севере это объясняется «наценкой на комфорт» (автомобилисту, хранящему транспортное средство в гараже, не нужно долго прогревать его).

Факторы, влияющие на стоимость гаражей:

- Местоположение – наиболее высоко ценятся гаражи, которые расположены рядом с домом. Следует учитывать и район местонахождения гаража – расположенный на окраине города гараж будет стоить меньше, чем такой же, но расположенный ближе к центральной части города.

- Площадь и размеры гаража;

- количество этажей;

- инженерные сети гаража – наличие в гараже электричества, воды, отопления, канализации, а также вентиляции и кондиционирования);

- материал основных несущих конструкций – кирпичные, блочные, монолитные железобетонные, каркасные, металлические, деревянные.

Основными факторами, которые играют весомую роль в стоимости гаража Амурской области – это месторасположение, материал постройки, площадь и наличие инженерных коммуникаций, а также оказывает влияние социально-экономическое положение в стране (инфляция).

Обзор рынка объектов коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения (Группа 4)

Желание сохранения капитала при волатильных экономических показателях, а также уход иностранных инвесторов способствовали росту вложений в коммерческую недвижимость России. Общий объем вложений достиг 487,2 млрд руб., что на 21% превышает показатель 2021 года. Локальные инвесторы, приобретавшие активы уходящих компаний, были основными драйверами инвестиционного спроса в 2022 году.

Общая площадь торговых центров, открытых в 2022 г. в России, является минимальной за последние пять лет. Так, из запланированных по состоянию на начало 2022 года 195 тыс. кв. м торговых площадей построены 128 тыс. кв. м (58 тыс. кв. м в Москве и 70 тыс. кв. м в регионах). В регионах России за первое полугодие было введено порядка 74 тыс. кв. м торговых площадей. В основном, новое строительство представляло собой расширение уже существующих объектов. Так, были открыты третья очередь ТЦ «Макси Молл» в Хабаровске и вторая очередь ТЦ «Батон» в Новочеркасске. Помимо этого, открыта первая очередь многофункционального центра «Эспланада» в Перми.

Еще одним фактором, который оказывает серьёзное влияние на рынок торговой недвижимости, является переход покупателей в онлайн. У владельцев торговых центров формируется стратегическая задача по включению онлайн-заказов в товарооборот физического магазина, альтернативой может стать смена формата торгового центра, включение и расширение развлекательной функции в его составе.

В абсолютном большинстве отечественных городов-миллионников в 2022 году существенно подорожали помещения под магазины. Среди региональных рынков торговых помещений рекордсменом стал Новосибирск, где рост цен за год достиг почти 40%. В Волгограде, Самаре, Омске, Воронеже, Ростове и Перми подорожание за то же время составило как минимум 15%.

За последние годы малое предпринимательство стало неотъемлемой частью рыночной системы хозяйства Амурской области. Малый бизнес обеспечивает необходимую мобильность в условиях рынка, создает глубокую специализацию и кооперацию, без которых немыслима его высокая эффективность. Он способен не только быстро заполнять ниши, образующиеся в потребительской сфере, но и сравнительно быстро окупаться, создавать атмосферу конкуренции и ту среду предпринимательства, без которой рыночная экономика невозможна. В структуре малых предприятий наибольшее количество приходится на розничную и оптовую торговлю – 31,5%.

К объектам 4 группы относятся:

- здания и помещения оптовой и розничной торговли;

- здания и помещения многофункциональных торгово-сервисных комплексов, торгово-административных объектов, торгово-развлекательных объектов, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складских объектов, торговых баз;

- здания и помещения общественного питания;

- здания и помещения ресторанов, кафе, баров, столовых при предприятиях и учреждениях, предприятий поставки продукции общественного питания;

- здания и помещения рынков;

- здания и помещения автозаправочных, газонаполнительных, автогазозаправочных станций;

- здания и помещения автомоек;

- здания и помещения автосалонов;

- ломбарды.

В анализ включены 310 объектов, из них 130 сделки и 180 предложений о продаже за период с 2021г. по 2022г., входящих в функциональную группу 0400 «Обзор рынка объектов коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения». Основные показатели приведены в таблице 18.

Таблица 17 Анализ цен предложений объектов коммерческого назначения по муниципальным образованиям Амурской области за период с 2021г. по 2022г.

Муниципальное образование	Средняя удельная цена, руб./кв. м	Минимальная удельная цена, руб./кв. м.	Максимальная удельная цена, руб./кв. м.
г. Белогорск	29907,33	3992,86	50929,90
г. Благовещенск	48008,01	7546,85	111432,38
г. Зея	19440,13	5229,48	33223,25
пгт. Прогресс	18067,68	2265,79	35830,14
г. Райчихинск	17467,47	7672,41	40480,65
г. Свободный	29546,72	2516,26	58769,42
г. Тында	20061,26	1324,40	42888,19
ЗАТО Циолковский	21701,19	17336,86	28594,63
г. Шимановск	17153,03	3082,99	30607,32
Архаринский МО	16090,62	8287,97	22311,98
Благовещенский МО	26390,94	2041,28	55477,45
Бурейский МО	18307,37	7529,40	44792,21
Завитинский МО	16291,61	7372,52	25741,54
Ивановский МО	15709,87	8624,03	23859,83
Константиновский район	15628,58	8803,96	31486,58
Магдагачинский район	15308,21	1893,62	33005,12
Мазановский район	14448,40	12476,64	16420,16
Октябрьский район	16690,06	3411,27	34603,42
Свободненский район	13610,34	2476,81	27195,08
Серышевский МО	16655,90	6478,93	34580,78
Сковородинский МО	14223,59	1295,86	33419,97
Тамбовский МО	16023,29	6670,49	23339,16
Тындинский МО	10992,88	6544,12	15441,64

Максимальная стоимость объекта, коммерческого назначения в Амурской области с 2021г по 2022 г., зафиксирована в г. Благовещенске – 111432,38 руб./кв. м., помещение площадью 48,8 кв. м., расположенное в центральной части города, на первом этаже многоэтажного дома. Минимальная средняя цена отмечается в с. Невер, Сковородинского МО – 1295,86 руб./кв. м., здание магазина площадью 343,4 кв. м. Средние показатели стоимости приведены на диаграмме.

Рисунок 15 Средняя рыночная стоимость объектов коммерческого назначения по городским округам/районам Амурской области, руб./кв. м.

Наиболее высокая средняя цена за 1 кв. м. объектов коммерческого назначения в Амурской области за период с 2021 года по 2022 год находится в г. Благовещенск, которая составляет 48008,01 руб./кв. м., наименьшая средняя цена установлена в Тындинском МО – 10992,88 руб./кв. м.

Распределение предложений по муниципальным образованиям Амурской области можно рассмотреть на диаграмме.

Рисунок 16 Распределение предложений объектов коммерческого назначения по городским округам/районам Амурской области за период с 2021г. по 2022г.

Рынок недвижимости за 2021г-2022г данной группы объектов в Амурской области не активен, основная масса предложенных к продаже объектов расположена в административном центре региона в г. Благовещенске. В г. Белогорске доля предложений составила - 13%, в г. Тында - 9%, в г. Свободный - 7%, от общего количества предложений. Среди муниципальных районов/округов большая часть предложений находится в Благовещенском МО (с. Чигири) и Магдагачинском районе. К прочим МО отнесены города и населенные пункты, в которых за рассматриваемый период предлагались к продаже менее 3% (ЗАТО Циолковский, пгт. Прогресс, Бурейский МО, Сковородинский МО, Тамбовский МО, Тындинский МО, Серышевский МО, Завитинский МО и другие)

Структура по виду объекта коммерческой недвижимости по городским округам/районам Амурской области приведена на диаграмме.

Рисунок 17 Структура по виду объекта коммерческой недвижимости по городским округам/районам Амурской области.

Среди городов Амурской области основная доля 58% — это помещения, которые расположены в нежилых зданиях, а также в многоквартирных домах на первых и цокольных этажах. В населенных пунктах Амурской области, помещения занимают лишь 34%, от общей доли предложений, а отдельные здания – 66%. Это связано с тем, что в муниципальных районах/округах развит частный сектор с малоэтажной и индивидуальной жилой застройкой, чем многоквартирные дома.

Средние удельные цены зданий и помещений по городским округам и муниципальным округам/районам Амурской области приведены на диаграмме.

Рисунок 18 Средняя удельная цена в зависимости от вида объекта коммерческого назначения по городским округам/районам Амурской области.

Средняя стоимость помещений в городах Амурской области составила 39176,79 руб./кв. м., что на 33,2% больше стоимости зданий. В муниципальных округах/районах здания дешевле помещений на 15,5%. Местоположение объекта является одним из главных ценообразующих факторов (город/район, близость к транспортным и пешеходным потокам и местам с высокой плотностью населения, остановки общественного транспорта).

Рассмотрим средние удельные цены в зависимости от площади объекта коммерческого назначения, данные приведены в таблице 19.

Таблица 18 Структура предложений объектов коммерческого назначения в зависимости от площади.

Площадь объекта, кв. м.	Доля предложений, %	Средняя удельная цена, руб./кв. м
менее 50 кв. м.	22,26	31062,70
От 51 – 100 кв. м.	28,39	28134,07
от 101 - 250 кв. м.	24,19	32580,20
от 251 - 500 кв. м.	10,32	27387,69
свыше 501 кв. м	14,84	26620,46

В соответствии с проведенным анализом собранной информации в отношении рынка зданий и помещений коммерческого назначения Амурской области за 2021 - 2022 гг., наибольшая средняя цена характерна для объектов, площадь которых составляет значение менее 50 кв. м., а также, включена в диапазон от 101 кв.м. до 250 кв.м.

Значительная доля объектов (63% объектов) приходится на нежилые помещения, которые расположены в многоквартирных домах, либо в многофункциональных торгово-сервисных комплексах, торгово-административных и развлекательных объектах.

В ходе анализа рынка коммерческой недвижимости Амурской области выявлено, что наибольшим спросом пользуются нежилые помещения, расположенные на нижних (первый и цокольный) этажах новых многоквартирных жилых домов и зданий коммерческого назначения по ряду причин:

- во-первых, в отличие от помещений, расположенных в типовых многоэтажных домах (жилые помещения на первых этажах домов, переведенные в нежилой фонд), проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса, помещения в «новостройках» изначально проектируются как нежилые, имеющие удобную планировку и конфигурацию (прямоугольная форма с минимальным количеством перегородок, высокие потолки);

- во-вторых, при строительстве новых многоквартирных домов с нежилыми помещениями, а также, отдельно стоящих зданий коммерческого назначения учитывается возможность подключения ко всем основным коммуникациям, и возможность провести дополнительные инженерные системы. Например, установить пожарную сигнализацию, подключить выделенную телефонную линию, интернет, видеонаблюдение, что может иметь ключевое значение для функционирования отдельных заведений;

- в-третьих, у «новостроек» качественная внешняя и внутренняя отделка здания, благоустроенная придомовая территория, что способствует повышению статуса организации, арендующей нежилое помещение для предпринимательской деятельности.

Таким образом, можно утверждать, что коммерческая недвижимость в «новостройках» имеют более высокий статус, чем нежилые помещения в типовых зданиях, и соответственно, их рыночная стоимость отличается от рыночной стоимости иных нежилых помещений.

Данное отличие представлено в виде корректировки на класс качества помещений/зданий, рассчитанной при использовании типологии многоквартирных жилых домов, разработанных специалистами ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области».

На рынке коммерческой недвижимости среди городов Амурской области самая высокая средняя стоимость отмечается в г. Благовещенске, которая составила 48008,01 руб./кв. м., в г. Шимановске – самая низкая средняя стоимость – 17153,03 руб./ кв. м. В муниципальных округах/районах наиболее низкая средняя цена в Тындинском МО – 10992,88 руб./ кв. м., максимальная средняя цена в Благовещенском МО – 26390,94 руб./кв. м. Главным фактором является местоположение коммерческого объекта, что включает в себя район расположения относительно центра города, близость к транспортным и пешеходным потокам и местам с высокой плотностью населения, а также расположение относительно основных транспортных магистралей города с высокой интенсивностью движения.

Основными ценообразующими факторами для объектов коммерческой недвижимости являются те характеристики объектов недвижимости, которые оказывают большое влияние на изменение цен, которые приведены в таблице 20.

Таблица 19 Ценообразующие факторы для объектов коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения.

№ п/п	Группа факторов	Состав ценообразующих факторов
1.	Факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости	Численность населения в населенном пункте
Статус населенного пункта
2.	Факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости	Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта
Расстояние до общественно-делового центра населенного пункта
Расстояние от объекта до ближайшего Ж\Д вокзала, станции, платформы
Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта
3.	Факторы, характеризующие объект недвижимости	Количество надземных этажей
Этажность
Этаж расположения в здании
Материал основных несущих конструкций
Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства
Класс качества объекта
Капитальность объекта
Площадь

Обзор рынка объектов временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения (Группа 5)

Рассматриваемая группа объектов представляет собой объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения, т.е. это недвижимость, которая используется (или может использоваться) для временного проживания или отдыха.

Рынок предложений по Амурской области отсутствует либо данные сделки происходят без оглашения предложений в широкие массы. Данные по количеству объектов гостиниц и иных средствах размещения были получены с сайтов https://классификация-туризм.рф/ и https://amurstat.gks.ru/.

На территории Амурской области по состоянию на 01.01.2023г располагается 9 объект гостиничного типа и иного вида размещения.

Таблица 20 Количество гостиниц и иных средствах размещения

Наименование муниципального образования	Количество гостиниц и иных средствах размещения
г. Благовещенск	3
г. Зея	2
Октябрьский район	2
г. Свободный	1
пгт. Прогресс	1
Общий итог	9

По структуре присвоенных категорий имеются следующие сведения

Таблица 21 Количество гостиниц и иных средствах размещения

Категорий	Количество Гостиниц
Присвоена категория: "без звёзд"	0
Присвоена категория: "одна звезда"	0
Присвоена категория: "две звезды"	8
Присвоена категория: "три звезды"	1
Присвоена категория: "четыре звезды"	0
Общий итог	9

Благовещенск является лидером по объектам гостиниц и иных средствах размещения это связано с туристическим расположение города, находившегося через реку Амур от Китайского города Хейхе. Так же областной центр столицы принимает гостей различных форумов и фестивалей и гостей столицы Амурской области, обеспечиваю все сезонную заполняемость номерного фонда. Следующим в списке по количеству гостиниц и иных средствах размещения идет город президентского внимания Свободный. В городе большое количество приезжих рабочих и лиц, посещающих город и строительные объекты. Остальные объекты размещаются равномерно в городах Амурской области, что свидетельствует о непривлекательности туристической сферы в данных местах.

Лечебно-профилактические учреждения объединяют большую группу объектов здравоохранения, предназначенных для оказания квалифицированной и специализированной медицинской помощи населению. К ним относятся больницы, клиники, диспансеры, амбулаторно-поликлинические учреждения, медицинские центры, учреждения охраны материнства и детства, санаторно-курортные учреждения.

Таблица 22 Распределение Лечебно-профилактических учреждений Амурской области по муниципальных образованиям.

Наименование муниципального образования	Число лечебно-профилактических организаций, единиц
Архаринский муниципальный район	21
Белогорский муниципальный район	28
Благовещенский муниципальный район	25
Бурейский муниципальный район	15
Завитинский муниципальный район	17
Зейский муниципальный район	27
Ивановский муниципальный район	24
Константиновский муниципальный район	15
Магдагачинский муниципальный район	11
Мазановский муниципальный район	18
Михайловский муниципальный район	17
Октябрьский муниципальный район	27
Ромненский муниципальный район	16
Свободненский муниципальный район	36
Селемджинский муниципальный район	12
Серышевский муниципальный район	30
Сковородинский муниципальный район	15
Тамбовский муниципальный район	25
Тындинский муниципальный район	21
Шимановский муниципальный район	17
город Благовещенск	26
город Белогорск	6
город Зея	4
город Райчихинск	8
город Свободный	17
город Тында	3
город Шимановск	2
рабочий поселок (поселок городского типа) Прогресс	1

Основные ценообразующие факторы

Таблица 23 Ценообразующие факторы для объектов временного проживания, включая

объекты рекреационно-оздоровительного значения

№ п/п	Группа факторов	Состав ценообразующих факторов
1.	Факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости	Численность населения в населенном пункте
Статус населенного пункта
2.	Факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости	Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта
Расстояние до общественно-делового центра населенного пункта
Расстояние от объекта до ближайшего Ж\Д вокзала, станции, платформы
Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта
3.	Факторы, характеризующие объект недвижимости	Количество надземных этажей
Этажность
Материал основных несущих конструкций
Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства
Капитальность объекта
Площадь
Расстояние до ближайшего водного объекта

Обзор рынка административных и бытовых объектов (Группа 6)

Рассматриваемая группа объектов представляет собой административные и бытовые объекты. Административные объекты предназначены для работы управленческого и руководящего персонала. В состав объектов бытового назначения входят санитарно-бытовые объекты, объекты здравоохранения, общественного питания и т.д.

Основные ценообразующие факторы

Таблица 24 Ценообразующие факторы для административных и бытовых объектов

№ п/п	Группа факторов	Состав ценообразующих факторов
1.	Факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости	Численность населения в населенном пункте
Статус населенного пункта
2.	Факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости	Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта
Расстояние до общественно-делового центра населенного пункта
Расстояние от объекта до ближайшего Ж\Д вокзала, станции, платформы
Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта
3.	Факторы, характеризующие объект недвижимости	Количество надземных этажей
Этажность
Этаж расположения в здании
Материал основных несущих конструкций
Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства
Капитальность объекта
Площадь

Обзор рынка объектов производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений (Группа 7)

Санкции, введённые против РФ в 2022 году, стали катализатором для развития и поддержки производственных компаний со стороны государства. Сегодня приоритетом государственной политики России является максимально возможное импортозамещение во всех секторах и отраслях отечественной экономики в горизонте ближайших трёх лет.

Несмотря на сложные экономические и политические вызовы 2022 года рынок складской недвижимости остается самым надежным сегментом рынка недвижимости. Это самый стабильный сегмент в ближайшей перспективе, этому способствует расцвет онлайн-торговли и гибридизация оффлайн-операторов. Также растет спрос на производственно-складские помещения со стороны отечественных компаний, которые начали активно развиваться в рамках курса политики на импортозамещение.

В 11 городах с населением более 1 млн человек стоимость производственных помещений за год увеличилась. Больше всего – в Ростове-на-Дону, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Краснодаре и Волгограде. Это может говорить о слишком сильном росте рынка, который опережает качественно предложение, когда производственных площадей в вышеперечисленных городах не хватает – отсюда и рост цен.

В Амурской области наиболее развиты электроэнергетика, добыча полезных ископаемых (угля, золота), деревообработка, производство строительных материалов. Возле города Свободный формируется кластер из двух крупнейших по российским и общемировым меркам предприятий, занятых переработкой природного газа (запущенного в работу 9 июня 2021 года) и изготовлением полимеров.

Благодаря выгодному географическому и геополитическому положению Амурской области (граница с КНР, близость к странам АТР), а также открытию движения по международному автомобильному мосту через Амур, растет заинтересованность частных инвесторов. Так, Новые резиденты ТОР "Приамурская" создадут логистический центр для увеличения товарооборота между Россией и Китаем, зерновой склад и хранилище для овощей в Амурской области. Компания "БЛИК" создаст логистический центр для хранения, формирования и отгрузки партий импортных и экспортных товаров для товарооборота между Россией и Китаем. На территории инвестиционной площадки "Ровное" планируется строительство четырех крытых складов, зоны погрузки-выгрузки, площадки для хранения, технического здания для обслуживания техники, административного здания и пункта охраны. Ввод объекта в эксплуатацию планируется в конце 2025 года.

Строительство масштабного логистического проекта — «сухой порт». На базе одного центра можно будет получить целый комплекс услуг по обработке грузов. При этом ускорятся сроки доставки до конечных точек. Сухой порт Благовещенск станет логическим продолжением инфраструктуры таможенного логистического терминала (ТЛТ) «Каникурган», предлагая не только складские площади, зоны погрузки и перетарки, но и платформу для развития бизнеса. Планируется строительство грузовой деревни — логистического центра с развитой инфраструктурой, подъездными железнодорожными путями, куда войдут промышленный парк, технопарк АГРО, территория складов и вспомогательной инфраструктуры.

Предлагается, что мощности будут вводиться постепенно. На первом этапе грузооборот составит 1,2 млн тонн в год, в дальнейшем вырастет до 2,5 млн тонн. Проект предполагает внедрение современных технологий по переработке и складированию грузов, а также синхронизацию работы различных видов транспорта.

Проект станет частью инфраструктуры автомобильного моста Благовещенск-Хэйхэ через реку Амур. Грузовое движение по мосту открылось летом 2022 года. Появление такого объекта логистической инфраструктуры на территории, граничащей с Китаем, даст мультипликативный эффект экономике всей Амурской области. Тем более, что транспортная артерия востребована: с момента открытия моста Благовещенск-Хэйхэ по нему проехало более 4900 автомобилей. Логистический объект вводится своевременно – внешнеэкономические связи между Россией и Китаем растут внушительными темпами.

В Амурской области за январь-декабрь 2022 года отгружено продукции предприятиями, занимающимися промышленным производством, на сумму 196,5 млрд. рублей, что на 4,9% больше, чем за соответствующий период 2021 года. Индекс промышленного производства в Амурской области в январе-декабре 2022 года по сравнению с январем-декабрем 2021 года составил 101,9%. В январе-декабре 2022 года отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами по добыче полезных ископаемых на сумму 97,5 млрд. рублей, индекс производства составил 102,6%. По сравнению с январем-декабрем 2021 года увеличилась добыча угля на 12,9%, добыча золота - на 0,4%.

Предприятиями обрабатывающих производств отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами в январе-декабре 2022 года на сумму 51,5 млрд. рублей. Основной удельный вес в структуре отгруженной продукции обрабатывающих производств занимает производство пищевых продуктов, далее – ремонт и монтаж машин и оборудования, производство прочей неметаллической минеральной продукции, производство готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования.

Отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг по обеспечению электрической энергией, газом и паром, кондиционированию воздуха на сумму 43,7 млрд. рублей, индекс производства составил 103,4%. В январе-декабре 2022 года производство электроэнергии составило 19638,9 млн. квт. час, или 103,3% к уровню января-декабря 2021 года (гидроэлектростанции работают на автоматической системе выработки), пара и горячей воды отпущено 10944,4 тыс. Гкал (98,5%).

По водоснабжению, водоотведению, организации сбора и утилизации отходов, деятельности по ликвидации загрязнений в январе-декабре 2022 года отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг на сумму 3,8 млрд. рублей, индекс производства составил 100,1%.

В 2022 году объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей области (сельскохозяйственные организации, крестьянские (фермерские) хозяйства, индивидуальные предприниматели, население) в действующих ценах составил 99,7 млрд. рублей и по отношению к 2021 году вырос на 24,5% в сопоставимых ценах.

На основании собранной информации, в анализ включен 181 объект из них 115 сделок и 66 предложений о продаже за период с 2021г. по 2022г., входящих в функциональную группу 0700 «Обзор рынка объектов производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений». Основные показатели приведены в таблице 26.

Таблица 25 Анализ цен предложений объектов производственного назначения по муниципальным образованиям Амурской области за период с 2021г. по 2022г.

Муниципальное образование	Средняя удельная цена, руб./кв. м	Минимальная удельная цена, руб./кв. м.	Максимальная удельная цена, руб./кв. м.
г. Белогорск	13299,70	1589,93	40773,58
г. Благовещенск	18785,47	5142,07	54421,55
г. Зея	7379,94	4061,66	12580,73
г. Райчихинск	8359,35	4432,99	12285,71
г. Свободный	14869,25	4679,89	35874,14
г. Тында	9659,57	2494,00	17458,00
г. Шимановск	10667,21	2805,87	18528,54
Благовещенский МО	8306,94	825,83	15539,49
Бурейский МО	6400,91	3095,88	9705,93
Ивановский МО	5340,08	1090,84	11876,19
Михайловский район	6150,26	5880,23	6420,29
Серышевский МО	6454,46	3497,68	10562,82
Сковородинский МО	6553,56	1836,82	11438,70
Тамбовский МО	4839,14	1843,80	8534,92

Максимальная удельная стоимость (54421,55 руб./кв. м.) отмечается у объекта в г. Благовещенске, площадью – 1848,90 кв. м. Минимальное значение удельной цены (825,83 руб./кв. м) наблюдается в Благовещенском муниципальном округе с Натальино, площадью 906 кв. м. Средние показатели стоимости приведены на рисунке 19.

Рисунок 19 Средняя рыночная стоимость объектов производственного назначения по городским округам/районам Амурской области, руб./кв. м.

Наиболее высокая средняя цена за 1 кв. м. объектов производственного назначения в Амурской области за период с 2021 года по 2022 год наблюдается в г. Благовещенск, которая составляет 18785,47 руб./кв. м., наименьшая средняя цена установлена в Тамбовском МО – 4839,14 руб./кв. м.

Распределение предложений по муниципальным образованиям Амурской области можно рассмотреть на рисунке 20.

Рисунок 20 Распределение предложений объектов производственного назначения по Амурской области за период с 2021г. по 2022г.

На рынке Амурской области за период с 2021 г. по 2022г., представлено небольшое количество объявлений о продаже объектов, предназначенных для производственного использования, основная доля которых сосредоточена в г. Благовещенске. В г. Белогорске доля предложений составила - 9%, в г. Свободный - 6%, в г. Тында - 4%, от общего количества предложений. Среди муниципальных районов/округов большая часть предложений находится в Благовещенском МО и Ивановском МО. К прочим МО отнесены города и населенные пункты, в которых за рассматриваемый период предлагались к продаже менее 2% (г. Райчихинск, г. Шимановск, Михайловский район, Бурейский и Сковородинский МО).

Преимущество в географическом расположении Благовещенского муниципального округа делают его еще более привлекательным для вложений со стороны крупных инвесторов. Автомобильный мост Благовещенск-Хэйхэ через р. Амур, увеличивает грузовые перевозки с Китаем, благодаря чему строятся складские помещения высокого класса, контейнерные площадки, терминал, создается многофункциональный логистический центр.

В зависимости от функциональной группы, предлагаемых к продаже объектов недвижимости, рассмотрим на рисунке 21.

Рисунок 21 Структура предложений объектов производственного назначения в зависимости от функциональной группы.

Большую часть объектов недвижимости в зависимости от функциональной группы составляют складские здания, в т.ч. ангарного типа (39%) и объекты производственного назначения (33%) от общего количества всех объектов, наименьшую долю (1%) занимают котельные. К прочей функциональной группе отнесены единичные объекты, предлагаемые к продаже за рассматриваемый период (навес, мастерские, холодильники, насосные станции, кислородная станция, диспетчерские, весовые автомобильные).

В зависимости от вида недвижимости объекты, предназначенные для производственного, складского использования, подразделяются на помещения и здания, структура по Амурской области приведена на рисунке 22.

Рисунок 22 Структура по виду объекта производственного назначения по Амурской области.

Для рынка Амурской области характерно неравномерное разделение объектов данного назначения по этому критерию. Здания производственного назначения составляют 88% от общего числа, на помещения данного назначения приходятся оставшиеся 12%. Это обусловлено спецификой объектов данного назначения.

Средние удельные цены зданий и помещений по Амурской области приведены на рисунке 23.

Рисунок 23 Средняя удельная цена в зависимости от вида объекта производственного назначения по Амурской области.

Стоимость помещений выше стоимости отдельно стоящих зданий производственно-складского назначения. Высокая стоимость помещений объясняется тем, что к продаже представлены 52,3% - автосервисы, (СТО), расположенные в городе Благовещенске, остальные помещения также находятся в черте г. Благовещенска и г. Белогорска. Средняя удельная цена помещений составила 20715,34 руб./кв. м., зданий – 14061,45 руб./кв. м. Местоположение объекта является одним из главных ценообразующих факторов (город/район, удаленность от ключевых транспортных узлов, количество подъездных путей).

В заключении стоит отметить, что рынок производственной недвижимости в Амурской области не располагает большим количеством предложений о продаже объектов. Города и муниципальные округа/районы, в которых сосредоточен основной объем предложения на рынке производственно-складской недвижимости, имеют выгодное географическое положение и транспортную доступность. Самая высокая средняя стоимость отмечается в г. Благовещенске, которая составила 18785,47 руб./кв. м., в г. Зея – самая низкая средняя стоимость – 7379,94 руб./ кв. м. В муниципальных округах/районах максимальная средняя цена в Благовещенском МО – 8306,94 руб./кв. м., наиболее низкая средняя цена в Тамбовском МО – 4839,14 руб./ кв. м.

Основные ценообразующие факторы для объектов производственного назначения приведены в таблице 27:

Таблица 26 Ценообразующие факторы для объектов производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений

№ п/п	Группа факторов	Состав ценообразующих факторов
1.	Факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости	Численность населения в населенном пункте
Статус населенного пункта
2.	Факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости	Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта
Расстояние от объекта до ближайшего Ж\Д вокзала, станции, платформы
Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта
3.	Факторы, характеризующие объект недвижимости	Количество надземных этажей
Этажность
Материал основных несущих конструкций
Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства
Капитальность объекта
Площадь
Обеспеченность коммуникациями

Основным драйвером развития в регионе является государство: в 2022 году в область была инвестирована рекордная сумма за последние 10 лет – 382 миллиарда рублей. Этот рост связан с продолжением строительства АГПЗ, АГХК, космодрома и транспортной инфраструктуры, а также новых проектов с высоким потенциалом. На Восточном экономическом форуме по этим новым проектам достигнуты договоренности на сумму в 28 миллиардов рублей. Еще 25 концессионных соглашений на 16,5 млрд. рублей было заключено в рамках государственно-частного партнерства. Развитие социальной инфраструктуры должно повысить уровень комфорта и спровоцировать повышение заинтересованности в использовании региона, что, в свою очередь, может повысить инвестиционную привлекательность для нежилой недвижимости.

Обзор рынка учебных, спортивных объектов, объектов культуры и искусства, культовых объектов, музеев, лечебно-оздоровительных и объектов общественного назначения (Группа 8)

Рассматриваемая группа объектов представляет собой учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты, т.е. это недвижимость, которая используется (или может использоваться) для обслуживания населения.

Основные ценообразующие факторы

Таблица 27 Ценообразующие факторы для объектов учебных, спортивных объектов, объектов культуры и искусства, культовых объектов, музеев, лечебно-оздоровительных и объектов общественного назначения

№ п/п	Группа факторов	Состав ценообразующих факторов
1.	Факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости	Численность населения в населенном пункте
Статус населенного пункта
2.	Факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости	Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта
Расстояние до общественно-делового центра населенного пункта
Расстояние от объекта до ближайшего Ж\Д вокзала, станции, платформы
Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта
3.	Факторы, характеризующие объект недвижимости	Количество надземных этажей
Этажность
Этаж расположения в здании
Материал основных несущих конструкций
Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства
Капитальность объекта
Площадь

Обзор рынка прочих объектов капитального строительства

Рассматриваемая группа объектов представляет собой объекты, точное назначение которых определить не представляется возможным, а также подвалы, сараи, погреба, санитарные пропускники, объекты гражданской обороны, гидрометеорологические станции, фотометрические будки и мареографы.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 28 Функциональные подгруппы группы 9

Наименование	Код
Объекты гражданской обороны	0901
Погреба	0902
Подвалы	0903
Сараи	0904
Санитарные пропускники	0905
Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы	0906
Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно	0907

Основные ценообразующие факторы

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие физические особенности объектов капитального строительства, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

Объемные характеристики (площадь, объем и т. п.);

Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объекта капитального строительства);

Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

Функциональное назначение объекта (рассматриваемый фактор безусловно влияет на стоимость объекта капитального строительства рассматриваемой группы, однако, выявить четкие закономерности и просмотреть тенденции в отношении данного фактора не представляется возможным, в каждом случае стоимость того или иного объекта оценки определяется индивидуально).

Обзор рынка сооружений (Группа 10)

Рассматриваемая группа объектов представляет собой Сооружения.

Таблица 29 Функциональные подгруппы группы 10

Наименования	Код
Аттракционные сооружения	1001
Башни	1002
Мачтовые сооружения, опоры, вышки	1003
Беседки	1004
Гидротехнические сооружения: набережные	1005
Эстакады	1006
Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны	1007
Бункеры	1008
Навесы	1009
Линии электропередач кабельные	1010
Линии электропередач воздушные	1011
Сети газораспределительные	1012
Гидротехнические сооружения: за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных	1013
Сети канализационные тоннельные коллекторы	1014
Сети тепловые	1015
Сети водопроводные	1016
Сети канализационные, без коллекторов	1017
Фонтаны	1018
Градирни	1019
Сети инженерные технологические	1020
Сети тепловые: камеры теплосети подземные	1021
Железнодорожные пути	1022
Подкрановые пути	1023
Тоннели	1024
Мосты	1025
Сооружения связи линейно-кабельные	1026
Сети трубопроводов магистральные	1027
Переходы надземные	1028
Переходы подземные	1029
Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно	1030
Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	1031
Силосная траншея, яма	1032
Скважина артезианская	1033
Колодец	1034
Водоемы и пруды	1035
Ограждение	1036
Отстойник канализационный	1037
Площадки игровые	1038
Автостоянки	1039
Остановки	1040
АЗС	1041
Орошение	1042
Весовые	1043
Нефтеловушки	1044
Отстойники	1044
Очистные	1044
Песколовки	1044
Пруды очистные	1044
Септики	1044
Станции	1044
Фильтры	1044
Кладбища	1045
Малые архитектурные формы	1046
Распределительное устройство	1047
Материал провод	1048
Дома в сооружениях	1049
Дворы	1050
Душевые, санитарный блок, уборная	1051
Производственные помещения	1052
Магазин	1053
Торговый павильон, киоск, ларьки	1054
Школы	1055
Кафе	1056
Рынки	1057

Основные ценообразующие факторы

Учитывая тот факт, что сооружения не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие их физические особенности, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

Объемные характеристики (площадь, объем и т. п.);

Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объектов);

Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

Функциональное назначение объекта (рассматриваемый фактор безусловно влияет на стоимость объекта рассматриваемой группы, однако, выявить четкие закономерности и просмотреть тенденции в отношении данного фактора не представляется возможным, в каждом случае стоимость того или иного объекта оценки определяется индивидуально).

3.1.4. КОРРЕКТИРОВКИ

На основании Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 04.08.2021 № П/0336 (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421), п. 5 части 1 статьи 7 ФЗ № 237, отделом мониторинга и анализа рынка ГБУ ЦГКО Амурской области на постоянной основе ведется исследование рынка недвижимости в части основных показателей, оказывающих влияние на стоимость объекта.

Посредством рекламных печатных и интернет источников, был проведен сбор рыночной информации по всей Амурской области. Данный материал является базой для создания четкой структуры ценообразующих факторов.

Ценообразующий фактор – причина, источник воздействия, движущая сила, оказывающая значимое влияние на результаты процесса формирования субъектами рыночной цены на недвижимость, и основанная на определенных показателях рынка, а также на степени экономической оценки субъектами потребительских свойств и экономических, правовых, пространственных и параметрических характеристик объекта.

Принцип факторного ценообразования – принцип, при котором формирование цены связано с анализом характеристик самого объекта, сопоставлением с другими аналогичными объектами, предоставленными на рынке.

Основной принцип построения шкалы каждого фактора в соответствии с Федеральным стандартами оценки №2, 3, 7 заключается в определении интервалов физической шкалы состояния характеристики объекта от наихудшего по потребительским свойствами до наилучшего и соответственно от наименьшей к наибольшей цене. Для каждого ценообразующего фактора определено состояние, которому соответствует наибольшее число объектов в группе. Таким образом, определяется «типовой» объект с часто повторяющемся признаком в шкале фактора.

Экономическая шкала фактора представляет собой набор корректировкой к цене эталонного объекта, учитывающих различия цен в зависимости от соответствия характеристики объекта интервалу физической шкалы фактора.

Объект, обладающий максимальным набором значений факторов, соответствующих «типовым» интервалам шкалы, может считаться эталонным для группы рынка.

Корректировка – это поправка на различия между оцениваемым объектом и объектами – аналогами. Т.е. фактически корректировка отображает величину отличия между ценами объектов с различающимися показателями и характеристиками.

Применение корректировок, представленных в виде коэффициентов, осуществляется произведением цены и соответствующего коэффициента.

Корректировки ГБУ ЦГКО Амурской области были разработаны для подготовки оценочного зонирования, а также являются одним из главных инструментов при сравнительном подходе в государственной кадастровой оценке недвижимости.

Использование корректировок, разработанных прочими Экспертами, обусловлено дефицитом информации для самостоятельных расчетов.

Корректировки, которые применялись при расчетах представлены в табличном виде:

Корректировка на УТОРГОВЫВАНИЕ (Ассоциация СтатРиелт);

Корректировка на наличие МЕБЕЛИ, ТЕХНИКИ и ОБОРУДОВАНИЯ

(Ассоциация СтатРиелт);

Корректировка на КЛАСС КОНСТРУКТИВНОЙ СИСТЕМЫ объектов недвижимости (ГБУ ЦГКО);

Корректировка на МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ (ГБУ ЦГКО);

Корректировка на ЭТАЖ РАСПОЛОЖЕНИЯ В ЗДАНИИ (Ассоциация СтатРиелт);

Корректировка на НАЗНАЧЕНИЕ (Ассоциация СтатРиелт);

Корректировка на ТИП НЕДВИЖИМОСТИ (Ассоциация СтатРиелт);

Корректировка на ОБЩУЮ ПЛОЩАДЬ КОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕКТОВ

(Ассоциация СтатРиелт);

Корректировка на ГРУППУ КАПИТАЛЬНОСТИ

(Сборник УПВС)

Корректировка на КОММУНИКАЦИИ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ДОМА(ГБУ ЦГКО)

Корректировка на АВАРИЙНОСТЬ ЖИЛЬЯ (Методика определения физического износа гражданских зданий по укрупненной шкале физического износа, утвержденная приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 27.10.1970 г. №404)

Корректировка на КЛАСС КАЧЕСТВА (гбу цгко)

Корректировка на ЛОКАЛЬНЫЕ ЦЕНТРЫ (гбу цгко)

Корректировка на СОЦИАЛЬНУЮ ИНФРАСТРУКТУРУ(гбу цгко)

Корректировка на торг

УТОРГОВЫВАНИЕ – процесс изменения стоимости объекта в ходе переговоров продавца и покупателя объекта.

Данный фактор является немаловажным как для продавца, так и для покупателя, потому как в некоторых случаях продавец изначально закладывает надбавку с целью снижения ее в ходе подготовки к заключению сделки, используя как психологически располагающий к «конструктивному» диалогу фактор, а в некоторых случаях покупатель рассчитывает стоимость возможной покупки.

Уторговывание является экономической корректировкой. Однако, эксперты сошлись во мнении, что сам по себе процесс уторговывания не является ценообразующим фактором, а определяет скорее стадию развития рынка, в связи с чем данная корректировка, являясь важной при заключении сделки, сохранена в рамках исследования, но вынесена за пределы структуры распределения факторов. Параметры площади и комнатности квартир напрямую связаны между собой. Все анализируемые многоэтажные дома представляют собой типовое жилье, которое можно отнести к эконом или бизнес классу. Планировка и соотношение квартир разной площади и комнатности в таких домах максимально ориентированы на покупателя, который выбирает наиболее доступные по стоимости объекты.

Таблица № 30 Скидка на торг, уторговывание при продаже квартир

(Ассоциация СтатРиелт)

№	При продаже объектов	Нижняя граница	Верхняя граница	Среднее значение по группе Б
1	Квартиры вторичного рынка общей площадью до 70 кв.м.	0,88	0,97	0,94
2	Квартиры вторичного рынка общей площадью до 100 кв.м.	0,87	0,97	0,93
3	Квартиры вторичного рынка общей площадью 100 - 140 кв.м.	0,87	0,96	0,92
4	Квартиры вторичного рынка общей площадью более 140 кв.м.	0,84	0,95	0,90
5	Квартиры первичного рынка общей площадью до 100 кв.м.	0,91	0,98	0,95
6	Квартиры первичного рынка общей площадью 100 кв.м. и более	0,90	0,97	0,94
7	Парковочное место, машино-место	0,89	0,97	0,94

Б-группа: областные, республиканские и краевые города-центры с агломерациями и их города-спутники, расположенные в пределах 30-ти километровой зоны от регионального центра; города Московской области, не вошедшие в А-группу; города Ленинградской области; другие города Российской Федерации с численностью населения более 50 тысяч человек, не вошедшие в А-группу, а также земельные участки их прилегающих территорий.

Коэффициенты скидки на торг при продаже индивидуальных жилых, дачных (учитывались дачные дома, соответствующие индивидуальным жилым домам по капитальности, классу качества и отделке, расположенные на земле для садового (дачного) строительства), садовых домов и гаражей - соотношение цен сделок (рыночных цен) к ценам опубликованных рекламных предложений - коэффициенты перехода от цены рекламного предложения к рыночной цене объекта.

Таблица № 31 Скидки на торг, уторгование при продаже индивидуальных домов и гаражей (Ассоциация СтатРиелт)

№	При продаже объектов	Нижняя граница	Верхняя граница	Среднее значение по группе Б
1	Индивидуальный жилой дом или дача вторичного рынка общей площадью до 100 кв.м. с земельным участком	0,89	0,96	0,92
2	Индивидуальный жилой дом или дача вторичного рынка общей площадью 100 - 150 кв.м. с земельным участком	0,87	0,94	0,91
3	Индивидуальный жилой дом или дача вторичного рынка общей площадью более 150 до 350 кв.м. с земельным участком	0,81	0,94	0,89
4	Индивидуальный жилой дом или дача вторичного рынка общей площадью 350 кв.м. и более с земельным участком	0,68	0,90	0,81
5	Индивидуальный жилой дом или дача первичного рынка общей площадью до 150 кв.м. с земельным участком	0,92	0,97	0,95
6	Индивидуальный жилой дом или дача первичного рынка общей площадью от 150 до 350 кв.м. с земельным участком	0,89	0,97	0,94
7	Индивидуальный жилой дом или дача первичного рынка общей площадью 350 кв.м. и более с земельным участком	0,77	0,94	0,87
8	Садовый (или дачный) участок с расположенными на нём зданиями, строениями и др. улучшениями	0,84	0,97	0,92
9	Индивидуальный гараж с собственным земельным участком или с правом долевой собственности на участок	0,79	0,96	0,89

Б-группа: областные, республиканские и краевые города-центры с агломерациями и их города-спутники, расположенные в пределах 30-ти километровой зоны от регионального центра; города Московской области, не вошедшие в А-группу; города Ленинградской области; другие города Российской Федерации с численностью населения более 50 тысяч человек, не вошедшие в А-группу, а также земельные участки их прилегающих территорий.

Коэффициенты скидки на торг при продаже - отношение цен сделок к ценам предложений коммерческой недвижимости.

Таблица № 32 Скидки на торг, уторгование при продаже и аренде коммерческой и производственной недвижимости (Ассоциация СтатРиелт)

№	Объекты	Нижняя граница	Верхняя граница	Среднее значение по группе Б
А. При продаже объектов
1	Торговых помещений и зданий с земельным участком	0,90	0,97	0,94
2	Офисных и других общественных помещений, и зданий, в том числе автотехобслуживания (СТО), с земельным участком	0,88	0,97	0,93
3	Складских помещений и зданий с земельным участком	0,90	0,97	0,94
4	Производственных помещений и зданий с земельным участком	0,76	0,92	0,85
5	Сельскохозяйственных зданий и строений на землях сельскохозяйственного назначения - в зависимости от приближенности к крупному центру сбыта с/х продукции, транспортной и инженерной инфраструктур	0,66	0,91	0,81
6	Сооружений с земельным участком - в зависимости от плотности застройки и возможности коммерческого использования объекта	0,64	0,91	0,79
7	Комплексов (складских, производственных) зданий, строений и сооружений на земельном участке	0,78	0,94	0,87
Б. При аренде объектов
8	Торговых помещений и зданий с земельным участком	0,92	0,98	0,95
9	Офисных и других общественных помещений, и зданий	0,89	0,97	0,94
10	Складских помещений и зданий с земельным участком	0,91	0,98	0,95
11	Производственных помещений и зданий с земельным участком	0,82	0,94	0,89

Б-группа: областные, республиканские и краевые города-центры с агломерациями и их города-спутники, расположенные в пределах 30-ти километровой зоны от регионального центра; города Московской области, не вошедшие в А-группу; города Ленинградской области; другие города Российской Федерации с численностью населения более 50 тысяч человек, не вошедшие в А-группу, а также земельные участки их прилегающих территорий.

Корректировка на мебель

Корректировки удельной рыночной стоимости коммерческой недвижимости на наличие / отсутствие офисной мебели, техники и оборудования при продаже. Наличие изношенного оборудования и мебели не оказывает влияния на общую стоимость продаваемой коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость с офисной техникой и мебелью, торговым, медицинским или другим специальным оборудованием, находящимися в хорошем техническом состоянии (не относящимися к оборудованию здания (системы отопления, электроснабжения, водопровода и канализации, безопасности, вентиляции и кондиционирования)), продается с повышающим коэффициентом.

Таблица № 33 Корректировка на оборудование, мебель и технику (наличие / отсутствие) коммерческой и производственной недвижимости (Ассоциация СтатРиелт)

№	Объекты коммерческой недвижимости (наличие оборудования, мебели и техники в работоспособном состоянии и вполне современного) / отсутствие оборудования, мебели и техники)	Нижняя граница	Верхняя граница	Среднее значение
1	Производственные здания и помещения с офисной техникой, мебелью, грузоподъемным и компрессорным оборудованием	1,07	1,12	1,09
2	Складские здания и помещения с офисной техникой, мебелью и стеллажами	1,02	1,08	1,05
3	Сельскохозяйственные здания - коровники, телятники, свинарники, птичники со специальным оборудованием (холодильное и доильное оборудование и молокопроводы, транспортеры навозоудаления, поилки, ограждения, клеточное оборудование)	1,20	1,43	1,31
4	Котельные с котельным оборудованием	1,88	2,67	2,24
5	Генераторные с генераторным оборудованием	1,80	2,55	2,14
6	Торговые здания и помещения розничной продажи продовольственных товаров с техникой, мебелью и оборудованием, включая холодильное	1,08	1,17	1,12
7	Торговые здания и помещения розничной продажи непродовольственных товаров с техникой, мебелью и оборудованием	1,02	1,07	1,04
8	Здания и помещения ресторанов с техникой, мебелью и оборудованием	1,06	1,11	1,08
9	Здания и помещения столовых, кафе и баров с техникой, мебелью и оборудованием	1,01	1,06	1,04
10	Офисные (административные) здания и помещения с офисной техникой, мебелью и оборудованием	1,03	1,09	1,05
11	Автосалоны (фирменные брэндовые) с встроенными офисными помещениями, с зоной технического обслуживания автомобилей, с офисным и автосервисным оборудованием (капитальные здания люкс- и премиум-класса, все коммуникации)	1,32	1,58	1,43
12	Автосервисные и авторемонтные здания и помещения универсального назначения (в том числе гаражи) с офисным и автосервисным оборудованием (капитальные здания стандарт-класса, все коммуникации)	1,20	1,43	1,31
13	Здания Гостиниц и отелей с мебелью, оборудованием и техникой	1,12	1,22	1,16
14	Здания Санаториев, профилакториев и домов отдыха с мебелью, техникой и медицинским оборудованием	1,06	1,15	1,10
15	Здания Клиник с мебелью и медицинским оборудованием	1,16	1,26	1,21

Корректировка на класс конструктивной системы

Конструктивная система - совокупность признаков здания, сооружения или иного комплексного объекта, однозначно определяющая тип объекта для корректировки и индексации его стоимости. При определении класса конструктивной системы зданий в случае невозможности однозначно определить КС во внимание принимается тот материал несущих и ограждающих конструкций, который имеет преимущественное применение:

КС1 - Кирпичные здания с железобетонными перекрытиями, стальным или железобетонным каркасом, а также бескаркасные здания из кирпича;

КС3 - Крупноблочные здания, здания из сборного железобетона бескаркасной конструкции, с железобетонными перекрытиями;

КС7 - Деревянные здания с каркасом из древесины, а также саманные, саманно - сырцовые, камышитовые и турлучные дома.

К расчету приняты цены объектов при аналогичных характеристиках: местоположении, назначении, классе качества здания, общей площади, наличии коммуникаций.	Проанализированы объекты отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенный для проживания одной семьи, объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения.

Таблица № 34 Корректировка на Класс индивидуальных домов

(ГБУ ЦГКО)

Группа	КС-1	КС-7	КС-3
КС-1	1	1,06	1,15
КС-7	0,95	1	1,09
КС-3	0,87	0,92	1

Таблица № 35 Корректировка на Класс коммерческой недвижимости

(ГБУ ЦГКО)

Группа	КС-1	КС-3	КС-7
КС-1	1	1,13	1,32
КС-3	0,89	1	1,17
КС-7	0,76	0,86	1

Таблица № 36 Корректировка на Класс Транспортной недвижимости (ГБУ ЦГКО)

Группа	КС-1	КС-3	КС-7	КС-6
КС-1	1	1,21	1,46	1,92
КС-3	0,83	1	1,21	1,59
КС-7	0,69	0,83	1	1,32
КС-6	0,52	0,63	0,76	1

Корректировка на класс качества

В связи с тем, что, как изложено выше, значительная доля объектов приходится на нежилые помещения, которые расположены в многоквартирных домах, то в данном случае корректировка вводилась на основании матрицы корректировок на класс квартиры в многоквартирных жилых домах, которая представлена в Таблице 38.

Таблица № 37 Типология многоквартирных жилых домов (ГБУ ЦГКО)

Код типа дома	Наименование типа дома	Год постройки	Материал стен	Этажность
СФ	Старый фонд	до 1965 года	кирпичный, монолитный	до 4 эт.
КОНСТР	Многоквартирные деревянные дома	до 1965 года	рубленные, каркасно-засыпные, каркасно-обшивные, деревянные, дощатые.	до 3 эт.
КИРП_ТИП	Типовые кирпичные здания до 6-ти этажей	с 1966 по 1999 год	кирпичный, монолитный	до 6 эт.
ПАН_ТИП	Типовые панельные дома до 6-ти этажей	с 1966 по 1999 год	крупнопанельные, каркасно-панельные, из мелких бетонных блоков, смешанные, крупноблочные.	до 6 эт
КИРП	Кирпичные МКД от 5 этажей	с 1966 по 1999 год	кирпичный, монолитный	от 5 до 15 эт.
ПАН	Панельные МКД от 5 этажей	с 1966 по 1999 год	крупнопанельные, каркасно-панельные, из мелких бетонных блоков, смешанные, крупноблочные.	от 5 до 15 эт.
МАЛ_ЭТ	«Новая малоэтажка»	с 2000 по 2017 год	кирпичный, монолитный, крупнопанельные, каркасно-панельные, из мелких бетонных блоков.	до 4 эт.
СОВР	Современный жилой фонд	с 2000 по 2017 год	кирпичный, монолитный, крупнопанельные, каркасно-панельные, из мелких бетонных блоков.	от 5 эт.
НОВОСТ	Новостройки	с 2018 год	кирпичный, монолитный, крупнопанельные, каркасно-панельные, из мелких бетонных блоков, смешанные, крупноблочные.	до 25 эт.

Таблица № 38 Корректировка на Класс квартиры в многоквартирных жилых домах

(ГБУ ЦГКО)

Группа	НОВОСТ	СОВР	МАЛ_ЭТ	КИРП	ПАН	КИРП_ТИП	ПАН_ТИП	СФ	КОНСТР
НОВОСТ	1	1,08	1,20	1,24	1,37	1,55	1,65	1,98	2,63
СОВР	0,93	1	1,11	1,15	1,27	1,44	1,53	1,84	2,45
МАЛ_ЭТ	0,83	0,90	1	1,03	1,14	1,30	1,37	1,65	2,20
КИРП	0,81	0,87	0,97	1	1,11	1,26	1,33	1,60	2,13
ПАН	0,73	0,79	0,87	0,90	1	1,13	1,20	1,44	1,92
КИРП_ТИП	0,64	0,69	0,77	0,80	0,88	1	1,06	1,27	1,70
ПАН_ТИП	0,61	0,65	0,73	0,75	0,83	0,94	1	1,20	1,60
СФ	0,51	0,54	0,61	0,63	0,69	0,78	0,83	1	1,33
КОНСТР	0,38	0,41	0,45	0,47	0,52	0,59	0,62	0,75	1

Корректировка на Местоположение

Для получения реальной ценовой картины на рынке недвижимости по всей Амурской области, в той или иной группе ОКС, необходимо насчитывать достаточное количество аналогов (предложений о продаже) в каждом населенном пункте. Причина отсутствия таковых, или же недостаточное их количество ставит перед необходимостью воспользоваться группировкой населенных пунктов по их территориальным, социальным и прочим характеристикам, статус, величина или наличие которых являются ценобразующими факторами для объектов продажи. Группы, в которые формируются населённые пункты условно названы «группа A, А1, B, C, D, E,», а корректировка, которая рассчитана с помощью соотношения между такими группами именована как корректировка на Местоположение.

В целях определения группы для населенного пункта использовалась бальная система.

Для оценки местоположения населенного пункта изучались его следующие характеристики:

• социальная инфраструктура населенного пункта (количество дошкольных детских учреждений, количество общеобразовательных учебных учреждений и медицинские учреждения, в том числе ФАП);

• численность населения;

• количество торговых объектов.

• транспортная доступность;

• удаленность от административного центра населённого пункта.

Все перечисленные характеристики являются ценообразующими факторами и лежат в основе бальной системы.

Для назначения бальных оценок по каждому ценообразующему фактору была разработана шкала оценки, предполагающая соответствие определенного балла для определенных статуса, величины или наличия фактора. Затем значения баллов по всем факторам были суммированы в один итог, а населенные пункты разгруппированы в группы.

Корректировка на Местоположение представляет собой поправку, способствующую приведению одних объектов к другим, масштабируемую по всей области. Применяется она в случае недостаточности или отсутствия необходимых аналогов, позволяющих сформировать реальную цену на недвижимость в том или ином населенном пункте.

Таблица № 39 Группировка населенных пунктов по интервалам баллов

(ГБУ ЦГКО)

Группировка	А	А1	В	С	D	E
Интервал баллов	29	27-28	23-26	12-22	6-11	0-5

Таблица № 40 Корректировка на Местоположение индивидуальных домов (ГБУ ЦГКО)

Группа	A	A1	B	C	D	E
A	1	1,15	1,68	2,68	3,88	5,78
A1	0,87	1	1,46	2,33	3,39	5,04
B	0,60	0,68	1	1,60	2,32	3,45
C	0,37	0,43	0,63	1	1,45	2,16
D	0,26	0,30	0,43	0,69	1	1,49
E	0,17	0,20	0,29	0,46	0,67	1

Перечень населенных пунктов в группах по местоположению (для индивидуальных домов) предоставлен в приложении № 1.6

Корректировка на этаж расположения в здании

Стоимость объектов недвижимости может отличаться в зависимости от этажа расположения. В некоторых ситуация данный фактор является существенным при ценообразовании. Для объектов помещений торгово-офисного назначения была применена корректировка на этаж расположения в здании. Ниже в таблице приведены средние значения применяемой корректировки.

Таблица № 41 Корректировка на этаж расположения в здании для 4 и 6 групп. (ГБУ ЦГКО)

Этаж расположения	Поправочный коэффициент
1 этаж	1
2 этаж и выше	0,96
Цокольный этаж	0,87
Подвал	0,75

Таблица № 42 Корректировка на этаж расположения в здании для 8 группы. (ГБУ ЦГКО)

Этаж расположения	Поправочный коэффициент
1 этаж	1
2 этаж и выше	0,98
Цокольный этаж	0,91
Подвал	0,81

Корректировка на назначение объекта

Корректировка рыночной стоимости на назначение (если фактическое использование здания, помещения не соответствует паспортному назначению, то назначение определяется по фактическому использованию) наиболее типичных коммерческих зданий и помещений при прочих аналогичных характеристиках (местоположение, общая площадь, класс качества, период постройки, техническое состояние, без учета площади и стоимости земельного участка).

Средняя удельная рыночная стоимость наиболее типичных объектов коммерческой недвижимости сравнивается со средней удельной рыночной стоимостью складских зданий (п. 2 таблицы).

Указанные данные могут быть использованы для расчета корректировок рыночной стоимости объектов различного назначения (или фактического использования) из соотношений приведенных коэффициентов.

Корректировка была применена к следующим группам:

- группа 8. «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты» - 0,77;

- группа 5. «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения» - 0,99;

- группа 6. «Административные и бытовые объекты» - 0,97.

Таблица 43 Корректировка на назначение (Ассоциация СтатРиелт)

№	Наиболее типичные по назначению объекты	нижняя граница	верхняя граница	среднее значение
1	Производственные здания и помещения высотой этажа более 9 м., в том числе, с мостовыми кранами или кранбалками (каркасные здания с ж/б или кирпичными стенами, ж/б покрытиями. Бетонные полы. Инженерные коммуникации и оборудование: системы электроснабжения высокой мощности, водопровод и канализация, отопление, вентиляция)	1,04	1,18	1,10
2	Складские здания и помещения высотой этажа более 4 м. (Каменные стены, кровля совмещенная, бетонные полы, электричество, отопление, вентиляция, а в бытовых помещениях, кроме того, водопровод и канализация)	1,00
3	Производственные, складские здания и помещения неотапливаемые высотой этажа до 7 м. (Каркас - стальные трубы или профиль. Покрытие и стены - шифер, асбоцементн. листы. Электроосвещение)	0,13	0,31	0,22
4	Производственно-складские здания и помещения неотапливаемые (Каркас - стальные трубы или профиль. Покрытие и стены - оцинкованный стальной лист или крашенный оцинкованный профлист. Электроосвещение)	0,20	0,49	0,33
5	Быстровозводимые производственно-складские здания на основе лёгкого каркаса, павильоны (ограждение и покрытие - трехслойные утепленные панели. Бетонные полы. Электричество, частичное отопление)	0,86	1,02	0,93
6	Быстровозводимые производственно-складские здания на основе усиленного каркаса высотой более 9 м., в том числе, с мостовыми кранами или кранбалками (Каркас - металлические фермы по оцинкованным стальным колоннам. Ограждение и покрытие - трехслойные утепленные панели. Бетонные полы. Электричество, водопровод, канализация, отопление, вентиляция)	1,14	1,34	1,23
7	Холодильники - здания и помещения с холодильным оборудованием (капитальные здания с теплоизоляцией ограждающих конструкций, все коммуникации)	0,99	1,46	1,20
8	Административные (офисные) здания и помещения (капитальные здания премиум-класса, все коммуникации)	2,57	3,54	3,01
9	Бытовые здания и помещения (капитальные здания, все коммуникации)	1,36	1,88	1,60
10	Лабораторные и научно-исследовательских учреждений здания и помещения (капитальные здания, все коммуникации)	1,90	2,42	2,14
11	Котельные с котельным оборудованием (капитальные здания, все коммуникации)	2,22	2,82	2,49
12	Котельные без котельного оборудования (капитальные здания, все коммуникации)	0,99	1,26	1,11
13	Генераторные с генераторным оборудованием (коммуникации: электричество)	2,01	2,56	2,26
14	Генераторные без генераторного оборудования (коммуникации: электричество)	0,94	1,19	1,05
15	Торгово-выставочные и развлекательные здания и помещения универсального назначения (капитальные здания премиум-класса, все коммуникации) без учета стоимости торгового оборудования	2,30	3,93	3,04
16	Торгово-выставочные и развлекательные здания и помещения - фирменные престижных брэндов (капитальные здания премиум-класса, все коммуникации) без учета стоимости торгового оборудования	2,43	4,17	3,22
17	Автосалоны (фирменные престижных брэндов) с встроенными офисными помещениями, без зоны технического обслуживания автомобилей (капитальные здания премиум-класса, все коммуникации)	2,39	3,30	2,81
18	Автосалоны (фирменные престижных брэндов) с встроенными офисными помещениями, с зоной технического обслуживания автомобилей, с автосервисным оборудованием (капитальные здания премиум-класса, все коммуникации)	3,23	4,45	3,79
19	Автосалоны (фирменные престижных брэндов) с встроенными офисными помещениями, с зоной технического обслуживания автомобилей, без автосервисного оборудования (капитальные здания премиум-класса, все коммуникации)	2,25	3,11	2,64
20	Автосервисные и авторемонтные здания и помещения универсального назначения (в том числе гаражи) с автосервисным оборудованием (капитальные здания стандарт-класса, все коммуникации)	2,18	2,82	2,48
21	Автосервисные и авторемонтные здания и помещения (в том числе гаражи и мастерские) без автосервисного оборудования (капитальные здания стандарт-класса, все коммуникации)	1,46	1,88	1,65
22	Гостиницы, отели (капитальные здания премиум-класса, все коммуникации, с оборудованием и мебелью в хорошем состоянии)	2,82	3,90	3,31

Корректировка на тип недвижимости

Корректировки на обособленность объектов коммерческой недвижимости на общие стены - отношение рыночной цены 1 кв.м. общей площади пристроенного (встроенного) помещения, когда имеется стена (ы), общая (ие) с другими зданиями или помещениями, к рыночной цене 1 кв.м. общей площади отдельно стоящего здания при аналогичных условиях (местоположение здания, назначение, конструкция, этажность, класс качества, техническое состояние, общая площадь).

Таблица 44 Корректировка на тип недвижимости

(Ассоциация СтатРиелт)

Назначение здания, помещения	Тип здания	Нижняя граница	Верхняя граница	Среднее значение
Торговые, офисные и другие общественные здания, и помещения (без учета стоимости земельного участка под зданием)	Отдельно стоящее здание (ОСЗ)	1,00
Пристроенное здание / ОСЗ	0,95	1,00	0,97
Встроенное помещение внутри здания / ОСЗ	0,91	0,97	0,94

Корректировка на общую площадь коммерческих объектов

Предложения по продаже объектов коммерческого назначения с площадью более 1000 кв. м. представлены редко в открытых источниках либо отсутствуют вовсе. В связи с этим, Учреждением было принято решение скорректировать расчетные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости, относящихся к функциональным группам 4, 6 площадь которых превышает 1000 кв. м.

Расчет корректировки произведен с использованием формулы расчета поправки на общую площадь, разработанной Учреждением.

Площадь для расчета корректировки была разделена на следующие диапазоны:

1000 — 5000 кв. м.;

5000 — 10000 кв. м.;

свыше 10000.

В качестве объекта-аналога принят объект с площадью 1000 кв. м.

Ниже в таблице представлены полученные значения корректировок.

Таблица 45 Значение корректировки на масштаб для коммерческих объектов

Диапазон площади	Корректировка
1000 — 5000 кв.м.	0,888843
5000 — 10000 кв.м.	0,790000
Свыше 10000 кв.м.	0,740000

Таблица 46 Значение корректировки на масштаб для административно-бытовых объектов

Диапазон площади	Корректировка
1000 — 3000 кв.м.	0,888843
3000 — 5000 кв.м.	0,790000
5000 — 7000 кв.м.	0,740000
7000 — 10000 кв.м.	0,700000
Свыше 10000 кв.м.	0,680000

Таблица 47 Значение корректировки на масштаб для АЗС

Диапазон площади	Корректировка
500 — 1000 кв.м.	0,8240
1000 — 2000 кв.м.	0,6740
2000 — 3000 кв.м.	0,6100
Свыше 3000 кв.м.	0,5960

Корректировка удельной рыночной стоимости коммерческих зданий и помещений на Общую площадь, масштаб объекта. К расчету приняты удельные рыночные цены предложений пар объектов, аналогичных по параметрам (местоположение, назначение, класс качества, техническое состояние), отличающихся общей площадью объекта.

Исследование рынка коммерческой недвижимости показало, что зависимость удельной рыночной стоимости объекта от общей площади выражается степенной функцией:

С=b * S n

C – цена предложения (рыночная стоимость) 1 кв.м. объекта, ден.ед. / кв.м.,

S– общая площадь объекта, кв.м.,

b– коэффициент, отражающий активность этого сегмента рынка,

n– коэффициент торможения - степень замедления роста рыночной стоимости объекта по мере увеличения общей площади.

В результате эффекта «торможения» удельная рыночная стоимость коммерческой недвижимости снижается по мере увеличения общей площади. При выборе аналогов учтена "аналогичность" сравниваемых объектов.

Построение линии тренда зависимости удельной цены от общей площади выявило коэффициенты торможения:

Таблица 48 Значение коэффициента торможения

назначение	К торм (n)	R2 коэффициент детерминации
Общественные здания и помещения	- 0,17	0,600

В итоге, формула расчета поправки на площадь объекта принимает вид:

К s = (So/Sa)n

Кs– корректировка удельной рыночной стоимости на общую площадь.

So – общая площадь оцениваемого объекта, ед.

Sa – общая площадь аналогичного по остальным параметрам объекта, ед.

n – коэффициент торможения.

Корректировка на материал стен

Рисунок 24 Для жилых, административных, культурно-бытовых и торговых зданий (жилые дома, гостиницы, общежития, детские учреждения, учебные заведения, коммунальные здания, заводоуправления, магазины, рестораны, кафе, столовые, закусочные, пожарные депо, медпункты, бытовые помещения промзданий, веранды, холодные пристройки, сараи и другие здания аналогичного назначения)

Если ценообразующий фактор «Класс конструктивной системы» не использовался при построении статистической модели, то объекты оценки корректировались по данному параметру в соответствии со Сборником УПВС - Общая часть1 Источник информации: https://upvs-online.ru/upvs-sborniki-ukrupnennyh-pokazatel/obshhaja-chast-instrukcija-po-pereocenke-i-opredeleniju-iznosa-konsultacii-po-voprosam-ocenki-nedvizhimosti/obshhaja-chast-k-sborniki-ukrupnennyh-pokazatelej-vosstanovitelnoj-stoimosti-zdanij-i-sooruzhenij-dlja-pereocenki-osnovnyh-fondov/obshhaja-chast-2/ по группе капитальности.

Рисунок 25 Для торговых баз, складов, хранилищ, холодильников, ледников и мелких производственных предприятий

Корректировка на коммуникации индивидуального дома

Таблица 49 Корректировка на коммуникации индивидуального дома

(ГБУ ЦГКО)

№	Система коммуникаций	Минимальное значение	Максимальное значение	Среднее значение
1	Центральное отопление и горячая вода	0,87	1	0,95
2	Центральное водоснабжение	0,88	0,99	0,94
3	Центральная канализация	0,88	0,99	0,94

Корректировка на аварийность жилья.

Согласно Постановлению Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, аварийным могут признать только тот дом, общее состояние которого опасно для дальнейшего нахождения людей. Наблюдается износ больше половины конструкций. Подобный статус присваивает межведомственная комиссия, работающая при муниципалитете.

Определение физического износа здания в целом производится методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания.

Так как при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, считаем целесообразным применить к расчету корректировки на аварийность Методику определения физического износа гражданских зданий по укрупненной шкале физического износа, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 27.10.1970 г. №404. Данная методика в настоящий момент является действующей.

Таблица 50 укрупненной шкалы физического износа

┌────────┬─────────┬────────────────────────────┬────────────────┐

│Физичес-│ Оценка │ Общая характеристика │Примерная стои- │

│кий из- │ технич. │ технического состояния │мость капиталь- │

│нос │ сост. │ │ного ремонта в │

│ │ │ │% от восстанови-│

│ │ │ │тельной стоимос-│

│ │ │ │ти конструктив- │

│ │ │ │ных элементов │

├────────┼─────────┼────────────────────────────┼────────────────┤

│ 1 │ 2 │ 3 │ 4 │

├────────┼─────────┼────────────────────────────┼────────────────┤

│0 - 20 │Хорошее │Повреждений и деформаций │0 - 11 │

│ │ │нет. Имеются отдельные, уст-│ │

│ │ │раняемые при текущем ремон- │ │

│ │ │те, мелкие дефекты, не влия-│ │

│ │ │ющие на эксплуатацию конст- │ │

│ │ │руктивного элемента. Капи- │ │

│ │ │тальный ремонт может произ- │ │

│ │ │водиться лишь на отдельных │ │

│ │ │участках, имеющих относи- │ │

│ │ │тельно повышенный износ │ │

│ │ │ │ │

│21 - 40 │Удовлет- │Конструктивные элементы в │12 - 36 │

│ │воритель-│целом пригодны для эксплуа- │ │

│ │ное │тации, но требуют некоторого│ │

│ │ │капитального ремонта, кото- │ │

│ │ │рый наиболее целесообразен │ │

│ │ │именно на данной стадии │ │

│ │ │ │ │

│41 - 60 │Неудов- │Эксплуатация конструктивных │38 - 90 │

│ │летвори- │элементов возможна лишь при │ │

│ │тельное │условии значительного капи- │ │

│ │ │тального ремонта │ │

│ │ │ │ │

│61 - 80 │Ветхое │Состояние несущих конструк- │93 - 120 │

│ │ │тивных элементов аварийное, │ │

│ │ │а ненесущих - весьма ветхое.│ │

│ │ │Ограниченное выполнение кон-│ │

│ │ │структивными элементами сво-│ │

│ │ │их функций возможно лишь по │ │

│ │ │проведении охранных меропри-│ │

│ │ │ятий или полной смены конст-│ │

│ │ │руктивного элемента │ │

│ │ │ │ │

│100 │Негодное │Конструктивные элементы на- │- │

│ │ │ходятся в разрушенном состо-│ │

│ │ │янии. При износе 100% остат-│ │

│ │ │ки конструктивного элемента │ │

│ │ │полностью ликвидированы │ │

└────────┴─────────┴────────────────────────────┴────────────────┘

Согласно данной методике по укрупненной шкале физического износа аварийный дом имеет процент износа на уровне 61-80% и характеризуется такими признаками: состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента. Среднее значение ФИ (физический износ) составляет 70%.

Объекты, подлежащие кадастровой оценке оцениваются в удовлетворительном состоянии, когда конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии и варьируется в пределах 21-40%, что в среднем составляет 30%.

Корректирующий коэффициент определяется, исходя из соотношения средних величин значений физического состояния ОН в удовлетворительном состоянии к физическому состоянию ОН в аварийном состоянии и составит:

30%: 70% = 0,43

Корректировка на локальные центры.

Локальный центр – это район города, включающий основные объекты инфраструктуры и различные ценообразующие факторы. Учреждением проведён анализ территорий с целью формирования ряда зон с общими ценовыми характеристиками или моделями ценообразования. Локальные центры определяют ценность зоны. Данный фактор учитывается при сопоставлении объектов с существенным отличием в местоположении, т.е. соответственно находящихся в разных ценовых зонах.

Локальные центры были определены в зависимости от следующих характеристик:

Высокая интенсивность пешеходного и автомобильного трафика;

Наличие крупных торговых центров, либо скопление небольших магазинов и заведений общественного питания;

Развитая инфраструктура;

Доступность, наличие парковочных мест, остановок, а также интервалы прохождения автобусов;

Наличие вблизи детских садов, школ, больниц;

Наличие центральных коммуникаций;

Наиболее высокая цена предложения.

В рамках данного анализа территория г. Благовещенска была поделена на 5 территориальных зон, объединенных по интервалам средних цен (таблица 52).

Таблица № 51 Описание ценовых зон . (ГБУ ЦГКО)

Административно-культурный центр (локальный центр №5)
Старейшая часть города, которая отражает его культурное, архитектурное, социальное, экономическое и инвестиционное развитие. Характеризуется ведущей ролью в интеллектуальных, коммерческих и социальных аспектах городской жизни. Зона весьма привлекательна для местного населения и туристов. Остановки общественного транспорта в шаговой доступности, автобусы ходят с небольшим интервалом. Также рядом располагаются детские сады, школы и поликлиники. Наличие центральных сетей водоснабжения и водоотведения.
Спальные районы, районы ближайшие к административно-культурному, историческому центру города (локальный центр №4)
Характеризуются преимущественно многоэтажной жилой застройкой со сложившейся благоустроенной территорией, спортивными и детскими площадками, наличием встроенных помещений магазинов, ресторанов и кафе, отделений банков, небольших рынков, обеспеченностью поликлиниками, школами и дошкольными учреждениями, высокой плотностью застройки территории, транспортной обеспеченностью, престижностью проживания. Автобусы ходят регулярно.
Смешанные зоны производственно-складской и жилой застройки города (локальный центр №3)
Характеризуются смежным размещением объектов производственно-складской, общественной застройки и объектов многоэтажной, и/или малоэтажной, и/или индивидуальной жилой застройки, наличием объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктур, наличием незастроенных (свободных) земельных участков. Общественный транспорт присутствует не везде. Дорожное покрытие в большинстве случаев асфальтированное. Может быть подведено центральное водоснабжение и водоотведение.
Зона с развивающейся инфраструктурой (локальный центр №2)
Удобство проживания в домах снижено из-за ряда факторов. Место расположения находится на достаточном отдалении от центра. Магазины располагаются только на центральных улицах. Детские сады, школы и поликлиники в этих районах отсутствуют. Коммуникации, как правило, не подведены. Общественный транспорт присутствует не везде. Дорожное покрытие в основном грунтовое, либо асфальтовое с дефектами.
Зона отдалённых районов города (локальный центр №1)
Расположена на максимальном удалении от центра города. Магазины в шаговой доступности отсутствуют. Общественный транспорт ходит по расписанию с продолжительными интервалами.

Локальный центр №5 (Административно – культурный центр) расположен в историческом центре Благовещенска. Основные улицы находятся на пересечении улиц Краснофлотской, переулок Уралова, улица Калинина, Ленина, Горького, Шевченко, Октябрьская, Шимановского, Чайковского, Лазо.

Локальный центр №4 охватывает обширную территорию города. Основные улицы Ленина, Артиллерийская, пересечение улиц Зейская, Больничная, Загородная, Октябрьская, Калинина, Мухина, район улиц 50 лет Октября, Конная, Чайковского, Лазо, 2-й и 3-й микрорайоны.

Локальный центр №3 – районы КПП и ХПФ, Спичфабрика, судостроительный завод, Лазурный берег, микрорайон Черёмушки, с. Чигири.

Локальный центр №2 – районы ТЭЦ, Тайвань, Плодопитомник.

Локальный центр №1 – район водозабора «Амурский», посёлки Аэропорт, Астрахановка, Моховая Падь,с. Белогорье, п. Мухинка, с. Верхблаговещенское, Радиоцентр, р-н Мясокомбината, ст. Широтная.

Таблица № 52 Корректировка на локальные центры (ГБУ ЦГКО)

Локальный центр №5	Локальный центр №4	Локальный центр №3	Локальный центр №2	Локальный центр №1
Локальный центр №5	1	1,06	1,12	1,17	1,26
Локальный центр №4	0,94	1	1,05	1,10	1,19
Локальный центр №3	0,90	0,95	1	1,05	1,13
Локальный центр №2	0,85	0,91	0,95	1	1,08
Локальный центр №1	0,79	0,84	0,88	0,93	1

Корректировка на социальную инфраструктуру.

Стоимость недвижимости в городских и сельских населенных пунктах зависит от удаленности к социальным объектам: чем ближе расположен многоквартирный жилой дом к объекту, тем выше его стоимость, за счет повышения удобства и социальной обеспеченности.

Корректировка на социальную инфраструктуру несет в себе комплексную оценку объекта объединяя в себе несколько ценообразующих факторов. Таких как: расстояние до школы, до детского сада, до государственной поликлиники, больницы.

В целях определения расстояния от социальных объектов использовалась бальная система. Для назначения бальных оценок по каждому ценообразующему фактору была разработана шкала оценки, предполагающая соответствие определенного балла, для объектов оценки, попадающих в область нахождения социальной инфраструктуры радиусом 1000 метров. Затем значения баллов по всем факторам были суммированы в один итог, а объекты разгруппированы в группы. Таким образом, объект, набравший минимальное количество баллов, был отнесен к (условно) низкой группе, максимальное к (условно) высокой. Где 0 отсутствие объектов социальной инфраструктуры, 1 и 2 частичная обеспеченность социальной инфраструктурой и 3 полная обеспеченность социальной инфраструктурой (см. таб. ).

Таблица № 53 Группировка микрорайонов по интервалам баллов

(ГБУ ЦГКО)

Группировка	А	В	С	D
Интервал баллов	3	2	1	0

Таблица № 54 Корректировка на социальную инфраструктуру (ГБУ ЦГКО)

Группа	A	B	C	D
A	1	1,04	1,13	1,17
B	0,96	1	1,08	1,12
C	0,89	0,93	1	1,04
D	0,85	0,89	0,96	1

3.2. Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования (пп. 2 п. 11 Требований к Отчету)

3.2.1 Оценочное (ценовое) зонирование

В соответствии с требованиями раздела VI Методических указаний, бюджетным учреждением проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны. Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация. Целью оценочного зонирования является представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах. Оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости.

В рамках настоящей работы были проанализированы цены сделок и предложений по объектам недвижимости с учетом сегментации рынка, верификации собранных сведений. Отдельно проведена работа по анализу результатов определения кадастровой стоимости в разрезе групп (подгрупп) Объектов, подлежащих ГКО. Результаты работ - определенная Исполнителем кадастровая стоимость - также после исключения объектов с нетипичными для каждой группы (подгруппы) характеристиками, были привязаны к картографическому материалу. Визуализация результатов проведенной оценки - оценочное зонирование, также приведено в рамках настоящего Отчета.

3.2.2 Описание процедуры оценочного зонирования

Оценочное зонирование проводится только в отношении рынка объектов, по которым существует достаточная рыночная информация. Группы 1 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)», группы 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки-индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ» и группа 4 «Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общепита, заправочные станции ».

Целью оценочного зонирования является представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в конкретных ценовых зонах. Для визуализации результатов оценочного зонирования были созданы тематические карты, в программном обеспечении MapInfo Professional.

При составлении ценового зонирования были использованы следующие данные:

1) административно-территориальное деление, в том числе границы населенных пунктов;

2) сведения об утвержденных документах территориального планирования и правилах землепользования и застройки;

3) сведения о проектах планировки территорий;

4) сведения об особо охраняемых природных территориях и зонах с особым режимом использования территорий;

5) сведения о территориях общего пользования, в том числе дорожно-транспортной инфраструктуре;

6) сведения об объектах социальной и инженерно-технической инфраструктуры.

По итогам оценочного зонирования установлены ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости группы.

3.2.3 Описание подхода к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования

В целях проведения оценочного зонирования Учреждением выбран типовой объект недвижимости, основные физические и иные характеристики, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на рынке недвижимости квартир и домов малоэтажной затсройки.

При выборе типового объекта учитывался тот факт, что не все характеристики, влияющие на стоимость, возможно установить. При определении кадастровой стоимости невозможно учесть уникальные характеристики каждого конкретного объекта оценки, если данные характеристики не были предоставлены для оценки в Перечне.

Выбор физических и иных характеристик типового объекта недвижимости (в том числе местоположение в границах ценовой зоны, вид использования, площадь, объем, расположение относительно транспортных коммуникаций, степень подключения к объектам инженерной инфраструктуры, состояние и возраст основных зданий и сооружений, а также другие его характеристики) обоснован и описан с учетом состояния рынка на основе рыночной информации по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами недвижимости на соответствующей территории.

По результатам анализа рыночных цен выбраны характеристики или группа характеристик объектов оценки, на основании которых можно сгруппировать объекты оценки.

Типовой объект для группы 1 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» Многоквартирный жилой дом преимущественно «Крупнопанельный» с 1971 года постройки, количество комнат 2, этаж расположения средний, площадь от 30 до 60 кв. м. качество отделки - эконом ремонт.

Типовой объект для группы 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ» одноэтажный индивидуальный жилой дом с земельным участком от 6 до 10 соток, площадь до 50 кв. м., материал стен рубленный, эконом ремонт в удовлетворительном техническом состоянии.

Типовой объект для группы 4 «Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общепита, заправочные станции» помещение офисного типа либо свободного назначения, этаж расположения 1. Имеет эконом ремонт и хорошее техническое состояние.

3.2.4 Результаты оценочного зонирования

В настоящем разделе приводятся результаты ценового зонирования. Подробнее с результатами ценового зонирования можно ознакомиться в Приложении 2.2.

По результатам оценочного зонирования г. Благовещенск был разделен на 4 ценовых зоны. Составлена цифровая тематическая карта с отражение удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади в диапазоне зон.

Рисунок 26 Тематическая карта оценочного зонирования для группы «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ» г. Благовещенск.

Например, для объекта оценки с кадастровым номером 28:01:010313:55, расположенного в г. Благовещенске, удельный показатель кадастровой стоимости составил 47188.04 руб./кв.м., что соответствует диапазону 42500 - 57000 руб./кв.м. на рисунке оценочного зонирования, группа – «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ».

Удельные показатели средних рыночных цен г. Благовещенск в расчете на единицу площади приведены в таблице 56.

Таблица 55 – Удельный показатель рыночной цены ценовых зон г. Благовещенск.

Наименование ценовой зоны	Минимальный УПРС (руб./кв. м)	Средний УПРС (руб./кв. м)	Максимальный УПРС (руб./кв. м)
Зона максимальной ценности	57000	62000	65000
Зона высокой ценности	42500	49500	57000
Зона средней ценности	30300	37500	42500
Зона минимальной ценности	10000	15900	30300

По результатам оценочного зонирования г. Свободный был разделен на 5 ценовых зон. Составлена цифровая тематическая карта с отражение удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади в диапазоне зон.

Рисунок 27 Тематическая карта оценочного зонирования для группы «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ» г. Свободный.

Например, для объекта оценки с кадастровым номером 28:05:010635:105, расположенного в г. Свободный, удельный показатель кадастровой стоимости составил 33227,02 руб./кв.м., что соответствует диапазону 32000-42000 руб./кв.м. на рисунке оценочного зонирования, группа – «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ».

Удельные показатели средних рыночных цен г. Свободный в расчете на единицу площади приведены в таблице 56.

Таблица 56 – Удельный показатель рыночной цены ценовых зон г. Свободный.

Наименование ценовой зоны	Минимальный УПРС (руб./кв. м)	Средний УПРС (руб./кв. м)	Максимальный УПРС (руб./кв. м)
Зона максимальной ценности	32000	37000	42000
Зона высокой ценности	26000	29000	32000
Зона средней ценности	22000	24000	26000
Зона низкой ценности	19000	20500	22000
Зона минимальной ценности	6000	12500	19000

По результатам оценочного зонирования г. Белогорск был разделен на 5 ценовых зон. Составлена цифровая тематическая карта с отражение удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади в диапазоне зон.

Рисунок 28 Тематическая карта оценочного зонирования для группы «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ» г. Белогорск.

Например, для объекта оценки с кадастровым номером 28:02:000128:1543, расположенного в г. Белогорск, удельный показатель кадастровой стоимости составил 32438,35 руб./кв.м., что соответствует диапазону 30000-35200 руб./кв.м. на рисунке оценочного зонирования, группа – «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ».

Удельные показатели средних рыночных цен г. Белогорск в расчете на единицу площади приведены в таблице 57.

Таблица 57 – Удельный показатель рыночной цены ценовых зон г. Белогорск.

Наименование ценовой зоны	Минимальный УПРС (руб./кв. м)	Средний УПРС (руб./кв. м)	Максимальный УПРС (руб./кв. м)
Зона максимальной ценности	35200	41200	47300
Зона высокой ценности	30000	32750	35200
Зона средней ценности	26000	28000	30000
Зона низкой ценности	20000	23000	26000
Зона минимальной ценности	6600	15500	20000

По результатам оценочного зонирования г. Благовещенск был разделен на 5 ценовых зон. Составлена цифровая тематическая карта с отражение удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади в диапазоне зон.

Рисунок 29 Тематическая карта оценочного зонирования для группы «Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общепита, заправочные станции» г. Благовещенск.

Например, для объекта оценки с кадастровым номером 28:01:010428:192, расположенного в г. Благовещенск, удельный показатель кадастровой стоимости составил 43683,17 руб./кв.м., что соответствует диапазону 43000 - 59000 руб./кв.м. на рисунке оценочного зонирования, группа – «Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общепита, заправочные станции».

Удельные показатели средних рыночных цен г. Благовещенск в расчете на единицу площади приведены в таблице 58.

Таблица 58 – Удельный показатель рыночной цены ценовых зон г. Благовещенск.

Наименование ценовой зоны	Минимальный УПРС (руб./кв. м)	Средний УПРС (руб./кв. м)	Максимальный УПРС (руб./кв. м)
Зона максимальной ценности	72500	79000	90000
Зона высокой ценности	59000	65750	72500
Зона средней ценности	43000	51000	59000
Зона низкой ценности	37000	40000	43000
Зона минимальной ценности	28000	32500	37000

По результатам оценочного зонирования г. Свободный был разделен на 4 ценовых зон. Составлена цифровая тематическая карта с отражение удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади в диапазоне зон.

Рисунок 30 Тематическая карта оценочного зонирования для группы «Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общепита, заправочные станции» г. Свободный.

Например, для объекта оценки с кадастровым номером 28:05:010922:258 , расположенного в г. Свободный, удельный показатель кадастровой стоимости составил 33 751,18 руб./кв.м., что соответствует диапазону 25000 - 36000 руб./кв.м. на рисунке оценочного зонирования, группа – «Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общепита, заправочные станции».

Удельные показатели средних рыночных цен г. Свободный в расчете на единицу площади приведены в таблице 59.

Таблица 59 – Удельный показатель рыночной цены ценовых зон г. Свободный.

Наименование ценовой зоны	Минимальный УПРС (руб./кв. м)	Средний УПРС (руб./кв. м)	Максимальный УПРС (руб./кв. м)
Зона максимальной ценности	45000	45000	57000
Зона высокой ценности-	36000	38000	45000
Зона средней ценности	25000	27000	36000
Зона минимальной ценности	15000	20000	25000

По результатам оценочного зонирования г. Белогорск был разделен на 4 ценовых зон. Составлена цифровая тематическая карта с отражение удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади в диапазоне зон.

Рисунок 31 Тематическая карта оценочного зонирования для группы «Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общепита, » г. Белогорск.

Например, для объекта оценки с кадастровым номером 28:02:000391:52, расположенного в г. Белогорск, удельный показатель кадастровой стоимости составил 11317,15 руб./кв.м., что соответствует диапазону 10000-18000 руб./кв.м. на рисунке оценочного зонирования, группа – «Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общепита, заправочные станции».

Удельные показатели средних рыночных цен г. Белогорск в расчете на единицу площади приведены в таблице 60.

Таблица 60 – Удельный показатель рыночной цены ценовых зон г. Белогорск.

Наименование ценовой зоны	Минимальный УПРС (руб./кв. м)	Средний УПРС (руб./кв. м)	Максимальный УПРС (руб./кв. м)
Зона максимальной ценности	33000	37000	50000
Зона высокой ценности	25000	29000	33000
Зона средней ценности	18000	21500	25000
Зона минимальной ценности	10000	14250	18000

Рисунок 32 Тематическая карта оценочного зонирования для группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» г. Благовещенск.

По результатам оценочного зонирования г. Благовещенск был разделен на 5 ценовых зон. Составлена цифровая тематическая карта с отражение удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади в диапазоне зон.

Например, для объекта оценки с кадастровым номером 28:01:130239:918, расположенного в г. Благовещенск, удельный показатель кадастровой стоимости составил 95947,21 руб./кв.м., что соответствует диапазону 86000-97000 руб./кв.м. на рисунке оценочного зонирования, группа – «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)».

Удельные показатели средних рыночных цен г. Благовещенск в расчете на единицу площади приведены в таблице 61

Таблица 61 – Удельный показатель рыночной цены ценовых зон г. Благовещенск.

Наименование ценовой зоны	Минимальный УПРС (руб./кв. м)	Средний УПРС (руб./кв. м)	Максимальный УПРС (руб./кв. м)
Зона максимальной ценности	97000	103500	115000
Зона высокой ценности	86000	92000	97000
Зона средней ценности	75000	80000	86000
Зона низкой ценности	65000	70000	75000
Зона минимальной ценности	55000	60000	65000

По результатам оценочного зонирования г. Свободный был разделен на 4 ценовые зоны. Составлена цифровая тематическая карта с отражение удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади в диапазоне зон.

Рисунок 33 Тематическая карта оценочного зонирования для группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» г. Свободный.

Например, для объекта оценки с кадастровым номером 28:05:020338:209, расположенного в г. Свободный, удельный показатель кадастровой стоимости составил 38889.61 руб./кв.м., что соответствует диапазону 38001-46000 руб./кв.м. на рисунке оценочного зонирования, группа – «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)».

Удельные показатели средних рыночных цен г. Свободный в расчете на единицу площади приведены в таблице 62.

Таблица 62– Удельный показатель рыночной цены ценовых зон г. Свободный.

Наименование ценовой зоны	Минимальный УПРС (руб./кв. м)	Средний УПРС (руб./кв. м)	Максимальный УПРС (руб./кв. м)
Зона максимальной ценности	66000	70000	82000
Зона высокой ценности	60000	62500	66000
Зона средней ценности	50000	58700	60000
Зона минимальной ценности	20000	35500	50000

По результатам оценочного зонирования г. Белогорск был разделен на 4 ценовые зоны. Составлена цифровая тематическая карта с отражение удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади в диапазоне зон.

Рисунок 34 Тематическая карта оценочного зонирования для группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» г. Белогорск.

Например, для объекта оценки с кадастровым номером 28:02:000296:222, расположенного в г. Белогорск, удельный показатель кадастровой стоимости составил 41301,01 руб./кв.м., что соответствует диапазону 32000-43000 руб./кв.м. на рисунке оценочного зонирования, группа – «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)».

Удельные показатели средних рыночных цен г. Белогорск в расчете на единицу площади приведены в таблице 63.

Таблица 63 – Удельный показатель рыночной цены ценовых зон г. Белогорск.

Наименование ценовой зоны	Минимальный УПРС (руб./кв. м)	Средний УПРС (руб./кв. м)	Максимальный УПРС (руб./кв. м)
Зона максимальной ценности	50000	57000	65000
Зона высокой ценности	43000	45000	50000
Зона средней ценности	32000	36500	43000
Зона минимальной ценности	20000	27500	32000

По результатам оценочного зонирования Амурская область была разделена на 6 ценовых зон. Составлена цифровая тематическая карта с отражение удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади в диапазоне зон.

Рисунок 35 Тематическая карта оценочного зонирования для группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» Амурская область.

Например, для объекта оценки с кадастровым номером 28:03:010011:683, расположенного в г. Зея, удельный показатель кадастровой стоимости составил 25550,55 руб./кв.м., что соответствует диапазону 22000-26000 руб./кв.м. на рисунке оценочного зонирования, группа – «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)».

Удельные показатели средних рыночных цен по Амурской области в расчете на единицу площади приведены в таблице 64.

Таблица 64 – Удельный показатель рыночной цены ценовых зон по Амурской области.

Ценовая зона	Диапазоны изменения средней удельной рыночной информации о ценах предложений
Диапазон цен 1	свыше 50000 руб./кв.
Диапазон цен 2	от 30000 руб./кв. до 50000 руб./кв.
Диапазон цен 3	от 28000 руб./кв. до 30000 руб./кв.
Диапазон цен 4	от 26000 руб./кв. до 28000 руб./кв.
Диапазон цен 5	от 22000 руб./кв. до 26000 руб./кв.
Диапазон цен 6	до 22000

По результатам оценочного зонирования территория Амурской области была разделена на 7 ценовых зон. Составлена цифровая тематическая карта с отражение удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади в диапазоне зон.

Рисунок 36 Тематическая карта оценочного зонирования для группы «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ» Амурская область.

Например, для объекта оценки с кадастровым номером 28:18:010147:40, расположенного в с. Поярково, удельный показатель кадастровой стоимости составил 16443,43 руб./кв.м., что соответствует диапазону 14000-18700 руб./кв.м. на рисунке оценочного зонирования, группа – «Дома малоэтажной жилой застройки».

Удельные показатели средних рыночных цен по Амурской области в расчете на единицу площади приведены в таблице 65.

Таблица 65 – Удельный показатель рыночной цены ценовых зон по Амурской области.

Ценовая зона	Диапазоны изменения средней удельной рыночной информации о ценах предложений
Диапазон цен 1	от 19780 руб./кв.м. до 30000 руб./кв.м
Диапазон цен 2	от 18200 руб./кв.м до 19780 руб./кв.м
Диапазон цен 3	от 15480 руб./кв.м до 18200 руб./кв.м
Диапазон цен 4	от 14700 руб./кв.м до 15480 руб./кв.м
Диапазон цен 5	от 14150 руб./кв.м до 14700 руб./кв.м
Диапазон цен 6	от 12450 руб./кв.м до 14150 руб./кв.м
Диапазон цен 7	от 9760 руб./кв.м до 12450 руб./кв.м

По результатам оценочного зонирования территория Амурской области была разделена на 6 ценовых зон. Составлена цифровая тематическая карта с отражением удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади в диапазоне зон.

Рисунок 37 Тематическая карта оценочного зонирования для группы «Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общепита, заправочные станции» Амурская область.

Например, для объекта оценки с кадастровым номером 28:02:000454:83, расположенного в с Поярково, удельный показатель кадастровой стоимости составил 27089,54 руб./кв.м., что соответствует диапазону 20000-30000 руб./кв.м. на рисунке оценочного зонирования, группа – «Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общепита, заправочные станции».

Удельные показатели средних рыночных цен по Амурской области в расчете на единицу площади приведены в таблице 66.

Таблица 66 – Удельный показатель рыночной цены ценовых зон по Амурской области.

Ценовая зона	Диапазоны изменения средней удельной рыночной информации о ценах предложений
Диапазон цен 1	Свыше 45000 руб./кв.
Диапазон цен 2	от 30000 руб./кв. до 45000 руб./кв.
Диапазон цен 3	от 20000 руб./кв.до 30000 руб./кв.
Диапазон цен 4	от 16000 руб./кв. до 20000 руб./кв.
Диапазон цен 5	от 12000 руб./кв. до 16000 руб./кв.
Диапазон цен 6	до 12000 руб./кв.

По результатам оценочного зонирования территория Амурской области была разделена на 6 ценовых зон. Составлена цифровая тематическая карта с отражение удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади в диапазоне зон.

Рисунок 38 Тематическая карта оценочного зонирования для группы «Объекты, предназначенные для хранения транспорта», Амурская область.

Например, для объекта оценки с кадастровым номером 28:19:011234:167, расположенного в с Екатеринославка, удельный показатель кадастровой стоимости составил 8016,72 руб./кв.м., что соответствует диапазону от 7500 до 8500 руб./кв.м. на рисунке оценочного зонирования, группа – «Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общепита, заправочные станции».

Удельные показатели средних рыночных цен по Амурской области в расчете на единицу площади приведены в таблице 67.

Таблица 67 – Удельный показатель рыночной цены ценовых зон по Амурской области.

Ценовая зона	Диапазоны изменения средней удельной рыночной информации о ценах предложений
Диапазон цен 1	свыше 16000 руб./кв.
Диапазон цен 2	от 10000 руб./кв. до 16000 руб./кв.
Диапазон цен 3	от 8500 руб./кв.до 10000 руб./кв.
Диапазон цен 4	от 7000 руб./кв. до 8500 руб./кв.
Диапазон цен 5	от 5000 руб./кв. до 7000 руб./кв.
Диапазон цен 6	до 5000 руб./кв.

По результатам оценочного зонирования территория Амурской области была разделена на 6 ценовых зон. Составлена цифровая тематическая карта с отражение удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади в диапазоне зон.

Рисунок 39 Тематическая карта оценочного зонирования для группы «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений» Амурская область.

Например, для объекта оценки с кадастровым номером 28:25:011604:79, расположенного в с. Куропатино, удельный показатель кадастровой стоимости составил 5894,58 руб./кв.м., что соответствует диапазону от 4500 до 6500 руб./кв.м. на рисунке оценочного зонирования, группа – «Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общепита, заправочные станции».

Удельные показатели средних рыночных цен по Амурской области в расчете на единицу площади приведены в таблице 68.

Таблица 68 – Удельный показатель рыночной цены ценовых зон по Амурской области.

Ценовая зона	Диапазоны изменения средней удельной рыночной информации о ценах предложений
Диапазон цен 1	Свыше 15000 руб./кв.
Диапазон цен 2	от 12000 руб./кв. до 15000 руб./кв.
Диапазон цен 3	от 8500 руб./кв.до 12000 руб./кв.
Диапазон цен 4	от 6500 руб./кв. до 8500 руб./кв.
Диапазон цен 5	от 4500 руб./кв. до 6500 руб./кв.
Диапазон цен 6	до 4500 руб./кв.

3.3. Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки (пп. 3 п. 11 Требований к Отчету)

3.3.1. Описание Объектов, подлежащих ГКО

Анализ сведений Перечня

Министерство имущественных отношений Амурской области направило в адрес ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области» письмо от 20.03.2023 № 12-13/1706, в котором имелся перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в соответствии с Распоряжение Правительства Амурской области от 12.04.2022 № 146-р "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов) в Амурской области», в форме архивированного электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, в соответствии с требованиями приказа Росреестра от 06.08.2021 N П/0283 "Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости" Копии писем, а также Перечень объектов, подлежащих ГКО, приведены в Приложениях 1.1, 1.3.

Сведения о количестве объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в разрезе видов объектов оценки по Амурской области, представлены в следующей таблице.

Таблица 69 Количество Объектов Перечня по видам (по состоянию на 01.01.2023)

Вид Объекта	Количество Объектов	Код вида объекта (ObjectType) в соответствии со справочником dRealty
Всего Объектов оценки	575395
в том числе:
Здания	220552	2001002000
Сооружения	31689	2001004000
Объекты незавершенного строительства	1559	2001005000
Машино-места	448	2001009000
Помещения в зданиях и сооружениях, всего	321147	2001003000
в том числе:
жилые помещения	301726
нежилые помещения	19421

Обработка информации, содержащейся в перечне

В результате проведения анализа Перечня было выявлено следующее: к определению кадастровой стоимости представлено 575395 единица объектов оценки (зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов) в Сотрудниками ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области» произведен форматно-логический контроль текстовой части, по результатам которого определена полнота предоставленных данных Перечня по ОКС (Таблица 5).

Проверка проводилась на соответствие выгруженного Перечня требованиям Приказа Росреестра от 03.12.2021 N П/0568 в соответствии с п. 13 которого в перечень не включаются сведения об объектах недвижимости, в отношении которых на дату формирования перечня отсутствует хотя бы одна из следующих характеристик:

•	кадастровый номер;

•	назначение объекта недвижимости (в отношении зданий, помещений);

•	площадь (в отношении зданий, помещений, машино-мест).

В отношении ряда других данных объектов недвижимости уточнить количественные и качественные характеристики не представляется возможным ввиду отсутствия источников информации, содержащих сведения доказательного значения, значительного объема информации и иных объективных и независящих от Учреждения причин. Таким образом, по состоянию на дату оценки в отношении ряда объектов отсутствовали качественные и количественные характеристики.

Дополнение Перечня сведениями

При обработке информации, содержащейся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, указанный Перечень, в соответствии с п. 2 МУ, был дополнен сведениями о фактическом использовании объектов недвижимости, их местоположении, физических и технических характеристиках. При наличии декларации о характеристиках объекта недвижимости, поданной в ГБУ в период подготовки к ГКО-2023, фактическое использование устанавливалось, в соответствии с п. 2 МУ, на основании декларации, если содержащиеся в ней сведения не противоречили данным Перечня и сведениям, имеющимся в ГБУ.

В соответствии с п. 8 МУ «При определении кадастровой стоимости объекта не-движимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением может быть продолжено без нарушения требований законодательства. Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости». Для зданий наиболее эффективным использованием является назначение здания, указанное в технической и/или проектной документации. Однако в процессе эксплуатации здания и под влиянием изменяющейся внешней среды возможно изменение вида использования на более эффективное, что в настоящее время не всегда находит отражение в технической документации. Поэтому для целей выполнения ГКО-2023 под видом использования здания Учреждение понимает его фактическое текущее использование.

Вид использования объекта недвижимости при кадастровой оценке определялся с учетом: вида использования ОКС, в том числе на основании технической документации на него; вида разрешенного использования земельного участка.

При недостаточности информации о виде использования объектов недвижимости Учреждение руководствовалось результатами определения видов использования объектов недвижимости, полученными по итогам предыдущего тура государственной кадастровой оценки, в случае если они не были изменены, кроме случаев, когда данные результаты были оспорены. В случае оспаривания результатов определения видов использования объектов недвижимости, полученных по итогам предыдущей государственной кадастровой оценки, были применены виды использования объектов недвижимости, установленные в процессе оспаривания, в случае если они не были изменены.

Анализ Перечня Объектов оценки выявил ряд проблем, которые влияют на качество кадастровой оценки. В частности, неполнота сведений, описывающих объекты Перечня, не всегда позволяла отнести объект к определенной группе (подгруппе) и установить значения показателей, необходимых для определения кадастровой стоимости. Для решения вышеперечисленных проблем Учреждение использовало информацию, имеющуюся в Перечне по другим видам объектов (сооружениям, земельным участкам)

Таблица 70 Характеристики, описывающие Объекты видов «Здание», «Сооружение», «Объект незавершенного строительства»

Код поля	Название характеристики	Количество Объектов, имеющих значение показателя	Примечания
единиц	% заполненности
Объекты вида «Здание»
Number	Кадастровый номер	220552	100,0%
CadastralBlock	Номер кадастрового квартала	220552	100,0%
ParentCadastralNumbers	Кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположен данный объект	143246	57,2%	Для одного объекта может быть указано несколько родительских объектов два и более
Name	Наименование	215799	86,1%	Не включены объекты, у которых в поле «Name» указано значение «-» и пусто
AssignationBuilding	Назначение здания	220552	100,0%	По Классификатору dAssBuilding «Назначение зданий»:
нежилое здание,
жилой дом,
жилое строение
многоквартирный дом
ElementsConstruct (Wall)	Конструктивные элементы (материал наружных стен)	220552	100,0%	Для одного объекта может быть указано несколько материалов стен
YearBlt	Год окончания строительства	209931	83,8%	Не включены объекты, у которых в поле указано значение "0" и "2990", пусто
Year_Used	Год ввода в эксплуатацию здания	135188	54,0%	Не включены объекты, у которых в поле указано значение "0" и пусто/ Год окончания и ввода в экплуатацию могут пересекатся.
Floors	Количество этажей в здании, включая подземные	216029	86,2%	Не включены объекты, у которых в поле «Floors» указано значение «-».
Area	Площадь здания	220552	100,0%
Adress (Note)	Неформализованное описание адреса объекта	219429	87,6%
Adress (КLАDR)	Код КЛАДР	213952	85,4%
Adress (ОКАТО)	Код ОКАТО	220540	88,0%
CadastralCost	Сведения о кадастровой стоимости	219871	87,8%
ObjectPermittedUses	Вид (виды) разрешенного использования	1973	0,8%
Объекты вида «Сооружение»
Number	Кадастровый номер	31689	100,0%
ParentCadastralNumbers	Кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположен данный объект недвижимости	16882	53,3%	Для одного объекта может быть указано несколько родительских объектов
Name	Наименование	31504	99,4%	Не включены объекты, у которых в поле «Name» указано значение «-»
Assignation_Name	Назначение сооружения	31689	100,0%
TypeParameter	Единицы измерения основного параметра	31637	99,9%	Для одного объекта может быть указано несколько параметров
Floors	Количество этажей (в том числе подземных)	2014	6,4%	Не включены объекты, у которых в поле указано значение «-» и пусто
UndFloor	Количество этажей в подземной части	151	0,5%	Поле заполнено только для объектов, имеющих подземную часть указано значение «-» и пусто
YearBlt	Год завершения строительства	26849	84,7%	Не включены объекты, у которых в поле указано значение "0" и пусто
Year_Used	Год ввода в эксплуатацию	18552	58,5%	Не включены объекты, у которых в поле указано значение "0" и пусто/ Год окончания и ввода в эксплуатацию могут пересекаться.
Adress (Note)	Адрес (описание местоположения)	31468	99,3%
Adress (OKATO)	Код ОКАТО	31686	100,0%
Adress (KLADR)	Код КЛАДР	31535	99,5%
CadastralCost	Сведения о кадастровой стоимости	18714	59,1%
Объекты вида «Объект незавершенного строительства»
Number	Кадастровый номер	1559	100,0%
CadastralBlock	Номер кадастрового квартала	1559	100,0%
ParentCadastralNumbers	Кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположен данный объект недвижимости	926	59,4%
ObjectType	Проектируемое назначение объекта незавершенного строительства	1148	73,7
DegreeReadiness	Степень готовности в процентах (значение от 1 до 99)	1151	73,8%
Cd_OKATO	Код ОКАТО	1559	100,0%
Cd_KLADR	Код КЛАДР	1532	98,3%
Adres	Адрес	1555	99,7%
CadastralCost	Сведения о кадастровой стоимости	1546	99,2%
Объекты вида «Помещение»
Код поля в Перечне	Наименование характеристики	Количество Объектов, имеющих значение показателя	Примечания
единиц	% заполненности
CadastralNumber	Кадастровый номер	321147	100,0%
CadastralBlock	Кадастровый номер кадастрового квартала	321147	100,0%
ObjectType	Тип Объекта оценки	321147	100,0%	Тип ОО в Перечне – «Помещение» (код –002001003000)
CadastralNumberOKS	Кадастровый номер родительского объекта	178217	55,5%
Name	Наименование помещения	303601	94,5%
AssignationCode	Назначение помещения	321147	100,0%	Указан код назначения помещения: Жилое (206002000000) или Нежилое (206001000000)
AssignationType	Вид жилого помещения	298537	93%	Указан код вида помещения: Квартира (205001000000) или Комната (205002000000)
Area	Площадь помещения	321147	100,0%	Площадь в кв. м
Level Number	Номер этажа расположения	319609	99,5%
YearBlt	Год завершения строительства	292387	91%
Adress (OKATO)	Код ОКАТО	312141	99,9%
Adress (KLADR)	Код КЛАДР	308295	96,0%
Adress (Note)	Неформализованное описание адреса	319817	99,6%	Неформализованное описание адреса Объекта
CadastralCost	Кадастровая стоимость	320066	99,7%
Объекты вида «Машино-места»
Код поля в Перечне	Наименование характеристики	Количество Объектов, имеющих значение показателя	Примечания
единиц	% заполненности
CadastralNumber	Кадастровый номер	448	100,0%
CadastralBlock	Кадастровый номер кадастрового квартала	448	100,0%
ObjectType	Тип Объекта оценки	448	100,0%	Тип ОО в Перечне – «Машино-места» (код –002001009000)
CadastralNumberOKS	Кадастровый номер родительского объекта	448	100,0%
Adress (Note)	Неформализованное описание адреса объекта	448	100,0%
AssignationCode	Назначение помещения	448	100,0%	По Классификатору dAssBuilding «Назначение зданий»: нежилое здание, многоквартирный дом
Area	Площадь помещения	448	100,0%	Площадь в кв. м
Level Number	Номер этажа расположения	372	82%
YearBlt	Год завершения строительства	444	99,9%
Adress (OKATO)	Код ОКАТО	448	100,0%
Adress (KLADR)	Код КЛАДР	447	99,8%
CadastralCost	Кадастровая стоимость	448	100,0%

Для уточнения характеристик Перечня были проведены работы по геопривязке объектов при помощи программного обеспечения MapInfo Professional. По результатам анализа графических данных Перечня получена информация о системах координат, установленных для Объектов, подлежащих ГКО (Таблица 71)

Таблица 71 Системы координат используемых слоев графической информации

Имя файла слоя	Кол-во объектов	Система координат	Тип объекта
OKS	0	МСК 28 зона 1	Объект капитального строительства
OKS	54	МСК 28 зона 2	Объект капитального строительства
OKS	405	МСК 28 зона 3	Объект капитального строительства
OKS	37	МСК 28 зона 4	Объект капитального строительства
OKS	0	МСК 28 зона 5	Объект капитального строительства
OKS	1	Условная СК	Объект капитального строительства
OKS	1	Условная СК	Объект капитального строительства
SOORUZHENIA	222	МСК 28 зона 1	Объект капитального строительства
SOORUZHENIA	6447	МСК 28 зона 2	Объект капитального строительства
SOORUZHENIA	30526	МСК 28 зона 3	Объект капитального строительства
SOORUZHENIA	7472	МСК 28 зона 4	Объект капитального строительства
SOORUZHENIA	257	МСК 28 зона 5	Объект капитального строительства
SOORUZHENIA	2	Условная СК	Объект капитального строительства
SOORUZHENIA	6	Условная СК	Объект капитального строительства
ZDANIA	58	МСК 28 зона 1	Объект капитального строительства
ZDANIA	1947	МСК 28 зона 2	Объект капитального строительства
ZDANIA	19752	МСК 28 зона 3	Объект капитального строительства
ZDANIA	2817	МСК 28 зона 4	Объект капитального строительства
ZDANIA	50	МСК 28 зона 5	Объект капитального строительства
ZDANIA	2	Условная СК	Объект капитального строительства
ZDANIA	1	Условная СК	Объект капитального строительства
ZDANIA	16	Условная СК	Объект капитального строительства
ZOUT	1033	МСК 28 зона 1	Зоны с особым условием использования территорий
ZOUT	2715	МСК 28 зона 2	Зоны с особым условием использования территорий
ZOUT	62552	МСК 28 зона 3	Зоны с особым условием использования территорий
ZOUT	25761	МСК 28 зона 4	Зоны с особым условием использования территорий
ZOUT	274	МСК 28 зона 5	Зоны с особым условием использования территорий
ZOUT	23	Условная СК	Зоны с особым условием использования территорий
ZOUT	1	Условная СК	Зоны с особым условием использования территорий
ZOUT	2	Условная СК	Зоны с особым условием использования территорий
КК 2800	1	МСК 28 зона 3	Кадастровые кварталы
КО	1	МСК 28 зона 3	Кадастровые округ
НП границы	6	МСК 28 зона 1	Грницы населеных пунктов
НП границы	23	МСК 28 зона 2	Грницы населеных пунктов
НП границы	265	МСК 28 зона 3	Грницы населеных пунктов
НП границы	77	МСК 28 зона 4	Грницы населеных пунктов
НП границы	3	МСК 28 зона 5	Грницы населеных пунктов
КР зона 1	10	МСК 28 зона 1	Кадастровые районы
КР зона 2	3	МСК 28 зона 2	Кадастровые районы
КР зона 3	19	МСК 28 зона 3	Кадастровые районы
КР зона 4	7	МСК 28 зона 4	Кадастровые районы
КК Архаринский р-н	319	МСК 28 зона 4	Кадастровые кварталы
КК Белогорский р-н	263	МСК 28 зона 3	Кадастровые кварталы
КК Благовещенский р-н	400	МСК 28 зона 3	Кадастровые кварталы
КК Благовещенский р-н	1	Условная СК	Кадастровые кварталы
КК Благовещенский р-н	6	Условная СК	Кадастровые кварталы
КК Благовещенский р-н	1	Условная СК	Кадастровые кварталы
КК Бурейский	387	МСК 28 зона 4	Кадастровые кварталы
КК г. Белогорск	532	МСК 28 зона 3	Кадастровые кварталы
КК г. Благовещенск	1027	МСК 28 зона 3	Кадастровые кварталы
КК г. Зея	185	МСК 28 зона 3	Кадастровые кварталы
КК г. Свободный	821	МСК 28 зона 3	Кадастровые кварталы
КК г. Тында	59	МСК 28 зона 2	Кадастровые кварталы
КК г. Шимановск	218	МСК 28 зона 3	Кадастровые кварталы
КК г.Райчихинск	357	МСК 28 зона 4	Кадастровые кварталы
КК Завитинский р-н	272	МСК 28 зона 4	Кадастровые кварталы
КК Зейский р-н	6	МСК 28 зона 4	Кадастровые кварталы
КК Зейский р-н	513	МСК 28 зона 3	Кадастровые кварталы
КК Ивановский р-н	334	МСК 28 зона 3	Кадастровые кварталы
КК Константиновский р-н	167	МСК 28 зона 3	Кадастровые кварталы
КК Магдагачинский р-н	552	МСК 28 зона 3	Кадастровые кварталы
КК Мазановский р-н	338	МСК 28 зона 4	Кадастровые кварталы
КК Михайловский р-н	268	МСК 28 зона 3	Кадастровые кварталы
КК Октябрьский р-н	234	МСК 28 зона 3	Кадастровые кварталы
КК Ромненский р-н	202	МСК 28 зона 4	Кадастровые кварталы
КК Свободненский р-н	150	МСК 28 зона 3	Кадастровые кварталы
КК Селемджинский р-н	125	МСК 28 зона 4	Кадастровые кварталы
КК Селемджинский р-н	161	МСК 28 зона 5	Кадастровые кварталы
КК Серышевский р-н	357	МСК 28 зона 3	Кадастровые кварталы
КК Сковородинский	475	МСК 28 зона 2	Кадастровые кварталы
КК Сковородинский	14	Условная СК	Кадастровые кварталы
КК Тамбовский р-н	387	МСК 28 зона 3	Кадастровые кварталы
КК Тындинский р-н	10	МСК 28 зона 1	Кадастровые кварталы
КК Тындинский р-н	32	МСК 28 зона 2	Кадастровые кварталы
КК Тындинский р-н	9	Условная СК	Кадастровые кварталы
КК Циолковский	12	МСК 28 зона 3	Кадастровые кварталы
КК Шимановский р-н	126	МСК 28 зона 3	Кадастровые кварталы

Для установления связанных с месторасположением участков характеристик (ценообразующих факторов), а также ведения единой карты Объектов, подлежащих ГКО, было принято решение о преобразовании систем координат, представленных в Перечне, в единую систему координат МСК 28 Зона 3, по причине расположения наибольшего количества Объектов оценки в указанной Зоне.

Привязка Объектов, подлежащих ГКО

Для определения географического положения Объектов, подлежащих ГКО, использовалась информация, содержащаяся в Перечне Объектов оценки:

кадастровый номер,

адрес

кадастровый квартал.

В качестве дополнительных характеристик использовались сведения Перечня о КЛАДР, населенном пункте, муниципальном образовании, районе расположения, почтовом индексе, также Исполнителем анализировались сведения из открытых источников: коды ОКАТО, ОКТМО, код ФИАС, ориентиры местоположения. В соответствии с дополнительными характеристиками осуществлялась геопривязка объектов-аналогов, уточнение расположение групп объектов (территории СНТ, ДНИ и т.п.).

В случае отсутствия в сведениях ЕГРН графических данных о местоположении по кадастровому номеру объектов капитального строительства (т.е. недостаточны для определения точного местоположения), геопривязка этих объектов осуществлялась по кадастровым номерам земельного участка в пределах которых расположен Объект;

для объектов капитального строительства, адресные сведения которых установлены до улицы и номера дома населенного пункта, геопривязка этих объектов осуществлялась по адресному слою, созданному сотрудниками ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области»;

для объектов капитального строительства, адресные сведения которых установлены до поселения или района субъекта (т.е. недостаточны для определения точного местоположения) или вовсе отсутствуют в ЕГРН, при помощи привязки к геометрическому центру кадастрового квартала, исходя из его номера в структуре кадастрового номера объекта капитального строительства;

для объектов капитального строительства, адресные сведения которых установлены до поселения или района субъекта (т.е. недостаточны для определения местоположения наиболее точно) или вовсе отсутствуют в ЕГРН, а также в структуре кадастрового номера которых указан кадастровый квартал или район без геопривязки, определение местоположения осуществлялась по установленному в ЕГРН адресу к геометрическому центру поселения или района субъекта, при помощи геоинформационных слоев, созданных в том числе сотрудниками ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области». Результат привязки Объектов оценки представлен на рисунке (Рисунок 40).

Количество Объектов, подлежащих оценки, привязанных по слою ОКS содержится в таблице 72.

Таблица 72 Характеристика графических данных Перечня

Всего ОКС, ед.	Содержат графические данные (объекты)
всего	в системе координат МСК-28	в иных системах координат
ед.	%	ед.	%	ед.	%
575395	148953	26	148953	26	37	<1

Рисунок 40 Центроиды геопривязанных объектов капитального строительства в системе координат MCK-28

Особенности применения подходов к группировке объектов недвижимости

Перечень объектов подлежащих оценке содержит 575 395 объектов недвижимости, расположенных на территории Амурской области, сведения о которых содержатся в ЕГРН по состоянию на 01.01.2023. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, представлен в Приложении 1.3.

В соответствии с п.56. Методических указаний группировка объектов оценки должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого объекта оценки.

Сходные по назначению объекты относятся к одному сегменту рынка недвижимости, имеют один принцип ценообразования. Также на стоимость данных объектов влияют одни и те же ценообразующие факторы, следовательно, они должны быть объединены в одну группу.

Согласно п. 56.1 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости группируются в соответствии с кодами подгрупп на 10 основных групп в соответствии с Приложением 2 к Методическим указаниям:

Код объекта присваивается согласно следующему правилу:

XX:YYY:ZZZZ...TT, где:

XX:YYY - сегмент (первый уровень) и группа (второй уровень) - обязательный к указанию код расчета вида использования для целей Указаний, который определяется на основе вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположены сооружения, ОНС, здания или расположенные в них помещения, машино-места, в соответствии с приложением 1 к Методическим указаниям;

ZZZZ - обязательный номер подгруппы, назначаемый для целей Указаний в соответствии с приложением 2 к Методическим указаниям

TT - номер подгруппы по порядку наибольшего уровня.

При проведении группировки зданий, сооружений, ОНС, помещений и машино-мест следует разделять в отдельные подгруппы объекты недвижимости, строительство которых завершено, и ОНС, а также объекты, точное место нахождения которых установлено, и объекты, точное место нахождения которых невозможно установить.

В рамках проведения работ группировка объектов оценки производилась в несколько этапов, кратко которые можно описать следующим образом:

1 этап: на основе вида использования объектов недвижимости;

2 этап: на основе видов объектов недвижимости;

3 этап: по статусу населенного пункта (городские населенные пункты (ГНП), сельские населенные пункты (СНП), объекты вне черты населенных пунктов);

4 этап: по однородным объектам;

5 этап: перегруппировка (в случае недостаточности информации для построения статистически значимой модели).

Более подробное поэтапное описание процесса группировки приведено ниже.

На первом этапе при группировке объектов оценки использовалась многоуровневая группировка. В первую очередь выделялись 10 групп в соответствии с видами использования объектов оценки, установленными Методическими указаниями:

1 группа «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»;

2 группа «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ»;

3 группа «Объекты, предназначенные для хранения транспорта»;

4 группа «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»;

5 группа «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения»;

6 группа «Административные и бытовые объекты»;

7 группа «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений»;

8 группа «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты»;

9 группа «Прочие объекты»;

10 группа «Сооружения».

Результаты группировки представлены в следующей таблице.

Таблица 73 Количество объектов оценки, отнесенных к каждой группе

Номер группы	Наименование группы	Количество объектов
1	Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	245903
2	Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ	170315
3	Объекты, предназначенные для хранения транспорта	80977
4	Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	11324
5	Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	2312
6	Административные и бытовые объекты	5426
7	Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	20978
8	Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты	7308
9	Прочие объекты	32
10	Сооружения	30820
Итого	575 395

2-й уровень

С точки зрения видов объектов недвижимости все объекты оценки, содержащиеся в Перечне объектов недвижимости, можно разделить на:

Здания;

Помещения;

Объекты незавершенного строительства;

Сооружения

Машино-место (3 группа).

Деление на подгруппы объектов оценки 9 и 10 групп по следующим уровням не производилось.

3-й уровень

3 этап группировки объектов в рамках групп основывается на делении объектов по статусу населенного пункта и принципах выделения однородных подгрупп. Основным критерием конечного уровня является соблюдение принципа однородности объектов оценки внутри подгруппы, позволяющего рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную подгруппу, согласно выбранной модели или иному методу.

Разделение на подгруппы объектов групп производилось по следующему принципу:

объекты, расположенные в областном центре;

объекты, расположенные в ТОСЭР;

объекты, расположенные в городских населенных пунктах;

объекты, расположенные в сельских населенных пунктах;

объекты, расположенные вне черты населенных пунктов.

В свою очередь, дальнейшее разделение объектов подгрупп производилось по схожему принципу, при этом учитывался населенный пункт, в границах которого расположен объект оценки, и его численность населения. В отдельные подгруппы были выделены объекты, расположенные в границах городских и сельских населенных пунктов с численностью населения 6000 человек и более. Это обусловлено отличными принципами ценообразования, принципами зависимости цены от ценообразующих факторов, а также высоким уровнем цен в данном сегменте в городских населенных пунктов с численностью населения 6000 человек и более. Объекты оценки, расположенные в городских и сельских населенных пунктах с численностью менее 6000 человек, были объединены в одну подгруппу.

4-й уровень

Дальнейшая группировка объектов, расположенных в населенных пунктах, проводилась в соответствии с наличием характеристик объектов оценки и применяемыми методами расчета (построение статистической модели, моделирование на основе удельного показателя кадастровой стоимости), объекты подгрупп были разделены на следующим образом:

Объекты с полными характеристиками;

Объекты с неполными характеристиками;

Таблица 73.1 Описание сформированных групп (подгрупп)

№ группы	Группировка
Группа 1	Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)
1.1 Завершенное строительство
1.1.1 Полные характеристики
1.1.1.1 МКД Здания
1.1.1.2 МКД Вспомогательные помещения
1.1.1.3 МКД Помещения
1.1.1.3.1 Благовещенск, Чигири
1.1.1.3.1.1 Деревянные
1.1.1.3.1.2 Старый фонд
1.1.1.3.1.3 Кирпичные типовые
1.1.1.3.1.4 Панельные типовые
1.1.1.3.1.5 Кирпичные
1.1.1.3.1.6 Панельные
1.1.1.3.1.7 Малоэтажные
1.1.1.3.1.8 Современный фонд
1.1.1.3.1.9 Новостройка
1.1.1.3.2 Белогорск, Свободный
1.1.1.3.2.1 Деревянные
1.1.1.3.2.2 Старый фонд
1.1.1.3.2.3 Кирпичные типовые
1.1.1.3.2.4 Панельные типовые
1.1.1.3.2.5 Малоэтажные
1.1.1.3.2.6 Современный фонд
1.1.1.3.2.7 Новостройка
1.1.1.3.3 ГНП
1.1.1.3.4 СНП
1.1.2 Неполные характеристики
1.2 Незавершенное строительство
Группа 2	Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ
2.1 Завершенное строительство
2.1.1 Полные характеристики
2.1.1.1 ИЖС
2.1.1.1.1 ИЖС. Благовещенск
2.1.1.1.1.1 КС-1
2.1.1.1.1.2 КС-7
2.1.1.1.1.3 КС-3
2.1.1.1.2 ИЖС. Белогорск, Свободный
2.1.1.1.2.1 КС-1
2.1.1.1.2.2 КС-7
2.1.1.1.2.3 КС-3
2.1.1.1.3 ИЖС. ГНП
2.1.1.1.4 ИЖС. СНП
2.1.1.2 МКД
2.1.1.3 ПП от МКД
2.1.1.4 Вспомогательные строения
2.1.1.5 Садовые дома
2.1.2 Неполные характеристики
2.2 Незавершенное строительство
2.2.1 ИЖС и МКД
2.2.2 Садовые дома
Группа 3	Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта
3.1 Завершенное строительство
3.1.1 Полные характеристики
3.1.1.1 Транспорт
3.1.1.1.1 Модели до 80
3.1.1.1.1.1 Благовещенск, Чигири
3.1.1.1.1.2 Белогорск, Свободный
3.1.1.1.1.3 Остальные НП
3.1.1.1.2 Модели свыше 80
3.1.1.1.2.1 Благовещенск, Чигири
3.1.1.1.2.2 Остальные НП
3.1.2 Неполные характеристики
3.1.2.1 Неполные характеристики до 80
3.1.2.2 Неполные характеристики свыше 80
3.2 Незавершенное строительство
Группа 4	Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения
4.1 Завершенное строительство
4.1.1 Полные характеристики
4.1.1.1 Коммерция. АЗС
4.1.1.1.1 Здания
4.1.1.1.2 Сооружения
4.1.1.2 Коммерция. Здания, помещения
4.1.1.2.1 Благовещенск
4.1.1.2.1.1 Благовещенск Здания
4.1.1.2.1.2 Благовещенск Помещения
4.1.1.2.2 Белогорск, Свободный
4.1.1.2.3 Остальные НП
4.1.2 Неполные характеристики
4.2 Незавершенное строительство
Группа 5	Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения
5.1 Завершенное строительство
5.1.1 Полные характеристики
5.1.1.1 ОВП и ОРОЗ
5.1.1.1.1 Объекты временного проживания (ОВП)
5.1.1.1.1.1 ОВП. Благовещенск
5.1.1.1.1.1.1 ОВП. Благовещенск. Здания
5.1.1.1.1.1.2 ОВП. Благовещенск. Помещения
5.1.1.1.1.2 ОВП. Белогорск, Свободный
5.1.1.1.1.3 ОВП. Остальные НП
5.1.1.1.2 Объекты рекреационно-оздоровительного значения (ОРОЗ)
5.1.1.1.2.1 ОРОЗ. Благовещенск
5.1.1.1.2.2 ОРОЗ. Остальные НП
5.1.2 Неполные характеристики
5.1.2.1 УПКС ОРОЗ
5.1.2.2 УПКС ОВП
5.2 Незавершенное строительство
5.2.1 ОНС ОРОЗ
5.2.2 ОНС ОВП
Группа 6	Группа 6. Административные и бытовые объекты
6.1 Завершенное строительство
6.1.1 Полные характеристики
6.1.1.1 Административные и бытовые объекты
6.1.1.1.1 Благовещенск. Здания, помещения
6.1.1.1.1.1 Благовещенск. Здания
6.1.1.1.1.2 Благовещенск. Помещения
6.1.1.1.2 Белогорск, Свободный
6.1.1.1.3 Остальные НП
6.1.2 Неполные характеристики
6.2 Незавершенное строительство
Группа 7	Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений
7.1 Завершенное строительство
7.1.1 Полные характеристики
7.1.1.1 Производство
7.1.1.1.1 Благовещенск
7.1.1.1.2 Белогорск, Свободный
7.1.1.1.3 Остальные НП
7.1.2 Неполные характеристики
7.2 Незавершенное строительство
Группа 8	Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты
8.1 Завершенное строительство
8.1.1 Полные характеристики
8.1.1.1 Общественное и социальное назначение
8.1.1.1.1 БЛГ
8.1.1.1.1.1 Здания
8.1.1.1.1.2 Помещения
8.1.1.1.2 Белогорск Свободный
8.1.1.1.3 Остальные НП
8.1.1.2 Объекты культурного наследия
8.1.1.3 Культовые объекты
8.1.2 Неполные характеристики
8.2 Незавершенное строительство
Группа 9	Группа 9. Прочие объекты
9.1 Полные характеристики
Группа 10	Группа 10. Сооружения
10.1 Завершенное строительство
10.2 Незавершенное строительство

Группировка для каждого объекта недвижимости приведена в приложении 2.3 Результаты группировки ОН.

3.4. Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (пп. 4 п. 11 Требований к Отчету)

3.4.1. Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них

В соответствии с Методическими указаниями источниками информации о значениях ценообразующих факторов могут служить в том числе:

данные, имеющиеся в распоряжении организаций, подведомственных органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам муниципальных образований;

данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки;

адресные цифровые планы и цифровые тематические карты;

архивы органов и организаций технической инвентаризации;

иные источники информации, представленные в информационных системах.

Для сбора сведений о значениях ценообразующих факторов и вспомогательной информации использовались как геоинформационные слои, так и данные в табличной форме, растровые изображения и т.п., информация и сведения:

Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;

корректировка схемы территориального планирования Амурской области (исполнитель: ООО «ИТП «Град» г. Омск 2008 г.)

органов местного самоуправления Амурской области (сайты ОМСУ, информация, полученная в результате обработки ответов на запросы ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области»);

географической карты мира OpenStreetMap, которая содержит свободные данные, распространяемые по лицензии Open Data Commons Open Database License (ODbL) организацией OpenStreetMap Foundation (OSMF).

Перечень и реквизиты писем, направленных ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области» в целях сбора сведений о ценообразующих факторах и уточнения уже имеющейся информации, представлены в Таблице «Информация о запросах, направленных в адрес ОМСУ и о поступивших ответах.»

С целью использования собранной информации выполнено ее преобразование из различных форматов представления данных в геоинформационные слои, описанные в семантическом и графическом виде. Также, в соответствии с Методическими указаниями полученные данные проанализированы на полноту и достоверность указанных в них сведений, ошибки и неточности устранены. При необходимости, формировались уточняющие запросы в отношении собранных сведений.

Все ценообразующие факторы можно разделить на три типа:

факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости;

факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости;

факторы, характеризующие объект недвижимости.

К группе факторов, характеризующих внешнюю среду объектов недвижимости могут быть отнесены:

удаленность от областного центра (г. Благовещенска);

удаленность от административных центров;

удаленность от дорог федерального и регионального значения;

удаленность от общественно-делового центра;

удаленность от остановок общественного транспорта;

удаленность от железнодорожных станций и автовокзалов;

К группе факторов, характеризующих непосредственное окружение и группы рынка объектов недвижимости:

развитость окружения, в том числе социальная обеспеченность месторасположения объекта капитального строительства (наличие продуктовых магазинов, медицинских, образовательных, досуговых учреждений и т.п.);

качество подъездных путей, возможность присоединения к объектам транспортной инфраструктуры;

наличие и возможность использования инженерных коммуникаций;

К группе факторов, характеризующих непосредственно сам объект недвижимости, относятся:

площадь объекта капитального строительства;

материал стен;

год постройки;

фактическое использование объекта капитального строительства;

инженерная обеспеченность объекта капитального строительства (наличие электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, канализации);

Городские и сельские населенные пункты Амурской области

Согласно ст. 7 закона «О порядке решения вопросов административно-территориального устройства Амурской области» от 23.12.2005 г. N 127-ОЗ, в состав Амурской области входит 9 городских округов и 8 муниципальных районов, 12 муниципальных округов. В них находятся 7 городов областного подчинения, 2 города районного подчинения, 21 поселок городского типа, 599 сельских населенных пунктов. Административный и культурный центр области – город Благовещенск, численность его населения 240572 тыс. чел.

По данным Перечня на 01.01.2023 г. в ЕГРН содержится информация о границах всех муниципальных районов и городских округов Амурской области.

Рисунок 41 Границы муниципальных районов и городских округов Амурской области

В состав Амурской области входят следующие административно-территориальные единицы:

1) муниципальные районы: Зейский, Константиновский, Магдагачинский, Мазановский, Михайловский, Октябрьский, Свободненский, Селемджинский;

2)	муниципальные округа: Архаринский, Белогорский, Благовещенский, Бурейский, Завитинский, Ивановский, Ромненский, Серышевский, Сковородинский, Тамбовский, Тындинский, Шимановский;

3)	городские округа:

а)	города: Белогорск, Благовещенск, Зея, Райчихинск, Свободный, Тында, Шимановск;

б)	рабочий поселок (поселок городского типа) Прогресс, закрытое административно-территориальное образование Циолковский;

4)	городские и сельские поселения;

5)	населенные пункты, не являющиеся муниципальными образованиями.

1. К категории городских населенных пунктов относятся населенные пункты, большинство жителей которых заняты в сферах промышленности, управления, торговли, обслуживания и иных несельскохозяйственных сферах деятельности. Видами городских населенных пунктов являются города и рабочие поселки (поселки городского типа). К городам относятся населенные пункты, являющиеся промышленными, социально-культурными, административными центрами, с численностью населения:

не менее 40 тысяч человек - для городов в составе городского округа, городского округа с внутригородским делением;

не менее 10 тысяч человек - для городов в составе муниципального округа, муниципального района.

В отдельных случаях к городам в составе городских округов, городских округов с внутригородским делением могут быть отнесены населенные пункты с численностью населения менее 40 тысяч человек, имеющие важное промышленное, социально-культурное и историческое значение, перспективу экономического развития и роста численности населения.

2. К рабочим поселкам (поселкам городского типа) могут быть отнесены населенные пункты, на территории которых имеются промышленные предприятия, стройки, порты, гидротехнические сооружения, предприятия по производству и переработке сельскохозяйственной продукции и другие экономически важные объекты, с численностью населения не менее 3 тысяч человек.

В отдельных случаях к рабочим поселкам (поселкам городского типа) могут быть отнесены населенные пункты с численностью населения менее 3 тысяч человек, имеющие перспективу экономического и социального развития и роста численности населения.

3. К категории сельских населенных пунктов относятся населенные пункты, большинство жителей которых заняты в сфере сельскохозяйственного производства, обслуживания железнодорожного транспорта и обеспечения функционирования инфраструктуры железнодорожного транспорта и которые не отнесены к категории городских населенных пунктов.

Видами сельских населенных пунктов являются поселки, села, железнодорожные станции, железнодорожные разъезды, железнодорожные блокпосты.

Для проведения оценки, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии был предоставлен геоинформационный слой, содержащий в себе сведения о всех имеющихся на территории Амурской области границах населенных пунктов.

Фактор «Административный центр муниципального образования»

Исходной информацией для определения Административных центров муниципальных образований стали ответы на запросы органов местного самоуправления Амурской области, а также, открытые источники данных (www.2gis.ru, www.google.com, www.yandex.ru, www.OpenStreetMap.org). На рисунке 42 представлены данные по слою “Административный центр гнп ОКС2023» а также результатом работ стали слои “Административный центр ОКС 2023», “Административный центр снп ОКС 2023».

Рисунок 42 Административные центры муниципальных образований Амурской области

Фактор «Удаленность от г. Благовещенска»

Удаленность от центров промышленной, торговой и деловой активности является внешним фактором, влияющим на стоимость объектов недвижимости. В данном случае центром тяготения для Объектов оценки служит город Благовещенск.

Благовещенск - город в России на границе с Китаем. Административный центр Амурской области и Благовещенского района.

С целью определения данного фактора создан геоинформационный слой «Расстояние до областного центра» (Рисунок 43). Границы города Благовещенска устанавливались с использованием документов и сведений, представленных Росреестром.

Рисунок 43 Обозначение и фрагмент границы областного центра - муниципального образования г. Благовещенск

Фактор «Удаленность от федеральных дорог»

Транспорт по праву считается ключевым фактором формирования экономического и социального пространства. Транспортная инфраструктура поддерживает и упрощает коммерческую деятельность, обеспечивая географическую доступность региона и физический доступ ко всем составляющим экономической системы.

Данные о местоположении федеральных дорог были подготовлены на основании корректировки схемы территориального планирования Амурской области 2018 г. С целью определения данного фактора был создан геоинформационный слой «Расстояние до дорог федерального значения».

Рисунок 44 Федеральные дороги по Амурской области

Определение значений фактора «Удаленность основных транспортных магистралей» осуществлялось при помощи расчета расстояний по прямой от Объектов оценки до ближайшей точки дороги слоя «Федеральные дороги». Учитывая тот факт, что всем объектам оценки и объектам-аналогам рассчитывались и присваивались характеристики по единому алгоритму, использование более простого механизма определения удаленности не может приводить к существенному искажению итогового результата.

Фактор «Удаленность от ж/д станций и автовокзалов»

Исходной информацией для определения местонахождения железнодорожных станций, расположенных на территории г. Благовещенска, Амурской области и примыкающих к ней субъектов Российской Федерации, стало использование научно-исследовательской работы «Подготовка проекта корректировки схемы территориального планирования Амурской области», выполненной ИТП «Град» 2018 г., а также, используя открытые источники данных (www.2gis.ru, www.google.com, www.yandex.ru, www.OpenStreetMap.org). На рисунке 45 представлен данный слой «Расстояние до ЖД станций» по Амурской области.

Рисунок 45 Общий вид слоев «Железнодорожные станции и железные дороги»

Определение значений фактора осуществлялось при помощи расчета расстояний по прямой от Объектов оценки до ближайшей точки дороги слоя «Расстояние до железнодорожного пути» слоя «Расстояние до железнодорожной станции». Учитывая тот факт, что всем объектам оценки и объектам-аналогам рассчитывались и присваивались характеристики по единому алгоритму, использование более простого механизма определения удаленности не может приводить к существенному искажению итогового результата.

Фактор «Удаленность от остановок общественного транспорта»

Пассажирский транспорт определяет мобильность населения городских населенных пунктов, их пригородов, создает конфигурацию и влияет на географические направления роста населенных пунктов, городских агломераций, прочих территорий. Немаловажным фактором является не только наличие дорог, но и наличие транспортного сообщения. Остановки железнодорожного транспорта и, во многом, автомобильного транспорта (автобусного сообщения) остаются весьма знаковым фактором, определяющим стоимость для отдельных сегментов недвижимости. В первую очередь, речь идет о сегменте объектов сезонного отдыха (СНТ, ДНП и т.п.) среднего класса и ниже. Для высококлассных объектов, более важным является возможность подъезда к участку на личном автотранспорте.

Местонахождение остановочных пунктов общественного транспорта, расположенных на территории Амурской области, определено на основании ответов МО по запросам о ценообразующих факторах, а также информацией, полученной из общедоступных источников (www.2gis.ru, www.google.com, www.yandex.ru, www.OpenStreetMap.org).

Данный слой был проанализирован на актуальность и соответствие данным, полученным от органов исполнительной власти и местного самоуправления, откорректирован в случае несовпадения сведений. В результате создан слой с названием «Остановки ОКС 2023». На рисунке 46 представлен данный слой по Амурской области, выноска по городу Благовещенск.

Рисунок 46 Остановки общественного транспорта

Фактор «Общественно-деловой центр»

Рисунок 47 Общественно-деловые центры Амурской области

Общественно-деловые центры характеризуются деловой, финансовой и общественной активностью в центральных частях населенных пунктов считаются престижными для ведения коммерческой деятельности и размещения общественно - деловых объектов.

Общественно-деловые зоны находятся в развитой части города, обеспечивающей максимальную проходимость и деловую активность населения проживающего в этом городе. Данные зоны были выделены в городах Благовещенск, Белогорск, Зея, Райчихинск, Тында, Шимановск, Свободный и Циолковский. На рисунках 47 представлены данные слоя «Общественно - деловой центр ОКС 2023», а также создан слой по остальным городам «ОДЦ ОКС 2023».

Рисунок 48 Общественно-деловой центр для группы 4 «Объекты коммерческого назначения»

Определение стоимости объектов недвижимости является одним из наиболее актуальных направлений экономического анализа. При проведении оценки недвижимости необходимо учесть факторы, влияющие на итоговое значение стоимости. Одним из основополагающих факторов, оказывающих значительное влияние на стоимость объекта недвижимости, является местоположение объекта как в структуре города, так и в более крупных масштабах (область, страна, и т.д.).

Особенно ярко выражено влияние на сегмент «Предпринимательство». Нахождение объектов в экономически активных районах населённых пунктов обеспечивает максимальную проходимость, наилучшую транспортную доступность как для населения, пользующимся общественным транспортов, так и для автовладельцев, для которых важно наличие парковочных мест. Наличие в этих зонах смешанных коммерческих объектов, таких как магазины, рестораны, офисные комплексы и объекты иной предпринимательской направленности позволяют развивать не только территорию непосредственно под объектами недвижимости, но и перспективные прилегающие кварталы. Нахождение в пределах таких областей социальных объектов (школы, больницы и пр.) и объектов озеленения общего пользования (парки, скверы) усиливают привлекательность объектов недвижимости сегмента «Предпринимательство».

Нижеприведенное описание территориальных зон городов Амурской области дает представление о местоположении этих зон относительно существующего административно-территориального устройства города, а также содержит информацию о наиболее характерных для той или иной зоны объектах и в целом об инфраструктуре территории.

1. Благовещенск – столица Амурской области, один из крупных деловых и культурных городов Дальнего Востока России, который имеет значительные преимущества по геополитическому положению, располагаясь непосредственно на государственной границе с Китайской Народной Республикой (КНР).

Город Благовещенск - один из крупнейших промышленно-культурных и деловых центров Дальнего Востока. Общественно-деловые центры сосредоточены в нескольких районах.

Рисунок 49 Общественно-деловые центры г. Благовещенска

Согласно рисунку 50, общественно-деловые центры можно разделить на следующие зоны:

а) Территориальная зона «Центр города»

Рисунок 50 Территориальная зона «Центр города»

Территориальная зона расположена в географическом центре города Благовещенска. Основная часть зоны находится на пересечении улиц 50 лет Октября, Зейская, Амурская, Горького, Красноармейская, Октябрьская. Здесь сосредоточена основная часть торговых и общественно-деловых центров, таких как: ЦУМ, детский магазин «Радуга детства», Амурская Ярмарка, Универмаг «Братьев Платоновых», торговые центры: «Небесный Хуафу», «Большой Хуафу», «Три Кита», «XL». В данном районе расположен Дом Правительства Амурской области и Администрация города Благовещенска. В историческом центре также располагаются медицинские учреждения, столовые, кафе, гостиницы, автовокзал, многоэтажная жилая недвижимость. Развитая транспортная сеть и отсутствие промышленных объектов, являются привлекательными факторами этого района.

Рисунок 51 Пример объектов «Центр города»

б) Территориальная зона «Исторический Центр»

Рисунок 52 Территориальная зона «Исторический центр»

Территориальная зона располагается в районе площади Победы, рядом с набережной реки Амур и городским парком. Основные улицы: Ленина, Калинина, Богдана Хмельницкого. Здесь расположен один из старейших музеев Дальнего Востока - краеведческий музей им. Г. Новикова-Даурского, основанный в 1891 году, Центр эстетического воспитания детей имени В.В. Белоглазова, Амурский государственный театр драмы, основанный в 1883 году, является старейшим театром на Дальнем Востоке. Выгодное местоположение относительно центральной и административной части города, развитая инфраструктура, наличие учреждений культуры и образования, медицинских центров, гостиниц, большого количества кафе, торговых, и развлекательных объектов. В данном районе находятся учреждения, оказывающие услуги населению и бизнесу в сфере банковской, страховой, строительной деятельности.

Рисунок 53 Пример объектов «Исторического центра»

в) Территориальная зона «Речной порт»

Рисунок 54 Территориальная зона «Речной порт»

К основным улицам территориальной зоны «Речной порт» можно отнести следующие: Чайковского, Краснофлотская, Ленина. В данном районе расположен речной порт, который занимается международными и внутренними перевозками водным транспортом. В международном направлении большая часть грузовых и пассажирских перевозок осуществляется между Благовещенском (РФ) и Хэйхэ (КНР). Основная часть жилой застройки представлена многоквартирными жилыми домами, образовательными и медицинскими учреждениями, имеются торговые и офисные объекты, развлекательные центры.

Рисунок 55 Пример объектов район «речной порт»

г) Территориальная зона района «Городская больница»

Рисунок 56 Территориальная зона «Городская больница»

Один из районов, который имеет выгодное расположение относительно транспортных магистралей города и близости к историческому центру города. На территории сосредоточены жилые комплексы с многоэтажными жилыми домами и дома индивидуальной застройки, медицинские учреждения, социальные объекты. Основные улицы: Горького, Артиллерийская, Загородная.

Рисунок 57 Пример объектов района «Городская больница»

д) Территориальная зона района «Микрорайон»

Рисунок 58 Территориальная зона «Микрорайон»

Микрорайон делится на целые жилые комплексы с многоэтажной жилой застройкой, развитой инфраструктурой, медицинскими и социальными учреждениями. Важнейшей улицей микрорайона является Институтская, вдоль которой расположены парковая зона, зоны отдыха с детьми, фонтан, аттракционы. Стоит также отметить наличие в микрорайоне множества крупных торговых и офисных объектов, предприятий, обслуживающих население.

Рисунок 59 Пример объектов района «Микрорайон».

2. Город Белогорск – промышленный и железнодорожный узел. Отсюда отходит ветка Транссибирской железнодорожной магистрали на г. Благовещенск и Байкало-Амурскую магистраль. Автомобильные дороги областного и федерального значения связывают город с населенными пунктами Амурской области, а также Якутией, Хабаровским и Приморским краями.

Находясь в центре обширной сельскохозяйственной территории, Белогорск является одним из центров по переработке сельскохозяйственного сырья. По производству пищевых продуктов он занимает второе место в области, уступая только Благовещенску. Общественно-деловые центры сосредоточены в 4 районах.

Рисунок 60 Общественно-деловые центры г. Белогорска

Согласно рисунку 60, общественно-деловые центры можно разделить на 4 зоны.

- Территориальная зона «Центральная»

Рисунок 61 Территориальная зона «Центральная»

Территориальная зона расположена в центре города Белогорска. Основная часть зоны находится на пересечении улиц Кирова и Садовая. Жилые кварталы этого района представлены капитальными зданиями от 3 до 5 этажей. В этом районе расположен административный и общественный центр города, основные учреждения культурно-бытового назначения, развитая транспортная сеть, железнодорожный вокзал, крупные универмаги и магазины, городской рынок.

Рисунок 62 Пример объектов «Центральный»

- Территориальная зона «125 квартал»

Рисунок 63 Территориальная зона «125 квартал»

В этом районе расположены учреждения культурно-бытового назначения, торговые и развлекательные объекты, городской парк культуры и отдыха, ФОК им. Солнечникова. Рядом расположены медицинские учреждения, дом ветеранов на улице Красноармейской. В 125 квартале имеются ряд мелких производственных участков, маслозавод. Жилая застройка представлена как многоквартирными жилыми домами, так и усадебными, деревянными одноэтажными домами.

Рисунок 64 Пример объектов «125 квартал»

- Территориальная зона «Амурсельмаш»

Рисунок 65 Территориальная зона «Амурсельмаш»

Жилая застройка этого района представлена кварталами многоэтажных домов и территорий усадебной застройки. Основные улицы: 9 Мая, Металлургическая. На территории зоны «Амурсельмаш» расположены стадион, парк культуры и отдыха, дом культуры.

Рисунок 66 Пример объектов «Амурсельмаш»

- Территориальная зона «4-ый километр»

Рисунок 67 Территориальная зона «4-ый километр»

В состав территориальной зоны входит несколько участков жилой застройки, дачи, отдельные коммунальные и складские территории, промышленный узел Южный.

Освободившиеся территории формируются для промышленного освоения. В состав промузла входят также предприятия строительной промышленности. Значительный территории заняты коммунально-складской зоной и зоной радиостанции. Имеются резервы свободных территорий для нового строительства.

Рисунок 68 Пример объектов «4-ый километр».

3. Город Свободный – это крупный транспортный узел, располагается на пересечении железнодорожного, водного и автомобильных магистралей, является крупной станцией Забайкальской железной дороги и центром развития газопереработки. Амурский газоперерабатывающий завод в районе города Свободного Амурской области - одно из крупнейших предприятий в мире по переработке природного газа. Запуск первой технологической линии состоялся в июне 2021 года. В сентябре 2021 года начала работу вторая технологическая линия завода и первая из трех гелиевых установок. Реализация проекта дает мощный импульс для социально-экономического развития, в частности, строятся многоквартирные жилые дома, поликлиника, детский сад, школа, спортивный комплекс, Дом культуры с концертным залом и Дом детского творчества.

Общественно-деловые центры сосредоточены в Центральном районе города по улице Ленина.

Рисунок 69 Общественно-деловые центры г. Свободный

Согласно рисунку 69, общественно-деловые центры можно разделить условно на три зоны.

Рисунок 70 Территориальная зона «Центр города»

Основные две зоны находятся на пересечении улиц Ленина, Зейская, К. Маркса, Кручинина, Управленческая. Здесь сосредоточены торговые и общественно-деловые центры, Администрация города Свободный. В центре также располагаются медицинские учреждения, гостиницы, столовые, кафе, краеведческий музей, социальные объекты, многоэтажная жилая недвижимость, развитая транспортная сеть.

Рисунок 71 Пример объектов территориальной зоны «Центр города»

Третья зона «Парковая» также находится недалеко от центра, представлена на рисунке 72.

Рисунок 72 Территориальная зона «Парковая»

Территориальная зона располагается в районе Городского парка. Основные улицы: Ленина, Дзержинского. Жилая застройка этого района представлена многоэтажными домами, одноэтажной деревянной застройкой, а также двухэтажными каменными домами. На данной территории находятся учреждения, оказывающие услуги населению и бизнесу в сфере банковской, страховой, строительной деятельности. Район характеризуется удобным местоположением относительно центра города и его административной части, развитой инфраструктурой, наличием образовательных и медицинских учреждений, торговыми и офисными объектами, наличием учреждений культуры, гостиниц, кафе, развлекательных объектов.

Рисунок 73 Пример объектов территориальной зоны «Парковая»

4. Город Тында - (с 1917 посёлок Тындинский, статус города с ноября 1975) административный центр Тындинского муниципального округа расположен на севере Амурской области на берегу р. Тында. Расстояние до областного центра – 881 км. Площадь города –132,12 кв. км.

Рисунок 74 Общественно-деловой центр г. Тында

Главная улица города Красная Пресня, здесь сосредоточена основная часть культурных, образовательных, медицинских учреждений. В центре города располагается Администрация города, Администрация Тындинского муниципального округа, детско-юношеская спортивная школа № 2, межшкольный учебно-производственный комбинат, гимназия №2, детский сад № 12, клиника «Родник здоровья», Тындинская центральная районная больница, аптеки, гостиница «Юность», ДК железнодорожников, торговый центр «Арбат», офис «Тындинский» филиала "Центральный" Совкомбанк, и многое другое. Выгодное местоположение, развитая инфраструктура, отсутствие промышленных объектов, наличие большого количества торговых, административных и развлекательных объектов, благополучная экологическая обстановка делает этот район одним из наиболее привлекательных с дорогой недвижимостью, относительно других районов города.

5. Год рождения города Сковородино – 1908-й. В этот год началось строительство пристанционного поселка, названного первопроходцами Змеиным. В 1911 году поселок был переименован в Рухлово, в честь первого министра путей сообщения С.В. Рухлова. 14 февраля 1927 года постановлением ВЦИК поселку Рухлово был присвоен статус города. 16 декабря 1938 года указом Президиума Верховного Совета РСФСР город Рухлово был переименован в город Сковородино, в честь председателя поселкового Совета депутатов трудящихся Афанасия Николаевича Сковородина. В настоящее время муниципальное образование город Сковородино в составе города Сковородино и поселка Лесной –динамично развивающаяся территория Сковородинского района. Город Сковородино является административным центром Сковородинского района.

Рисунок 75 Общественно-деловой центр г. Сковородино

Вдоль основной улицы города расположены – Администрация Сковородинского района, районный суд, стоматологическая клиника, продуктовые магазины, аптечный пункт, магазин хозяйственных товаров и бытовой химии, отделение почты, средняя общеобразовательная школа № 3, стадион, отделения банков, парикмахерские.

6. ЗАТО Циолковский расположен в Свободненском районе на расстоянии примерно 50 километров от городов Свободный и Шимановск, в 110 километрах от российско-китайской границы. Он был основан в 1961 году под названием ЗАТО Углегорск, но в 2016 году ему присвоили новое название, с целью увековечить имя великого ученого К. Э. Циолковского. Градообразующее предприятие — космодром «Восточный». Для сотрудников космодрома построен микрорайон «Звездный», в котором создаются все условия для качественный жизни.

Рисунок 76 Общественно-деловой центр ЗАТО Циолковский

В центре ЗАТО Циолковский расположено все самое необходимое для комфортного проживания жителей города — это школа №7, детский сад, детско-юношеская спортивная школа, спорткомплекс, бассейн, спортивная площадка воркаут. Зона отдыха (парковая зона) объединяет все зоны и, в свою очередь, делится на несколько участков: активного отдыха с игровыми полями, площадками, и тихого отдыха с организацией сети прогулочных аллей и площадок для отдыха. Также в непосредственной близости расположены медицинские учреждения и продуктовые магазины.

7. Город Райчихинск расположен к юго-востоку от областного центра города Благовещенска. В 10 км западнее протекает река Райчиха, река Бурея протекает в 25 км восточнее города. Примерно в 50 км северо-восточнее Райчихинска проходит Транссибирская магистраль и федеральная автотрасса «Амур» (Чита – Хабаровск). От Транссибирской магистрали (от станции Бурея Забайкальской железной дороги) к Райчихинску идёт железнодорожная линия (через пос. Прогресс). Из Райчихинска – выезд на федеральную автотрассу «Амур»: в западном направлении – через Завитинск; в восточном направлении – через Прогресс на пос. Бурея или на Новобурейский.

Условно г. Райчихинск можно разделить на 3 общественно-деловых центра, все находятся на улице Победы. Первый расположен на пересечении улиц Гагарина и Победы, выгодное местоположение относительно центральной и административной части города, развитая инфраструктура, отсутствие промышленных объектов. Наличие образовательных и медицинских учреждений, делает этот район наиболее привлекательным для проживания семей с детьми, на части территории расположены жилые комплексы с многоэтажными жилыми домами.

Также в непосредственной близости расположен сквер имени Гагарина. В ходе благоустройства в Райчихинске создадут комфортное место для прогулок. На обновление сквера потратят более шести миллионов рублей, выделенных из федерального, областного и местного бюджетов. Завершить работы по созданию зоны отдыха планируют к началу августа. К этому времени сделают пешеходные дорожки из тротуарной плитки, установят лавочки и урны, оборудуют детский игровой комплекс, а пешеходный мост укрепят габионами.

Рисунок 77 Общественно-деловой центр г. Райчихинск

Второй находится по улице Победы от улицы Свердлова до улицы Калинина, в большинстве своем расположены торговые площади, продуктовые и промышленные магазины, детские сады и Райчихинский Индустриальный техникум, который является многопрофильным образовательным учреждением, реализующим программы среднего профессионального образования и профессионального обучения по более 50 профессиям, востребованным на рынке труда.

Третий протянулся по улице Победы от улицы Зарубова до улицы Первомайской. В районе расположены учреждения культуры и образования, торговые центры, администрация города.

8. Шимановск – первое поселение под названием Пера – основан в 1910 году в связи со строительством средней части Амурской железной дороги. В 1912 году в честь Приамурского генерал-губернатора Н.Л. Гондатти, станция переименована в станцию Гондатти. В 1920 году в память В.И. Шимановского, казненного белогвардейцами, станция переименована в его честь. 21 августа 1950 г. станция преобразована в город районного, а с 14 ноября 1975 г. областного подчинения. Общая площадь муниципального образования 4991 га.

Рисунок 78 Общественно-деловой центр г. Шимановск

Район города является деловым и административным центром, охватывая территорию вдоль основной улицы города – Орджоникидзе. Характеризуется сосредоточением большого количества учреждений, оказывающих услуги населению и бизнесу в сфере торговли, банковской, страховой и других видов деятельности. В районе расположены учреждения культуры и образования, городской парк, стадион «Локомотив», администрация города и района.

9. Прогресс - крупный поселок городского типа в Амурской области, расположенный в долине реки Кивда, в 165 километрах к юго-востоку от Благовещенска. Административный центр одноимённого городского округа. Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 24 мая 1956 года село Прогресс было отнесено к категории рабочих посёлков, на территории которого в июне 1956 года был образован Исполком Прогрессовского поселкового Совета народных депутатов и находился в подчинении городского Совета народных депутатов.

Указом Президента РСФСР № 75 от 22 августа 1991 года «О некоторых вопросах деятельности органов исполнительной власти в РСФСР», а далее постановлением Главы администрации города Райчихинска от 09.12.1991 № 3 исполнительный комитет Прогрессовского поселкового Совета народных депутатов переименован в Администрацию посёлка Прогресс и поселковый Совет народных депутатов.

На основании Закона Амурской области от 11 марта 2005 года № 445-ОЗ «О наделении муниципального образования рабочего посёлка (посёлка городского типа) Прогресс статусом городского округа (пгт) Прогресс и об установлении его границ» и постановления Амурского областного Совета народных депутатов от 04.02.2005 № 47/83 муниципальное образование п. Прогресс был наделен статусом городского округа и переименовано в Администрацию рабочего посёлка (пгт) Прогресс.

Рисунок 79 Общественно-деловой центр пгт. Прогресс

Жилая застройка представлена смешением многоквартирной и индивидуальной жилой застройки. В центре располагается администрация, больница и детская поликлиника, учреждения культуры и образования, физкультурно-оздоровительный комплекс, торговый центр, торговые магазины смешанных товаров и продуктов повседневного спроса. В непосредственной близости проходит железная дорога.

10. Город Зея – административный центр Зейского района Амурской области. Территория города – 45 квадратных километров. Город расположен на севере Амурско-Зейской равнины, на правом берегу реки Зеи в 660 км от её устья, у южных склонов хребта Тукурингра.

Был основан в 1879 году как перевалочный пункт Верхне-Амурской золотодобывающей компании Зейский Склад. С момента получения статуса города, с 1906 по 1913 город назывался Зея-Пристань.

Ведущая роль в экономике Зеи принадлежит электроэнергетике. Зейская ГЭС является второй по величине после Бурейской ГЭС на Дальнем Востоке, ежегодно вырабатывая от 4 до 6 млрд киловатт-часов электроэнергии. К другим отраслям промышленности относятся добыча золота, лесная промышленность.

Через территорию Зейского района проходит крупная железнодорожная магистраль федерального значения – Дальневосточная железная дорога с выходом через территорию Хабаровского края – порты Ванино и Совгавань. Межрайонные и внутренние транспортные связи осуществляются водным, автомобильным и воздушным транспортом.

Центр района удален от областного центра по автомобильной дороге до железной дороги на расстояние 103 км, а затем по железной дороге на расстояние 535 км. Сообщение между северными поселками (Береговой, Горный, Октябрьский, Хвойный, Бомнак) – авиационное. Между южными поселками сообщение автомобильное.

Рисунок 80 Общественно-деловой центр г. Зея

Жилая застройка смешанная, как многоквартирная, так и индивидуальная жилая. В центре города расположились: администрация города, районный суд, торговые центры «Зея», «Эльдорадо», «Феникс», образовательные и медицинские учреждения, культурно-досуговые учреждения, городской парк, после нескольких лет затишья в нем снова забурлила жизнь. На сегодняшний день в реанимированной зоне отдыха взрослые и дети могут покататься за невысокую плату на квадроциклах. Для этого в парке специально оборудовали трассу с препятствием. В зоне отдыха функционирует аттракцион «Тарзанка». Для скейтеров, роллеров и велосипедистов построена специальная площадка с трамплинами. Функционируют надувные батуты. В будущем в парке обещают установить специальную горку для катания на зорбах – огромных надувных шарах, внутри которых помещают людей.

Местоположение играет важную роль при выборе недвижимости, а значит и оказывает большое влияние на формирование цены. Очевидно, общественно-деловые центры, которые представлены в анализе влияют на рыночную стоимость объектов недвижимости. Здесь также играет роль совокупность многих составляющих: удаленность от делового центра, основных автомагистралей или оживленных улиц локального значения, торговых и деловых центров, наличие удобства транспорта.

Однозначно, стоимость квадратного метра растет по мере приближения к деловому центру города, так как в центре более развита социальная инфраструктура, транспортная система, обеспеченность объектами административно-общественного назначения. Все эти характеристики являются важными как с точки зрения покупателей жилой недвижимости, так и с точки зрения предпринимателей. В некоторых случаях фактор удаленности от делового центра проигрывает факторам престижности и экологичности, и стоимость недвижимости может быть значительно дороже. Престижность района играет немаловажную роль при определении цены жилья, и анализ рынка недвижимости позволяет более точно отследить эту зависимость и определить влияние расположения объекта на его рыночную стоимость.

Фактор «Обеспеченность инженерной инфраструктурой»

Анализируемый фактор включает в себя следующие виды инженерной инфраструктуры: электроснабжение, водоснабжение, канализация и теплоснабжение. Расчет значений определялся для каждого вида инженерной обеспеченности отдельно.

Сбор информации для определения значений данных факторов осуществлялся следующим образом:

для сельских населенных пунктов наличие электроснабжения, водоснабжения, канализации и теплоснабжения определено в пределах границ таких населенных пунктов на основании ответов, полученных от органов местного самоуправления Амурской области на запросы ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области». Направленные запросы содержали для заполнения столбец «наличие на территории сельского населенного пункта сетей инженерного обеспечения», где в качестве вариантов ответа необходимо было выбрать - да/нет.

для населенных пунктов, обладающих статусом города или городского поселка наличие электроснабжения, водоснабжения, канализации и теплоснабжения определено в пределах границ таких населенных пунктов на основании ответов, полученных от органов местного самоуправления Амурской области на запросы ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области». Направленные запросы содержали схемы растровых снимков с обозначенными кадастровыми кварталами и уличной сетью с объектами капитального строительства.

В результате были получены ответы, содержащие подробные схемы наличия инженерных коммуникаций в населенных пунктах. Указанная информация была обработана и оцифрована в геоинформационные слои «Электроснабжение 2023 ОТ», «Теплоснабжение 2023 ОТ», «Канализация 2023 ОТ», «Водоснабжение 2023 ОТ». Данные слои представлены зонами инженерной оснащенности территории Амурской области, атрибутивная информация содержит сведения о наличии каждого вида инженерной инфраструктуры.

Стоит отметить, что сведения об обеспеченности инженерной инфраструктурой могут быть не полными (либо быть не актуальными) в связи с не предоставлением информации некоторыми муниципальными образованиями, либо ее предоставлению не в полном запрашиваемом объеме.

В целях определения оснащенности объекта капитального строительства инженерной инфраструктурой использовался следующий алгоритм: для объектов недвижимости, расположенных в населенных пунктах, а также для объектов недвижимости, расположенных вне границ населенных пунктов, каждый из созданных слоев инженерных коммуникаций сопоставлялся со слоем, содержащим графические данные о местоположении Объектов оценки:

- при попадании Объекта оценки в зону инженерной обеспеченности в соответствии с ее атрибутивной информацией присваивалось значение «да» для каждого вида инженерной инфраструктуры, иначе присваивается значение «нет».

Ниже представлены графические изображения слоев обеспеченности по Амурской области, выноска по городу Благовещенск с центральным электро-, водо-, теплоснабжением и канализацией.

Рисунок 81 Обеспеченность территории центральным электроснабжением

Рисунок 82 Обеспеченность территории центральным теплоснабжением

Рисунок 83 Обеспеченность территории центральной канализацией

Рисунок 84 Обеспеченность территории центральной водоснабжением

Фактор «Удаленность от водных объектов»

Объекты капитально строительства, расположенные возле водных объектов, для части видов использования имеют неоспоримые преимущества, такие как эстетический аспект, разнообразие отдыха во все сезоны, благоприятный микроклимат, высокий уровень увлажнения почвы на участке (хороший показатель влажности является одним из оптимальных условий для выращивания множества растений), возможность организации водопользования и т.д.

Рисунок 85 Поверхностные водные объекты

Слой «расстояние до водных объектов», содержащий сведения о местоположении крупных водных объектов, был подготовлен на основании научно-исследовательской работы «Подготовка проекта корректировки схемы территориального планирования Амурской области», выполненной ИТП «Град» 2018 г., и уточнен согласно общедоступных онлайн сервисов, предоставляющих космоснимки (Yandex.Карты, Google Карты, Esri Imagery).

Фактор «Обеспеченность объекта капитального строительства, медицинскими и образовательными учреждениями»

Анализируемый фактор включает в себя следующие виды социальной инфраструктуры: общеобразовательные учебные учреждения, учреждения для детей дошкольного возраста (детские сады) и объекты здравоохранения. Расчет значений определялся для каждого вида социальной инфраструктуры отдельно.

Сбор информации для определения значений данных факторов осуществлялся следующим образом:

для сельских населенных пунктов наличие общеобразовательные учебные учреждения и объекты здравоохранения определено в пределах границ таких населенных пунктов на основании ответов, полученных от органов местного самоуправления Амурской области на запросы ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области». Направленные запросы содержали для заполнения столбец «наличие в населенном пункте общеобразовательной школы», «наличие в населенном пункте объектов здравоохранения», где в качестве вариантов ответа необходимо было выбрать - да/нет.

для населенных пунктов, обладающих статусом города или городского поселка наличие общеобразовательные учебные учреждения, учреждения для детей дошкольного возраста (детские сады) и объекты здравоохранения определено в пределах границ таких населенных пунктов на основании ответов, полученных от органов местного самоуправления Амурской области на запросы ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области». Направленные запросы содержали схемы растровых снимков с обозначенными кадастровыми кварталами и уличной сетью с объектами капитального строительства.

В результате были получены ответы, содержащие информацию о наличия социальной инфраструктуры в населенных пунктах. Указанная информация была обработана и оцифрована в геоинформационные слои «Детские сады 2023 ОТ», «Школы 2023 ОТ», «Больницы 2023 ОТ», «Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы». Данные слои представлены социальной инфраструктуры территории Амурской области.

Стоит отметить, что сведения об обеспеченности социальной инфраструктуры могут быть не полными (либо быть не актуальными) в связи с не предоставлением информации некоторыми муниципальными образованиями, либо ее предоставлению не в полном запрашиваемом объеме.

В целях определения обеспеченностью объекта капитального строительства социальной инфраструктуры использовался следующий алгоритм: для сельских населенных пунктов, каждый из созданных слоев социальной инфраструктуры сопоставлялся со слоем, содержащим графические данные о местоположении Объектов оценки:

- при попадании Объекта оценки в зону социальной инфраструктуры в соответствии с ее атрибутивной информацией присваивалось значение «да» для каждого вида социальной инфраструктуры, иначе присваивается значение «нет».

Для объектов недвижимости, расположенных в населенных пунктах городского значения, расчет производился присвоением баллов для Объектов оценки попадающим в область нахождения социальной инфраструктуры радиусом 1000 метров. Где 0 отсутствие объектов социальной инфраструктуры, 1 и 2 частичная обеспеченность социальной инфраструктурой и 3 полная обеспеченность социальной инфраструктурой.

Для объектов недвижимости, расположенных в населенных пунктах типа посёлок городского типа, расчет производился присвоением баллов для Объектов оценки попадающим в область нахождения социальной инфраструктуры радиусом 500 метров. Где 0 отсутствие объектов социальной инфраструктуры, 1 и 2 частичная обеспеченность социальной инфраструктурой и 3 полная обеспеченность социальной инфраструктурой.

Ниже представлены графические изображения слоев социальной инфраструктуры по Амурской области, выноска по городу Благовещенск. Так же представлен слой «наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы».

Рисунок 86 Здравоохранение

Рисунок 87 Учреждения для детей дошкольного возраста (детские сады)

Рисунок 88 Общеобразовательные учебные учреждения

Рисунок 89 Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы

В рамках процедур ГКО специалистами ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области» собиралась, уточнялась и верифицировалась информация из различных источников. После получения и обработки Перечня, содержащиеся в нем сведения ЕГРН были дополнены информацией в отношении характеристик Объектов, подлежащих ГКО, собрана и систематизирована информация, непосредственно не относящаяся к Объектам оценки, но способная отразиться на стоимости этих объектов.

В соответствии с 237-ФЗ и Методическими указаниями сбор сведений о значениях ценообразующих факторов осуществляется из источников информации, которыми могут служить в том числе:

данные, имеющиеся в распоряжении федеральных органов исполнительной власти и подведомственных им организаций;

сведения, имеющиеся в распоряжении органов исполнительной власти Амурской области и подведомственных им организаций;

информация, находящаяся в распоряжении органов местного самоуправления Амурской области и подведомственных им организаций;

данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки;

адресные цифровые планы и цифровые тематические карты;

архивы органов и организаций технической инвентаризации;

иные источники информации, представленные в информационных системах, примерный перечень которых приведен в Приложении 5 к Методическим указаниям.

Согласно Методическим указаниям, в рамках проведения государственной кадастровой оценки необходимо учитывать максимально полные сведения о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости.

Таким образом, в целях сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области» были направлены запросы в органы государственной власти, а также подведомственные им организации. Кроме того, ГБУ были направлены запросы в адрес иных организаций, в распоряжении которых имеются сведения, необходимые для определения кадастровой стоимости.

Получение информации от ОМСУ

Одним из основных источников сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, являются данные, которыми располагают ОМСУ.

В целях сбора и обработки информации ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области» в соответствии с ч. 6 ст. 12 № 237-ФЗ были направлены запросы в адрес ОМСУ. Согласно ч. 7 ст. 12 № 237-ФЗ ОМСУ обязаны предоставить имеющуюся в их распоряжении информацию по запросу ГБУ, или уведомить об ее отсутствии в течение двадцати рабочих дней со дня получения указанного запроса.

При получении неполной либо противоречивой информации ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области» направлялись уточняющие запросы. Копии писем, направленных в адрес ОМСУ Амурской области, а также копии поступивших ответов содержатся в приложении к отчету (за исключением писем, содержащих персональные данные физических лиц).

Информация о фактическом использовании объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, у ОМСУ не запрашивалась.

Сбор информации в виде ценообразующих факторов.

ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области» в адрес ОМСУ были направлены запросы о согласовании или актуализации информации о ценообразующих факторах, предоставленной Учреждением в виде реестровых карт по городским населенным пунктам и таблицы формата xls. для сельских населенных пунктов.

Таблица 74 Информация о запросах, направленных в адрес ОМСУ и о поступивших ответах

Наименование муниципального образования	Форма сбора ценообразующих факторов стоимости ОКС
Исх. № и дата отправки	Содержание запроса	№ ответа, дата
г. Белогорск	№ 14334 от 11.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 01-01/6707 от 02.12.2022 г. № 783 от 28.02.2023 г.
г. Благовещенск	№ 14336 от 11.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 02-11/13642 от 02.12.2022 г.
г. Зея	№ 14390 от 12.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 01-14/17580 от 28.11.2022 г.
пгт. Прогресс	№ 14576 от 14.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 08-18/4922 от 29.11.2022 г.
г. Райчихинск	№ 14575 от 14.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 03-17/1627 от 28.12.2022 г.
г. Свободный	№ 14577 от 14.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 01-09-5092 от 02.12.2022 г.
г. Тында	№ 14579 от 14.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 2777-27 от 22.12.2022 г.
г. Шимановск	№ 14578 от 14.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 5045 от 30.11.2022 г.
ЗАТО Циолковский	№ 14388 от 12.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 01-08/6049 от 20.12.2022 г.
Архаринский МО	№ 14288 от 10.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 05-02-3596 от 24.11.2022 г.
Белогорский МО	№ 14289 от 10.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 01-09-3894 от 01.12.2022 г.
Благовещенский МО	№ 14335 от 11.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 8727 от 06.12.2022 г.
Бурейский МО	№ 14386 от 12.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 01-16/6760 от 23.12.2022 г.
Завитинский МО	№ 14387 от 12.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 5595 от 25.11.2022 г.
Зейский МО	№ 14389 от 12.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	Без номера от 22.11.2022
Ивановский МО	№ 14650 от 18.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 04/4595 от 16.11.2022 г.
Константиновский район	№ 14638 от 18.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	Ответ не предоставлен
Магдагачинский район	№ 14639 от 18.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 04-24/4627 от 30.11.2022 г.
Мазановский район	№ 14640 от 18.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 1125 от 25.11.2022 г.
Михайловский район	№ 14641 от 18.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	Ответ не предоставлен
Октябрьский район	№ 14642 от 18.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 3978 от 28.11.2022 г.
Ромненский МО	№ 14643 от 18.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 3974от 25.11.2022 г.
Свободненский район	№ 14644 от 18.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 4643от 30.11.2022 г.
Селемджинский район	№ 14645 от 18.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 145 от 18.01.2023 г.
Серышевский МО	№ 14646 от 18.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 01-14-9352 от 29.11.2022 г.
Сковородинский МО	№ 14647 от 18.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 7294 от 05.12.2022 г.
Тамбовский МО	№ 14801 от 20.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	Ответ не предоставлен
Тындинский МО	№ 14648 от 18.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 13-5556 от 01.12.2022 г.
Шимановский МО	№ 14800 от 20.10.2022 г.	Информация о значениях ценообразующих факторов	№ 1.2-03/2851 от 30.11.2022 г.

3.4.2. Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов

Для каждого назначения перечень факторов, влияющих на ценообразование, является различным. Из-за различия данных факторов, а также их значений, кадастровая стоимость расположенных рядом объектов недвижимости может отличаться друг от друга.

Примерный перечень ценообразующих факторов приведен в Приложении № 3 Методических указаний.

В Таблице 75 представлено обоснование отказа от использования ряда ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями.

Таблица 75 Перечень ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями, с обоснование отказа от применения

N п/п	Наименование ценообразующего фактора	Единицы измерения, идентификатор	Комментарий	Обоснование отказа от применения ценообразующего фактора
Земельные участки
Общие сведения
1	Категория земель (при наличии ее влияния), вид разрешенного использования	-	-	Не применялся. Применяется при оценке земельных участков. При обработке перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО, вид разрешенного использования земельного участка проверялся (сопоставлялся) с назначением, наименованием объекта, расположенного на нем.
2	Площадь земельного участка	кв. м	-	Не применялся. Применяется при оценке земельных участков.
3	Вид использования	-	-	Не применялся. Применяется при оценке земельных участков. При обработке перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО, вид разрешенного использования земельного участка проверялся (сопоставлялся) с назначением, наименованием объекта, расположенного на нем.
4	Коэффициент протяженности земельного участка по данным геоинформационных систем (ГИС)	пог. м	Величина > 1.2, где k - коэффициент; P - периметр; S - площадь, свидетельствует о сильно вытянутой форме (> 1/3,5) участка	Не применялся. Применяется при оценке земельных участков.
5	Наличие обременений (ограничений) земельного участка	-	Указывается вид обременений (ограничений) и площадь, попадающая под обременение. В случае наличия нескольких обременений (ограничений) требуется самостоятельное указание каждого (например, водоохранная зона, зона запрета застройки, отнесение участка к историко-культурным или иным охраняемым объектам)	Не применялся. Применяется при оценке земельных участков.
6	Характеристики застройки земельного участка	-	Отношение площади застройки всех зданий, сооружений к площади земельного участка, отношение общей площади всех зданий, сооружений к площади земельного участка	Не применялся. Данные ЕГРН, предоставленные Учреждению не по всем ОКС, содержат сведения о земельном участке, в границах которого расположен ОКС, поэтому определить плотность застройки земельного участка всех объектов, содержащихся в перечне невозможно
Дополнительные характеристики сегмента "Сельскохозяйственное использование"
7	Вид угодий	-	Пашня; сенокосы; пастбища; залежь; многолетние насаждения; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями для ведения птицеводства, животноводства; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями для хранения и обслуживания техники, прочими вспомогательными объектами; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы	Не применялся. Применяется при оценке земельных участков.
8	Нормативная урожайность	ц/га	Указывается для сельскохозяйственных угодий на основе почвенной и агроэкологической информации. При выращивании разных культур указывается нормативная урожайность по каждой культуре	Не применялся. Применяется при оценке земельных участков.
9	Гранулометрический состав почв (механический состав)	-	Относительное содержание в почве частиц различных размеров. По крупности: пески; супеси, суглинок легкий, суглинок средний, суглинок тяжелый, глина	Не применялся. Применяется при оценке земельных участков.
10	Каменистость почв	-	Содержание твердых частиц размером более 3 мм	Не применялся. Применяется при оценке земельных участков.
11	Засоление почв	-	Накопления в почве более 0,25% от ее массы солей, вредных для растений (хлориды, карбонаты натрия, сульфаты)	Не применялся. Применяется при оценке земельных участков.
12	Солонцеватость почв	Содержание обменного натрия более 5% от емкости обмена почвы	Не применялся. Применяется при оценке земельных участков.
13	Солонцы по мощности надсолонцового горизонта	Корковые (< 5 см), мелкие (5 - 10 см), средние (10 - 18 см), глубокие (> 18 см)	Не применялся. Применяется при оценке земельных участков.
14	Карбонатность почв	Наличие (отсутствие) сильно окарбоначенных (более 30% CaCO3) пород	Не применялся. Применяется при оценке земельных участков.
15	Уплотнение почв	Наличие (отсутствие) изменения сложения почвы под воздействием высоких механических нагрузок (тяжелой техникой, перевыпасом скота и др.)	Не применялся. Применяется при оценке земельных участков.
16	Переувлажнение	-	Наличие (отсутствие) подъема уровня грунтовых вод, связанного с хозяйственной деятельностью человека	Не применялся. Применяется при оценке земельных участков.
17	Наличие неудобиц (степень изрезанности рельефом)	-	Сильноизрезанная, умеренно изрезанная, слабоизрезанная	Не применялся. Применяется при оценке земельных участков.
18	Пестрота почвенного покрова	-	Наличие разных почв на одном земельном участке, пятен засоления, заболачивания, выходов скальных пород, загрязнения почв в результате техногенных катастроф	Не применялся. Применяется при оценке земельных участков.
19	Удаленность от рынков сбыта	км	Указывается относительно геометрического центра участка расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции	Не применялся. Применяется при оценке земельных участков.
Здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения, машино-места
Общие сведения
20	Назначение	Применялся
21	Наименование	Применялся
22	Вид использования	-	-	Применялся
23	Площадь, основная характеристика (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота)	м, кв. м, куб. м	-	Применялся
24	Плотность застройки земельного участка	-	Отношение площади застройки всех зданий, сооружений к площади земельного участка	Не применялся. Данные ЕГРН, предоставленные Учреждению не по всем ОКС, содержат сведения о земельном участке, в границах которого расположен ОКС, поэтому определить плотность застройки земельного участка всех объектов, содержащихся в перечне невозможно
25	Плотность застроенности земельного участка	-	Отношение площади застройки всех зданий, сооружений к площади земельного участка	Не применялся. Данные ЕГРН, предоставленные Учреждению не по всем ОКС, содержат сведения о земельном участке, в границах которого расположен ОКС, поэтому определить плотность застройки земельного участка всех объектов, содержащихся в перечне невозможно
26	Количество надземных этажей	-	-	Применялся
27	Количество подземных этажей	-	-	Применялся
28	Этажность	-	-	Применялся
29	Этаж расположения	-	Указывается для помещений, машино-мест	Применялся
30	Материал основных несущих конструкций	-	Применялся. Данный фактор использовался для установления класса конструктивной системы (КС)
31	Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства (для ОНС - год получения разрешения на строительство)	-	-	Применялся. Данный фактор использовался при расчете возраста объекта в рамках затратного подхода
32	Дата проведения капитального ремонта (реконструкции)	-	-	Не применялся. Отсутствует подтвержденная информация
33	Дата проведения осмотра	-	Не применялся. Отсутствует подтвержденная информация
34	Капитальность объекта	-	Указывается одна из 5 групп: I - капитальный или особо капитальный объект с повышенным запасом надежности, прочности, долговечности (гидроэлектростанции, крупные производственные здания, крупные общественные, в том числе, административные и торговые комплексы, высотные объекты); II - капитальный объект, выполненный из каменных (кирпичных, бетонных) материалов. Многоэтажные жилые здания, большая часть общественных и производственных зданий; III - объект, выполненный из облегченных каменных материалов и (или) специально обработанной древесины (клееный брус); IV - объект, выполненный из легких каменных блоков и (или) древесины, включая рубленные брусовые и утепленные каркасно-щитовые дома; V - легкие дощатые, каркасно-обшивные объекты (садовые дома, бани, гаражи); прочие объекты - временные объекты строительства (беседки, бытовки, сараи, навесы)	Применялся. Данный фактор использовался для установления класса конструктивной системы (КС) для зданий.
35	Планировка	-	Указывается один из 4 видов: анфиладная (проходные комнаты); коридорная; зальная; иная (с обязательным указанием вида)	Не применялся. Данные ЕГРН, предоставленные Учреждению, не содержат сведений о ценообразующем факторе по объектам оценки. Рыночная информация по данному фактору для объектов- аналогов преимущественно отсутствует. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно
36	Наличие обременений (ограничений) зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест	-	-	Не применялся. п. 1.11 Методических указаний
Сведения о местоположении
37	Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (в том числе асфальт, бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия)	км, м	-	Не применялся. Относится к ценообразующим факторам земельного участка.
38	Линия застройки зданий, сооружений	первая (не первая)	-	Не применялся. Данные ЕГРН, предоставленные Учреждению, не содержат сведений о ценообразующем факторе по объектам оценки
39	Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (в том числе море, река, озеро, пруд, затопленный карьер)	км, м	Пожарные водоемы, прочие мелкие водные объекты не подлежат учету	Не применялся. Относится к ценообразующим факторам земельного участка. Для ОКС использован как фактор «Расстояние до водных объектов»
40	Расположение земельного участка относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (в том числе лесной массив, парковая зона, заповедная зона)	км, м	Санитарно-защитные полосы не подлежат учету	Не применялся. Относится к ценообразующим факторам земельного участка.
41	Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (в том числе грузовая, пассажирская, смешанного назначения; пригородная, транзитная; промышленная, временная, тупиковая)	км, м	Не применялся. Относится к ценообразующим факторам земельного участка. Для ОКС использован как фактор «Расстояние объекта до железнодорожных станций)»
Сведения об инженерной инфраструктуре
42	Категория, проектная мощность линейного объекта	-	Указывается при оценке линейных объектов в соответствии с нормативно-технической документации и (или) паспортом	Не применялся. Данные ЕГРН, предоставленные Учреждению, не содержат сведений о ценообразующем факторе по объектам оценки
43	Класс линейного объекта	-	Подземный, наземный, надземный	Не применялся. Данные ЕГРН, предоставленные Учреждению, не содержат сведений о ценообразующем факторе по объектам оценки
44	Расположение земельного участка относительно линий электропередач	км	-	Не применялся. На стоимость ОКС влияния не оказывает, так как относится к ценообразующим факторам земельного участка
45	Протяженность земельных участков под линейными объектами	км	Протяженность земельных участков под линиями электропередач, трубопроводным транспортом, автомобильными и железными дорогами, мостами и прочими объектами. Протяженность считается по обеим продольным сторонам линейного объекта	Не применялся. На стоимость ОКС влияния не оказывает, так как относится к ценообразующим факторам земельного участка
46	Расположение земельного участка относительно магистральных газопроводов	км	-	Не применялся. На стоимость ОКС влияния не оказывает, так как относится к ценообразующим факторам земельного участка
47	Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка	-	-	Применялся
Прочие сведения
48	Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам)	руб./чел.	-	Не применялся. Анализ рынка не показал зависимости между уровнем цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам) и рыночной ценой объектов капитального строительства
49	Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)	руб./чел.	-	Не применялся. Анализ рынка не показал зависимости между товарооборотом на 1 человека по муниципальным районам (городским округам) и рыночной ценой объектов капитального строительства
50	Наличие в сельском населенном пункте магазина	Наличие либо отсутствие	Не применялся. Анализ рынка не показал зависимости между наличием в сельском населенном пункте магазина и рыночной ценой объектов капитального строительства
51	Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	Наличие либо отсутствие	Применялся
52	Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых	км	Указывается расстояние от границ земельных участков до границы участка разработки полезных ископаемых	Не применялся. Анализ рынка не показал зависимости между уровнем цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам) и рыночной ценой объектов капитального строительства
53	Зоны особого режима использования в границах земельных участков	Указывается расстояние от границ земельных участков до границ свалок, объектов Минобороны России (военных полигонов), кладбищ и прочее	Не применялся. На стоимость ОКС влияния не оказывает, так как относится к ценообразующим факторам земельного участка
54	Принадлежность земельного участка к организованной промышленной зоне	км	Указывается расстояние от границ земельных участков до границы ближайшей организованной промышленной зоны	Не применялся. На стоимость ОКС влияния не оказывает, так как относится к ценообразующим факторам земельного участка
55	Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости	км	К положительно влияющим факторам могут быть отнесены места, не связанные напрямую с вышеперечисленными факторами, но положительно влияющие на стоимость объектов недвижимости	Применяется. Фактор «Расстояние от административного центра муниципального образования», «расстояние до общественно-делового центра», «расстояние от остановок общественного транспорта» применяется для групп, рассчитанных в рамках метода статистического моделирования, как групп, где влияние данного фактора математически выявлено и выверено. В рамках расчетов стоимости прочих групп влияние фактора не учитывалось как не подтверждаемый фактической ситуацией на рынке либо разновидностью назначения фактор.
56	Наименование и расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости	км	К отрицательно влияющим факторам могут быть отнесены места, не связанные напрямую с вышеперечисленными факторами, но отрицательно влияющие на стоимость объектов недвижимости, в том числе наличие неорганизованных (хаотичных) свалок, заболоченность или экологическое загрязнение территории и прочее. В случае наличия нескольких факторов информация по каждому фактору указывается индивидуально	Данный фактор не применяется ввиду не выявленного размера его влияния на стоимость ОКС.

Таблица 76 Общий состав ценообразующих факторов для объектов недвижимости

№п/п	Наименование ценообразующих факторов	Вид
1	2	3
1	Вид разрешенного использования	Семантический
2	Назначение	Семантический
3	Фактическое использование	Семантический
4	Площадь	Семантический
5	Площадь застройки	Семантический
6	Высота	Семантический
7	Глубина залегания	Семантический
8	Количество надземных этажей	Семантический
9	Количество подземных этажей	Семантический
10	Этажность	Семантический
11	Этаж расположения	Семантический
12	Материал основных несущих конструкций	Семантический
13	Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства (для ОНС - год получения разрешения на строительство)	Семантический
14	Капитальность объекта	Семантический
15	Кадастровый квартал	Графический
16	Код КЛАДР	Семантический
17	Код ОКТМО	Семантический
18	Код ОКАТО	Семантический
19	Город	Семантический
20	Тип населенного пункта	Семантический
21	Статус населенного пункта	Семантический
22	Расстояние до ближайшей из федеральных дорог	Графический
23	Расстояние до ближайших ж/д вокзала, станции, платформы	Графический
24	Расстояние до ближайших ж/д станции	Графический
25	Расстояние до остановок общественного транспорта	Графический
26	Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Графический
27	Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа	Графический
28	Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта	Графический
29	Расстояние от объекта до общественно делового центра населенного пункта	Графический
30	Расстояние до поверхностных водных объектов	Графический
31	Расстояние до областного центра	Графический
32	Численность населения в населенном пункте	Семантический
33	Наименование ближайшей к населенному пункту дороги федерального значения	Семантический
34	Наличие в населенном пункте магазина	Семантический
35	Наличие в населенном пункте общеобразовательной школы	Графический/Семантический
36	Наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) остановок общественного транспорта	Семантический
37	Наличие в населенном пункте центрального водоснабжения	Графический/Семантический
38	Наличие в населенном пункте центральной канализации	Графический/Семантический
39	Наличие в населенном пункте центрального теплоснабжения	Графический/Семантический
40	Наличие в населенном пункте центрального электроснабжения	Графический/Семантический
41	Кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение	Семантический
42	Степень готовности в процентах	Семантический
43	Вид объекта недвижимости, в котором расположено помещение	Семантический

Результатом собранной информации о ценообразующих факторах являются сведения, представленные в семантическом и графическом виде. В целях использования информации о значениях ценообразующих факторов ОКС, представленных в графическом виде, созданы цифровые тематические карты, содержащие сведения о ценообразующих факторах.

Цифровые тематические карты сформированы на населенные пункты Амурской области границах субъекта Российской Федерации, в целях определения значений факторов стоимости объектов недвижимости.

При формировании цифровой тематической карты созданы следующие слои:

федеральные дороги;

остановки общественного транспорта;

ж/д вокзалы, станции, платформы;

ж/д путь;

поверхностность водных объектов

учреждения для детей дошкольного возраста (детские сады);

здравоохранение;

общеобразовательные учебные учреждения (школы);

наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы;

административного центра;

общественно-делового центра;

инженерные коммуникации теплоснабжения;

инженерные коммуникации водоснабжения;

инженерные коммуникации электроснабжения;

инженерные коммуникации канализации.

Слои цифровых тематических карт по каждому графическому фактору стоимости приведены в соответствующей папке.

После установления соответствия цифровых слоев ценообразующим факторам, производится настройка методов расчета факторов. Настройка методов расчета факторов является обязательным условием для расчета ценообразующих факторов стоимости для ОКС. Методы расчета, предлагаемые в программе:

попадание объекта в слой;

расстояние до границы объекта

Выбор методов расчета в графическом модуле представлен в таблице ниже.

Таблица 77 Методы расчета значений ценообразующих факторов, представленных в графическом виде

№ п/п	Наименование ценообразующего фактора	Метод расчета
1	2	3
1	Расстояние до ближайшей из федеральных дорог	расстояние до границы объекта
2	Расстояние до ближайших ж/д вокзала, станции, платформы	расстояние до границы объекта
3	Расстояние до железнодорожного пути	расстояние до границы объекта
4	Расстояние до остановок общественного транспорта	расстояние до границы объекта
5	Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта	расстояние до границы объекта
6	Расстояние от объекта до общественно-делового центра населенного пункта	расстояние до границы объекта
7	Расстояние до объектов здравоохранения	расстояние до границы объекта
8	Расстояние до общеобразовательных учебных учреждений	расстояние до границы объекта
9	Расстояние до учреждений для детей дошкольного возраста (детские сады)	расстояние до границы объекта
10	Расстояние до водных объектов	расстояние до границы объекта
11	Расстояние до областного центра	расстояние до границы объекта
12	Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	попадание объекта в слой
13	Наличие в населенном пункте центрального водоснабжения	попадание объекта в слой
14	Наличие в населенном пункте центральной канализации	попадание объекта в слой
15	Наличие в населенном пункте центрального теплоснабжения	попадание объекта в слой
16	Наличие в населенном пункте центрального электроснабжения	попадание объекта в слой

3.5. Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных методическими указаниями (пп. 5 п. 11 Требований к Отчету)

Основным методическим принципом государственной кадастровой оценки земель является совмещение результатов анализа имеющихся данных о предложениях (сделках) с объектами недвижимости (рыночная информация) с ценообразующими факторами, кадастровая стоимость напрямую зависит от ситуации, складывающейся на рынке недвижимости. Индивидуальные характеристики объектов при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки невозможно учесть, поэтому в качестве ценообразующих факторов берутся наиболее крупные, типичные и постоянные признаки, характерные для большого количества объектов (например, площадь, расстояние до крупной магистрали, расстояние до административного центра, наличие инженерных коммуникаций, наличие транспортной и прочей развитой инженерной инфраструктуры).

На основании анализа рынка недвижимости Амурской области для оцениваемых объектов недвижимости был разработан состав ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями, но оказывающих влияние на стоимость.

Ценообразующие факторы, не предусмотренные Методическими указаниями, но применяемые в расчетах представлены в Таблице 73.

При выборе ценообразующих факторов соблюдались следующие условия и правила:

факторы, в том числе качественные, должны быть измеряемы;

алгоритмы определения факторов должны быть реализуемы;

разработанные алгоритмы должны позволять пересчитать значения кадастровой стоимости после актуализации информации (геоинформационных слоев);

факторы должны одинаково определяться внутри одной группы объектов по всей территории Амурской области.

Таблица 78- Ценообразующие факторы, не предусмотренные Методическими указаниями

№ п/п	Наименование ценообразующего фактора	Единица измерения	Применялся / Не применялся	Обоснование применения	Источник сведений о ценообразующем факторе
1	Расстояние до ЖД станций	м	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	Сведения о ценообразующих факторах, полученные от ОМСУ
2	Статус НП	-	Применялся	Статус населенного пункта как административного центра оказывает значительное влияние на стоимость земельного участка. Уровень создает дополнительную привлекательность для жизни населения, так как является местом концентрации рабочих мест и социальных объектов. В соответствии с административно-территориальным делением Амурской области на территории располагаются 9 городских округов, 12 муниципальных округа, 8 муниципальных районов, 11 городских поселений, 168 сельских поселений. Каждый населенный пункт имеет свой статус в соответствии с численностью населения и социально-экономическими характеристиками (1 — областной центр г. Благовещенск; 1.2. - с. Чигири Благовещенского района; 2 — г. Свободный; 3 — г. Белогорск; 4 — остальные города области; 4.1 — городские населенные пункты; 5 — сельские населенные пункты). Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	По данным ГБУ (анализ рыночной информации, администиративно-территориального деления области)
3	ОДЦ ОКС 2023	м	Применялся	Данный ценообразующий фактор, характеризующий местоположение и окружение объекта недвижимости. Использовался при построении математической модели.	Сведения о ценообразующих факторах, полученные от ОМСУ
4	Остановки ОКС 2023	м	Применялся	Данный ценообразующий фактор, характеризующий местоположение и окружение объекта недвижимости. Использовался при построении математической модели.	Сведения о ценообразующих факторах, полученные от ОМСУ
5	Административный центр ОКС 2023	м	Применялся	Данный ценообразующий фактор, характеризующий местоположение и окружение объекта недвижимости. Использовался при построении математической модели.	Сведения о ценообразующих факторах, полученные от ОМСУ
6	Расстояние до областного центра	м	Применялся	Является важным ценообразующим фактором, поскольку при анализе рынка Амурской области была выявлена тенденция к изменению рыночной стоимости объектов недвижимости в зависимости от местоположения относительно столицы субъекта РФ.	Сведения о ценообразующих факторах, полученные от ОМСУ
7	Численность ОКС на 01.01.2023	чел.	Применялся	Важный ценообразующий фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости. Данный ценообразующий фактор позволяет дифференцировать территории в зависимости от уровня их социально-экономического развития населенного пункта и установить связь между уровнем сложившихся рыночных цен на территории НП, где имеется рыночная информация и экстраполировать данную связь на территории, где рынок недвижимости менее развит. Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	Сведения о ценообразующих факторах, полученные от ОМСУ и Амурстат / Статистические данные
8	Площадь Предпринимательство	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	По данным ГБУ (анализ рыночной информации)
9	Площадь ИЖС	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	По данным ГБУ (анализ рыночной информации)
10	Местоположение ИЖС	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	По данным ГБУ (анализ рыночной информации)
11	Местоположение Транспорт	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	По данным ГБУ (анализ рыночной информации)
12	Местоположение ОВП	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	По данным ГБУ (анализ рыночной информации)
13	Местоположение Общ. назначение	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	По данным ГБУ (анализ рыночной информации)
14	Местоположение МКД	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	По данным ГБУ (анализ рыночной информации)
15	Местоположение Предпринимательство	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	По данным ГБУ (анализ рыночной информации)
16	Площадь ОВП	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	По данным ГБУ (анализ рыночной информации)
17	Площадь ОКС	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	По данным ГБУ (анализ рыночной информации)
18	Плошадь Производство	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	По данным ГБУ (анализ рыночной информации)
19	Площадь МКД	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	По данным ГБУ (анализ рыночной информации)
20	Административный центр снп ОКС 2023	м	Применялся	Данный ценообразующий фактор, характеризующий местоположение и окружение объекта недвижимости. Использовался при построении математической модели.	Сведения о ценообразующих факторах, полученные от ОМСУ
21	Административный центр гнп ОКС2023	м	Применялся	Данный ценообразующий фактор, характеризующий местоположение и окружение объекта недвижимости. Использовался при построении математической модели.	Сведения о ценообразующих факторах, полученные от ОМСУ
22	Площадь Общ. назначение	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	По данным ГБУ (анализ рыночной информации)
23	Площадь Административные и бытовые	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	По данным ГБУ (анализ рыночной информации)
24	Местоположение Административные и бытовые	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	По данным ГБУ (анализ рыночной информации)
25	Школы 2023 ОТ	м	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	Сведения о ценообразующих факторах, полученные от ОМСУ
26	Типология многоквартирных жилых домов	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	По данным ГБУ (анализ рыночной информации, администиративно-территориального деления области)
27	Электроснабжение 2023 ОТ	да/нет	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	Сведения о ценообразующих факторах, полученные от ОМСУ
28	Водоснабжение 2023 ОТ	да/нет	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	Сведения о ценообразующих факторах, полученные от ОМСУ
29	Канализация 2023 ОТ	да/нет	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	Сведения о ценообразующих факторах, полученные от ОМСУ
30	Теплоснабжение 2023 ОТ	да/нет	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	Сведения о ценообразующих факторах, полученные от ОМСУ
31	Класс конструктивных систем	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	Сведения о ценообразующих факторах, полученные от ОМСУ
32	Тип объекта недвижимости	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	По данным ГБУ (анализ рыночной информации)
33	Социальная инфраструтктура	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	Сведения о ценообразующих факторах, полученные от ОМСУ
34	Этаж расположения в здании	-	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	По данным ГБУ (анализ рыночной информации)
35	Расстояние до водных объектов	м	Применялся	Данный фактор был рассмотрен при построении математической модели, так как оказывает влияние на стоимость объектов недвижимости.	Сведения о ценообразующих факторах, полученные от ОМСУ

1. Статус НП

Статус населенного пункта как административного центра оказывает значительное влияние на стоимость ОКС. Уровень создает дополнительную привлекательность для жизни населения, так как является местом концентрации рабочих мест и социальных объектов.

В соответствии с административно-территориальным делением Амурской области на территории располагаются 9 городских округов, 12 муниципальных округа, 8 муниципальных районов, 11 городских поселений, 168 сельских поселений. Каждый населенный пункт имеет свой статус в соответствии с численностью населения. Ниже в таблице представлено описание деления населенных пунктов по статусу.

Таблица 79 Описание ценообразующего фактора по статусу НП

№ п/п	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Наименование НП
1	1	город Благовещенск
2	1.2	с. Чигири
3	2	город Свободный
4	3	город Белогорск
5	4	Остальные города
6	4.2	Населенные пункты с численностью свыше 6000 человек
7	5	Населенные пункты с численностью менее 6000 человек

2. Местоположение

Учреждением была разработана группировка населенных пунктов по их территориальным, социальным и прочим характеристикам, статус, величина или наличие которых являются ценообразующими факторами для объектов продажи. Группы, в которые формируются населённые пункты условно названы «группа A, B, C, D, E, F, G, H, I, J».

В целях определения группы для населенного пункта использовалась бальная система.

Для оценки местоположения населенного пункта изучались его следующие характеристики: климатическая зона; статус населенного пункта; численность населения; наличие и количество торговых, медицинских, бытовых учреждений; производственных предприятий, наличие детских садов и школ; средняя заработная плата; инвестиции в основной капитал; наличие транспортных магистралей; а также удаленность от административного центра. Все перечисленные характеристики являются ценообразующими факторами и лежат в основе бальной системы.

Для назначения бальных оценок по каждому ценообразующему фактору была разработана шкала оценки, предполагающая соответствие определенного балла для определенных статуса, величины или наличия фактора. Затем значения баллов по всем факторам были суммированы в один итог, а населенные пункты разгруппированы в группы. В Приложении 1 приведено распределение населенных пунктов в соответствии с разработанной Учреждением группировкой по сегментам рынка недвижимости.

4. Класс конструктивной системы (КС)

В соответствии с Приложением № 4 Методических указаний для объектов оценки был проставлен класс конструктивной системы по предоставленным данным из ЕГРН о материале основных ограждающих конструкций (материала стен). Данный фактор учитывает закодированные значения материала основных ограждающих конструкций (материала стен). Как показал анализ рынка рыночная цена ОКС напрямую зависит от материала стен, ОКС с материалом стен, обладающим более высокой прочностью и износостойкостью, имеет более высокую стоимость.

Таблица 80 Перечень наименований материалов основных ограждающих конструкций, соответствие материалов основных ограждающих конструкций классам конструктивных систем и группам капитальности

Код поля	Основной материал	Класс конструктивной системы	Группа капитальности
61001000000	Стены	-	-
61001001000	Каменные	КС - 1	I и (или) II
61001001001	Кирпичные	КС - 1	I
61001001002	Кирпичные облегченные	КС - 1	III
61001001003	Из природного камня	КС - 1	I
61001002000	Деревянные	КС - 7	IV
61001002001	Рубленые	КС - 7	IV
61001002002	Каркасно - засыпные	КС - 7_2	V
61001002003	Каркасно - обшивные	КС - 7_2	V
61001002004	Сборно - щитовые	КС - 7_2	V
61001002005	Дощатые	КС - 7_3	V
61001002006	Деревянный каркас без обшивки	КС - 7_4	IV
61001003000	Смешанные	КС - 3	II, III
61001003001	Каменные и деревянные	КС - 1	II, III
61001003002	Каменные и бетонные	КС - 1	I и(или) II
61001004000	Легкие из местных материалов	КС - 3	III
61001005000	Из прочих материалов	КС - 3	III и(или) IV
61001006000	Бетонные	КС - 3	I и(или) II
61001006001	Монолитные	КС - 3	I и(или) II
61001006002	Из мелких бетонных блоков	КС - 3	I и(или) II
61001006003	Из легкобетонных панелей	КС - 3	II
61001007000	Железобетонные	КС - 3	I и(или) II
61001007001	Крупнопанельные	КС - 3	I и(или) II
61001007002	Каркасно - панельные	КС - 3	II и(или) III
61001007003	Монолитные	КС - 3	I и(или) II
61001007004	Крупноблочные	КС - 3	I и(или) II
61001007005	Из унифицированных железобетонных элементов	КС - 3	I и(или) II
61001007006	Из железобетонных сегментов	КС - 3	I и(или) II
61001008000	Шлакобетонные	КС - 3	III
61001009000	Металлические	КС - 6	III, IV, V
61001999000	Иное	-	-

5. Степень готовности

Данный фактор используется для определения стоимости объектов незавершенного строительства в соответствии с Методическими указаниями.

6. Типология многоквартирных домов

Единой классификации многоквартирных жилых домов не существует. В 2011 году ООО «Аналитическая группа Г. М. Стерника» разработала для рынка жилья России Единую классификацию многоквартирной жилой недвижимости (ЕК МЖН) по потребительскому качеству на основе обобщения региональных разработок и учета региональной специфики. Данная классификация была утверждена Российской Гильдией риелторов и Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства.

Разработанная Единая классификация распространяется на вновь строящиеся и реконструируемые многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав зданий другого функционального назначения. Классификация осуществляется на основании потребительских предпочтений покупателей жилья в отношении параметров объектов, влияющих на комфортность проживания, а через них – на спрос и цены.

Вся совокупность жилья по потребительскому качеству в ЕК МЖН делится на 4 класса: эконом-класс, класс комфорт, бизнес-класс и элитный.

Использование ЕК МЖН для целей кадастровой оценки не представляется возможным в связи с отсутствием информации о ряде характеристик, используемых в классификации. Так, например, в информации, предоставленной для оценки, отсутствуют сведения о таких важных признаках, используемых в ЕК МЖК, как: архитектура дома, объемно-планировочные решения, площадь комнат, площадь кухни, высота потолков, инженерное обеспечение, инфраструктура дома, придомовая территория двора, параметры паркинга.

Учреждением была разработана типология жилищного фонда характерная для Амурской области, принятая для оценки помещений в многоквартирных домах.

Таблица 81 Типология многоквартирных жилых домов (ГБУ ЦГКО)

№	Код типа дома	Название типа дома	Год постройки	Материал стен	Этажность	Краткая характеристика здания
1	СФ	Старый фонд	Жилые здания постройки до 1965 года	кирпичный, монолитный	чаще всего до 4 эт.,	К старому фонду обычно относят дома дореволюционных годов, обычно они ветхие и нуждаются в капитальном ремонте, а именно — в замене гниющих деревянных балок, выполняющих роль несущих перекрытий. Часто анфиладная планировка, доходные дома. Высокие потолки, большие комнаты. В части фонда присутствует коммунальное заселение.
2	КОНСТР	Многоквартирные деревянные дома	Многоквартирные деревянные дома с ограниченным набором удобств (постройки до 1965 г.)	рубленные, каркасное-засыпные, каркасное-обшивные, деревянные, дощатые	2- 3 эт.	Деревянные одно- и двухэтажные жилые дома с низким уровнем комфорта проживания. Имеют деревянные перекрытия и дощатые полы
3	КИРП ТИП	Типовые кирпичные здания до 6-ти этажей.	Типовые кирпичные жилые здания до 6-ти этажей (сер. 1966-1999 гг.)	кирпичный, монолитный	до 6 эт.	Кирпичные, монолитные и кирпично-монолитные жилые дома, построенные в период c 1966 г. по 1999, отличающиеся высоким уровнем потребительских качеств, современными планировками и материалами.
4	ПАН ТИП	Типовые панельные дома выше 5-ти этажей Брежневки (с электроплитой)	Типовые панельные дома выше 5 этажей (сер. 1966-1999 гг.)	крупнопанельные, каркасное-панельные, из мелких бетонных блоков	До 5 эт.	Типовые панельные дома
5	КИРП	Кирпичные МКД от 5 этажей	Жилые здания, построенные после 1966-1999 г.	кирпичные, монолитные.	от 5 эт. до 15 эт.	КИРП_ТИП (1966-1989 гг.). В этих домах площадь комнат больше, кухни – 7 кв. м. Высота потолка до 2,7 м. В домах лифты и мусоропроводы. Серии: модификации серии 1-528КП, – 1-528КП-41 – 9 этажей; серия – 1-528КП-80 – 14 этажей, точечные
6	ПАН	Панельные МКД от 5 этажей	Типовые панельные дома до 5 этажей (сер. 1966-1999 гг.)	крупнопанельные, каркасное-панельные, из мелких бетонных блоков.	от 5 эт. до 15 эт..	Типовые панельные дома выше 5 этажей (1966-1999). годов постройки). В домах лифты и мусоропроводы. В домах лифты и мусоропроводы. Серии – 504; серия – 1-Лг-602; серия – 1-Лг-606; серия – 1-Лг-600 (корабль); серия – 504 и 504Д.
7	МАЛ_ЭТ	«Новая малоэтажка»	Жилые малоэтажные здания, построенные после 2000г до 2017 г.	кирпичные, крупнопанельные, из мелких бетонных блоков, монолитные, кирпичные	до 4 эт.	Многоквартирные малоэтажные (до 4-ти этажей) жилые дома, построенные после 2000 года, обладающие современным уровнем комфорта.
8	СОВР	Современный жилой фонд	Жилые здания, построенные с 2000-2017 г	кирпичные, монолитные, крупнопанельные, каркасное-панельные, из мелких бетонных блоков	от 5 эт.	Многоквартирные высокоэтажные (выше5-ти этажей) жилые дома, построенные после 2000 года, обладающие современным уровнем комфорта.
9	НОВОСТ	Новостройки	Жилые здания, построенные с 2018 г	кирпичные, монолитные, крупнопанельные, каркасное-панельные.	до 25 эт.	Многоквартирные высокоэтажные (выше5-ти этажей) жилые дома, построенные после 2018 года, обладающие современным уровнем комфорта.

3.6. Обоснование выбора подходов и методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки (пп. 6 п. 11 Требований к Отчету)

Обоснование модели оценки кадастровой стоимости

В соответствии с Методическими указаниями при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов оценки, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов оценки (п. 8.1. Методических указаний).

Применение методов массовой оценки для целей Методических указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При этом для оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Доходный подход

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Доходный подход позволяет рассчитать стоимость объекта путем пересчета ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости в настоящее время. В этом отношении данный процесс очень похож на любой процесс установления цен на рынках капитала. Инвестор сегодня приобретает приносящий доход объект в обмен на право получать в дальнейшем доход от его эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Доходный подход применим для объектов, по которым либо развит и прозрачен рынок аренды, либо есть возможность другими способами определить величину дохода, приносимого объектом.

Затратный подход

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому типичный покупатель не станет платить за оцениваемый объект сумму большую той, за которую можно купить или создать (с учетом стоимости денег во времени) другой объект равной полезности.

Сравнительный подход

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Процедура оценки в рамках данного подхода основывается на сравнении объекта оценки с сопоставимыми объектами, которые были недавно проданы или включены в листинг на продажу, с внесением корректировок по тем параметрам, в отношении которых объекты отличаются друг от друга. Данные параметры носят название элементов сравнения и выступают ценообразующими факторами объектов-аналогов и объектов оценки.

Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов оценки, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

В соответствии с п. 44.1. Методических указаний сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости.

В рамках 1 — 8 групп объектов недвижимости рынок недвижимости можно считать развитым, наличие развитого и прозрачного рынка, а также наличие информации в достаточном количестве делает применение данного подхода для указанной группы обоснованным.

В соответствии с п. 44.2. Методических указаний затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Затратный подход используется при определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 53 Методических указаний оценка сооружений преимущественно проводится с использованием затратного подхода. Возможно использование доходного и сравнительного подходов, однако при этом следует учитывать возможное влияние на результат расчета в том числе движимого имущества, а также объектов, которые могут быть самостоятельными объектами кадастрового учета, в том числе земельных участков.

В соответствии с п. 44.3. Методических указаний доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

В связи с тем, что объектами оценки в данном случае выступают объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, на которых они расположены, расчеты в рамках доходного подхода будут являться косвенными (объект капитального строительства не может генерировать доход самостоятельно в отрыве от земельного участка), было принято решение отказаться от его применения во избежание искажения итогового результата.

Также при выборе подходов были учтены рекомендации по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки, представленные для целей Методических указаний в Приложении 6 к Методическим указаниям.

На основе анализа рынка недвижимости и собранной рыночной информации, а также в соответствии с Методическими указаниями выбраны подходы определения кадастровой стоимости, сводные данные о которых, представлены в Таблице ниже.

Таблица 82 Подходы к оценке объектов недвижимости

Код подгруппы	Наименование подгруппы	Подход к оценке
Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне - и многоэтажной жилой застройки)
0100	МЖД от 5 и более эт (в том числе со встроен/помещ до 10 эт)	Затратный подход
0102	МЖД со встроен/помещ от 10 и более эт	Затратный подход
0107	Квартира	Сравнительный подход
0108	Комната	Сравнительный подход
0109	квартира ИЖД	Сравнительный подход
0110	комната ИЖД	Сравнительный подход
0111	Вспомогательные помещения МКД	Затратный подход
Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)
0200	Дома малоэт жилой застройки (не более 4 эт)	Затратный подход
0201	Блокир/ЖД (таунхаус)	Сравнительный подход
0202	ИЖД	Сравнительный подход
0206	Садовые дома	Сравнительный подход
0207	Туалеты, летние душевые	Затратный подход
0208	Баня частная	Затратный подход
0209	Хоз.постройки	Затратный подход
0211	Дома малоэт жилой застройки (не более 4 эт) с ЗУ	Сравнительный подход
0212	Вспомогательные помещения	Затратный подход
Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта
0300	Объекты для хран/трансп	Сравнительный подход
0301	Открытые автост/автомоб	Сравнительный подход
0302	Гараж индивид/отдельн/стоящ до 60	Сравнительный подход
0303	Гараж индивид/сблокир/коопер до 60	Сравнительный подход
0304	Паркинг	Сравнительный подход
0305	Гараж производ/ведомств для груз/авт	Сравнительный подход
0306	Гараж производ/ведомств для лег/авт	Сравнительный подход
0307	Гараж производ/ведомств для спец/тех	Сравнительный подход
0309	Гараж индивид/водн/трансп/эллинг до 60	Сравнительный подход
0310	Гараж произв/ведомств/водн/трансп/эллинг	Сравнительный подход
0312	Машиноместо-помещение	Сравнительный подход
Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения
0400	Коммерч/объект	Сравнительный подход
0401	Магазин до 250	Сравнительный подход
0402	Магазин 250 и более	Сравнительный подход
0403	Торгов/Складск объект	Сравнительный подход
0404	Рынки	Сравнительный подход
0405	Киоск торговый	Сравнительный подход
0406	АЗС/АГЗС	Доходный подход
0407	Автомойки	Сравнительный подход
0408	Автосалоны	Сравнительный подход
0409	Рестораны	Сравнительный подход
0410	Кафе-Бар-Закус-Столов-Кухн-Кулинар-Буфет 750 и более	Сравнительный подход
0411	Кафе-Бар-Закус-Столов-Кухн-Кулинар-Буфет до 750	Сравнительный подход
0412	Летние кафе	Сравнительный подход
0413	Ломбарды	Сравнительный подход
0414	Аптеки	Сравнительный подход
0415	Офис	Сравнительный подход
Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно - оздоровительного значения
0500	5 Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно - оздоровительного значения	Сравнительный подход
0501	Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	Сравнительный подход
0502	Гостиницы: класс 3*	Сравнительный подход
0503	Гостиницы: класс 4* и выше	Сравнительный подход
0505	Гостиницы; объекты коттеджного типа	Сравнительный подход
0506	Мотели	Сравнительный подход
0507	Общежития	Сравнительный подход
0508	Пансионаты	Сравнительный подход
0509	Базы отдыха	Сравнительный подход
0510	Пионерские лагеря	Сравнительный подход
0511	Санатории	Сравнительный подход
0512	Здания барачного типа, летние домики пансионатов и санаториев	Сравнительный подход
0514	Спальные корпуса пансионатов	Сравнительный подход
0515	Главные корпуса санаториев	Сравнительный подход
0516	Спальные корпуса санаториев	Сравнительный подход
0517	Кемпинги	Сравнительный подход
0518	Общежитие для осужденных	Сравнительный подход
0519	Подсобные помещения общежитий	Сравнительный подход
Группа 6. Административные и бытовые объекты
0600	Администр-Быт/объекты	Сравнительный подход
0601	Банки	Сравнительный подход
0602	Бизнес-центры	Сравнительный подход
0603	Администр-Быт/Бытовые	Сравнительный подход
0604	Администр/корпуса заводов	Сравнительный подход
0605	Лаборатор корпус	Сравнительный подход
0606	Отделения полиции	Сравнительный подход
0607	КПП-проходная 100 и более	Сравнительный подход
0608	Отделения связи, почта	Сравнительный подход
0609	Таможни	Сравнительный подход
0610	Администр/здан/Контора	Сравнительный подход
0611	Пост гибдд	Сравнительный подход
0612	Офис	Сравнительный подход
Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений
0700	Произв/объект	Сравнительный подход
0701	Произв-Произв/склад-Админ/произв до 100	Сравнительный подход
0702	Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	Сравнительный подход
0703	КПП/Проходные менее 100 кв. м	Сравнительный подход
0704	Произв-Произв/склад-Админ/произв 100 и более	Сравнительный подход
0705	Объекты с/х произв	Сравнительный подход
0706	Трансформаторные подстанции	Сравнительный подход
0707	Электроподстанции	Сравнительный подход
0709	ЦТП	Сравнительный подход
0710	Котельные	Сравнительный подход
0711	Здания тепловых пунктов	Сравнительный подход
0712	Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты	Сравнительный подход
0713	Станции газораспределительные и газорегуляторные	Сравнительный подход
0715	Насосная станция	Сравнительный подход
0717	Водозаборные узлы и сооружения	Сравнительный подход
0719	Павильон/над скваж	Сравнительный подход
0721	Автоматические телефонные станции (АТС)	Сравнительный подход
0722	Мастерские	Сравнительный подход
0723	Склад/Овощехран	Сравнительный подход
0724	Здания очистных сооружений	Сравнительный подход
0725	Весовые автомобильные	Сравнительный подход
0726	Весовые железнодорожные	Сравнительный подход
0727	Здания ангарного типа	Сравнительный подход
0728	Холодильники	Сравнительный подход
0729	Здания гидросооружений	Сравнительный подход
0730	СТО-автосервис	Сравнительный подход
0731	Ангары для самолетов, вертолетов и других летательных аппаратов	Сравнительный подход
0732	Депо	Сравнительный подход
0733	Распределительный пункт (элэнергетика)	Сравнительный подход
0734	Башни	Сравнительный подход
0735	Навес	Сравнительный подход
0736	Электрощитовая	Сравнительный подход
0737	Бойлерная	Сравнительный подход
0739	Канализационная насосная станция	Сравнительный подход
0740	Повысительная насосная станция	Сравнительный подход
0741	Диспетчерские на транспорте	Сравнительный подход
0742	Кислородная станция	Сравнительный подход
0743	Общеподстанционный пункт управления	Сравнительный подход
0744	Компрессорная станция	Сравнительный подход
0745	Дизельная	Сравнительный подход
0746	Радиоцентр	Сравнительный подход
0747	Бетонно-растворный узел	Сравнительный подход
0748	Газогенераторная станция	Сравнительный подход
0749	Аккумуляторная	Сравнительный подход
0750	Объект ЖДтранспорта	Сравнительный подход
Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно - оздоровительные и общественного назначения объекты
0800	Объект общест назнач	Сравнительный подход
0801	Ветеринарные объекты	Сравнительный подход
0802	Павильон-Питом-Гостин для живот	Сравнительный подход
0803	Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)	Сравнительный подход
0804	Музеи	Сравнительный подход
0805	Памятники архитектурные, монументы	Затратный подход
0806	Спортивные комплексы	Сравнительный подход
0807	Спорт зал-клуб-корпус	Сравнительный подход
0808	Стадионы, трибуны	Сравнительный подход
0810	Тиры	Сравнительный подход
0811	Фитнес-центры	Сравнительный подход
0812	Крытые катки	Сравнительный подход
0813	Бассейны для плавания	Сравнительный подход
0815	Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	Сравнительный подход
0816	Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни	Сравнительный подход
0817	Оранжереи (не относящиеся к сельскохозяйственному производству)	Сравнительный подход
0818	Кинотеатры	Сравнительный подход
0819	Киностудии	Сравнительный подход
0820	Дом/кул-Конц/зал-Досуг/цент-Театр-Худож/галер-Цирк	Сравнительный подход
0821	Детские сады, ясли, ясли-сады	Сравнительный подход
0822	Школа-Гимн-Муз/шк-Церк/шк-Изостуд-Двор/пион-Дом/юн/твор-Спал/кор/интерат	Сравнительный подход
0823	Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	Сравнительный подход
0824	Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	Сравнительный подход
0825	Больн-Поликл-Скор/пом-Фельш/пункт-Объект мед/обсл	Сравнительный подход
0827	Комплексы аттракционов отдельно стоящие	Сравнительный подход
0829	Ател-Парик-Прачеч-Прокат-Молоч/кухн	Сравнительный подход
0830	Бяня-Душев/Раздев от 150	Сравнительный подход
0831	Туалеты общественные	Сравнительный подход
0832	Морги	Сравнительный подход
0833	Интернаты	Сравнительный подход
0834	Изоляторы	Сравнительный подход
0835	Исправительные заведения	Сравнительный подход
0836	Казармы	Сравнительный подход
0837	Государственные научные центры	Сравнительный подход
0838	Проектные институты, конструкторские бюро	Сравнительный подход
0839	Научно-исследовательские институты	Сравнительный подход
0840	Обсерватории	Сравнительный подход
0841	Гос учрежд-Админ/Министр/Суд/Прокур	Сравнительный подход
0842	Дома престарелых	Сравнительный подход
0843	Дома инвалидов	Сравнительный подход
0844	Автовокзалы	Сравнительный подход
0845	Аэропорты (аэровокзалы), аэродромы	Сравнительный подход
0847	Вокзалы железнодорожные	Сравнительный подход
0848	Станции железнодорожные	Сравнительный подход
0850	Вокзалы речные	Сравнительный подход
0851	Станции автобусные, троллейбусные, трамвайные, лодочные	Сравнительный подход
0852	Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров, обработки их багажа	Сравнительный подход
0853	Автобусная остановка	Сравнительный подход
0854	Вспомогат/мед	Сравнительный подход
0855	Пункт питания (пищеблок воен/лагер/больнич и проч)	Сравнительный подход
0856	Баня обществ до 150 кв.м.	Сравнительный подход
0857	Пожарно-химическая станция	Сравнительный подход
0858	Объекты ВС	Сравнительный подход
0859	Объекты ГО/МЧС	Сравнительный подход
0860	Пожарный пост	Сравнительный подход
Группа 9. Прочие объекты
0900	Прочие объекты	Затратный подход
0904	Сараи	Затратный подход
0907	Прочие и вспомог/объекты	Затратный подход
0911	Беседки	Затратный подход
0915	Транспортные сооружения/эстакады/дороги/покрытия	Затратный подход
0916	Ограждения как здания	Затратный подход
Группа 10 . Сооружения
1000	Сооружение	Затратный подход
1001	Аттракционные сооружения	Затратный подход
1002	Башни-сооруж	Затратный подход
1003	Мачтовые сооружения, опоры, вышки	Затратный подход
1004	Беседки-сооруж	Затратный подход
1005	Гидротехнические сооружения: набережные	Затратный подход
1006	Эстакады	Затратный подход
1007	Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны	Затратный подход
1008	Бункеры	Затратный подход
1009	Навесы	Затратный подход
1010	Линии электропередач кабельные	Затратный подход
1011	Линии электропередач воздушные	Затратный подход
1012	Сети газораспределительные	Затратный подход
1013	Гидротехнические сооружения: за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных	Затратный подход
1014	Сети канализационные тоннельные коллекторы	Затратный подход
1015	Сети тепловые	Затратный подход
1016	Сети водопроводные	Затратный подход
1017	Сети канализационные, без коллекторов	Затратный подход
1018	Фонтаны	Затратный подход
1019	Градирни	Затратный подход
1020	Сети инженерные технологические	Затратный подход
1021	Сети тепловые: камеры теплосети подземные	Затратный подход
1022	Железнодорожные пути	Затратный подход
1023	Подкрановые пути	Затратный подход
1024	Тоннели	Затратный подход
1025	Мосты	Затратный подход
1026	Сооружения связи линейно-кабельные	Затратный подход
1027	Сети трубопроводов магистральные	Затратный подход
1028	Переходы надземные	Затратный подход
1029	Переходы подземные	Затратный подход
1030	Прочие сооружения	Сравнительный подход
1031	Дорога-Площадка-Покрытие	Затратный подход
1032	Силосная траншея, яма	Затратный подход
1033	Скважина артезианская	Затратный подход
1034	Колодец	Затратный подход
1035	Водоемы и пруды	Затратный подход
1036	Ограждение	Затратный подход
1037	Отстойник канализационный	Затратный подход
1038	Кладбище	Сравнительный подход
1039	Полигон для отходов	Затратный подход
1040	Сооружение тп	Затратный подход
1041	Сооружение пс	Затратный подход
1042	Сооружение распредел/устройст(элэнергетика)	Затратный подход
1043	Галерея	Затратный подход
1044	Спортивная/Детская площадка	Затратный подход
1046	Общественные туалеты	Затратный подход
1047	Благоустройство	Затратный подход
1049	Пирсы/Причалы	Затратный подход
1050	Платформы-Перроны	Затратный подход
1051	Вспомогат-Хозяйст сооруж	Затратный подход
1052	Складские сооружения	Затратный подход
1053	КПП сооружение	Затратный подход
1054	Место стоянки воздуш судов	Затратный подход
1055	Очистные сооружения	Затратный подход
1056	Весы	Затратный подход
1057	Насос станция	Затратный подход
1058	Котельная	Затратный подход
1060	Воздухопровод	Затратный подход
1061	Произв/объект сооруж	Сравнительный подход
1062	Дымовая труба	Затратный подход
1063	Дымокамера	Затратный подход
1064	Стадионы/трибуны	Затратный подход
1065	Парк/сквер	Затратный подход
1066	Пляж	Затратный подход
1068	ЖДобъект	Затратный подход
1069	Памятники	Затратный подход
1070	Объект ГО	Затратный подход
1071	Вольеры для животных	Затратный подход
1072	Остановка	Затратный подход
1074	Сооружения МЧС	Затратный подход
1075	Скотомогильники	Затратный подход

На основе анализа рынка недвижимости и собранной рыночной информации выбраны методы определения кадастровой стоимости, сводные данные о которых, а также обоснование выбора представлены в таблицах ниже.

Таблица 83 Обоснование применения подходов и методов к оценке объектов капитального строительства

Группировка	Подход	Метод	Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости
Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)
1.1 Завершенное строительство
1.1.1 Полные характеристики
1.1.1.1 МКД Здания	Затратный подход	Метод сравнительной единицы	п. 46 Методических указаний Раздел Отчета 3.13 "Определение кадастровой стоимости моделированием в рамках затратного подхода"
1.1.1.2 МКД Вспомогательные помещения	Затратный подход
1.1.1.3 МКД Помещения
1.1.1.3.1 Благовещенск, Чигири
1.1.1.3.1.1 Деревянные	Сравнительный подход	Метод статистического (регрессионного) моделирования	п. 3 и п. 45.1 Методических указаний Раздел Отчета 3.7. "Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке"
1.1.1.3.1.2 Старый фонд	Сравнительный подход
1.1.1.3.1.3 Кирпичные типовые	Сравнительный подход
1.1.1.3.1.4 Панельные типовые	Сравнительный подход
1.1.1.3.1.5 Кирпичные	Сравнительный подход
1.1.1.3.1.6 Панельные	Сравнительный подход
1.1.1.3.1.7 Малоэтажные	Сравнительный подход
1.1.1.3.1.8 Современный фонд	Сравнительный подход
1.1.1.3.1.9 Новостройка	Сравнительный подход
1.1.1.3.2 Белогорск, Свободный
1.1.1.3.2.1 Деревянные	Сравнительный подход	Метод статистического (регрессионного) моделирования	п. 3 и п. 45.1 Методических указаний Раздел Отчета 3.7. "Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке"
1.1.1.3.2.2 Старый фонд	Сравнительный подход
1.1.1.3.2.3 Кирпичные типовые	Сравнительный подход
1.1.1.3.2.4 Панельные типовые	Сравнительный подход
1.1.1.3.2.5 Малоэтажные	Сравнительный подход
1.1.1.3.2.6 Современный фонд	Сравнительный подход
1.1.1.3.2.7 Новостройка	Сравнительный подход
1.1.1.3.3 ГНП
1.1.1.3.3.1 Деревянные	Сравнительный подход	Метод статистического (регрессионного) моделирования	п. 3 и п. 45.1 Методических указаний Раздел Отчета 3.7. "Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке"
1.1.1.3.3.2 Старый фонд	Сравнительный подход
1.1.1.3.3.3 Кирпичные типовые	Сравнительный подход
1.1.1.3.3.4 Панельные типовые	Сравнительный подход
1.1.1.3.3.5 Кирпичные, Панельные	Сравнительный подход
1.1.1.3.3.6 Современный фонд	Сравнительный подход
1.1.1.3.4 СНП	Сравнительный подход
1.1.2 Неполные характеристики	Сравнительный подход	Метод моделирования на основе УПКС	п. 3 и 45.3 Методических указаний Раздел Отчета 3.10. "Определение кадастровой стоимости моделированием на основе УПКС"
1.2 Незавершенное строительство	Сравнительный подход
Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ
2.1 Завершенное строительство
2.1.1 Полные характеристики
2.1.1.1 ИЖС
2.1.1.1.1 ИЖС. Благовещенск
2.1.1.1.1.1 КС-1	Сравнительный подход	Метод статистического (регрессионного) моделирования	п. 3 и п. 45.1 Методических указаний Раздел Отчета 3.7. "Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке"
2.1.1.1.1.2 КС-7	Сравнительный подход
2.1.1.1.1.3 КС-3	Сравнительный подход
2.1.1.1.2 ИЖС. Белогорск, Свободный
2.1.1.1.2.1 КС-1	Сравнительный подход	Метод статистического (регрессионного) моделирования	п. 3 и п. 45.1 Методических указаний Раздел Отчета 3.7. "Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке"
2.1.1.1.2.2 КС-7	Сравнительный подход
2.1.1.1.2.3 КС-3	Сравнительный подход
2.1.1.1.3 ИЖС. ГНП	Сравнительный подход
2.1.1.1.4 ИЖС. СНП	Сравнительный подход
2.1.1.2 МКД	Затратный подход	Метод сравнительной единицы	п. 46 Методических указаний Раздел Отчета 3.13 "Определение кадастровой стоимости моделированием в рамках затратного подхода"
2.1.1.3 ПП от МКД	Затратный подход
2.1.1.4 Вспомогательные строения	Затратный подход
2.1.1.5 Садовые дома	Сравнительный подход	Метод типового (эталонного) объекта	45.2 Методических указаний Раздел Отчета 3.9. "Расчет кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта"
2.1.2 Неполные характеристики	Сравнительный подход	Метод моделирования на основе УПКС	п. 3 и 45.3 Методических указаний Раздел Отчета 3.10. "Определение кадастровой стоимости моделированием на основе УПКС"
2.2 Незавершенное строительство
2.2.1 ИЖС и МКД	Сравнительный подход	Метод моделирования на основе УПКС	п. 3 и 45.3 Методических указаний Раздел Отчета 3.10. "Определение кадастровой стоимости моделированием на основе УПКС"
2.2.2 Садовые дома	Сравнительный подход
Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта
3.1 Завершенное строительство
3.1.1 Полные характеристики
3.1.1.1 Транспорт
3.1.1.1.1 Модели до 80
3.1.1.1.1.1 Благовещенск, Чигири	Сравнительный подход	Метод статистического (регрессионного) моделирования	п. 3 и п. 45.1 Методических указаний Раздел Отчета 3.7. "Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке"
3.1.1.1.1.2 Белогорск, Свободный	Сравнительный подход
3.1.1.1.1.3 Остальные НП	Сравнительный подход
3.1.1.1.2 Модели свыше 80
3.1.1.1.2.1 Благовещенск, Чигири	Сравнительный подход	Метод статистического (регрессионного) моделирования	п. 3 и п. 45.1 Методических указаний Раздел Отчета 3.7. "Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке"
3.1.1.1.2.2 Остальные НП	Сравнительный подход
3.1.2 Неполные характеристики
3.1.2.1 Неполные характеристики до 80	Сравнительный подход	Метод моделирования на основе УПКС	п. 3 и 45.3 Методических указаний Раздел Отчета 3.10. "Определение кадастровой стоимости моделированием на основе УПКС"
3.1.2.2 Неполные характеристики свыше 80	Сравнительный подход
3.2 Незавершенное строительство	Сравнительный подход
Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения
4.1 Завершенное строительство
4.1.1 Полные характеристики
4.1.1.1 Коммерция. АЗС
4.1.1.1.1 Здания	Доходный подход	Метод типового (эталонного) объекта	45.2 Методических указаний Раздел Отчета 3.12. "Определение кадастровой стоимости в рамках доходного подхода"
4.1.1.1.2 Сооружения	Доходный подход
4.1.1.2 Коммерция. Здания, помещения
4.1.1.2.1 Благовещенск
4.1.1.2.1.1 Благовещенск Здания	Сравнительный подход	Метод статистического (регрессионного) моделирования	п. 3 и п. 45.1 Методических указаний Раздел Отчета 3.7. "Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке"
4.1.1.2.1.2 Благовещенск Помещения	Сравнительный подход
4.1.1.2.2 Белогорск, Свободный	Сравнительный подход
4.1.1.2.3 Остальные НП	Сравнительный подход
4.1.2 Неполные характеристики	Сравнительный подход	Метод моделирования на основе УПКС	п. 3 и 45.3 Методических указаний Раздел Отчета 3.10. "Определение кадастровой стоимости моделированием на основе УПКС"
4.2 Незавершенное строительство	Сравнительный подход
Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения
5.1 Завершенное строительство
5.1.1 Полные характеристики
5.1.1.1 ОВП и ОРОЗ
5.1.1.1.1 Объекты временного проживания (ОВП)
5.1.1.1.1.1 ОВП. Благовещенск
5.1.1.1.1.1.1 ОВП. Благовещенск. Здания	Сравнительный подход	Метод статистического (регрессионного) моделирования	п. 3 и п. 45.1 Методических указаний Раздел Отчета 3.7. "Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке"
5.1.1.1.1.1.2 ОВП. Благовещенск. Помещения	Сравнительный подход
5.1.1.1.1.2 ОВП. Белогорск, Свободный	Сравнительный подход
5.1.1.1.1.3 ОВП. Остальные НП	Сравнительный подход
5.1.1.1.2 Объекты рекреационно-оздоровительного значения (ОРОЗ)
5.1.1.1.2.1 ОРОЗ. Благовещенск	Сравнительный подход	Метод статистического (регрессионного) моделирования	п. 3 и п. 45.1 Методических указаний Раздел Отчета 3.7. "Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке"
5.1.1.1.2.2 ОРОЗ. Остальные НП	Сравнительный подход
5.1.2 Неполные характеристики
5.1.2.1 УПКС ОРОЗ	Сравнительный подход	Метод моделирования на основе УПКС	п. 3 и 45.3 Методических указаний Раздел Отчета 3.10. "Определение кадастровой стоимости моделированием на основе УПКС"
5.1.2.2 УПКС ОВП	Сравнительный подход	Раздел Отчета 3.10. "Определение кадастровой стоимости моделированием на основе УПКС"
5.2 Незавершенное строительство
5.2.1 ОНС ОРОЗ	Сравнительный подход	Метод моделирования на основе УПКС	п. 3 и 45.3 Методических указаний Раздел Отчета 3.10. "Определение кадастровой стоимости моделированием на основе УПКС"
5.2.2 ОНС ОВП	Сравнительный подход
Группа 6. Административные и бытовые объекты
6.1 Завершенное строительство
6.1.1 Полные характеристики
6.1.1.1 Административные и бытовые объекты
6.1.1.1.1 Благовещенск. Здания, помещения
6.1.1.1.1.1 Благовещенск. Здания	Сравнительный подход	Метод статистического (регрессионного) моделирования	п. 3 и п. 45.1 Методических указаний Раздел Отчета 3.7. "Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке"
6.1.1.1.1.2 Благовещенск. Помещения	Сравнительный подход
6.1.1.1.2 Белогорск, Свободный	Сравнительный подход
6.1.1.1.3 Остальные НП	Сравнительный подход
6.1.2 Неполные характеристики	Сравнительный подход	Метод моделирования на основе УПКС	п. 3 и 45.3 Методических указаний Раздел Отчета 3.10. "Определение кадастровой стоимости моделированием на основе УПКС"
6.2 Незавершенное строительство	Сравнительный подход
Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений
7.1 Завершенное строительство
7.1.1 Полные характеристики
7.1.1.1 Производство
7.1.1.1.1 Благовещенск	Сравнительный подход	Метод статистического (регрессионного) моделирования	п. 3 и п. 45.1 Методических указаний Раздел Отчета 3.7. "Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке"
7.1.1.1.2 Белогорск, Свободный	Сравнительный подход
7.1.1.1.3 Остальные НП	Сравнительный подход
7.1.2 Неполные характеристики	Сравнительный подход	Метод моделирования на основе УПКС	п. 3 и 45.3 Методических указаний Раздел Отчета 3.10. "Определение кадастровой стоимости моделированием на основе УПКС"
7.2 Незавершенное строительство	Сравнительный подход
Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты
8.1 Завершенное строительство
8.1.1 Полные характеристики
8.1.1.1 Общественное и социальное назначение
8.1.1.1.1 БЛГ
8.1.1.1.1.1 Здания	Сравнительный подход	Метод статистического (регрессионного) моделирования	п. 3 и п. 45.1 Методических указаний Раздел Отчета 3.7. "Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке"
8.1.1.1.1.2 Помещения	Сравнительный подход
8.1.1.1.2 Белогорск Свободный	Сравнительный подход
8.1.1.1.3 Остальные НП	Сравнительный подход
8.1.1.2 Объекты культурного наследия	Затратный подход	Метод сравнительной единицы	п. 46 Методических указаний Раздел Отчета 3.13 "Определение кадастровой стоимости моделированием в рамках затратного подхода"
8.1.1.3 Культовые объекты	Сравнительный подход	Метод моделирования на основе УПКС	п. 3 и 45.3 Методических указаний Раздел Отчета 3.10. "Определение кадастровой стоимости моделированием на основе УПКС"
8.1.2 Неполные характеристики	Сравнительный подход
8.2 Незавершенное строительство	Сравнительный подход
Группа 9. Прочие объекты
9.1 Полные характеристики	Затратный подход	Метод сравнительной единицы	п. 46 Методических указаний Раздел Отчета 3.13 "Определение кадастровой стоимости моделированием в рамках затратного подхода"
Группа 10. Сооружения
10.1 Завершенное строительство	Затратный подход Сравнительный подход	Метод сравнительной единицы Метод индексации прошлых результатов	п. 45.4 Методических указаний Раздел Отчета 3.11. "Расчет кадастровой стоимости методом индексации прошлых результатов" п. 46 Методических указаний Раздел Отчета 3.13 "Определение кадастровой стоимости моделированием в рамках затратного подхода"
10.2 Незавершенное строительство	Затратный подход	Метод сравнительной единицы

Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта

На основе проведенного анализа можно сделать вывод, что в основном ситуация на рынке объектов недвижимости Амурской области в 2022 году зависит от макроэкономической ситуации в России в целом. Развитие экономической и геополитической ситуации в стране, а также стратегия, которой будут придерживаться продавцы и девелоперы, напрямую влияют на рост цен на объекты.

В результате анализа рынка недвижимости выделено 10 сегментов (групп) рынка объектов недвижимости, по которым были распределены все объекты оценки, находящиеся в Перечне объектов оценки.

Основными ценообразующими факторами для объектов недвижимости Амурской области являются:

физические факторы;

факторы местоположения;

факторы социально-экономического развития;

факторы окружения;

факторы инфраструктуры;

прочие факторы, влияющие на стоимость.

Сформированный Перечень ценообразующих факторов объектов недвижимости, приведен далее в Таблице 78.

Вклад в стоимость объектов оценки каждого отдельного фактора, обоснование и выбор вида модели оценки кадастровой стоимости определяется в процессе моделирования для каждой группы объектов оценки на основе собранной рыночной информации.

3.7. Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке

Определение кадастровой стоимости методами статистического моделирования

В рамках настоящего отчета кадастровая стоимость в рамках групп 1 - 8 рассчитана на основе статистического моделирования зависимости рыночной стоимости от ценообразующих факторов.

Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки.

Под статистической моделью оценки понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости).

Порядок подготовки и построения модели оценки кадастровой стоимости включает:

1) определение перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора;

2) определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости;

3) определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ценообразующих факторов;

4) определение конкретного вида зависимостей переменной от ценообразующих факторов (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели;

5) анализ показателей качества статистической модели.

Осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. Собранная рыночная информация (совокупная выборка объектов-аналогов), с учетом всех поправок, представлена в Приложении 1 для каждой группы.

Далее проводится кодирование значений ценообразующих факторов объектов оценки и объектов аналогов для представления значений качественных факторов в числовой форме. При построении списка значений фактора просматриваются значения кодируемого фактора как объектов оценки, так и объектов аналогов.

Рассмотрим общие принципы статистического моделирования в рамках сравнительного подхода.

Определение кадастровой стоимости осуществляется с применением статистических моделей, в том числе:

1) линейной:

2) мультипликативной степенной (без выделения двоичных факторов):

3) экспоненциальной:

где - Y - модельное значение зависимой переменной;

X1, ..., Xn - ценообразующие факторы объектов недвижимости;

, , ..., - коэффициенты модели.

В целях построения статистической модели из совокупной выборки объектов аналогов формируются обучающая выборка, на которой проводится построение моделей, и контрольная выборка, на которой проверяется качество построенных моделей.

Формирование обучающей выборки и контрольной выборки производится следующим образом:

объекты исходной выборки упорядочиваются по возрастанию их зависимой переменной;

из упорядоченной подобным образом выборки объекты поочередно относятся к обучающей и к контрольной выборкам.

Объекты обучающей и контрольной выборок отображены в таблицах «Обучающая выборка» и «Контрольная выборка» Приложения 2 для каждой подгруппы.

В целях построения качественной статистической модели расчета кадастровой стоимости проводился статистический анализ рыночной информации.

При проведении статического анализа осуществляется:

приведение данных к сопоставимому виду;

проверка данных на полноту по географическому признаку;

проверка данных на полноту заполнения;

логический контроль: проверка данных на непротиворечивость и интерпретируемость;

удаление некорректных данных;

удаление выбросов в значениях стоимостных показателей объектов недвижимости и в значениях ценообразующих факторов;

проверка репрезентативности данных.

На основании статистического анализа определяется и устраняется информация об объектах аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях ценообразующих факторов, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости, проверяется репрезентативность выборки и выбираются ценообразующие факторы для построения статистических моделей. Таким образом, в процессе моделирования выявляются объекты с недостоверной рыночной информацией (например, дешевые объекты расположены в центре города) и определяются как выбросы.

Наличие в исходной рыночной информации выбросов обусловлено рядом причин. Одна из них – недостоверные сведения об объектах аналогах в источниках, это приводит к снижению точности рыночной информации и как следствие, расширению диапазона значений стоимости объектов аналогов (появляются как очень дешевые, так и очень дорогие объекты без видимых на то причин).

Как правило, выбросы определяются в несколько этапов. Сначала на основе анализа рынка определяются верхний и нижний пределы стоимости. После этого выборка приводится к требованию репрезентативности. Одно из требований репрезентативности – равномерное распределение объектов аналогов в ценовом диапазоне. При построении модели также удаляются из рассмотрения те объекты аналоги, которые вносят наибольший вклад в ухудшение качества моделей.

Также, в рамках статистического анализа выполнен анализ интерпретируемости рыночной информации на предмет соответствия характеристик объекта к его стоимости, т.е. объекты аналоги с лучшими характеристиками местоположения, окружения и др. имеют большую стоимость, нежели объекты аналоги с худшими аналогичными параметрами. Наличие в выборке противоречивой информации приводит к отсеву некоторых сделок. Противоречивой можно считать информацию о схожих объектах по значениям ценообразующих факторов, но существенно различающейся по цене.

Результаты статистического анализа рыночной информации оформлены отчетом по форме Таблиц «Стат. анализ рынка» Приложения 2 для каждой подгруппы.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости осуществляется в следующей последовательности:

выбор ценообразующих факторов для построения моделей;

построение моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости каждой сформированной группы;

анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости недвижимости.

Выбор ценообразующих факторов для построения моделей может осуществляться двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным.

Экспертный метод предполагает выбор ценообразующих факторов объектов оценки группы на основе экспертного мнения.

Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве ценообразующих факторов для построения моделей тех факторов, которые в основном формируют стоимость.

Для построения модели ценообразующие факторы выбирались исходя из совокупности следующих критериев:

Знак коэффициента корреляции ценообразующего фактора и знак коэффициента модели не противоречат логике направления влияния ценообразующего фактора. Например, для ценообразующего фактора, характеризующего удаленность объекта от центра города коэффициент корреляции должен быть со знаком «минус», а коэффициент модели со знаком «плюс», так как существует обратная взаимосвязь между расстоянием до центра и стоимостью объекта оценки (т.е. чем больше величина данного фактора, тем ниже стоимость).

В модель включались ценообразующие факторы с коэффициентами значимости более 0,2. При этом экспертный выбор в ряде единичных случаев ценообразующих факторов с низкими значениями коэффициентов значимости обосновывается важностью учета данных факторов, влияние которых на объекты оценки было определено в процессе работ, а также на основании анализа современного рынка недвижимости.

Ценообразующий фактор прошел проверку на репрезентативность. Экспертный выбор в ряде случаев ценообразующих факторов обосновывается важностью учета данных факторов наряду с объективной невозможностью проведения дополнительного сбора рыночной информации или перегруппировки.

В случае, когда диапазон значений фактора в рыночной выборке объектов аналогов шире диапазона значений фактора в исходной выборке объектов оценки, а также распределение значений фактора в рыночной и исходной выборках (в диапазоне их пересечения) различается незначительно, данный фактор безусловно принимается для расчетов. Это обосновывается тем, что, чем более широко представлены значения какого-либо ценообразующего фактора в рыночной выборке, тем более точно определяется функциональная зависимость стоимости земель от данного фактора.

Выбранный состав ценообразующих факторов приводит к максимальному значению коэффициента детерминации, с соблюдением пороговых значений остальных статистических показателей, таких как среднеквадратичная ошибка, средняя относительная погрешность, отношение суммы невязок к средней стоимости, критерий Фишера.

Проверка статистической значимости моделей на обучающей выборке (критерий Фишера). Статистическая значимость модели определяется на обучающей выборке с использованием следующей формулы (критерий Фишера):

,

где N – количество объектов в обучающей выборке, m – количество ценообразующих факторов, используемых в построенной модели, R2 – коэффициент детерминации, определяемый по формуле:

,

где Yi – рыночная (удельная) цена i-го объекта оценки, -модельная (удельная) стоимость i-го объекта оценки, Ycp – средняя рыночная стоимость объектов на рассматриваемой (обучающей) выборке. Модель считается статистически значимой, если найденное значение F–критерия превышает пороговое значение Fкрα;m,N-m-1 при заданном уровне значимости α=0,05 (или α=0,01). Пороговые значения F–критерия для заданных параметров α, m, N приводятся в специальных статистических таблицах2 Большев Л.Н., Смирнов Н.В. Таблицы математической статистики. М., Наука, 1983. .

Статистически незначимая модель удаляется из последующего рассмотрения.

В случае если все используемые модели оказались статистически незначимыми для данной подгруппы объектов оценки, проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка объектов оценки на основании близости значений ценообразующих факторов и уровня цен, и (или) оценка рыночной стоимости объектов оценки рассматриваемой группы.

Приведенный коэффициент детерминации R2. Значение коэффициента детерминации, R2, определенного выше, показывает долю дисперсии зависимой переменной (стоимости), объясняемую (обусловленную) используемой моделью. Считается, что чем ближе значения коэффициента детерминации к 1, тем лучше построенная модель описывает реальную зависимость стоимости от ценообразующих факторов. Известно, что увеличение количества ценообразующих факторов в модели приводит к росту значения R2 на обучающей выборке с ухудшением качества оценки на контрольной выборке (так называемый эффект переопределения модели). Чтобы избежать переопределения модели, используют так называемый приведенный коэффициент детерминации, определяемый по формуле:

,

где значения всех параметров те же, что и выше.

При оценке объектов для всех оцениваемых подгрупп приемлемыми значениями для приведенного R2 являются значения, не меньшие 0,6 для обучающей выборки и 0,6 для контрольной выборки. Волатильность значения существенно зависит от развитости соответствующего рынка недвижимости и/или наличия ценообразующих факторов, которые не могут быть учтены в рамках кадастровой (массовой) оценки.

Средняя относительная погрешность оценки определяется по формуле:

ср =

где N – количество объектов в рассматриваемой выборке.

Значение ср существенно зависит от качества выборки (т.е. от дисперсии значений стоимости), которая, в свою очередь, завит от степени развитости соответствующего рынка объектов недвижимости. Так, согласно данным С.В. Грибовского, значение ср при оценке квартир не превышает 15% для обучающей выборки и 20% для контрольной выборки. Волатильность значения ср может существенно возрастать для различных групп объектов. Выбор порогового значения для ср производится по результатам анализа рынка недвижимости на этапе построения статистических моделей оценки на рассматриваемом сегменте.

Для целей построения моделей для оцениваемых объектов были определены пороговые значения средней относительной погрешности оценки – не более 15% для обучающей выборки и 20% для контрольной выборки, что соответствует типичным для данной группы значениям.

Среднеквадратичная ошибка оценки (standard error of estimation – SEE) определяется как:

SEE =

По определению, если распределение невязок в линейной модели является нормальным до 67% модельных оценок (удельной) стоимости принадлежат «коридору» (Yср  SEE).

Модель считается хорошей, если значение отношения среднеквадратичной ошибки оценки к средней стоимости удовлетворяет условию SEE/Ycp  0,2*100%.3 С.В. Грибовский, Н.П. Баринов, ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ // Журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 5 (56), 2006, с.96-106, №6 (57), 2006, с.66-82, №7 (58) 2006, с.85-105

Для целей построения моделей для оцениваемых объектов были определены пороговые значения среднеквадратичной ошибки оценки – не более 20% для обучающей выборки и 25% для контрольной выборки.

Важным свойством указанных выше критериев качества является их взаимная зависимость, т.е. результатом выхода одного из них за допустимые пределы является в итоге ухудшение значений остальных критериев.

В случае построения модели на слабо развитых рынках пороговые значения критериев могут быть ослаблены.

Характеристики равномерности оценивания

Коэффициент дисперсии (COD). Коэффициент дисперсии отражает среднее отклонение в процентах значений отношений стоимостей от их медианного значения и вычисляется по формуле:

COD =

Важным свойством коэффициента дисперсии является тот факт, что его интерпретация не зависит от допущения, что отношения стоимостей имеют нормальное распределение.

Деление среднего абсолютного отклонения на медианное соотношение предоставляет меру разброса в процентах и, следовательно, обеспечивает относительный показатель, подходящий для сравнения с другими подобными показателями. Он также может быть сравнен со стандартными разбросами, пределы которых устанавливаются для различных типов имущества Международной ассоциацией налоговых оценщиков.

Предельные значения коэффициентов разброса приведены в таблице ниже.

Таблица 84 Предельные значения коэффициента разброса4 Standard on Mass Appraisal of Real Property, 2013

Общий класс имущества	Размер территориального образования	Диапазон значений коэффициента разброса
Улучшенное жилье (жилые дома на одну семью, кондоминиумы, передвижные [промышленно-произведенные] дома, жилье на 2-4 семьи)	Очень крупные территориальные образования / густонаселенные / более новое имущество / активные рынки	от 5,0 до 10,0
Территориальные образования от крупных до средних / более старые и более новые объекты имущества / менее активные рынки	от 5,0 до 15,0
Сельские или мелкие территориальные образования / более старое имущество / районы с депрессивными рынками	от 5,0 до 20,0

Для целей построения моделей для оцениваемых объектов были определены пороговые значения коэффициента дисперсии (COD) в размере не более 20,0 для обучающей и контрольной выборок, что соответствует типичным для данной группы значениям.

Дифференциал отношения стоимостей (price related differential, PRD) вычисляется по формуле:

PRD =

Эта статистическая характеристика показывает относительный уровень смещений в налоговой оценке. PRD называется регрессивным (PRD>1) при недооценке дорогих объектов по сравнению с недорогими объектами. PRD называется прогрессивным (PRD<1) при переоценке дорогих объектов. Таким образом, PRD является мерой регрессивности/прогрессивности при оценке объектов недвижимости.

Стандарты Международной ассоциацией налоговых оценщиков устанавливают для всех видов имущества приемлемый диапазон коэффициента дифференциации цен на уровне от 0,98 до 1,035 Standard on Mass Appraisal of Real Property, 2013 . PRD должно стремиться к 1,00. В связи с большим разбросом цен для некоторых сегментов пороговые значения PRD могут возрастать.

Для целей построения моделей для оцениваемых объектов определено пороговое значение дифференциала отношения стоимостей в размере 1,03.

Однако в тех случаях, когда выборка мала или, когда на средневзвешенное значение отношения стоимостей существенное влияние оказывают несколько продажных цен, величины которых крайне резко отличаются от средних, PRD не может служить надежным критерием оценки.

Таким образом, анализ качества модели проводится на основе следующих показателей:

коэффициент детерминации;

по коэффициенту дисперсии (COD);

по среднеквадратичной ошибке оценки;

по средней относительной погрешности оценки;

по ценовому дифференциалу (PRD).

Пороговые значения критериев качества для каждой группы определяются в зависимости от:

однородности объектов недвижимости в рассматриваемом сегменте;

количества ценообразующих факторов, которые не могут быть учтены в рамках кадастровой (массовой) оценке объектов недвижимости.

В случае, если в результате отбора моделей по пороговым значениям критериев качества была отобрана более чем одна модель, то выбор модели, обладающей наилучшим качеством, может осуществляться экспертным методом или на основе приоритетов критериев качества.

Выбор модели, обладающей наилучшим качеством, на основе приоритетов критериев качества заключается в следующем:

среди отобранных моделей находят модель с наименьшим значением средней относительной погрешности оценки для обучающей выборки и модели с показателем для контрольной выборки, отличающихся от минимального не более чем на 15%;

далее, в случае если была отобрана более чем одна модель, отбирают модель с наибольшим значением критерия Фишера для контрольной выборки, а также модели, критерий Фишера которых для контрольной выборки отличается от наибольшего не более чем на 15%;

далее в случае если была отобрана более чем одна модель, отбирается модель с меньшим значением отношения среднеквадратичной ошибки оценки SEE к средней стоимости для контрольной выборки.

Экспертный метод выбора модели, обладающей наилучшим качеством, может осуществляться в том случае, если выбранная модель на основе приоритетов критериев качества не позволяет рассчитать кадастровую стоимость, соответствующую тенденциям рынка недвижимости. К таким несоответствиям могут относиться:

отрицательная стоимость;

резкое изменение кадастровой стоимости в приграничных значениях факторов стоимости;

несоответствие влияния ценообразующего фактора на стоимость.

Также, в случае если улучшение показателей качества модели может быть достигнуто только путем удаления из рассмотрения значительного количества объектов-аналогов и так, что репрезентативность рыночной информации по ценообразующим факторам теряется, пороговые значения критериев качества определяются экспертно и для каждой из групп индивидуально.

Также, вместе с формальным анализом качества (на основе вышеуказанных статистических показателей) проводится логический анализ, заключающийся в:

проверке интерпретирумости влияния факторов в модели;

сравнении средних кадастровых и рыночных стоимостей.

В соответствии с вышеизложенным порядком выполнено построение статистических моделей.

На основе построенных статистических моделей, прошедших анализ качества, выполнен расчет кадастровой стоимости.

Описание построенных статистических моделей для каждой подгруппы представлено ниже6 При написании раздела так же использовалась следующая литература: 1. С.А. Айвазян, В.С. Мхитарян. Прикладная статистика и основы эконометрики. М., «ЮНИТИ», 1998. 2. Н. Дрейпер, Г.Смит. Прикладной регрессионный анализ. М., «Вильямс, Диалектика», 2007. 3. Макарова Н.В., Трофимец В.Я. Статистика в Excel: Учебное пособие. – М.: Финансы и статистика, 2002. 4. А.М. Дубров, В.С.Мхитарян, Л.И.Трошин. Многомерные статистические методы. М., «Финансы и статистика», 1998. .

Построение статистических моделей по каждой подгруппе

После выбора ценообразующих факторов для каждой оцениваемой подгруппы строится статистическая модель.

Для представления значений качественных факторов в числовой форме, а также для идентификации диапазонов значений количественных факторов производится кодирование значений ценообразующих факторов объектов оценки и объектов аналогов. Для оценки параметров регрессионных уравнений вместо исходных значений ценообразующих факторов используются их метки, алгоритм расчета которых в зависимости от типа кодирования значений ценообразующих факторов описан ниже.

Таким образом, первоначальный набор данных для расчета меток включает в себя перечень соответствий между значениями каждого ценообразующего фактора и его закодированным представлением.

Кодирование значений качественных ценообразующих факторов позволяет назначать одинаковые метки тем значениям фактора, которые оказывают одинаковое влияние на рыночную стоимость (разным значениям фактора может быть сопоставлено одно и тоже кодированное значение).

На первом этапе формируется список факторов, которые классифицируются по виду кодирования и виду меток. При этом для числовых факторов осуществляется выбор вида меток в зависимости от направленности влияния фактора на рыночную стоимость с целью получения положительного значения коэффициента при данном факторе в соответствующей статистической модели. Выделяются следующие виды кодированных факторов:

некодированный числовой (для числовых ценообразующих факторов);

кодированный числовой (для диапазонов значений числовых ценообразующих факторов);

кодированный качественный (для качественных ценообразующих факторов).

На следующем этапе по полученному списку определяется процедура, по которой производится дальнейший расчет:

В том случае, если ценообразующий фактор является кодированным (числовым или качественным), то метка рассчитывается по следующей формуле:

где

— числовая метка, соответствующая -му закодированному значению фактора стоимости (), — количество уникальных закодированных значений ценообразующего фактора

— среднее арифметическое значение удельных цен тех объектов-аналогов, значение фактора стоимости которых соответствует кодированному значению ();

— медианное значение среди рассчитанных на предыдущем шаге средних арифметических значений ).

В случае, если ценообразующий фактор является некодированным (числовым), то в зависимости от вида метка рассчитывается по одной из следующих формул:

Прямая метка = (P + Z) / K + Поправка,

Обратная метка = K / (P + Z) + Поправка,

где

Z — исходное значение количественного ценообразующего фактора;

,

A — среднее арифместическое ряда значений ценообразующего фактора по объектам-аналогам, участвующим в расчете параметров модели;

M — медианна ряда значений ценообразующего фактора по объектам-аналогам, участвующим в расчете параметров модели;

— корректирующее слагаемое;

Мин, Макс — минимальное и максимальное значение ряда значений ценообразующего фактора по объектам-аналогам, участвующим в расчете параметров модели.

Поправка – постоянное слагаемое (константа), применяемая в мультипликативных моделях для исключения возможности негативного влияния малых значений количественных факторов стоимости. Величина поправки составляет 0,5.

Далее приведено описание построения моделей и расчета кадастровой стоимости для каждой оцениваемой подгруппы в отдельности7 При написании раздела так же использовалась следующая литература: 1. С.А. Айвазян, В.С. Мхитарян. Прикладная статистика и основы эконометрики. М., «ЮНИТИ», 1998. 2. Н. Дрейпер, Г.Смит. Прикладной регрессионный анализ. М., «Вильямс, Диалектика», 2007. 3. Макарова Н.В., Трофимец В.Я. Статистика в Excel: Учебное пособие. – М.: Финансы и статистика, 2002. 4. А.М. Дубров, В.С.Мхитарян, Л.И.Трошин. Многомерные статистические методы. М., «Финансы и статистика», 1998. .

3.8. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

3.8.1. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесенных к группе 1 «Многоквартирные дома (дома средне - и многоэтажной жилой застройки)» (далее – группа 1)

В рамках проведения работ в группе 1 для целей моделирования выделено 23 подгруппы объектов оценки:

«МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Деревянные»;

«МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Старый фонд»;

«МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Панельные»;

«МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Кирпичные»;

«МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Панельные типовые»;

«МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Кирпичные типовые»;

«МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Малоэтажные»;

«МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Современный фонд»;

«МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Новостройка»;

«МКД Помещения/Белогорск, Свободный/Деревянные»;

«МКД Помещения/Белогорск, Свободный/Старый фонд»;

«МКД Помещения/Белогорск, Свободный/Панельные типовые»;

«МКД Помещения/Белогорск, Свободный/Кирпичные типовые»;

«МКД Помещения/Белогорск, Свободный/Малоэтажные»;

«МКД Помещения/Белогорск, Свободный/Современный фонд»;

«МКД Помещения/Белогорск, Свободный/Новостройка»;

«МКД Помещения/ГНП»;

«МКД Помещения/СНП».

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в составе данных подгрупп определялась в соответствии с пунктом 45.1 Методических указаний.

Подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Деревянные»;

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 24 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 203 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 72427,75 руб./кв. м, минимальный 54916,28 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 364.

Таблица 85 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Деревянные»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки
2	Административный центр гнп ОКС 2023	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 86 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Деревянные»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0.5000445644880156	10.501871875334986	да
2	Мультипликативная модель	0.3801092606424199	6.438468883857839	да
3	Экспоненциальная модель	0.5052408110876937	10.722445657014518	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 87 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Деревянные»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 74429.59324074755*e^ (-0.0019738766093931465* Площадь ОКС +-0.000004934029617911805* Административный центр гнп ОКС2023)	Площадь ОКС	0.0019738766093931465
Административный центр гнп ОКС2023	0.000004934029617911805

Подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Старый фонд»;

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 24 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 203 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 72427,75 руб./кв. м, минимальный 54916,28 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 6115.

Таблица 88 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Старый фонд»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 89 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/ Старый фонд»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0.5000445644880156	10.501871875334986	да
2	Мультипликативная модель	0.3801092606424199	6.438468883857839	да
3	Экспоненциальная модель	0.5052408110876937	10.722445657014518	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 90 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/ Старый фонд»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 74429.59324074755*e^ (-0.0019738766093931465* Площадь ОКС +-0.000004934029617911805* Административный центр гнп ОКС2023)	Площадь ОКС	0.0019738766093931465
Административный центр гнп ОКС2023	0.000004934029617911805

Подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Панельные»;

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 30 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 208 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 85910,87 руб./кв. м, минимальный 60043,43 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 6105.

Таблица 91 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Панельные»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 92 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/ Панельные»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0.3222202203187945	6.417973956599503	да
2	Мультипликативная модель	0.03396995945887582	0.4747206954743775	да
3	Экспоненциальная модель	0.321788430270299	6.405292983103165	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 93 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/ Панельные»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 87353.45786149945*e^(-0.0008431735537106147* Площадь ОКС +-0.00000953013181990752* Административный центр гнп ОКС2023)	Площадь ОКС	0.0008431735537106147
Административный центр гнп ОКС2023	0.00000953013181990752

Подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Кирпичные»;

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 19 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 137 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 91565,67 руб./кв. м, минимальный 66962,48 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 3127.

Таблица 94 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Кирпичные»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 95 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/ Кирпичные»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0.5949915301665782	11.752673328758695	да
2	Мультипликативная модель	0.3761946257696216	4.824512789537958	да
3	Экспоненциальная модель	0.6035715527781622	12.180186502920847	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 96 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/ Кирпичные»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 94954.26709452066*e^(-0.0009135510543741496* Площадь ОКС +-0.000028648333488369448* Административный центр гнп ОКС2023)	Площадь ОКС	0.0009135510543741496
Административный центр гнп ОКС2023	0.000028648333488369448

Подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Панельные типовые»;

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 284 объекта аналога (до выбросов выборка составила 1429 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 84847,81 руб./кв. м, минимальный 57660,87 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 30317.

Таблица 97 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Панельные типовые»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 98 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/ Панельные типовые»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0.34979851181338883	75.58686315352723	да
2	Мультипликативная модель	0.22137261000279496	39.945745686527076	да
3	Экспоненциальная модель	0.35766394002826596	78.23285458422293	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 99 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/ Панельные типовые»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = =86331.6605767159*e^(-0.001525034513054975* Площадь ОКС +-0.000008300388999180702* Административный центр гнп ОКС2023)	Площадь ОКС	0.001525034513054975
Административный центр гнп ОКС2023	0.000008300388999180702

Подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Кирпичные типовые»;

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 87 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 783 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 87239,48 руб./кв. м, минимальный 61526,7 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 15361.

Таблица 100 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Кирпичные типовые»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 101 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/ Кирпичные типовые»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0.5715878282517437	56.03643026435779	да
2	Мультипликативная модель	0.3282250324637428	20.520936369563614	да
3	Экспоненциальная модель	0.6017471523129694	63.460639500576654	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 102 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/ Кирпичные типовые»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = =88099.29465313883*e^(-0.0005179048458650894* Площадь ОКС +-0.000008202541707548856* Административный центр гнп ОКС2023)	Площадь ОКС	0.0005179048458650894
Административный центр гнп ОКС2023	0.000008202541707548856

Подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Малоэтажные»;

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 70 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 317 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 97102,91 руб./кв. м, минимальный 69818,18 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 4916.

Таблица 103 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Малоэтажные»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 104 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/ Малоэтажные»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0.39834094704417533	22.179374947358525	да
2	Мультипликативная модель	0.23840009581807264	10.486350071805786	да
3	Экспоненциальная модель	0.39378596664951104	21.761010397348596	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 105 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Малоэтажные»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС =100521.90938332357*e^(-0.001868516001399624* Площадь ОКС +-0.000007267183888175147* Административный центр гнп ОКС2023)	Площадь ОКС	0.001868516001399624
Административный центр гнп ОКС2023	0.000007267183888175147

Подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Современный фонд»;

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 88 объекта аналога (до выбросов выборка составила 1238 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 102647,43 руб./кв. м, минимальный 75114,18 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 32952.

Таблица 106 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Современный фонд»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 107 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Современный фонд»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0.5803981473814964	58.78649274253904	да
2	Мультипликативная модель	0.2586916052632523	14.831065318763233	да
3	Экспоненциальная модель	0.5940303729505698	62.187634660967554	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 108 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/ Современный фонд»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС =105484.05838982819*e^(-0.0009096376130643472* Площадь ОКС +-0.000007000265135940444* Административный центр гнп ОКС2023)	Площадь ОКС	0.0009096376130643472
Административный центр гнп ОКС2023	0.000007000265135940444

Подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Новостройка»;

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 143 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 786 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 112300,53 руб./кв. м, минимальный 82496,62 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 9024.

Таблица 109 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/Новостройка»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 110 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/ Новостройка»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0.4785231422667299	64.2341447409048	да
2	Мультипликативная модель	0.4519683336542759	57.729845369630006	да
3	Экспоненциальная модель	0.4852935311816665	65.99984503926376	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 111 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «МКД Помещения/Благовещенск, Чигири/ Новостройка»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = =117989.56023350959*e^(-0.0014863831052564884* Площадь ОКС +-0.00001725881490154711* Административный центр гнп ОКС2023)	Площадь ОКС	0.0014863831052564884
Административный центр гнп ОКС2023	0.00001725881490154711

Подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Деревянные»;

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 11 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 77 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 55800 руб./кв. м, минимальный 37148,22 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 881.

Таблица 112 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Деревянные»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки
3	Школы 2023 ОТ	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 113 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Деревянные»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,5835397911758602	3,269442835658693	да
2	Мультипликативная модель	0,6158282424838915	3,7403388918705076	да
3	Экспоненциальная модель	0,5637385386254816	3,0151412396481003	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 114 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Деревянные»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 61683,331820422 * e ^ ((-0,0053097393506924 * Площадь ОКС) + (-4,6171667681343E-5 * Административный центр гнп ОКС2023) + (-0,00013513273655434 * Школы 2023 ОТ))	Площадь ОКС	0,0053097393506924
Административный центр гнп ОКС2023	0,000046171667681343
Школы 2023 ОТ	0,00013513273655434

Подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Старый фонд»;

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 11 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 77 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 55800 руб./кв. м, минимальный 37148,22 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 3773.

Таблица 115 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Старый фонд»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки
3	Школы 2023 ОТ	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 116 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Старый фонд»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,5835397911758602	3,269442835658693	да
2	Мультипликативная модель	0,6158282424838915	3,7403388918705076	да
3	Экспоненциальная модель	0,5637385386254816	3,0151412396481003	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 117 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Старый фонд»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 61683,331820422 * e ^ ((-0,0053097393506924 * Площадь ОКС) + (-4,6171667681343E-5 * Административный центр гнп ОКС2023) + (-0,00013513273655434 * Школы 2023 ОТ))	Площадь ОКС	0,0053097393506924
Административный центр гнп ОКС2023	0,000046171667681343
Школы 2023 ОТ	0,00013513273655434

Подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Панельные типовые»;

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 48 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 452 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 65853,66 руб./кв. м, минимальный 26749,23 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 15001.

Таблица 118 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Панельные типовые»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки
3	Школы 2023 ОТ	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 119 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Панельные типовые»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,5661111533182144	20,005978683089182	да
2	Мультипликативная модель	нет
3	Экспоненциальная модель	0,5424214800187861	18,176398141743014	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 120 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Панельные типовые»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 64217,228514792 * e ^ ((-0,0020049578907952 * Площадь ОКС) + (-5,4624423238989E-5 * Административный центр гнп ОКС2023) + (-0,00012670956902788 * Школы 2023 ОТ))	Площадь ОКС	0,0020049578907952
Административный центр гнп ОКС2023	0,000054624423238989
Школы 2023 ОТ	0,00012670956902788

Подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Кирпичные типовые»;

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 65 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 559 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 68933,33 руб./кв. м, минимальный 21469,88 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 14566.

Таблица 121 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Кирпичные типовые»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки
3	Школы 2023 ОТ	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 122 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Кирпичные типовые»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,41055986102555975	14,162677353538202	да
2	Мультипликативная модель	0,1527044560654911	3,6645897985567397	да
3	Экспоненциальная модель	0,5063375793225718	20,855407153396282	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 123 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Кирпичные типовые»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = y = 65288,10552552 * e ^ ((-0,0023094138122105 * Площадь ОКС) + (-6,2304884943848E-6 * Административный центр гнп ОКС2023) + (-9,6753453282704E-5 * Школы 2023 ОТ))	Площадь ОКС	0,0023094138122105
Административный центр гнп ОКС2023	0,0000062304884943848
Школы 2023 ОТ	0,000096753453282704

Подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Малоэтажные»;

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 7 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 64 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 72900,58 руб./кв. м, минимальный 43048,67 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 6105.

Таблица 124 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Малоэтажные»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки
3	Школы 2023 ОТ	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 125 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Малоэтажные»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,9081317426862899	9,885152600481122	да
2	Мультипликативная модель	0,9355058423248622	14,505280416825968	да
3	Экспоненциальная модель	0,9061034930564862	9,6500234412509	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 126 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Малоэтажные»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = y = 88780.632228037 * e ^ ((-0,0055112175201138 * Площадь ОКС) + (-0,00015188611276837 * Административный центр гнп ОКС2023) + (0,00030795982087036 * Школы 2023 ОТ))	Площадь ОКС	0,0055112175201138
Административный центр гнп ОКС2023	0,00015188611276837
Школы 2023 ОТ	0,00030795982087036

Подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Современный фонд»;

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 7 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 37 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 79646,02 руб./кв. м, минимальный 48594,59 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 1743.

Таблица 127 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Современный фонд»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки
3	Школы 2023 ОТ	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 128 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Современный фонд»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,726612975972322	2,657818082465973	да
2	Мультипликативная модель	0,9671852277539356	29,474080164305654	да
3	Экспоненциальная модель	0,7558479212055575	3,0958078462314638	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 129 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Современный фонд»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 76183,02216793 * e ^ ((-0,00098835832404154 * Площадь ОКС) + (-7,0678042415286E-5 * Административный центр гнп ОКС2023) + (-0,00030606044444435 * Школы 2023 ОТ))	Площадь ОКС	0,00098835832404154
Административный центр гнп ОКС2023	0,000070678042415286
Школы 2023 ОТ	0,00030606044444435

Подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Новостройка»;

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 27 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 151 аналог). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 70170,73 руб./кв. м, минимальный 44651,16 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 2738.

Таблица 130 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Новостройка»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки
3	Школы 2023 ОТ	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 131 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Новостройка»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,49819453942847447	7,611498417337811	да
2	Мультипликативная модель	0,4449075018208376	6,1448452738030515	да
3	Экспоненциальная модель	0,4819394145671724	7,132117263713492	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 132 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «МКД Помещения/ Белогорск, Свободный/Новостройка»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 93369,358200833 * e ^ ((-0,0057503783712263 * Площадь ОКС) + (-4,659912287876E-5 * Административный центр гнп ОКС2023) + (-0,00010511506113748 * Школы 2023 ОТ))	Площадь ОКС	0,0057503783712263
Административный центр гнп ОКС2023	0,00004659912287876
Школы 2023 ОТ	0,00010511506113748

Подгруппа «МКД Помещения/ ГНП»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 317 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 3068 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 44163,32 руб./кв. м, минимальный 14683,46 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 62935.

Таблица 133 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «МКД Помещения/ ГНП»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Социальная инфраструктура	Качественный	По умолчанию: кодирование
2	Административный центр МО	Количественный	Обратные метки
3	Этаж расположения в здании	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Площадь МКД	Качественный	По умолчанию: кодирование
5	Местоположение МКД	Качественный	По умолчанию: кодирование
6	Типология здания	Качественный	По умолчанию: кодирование

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 134 Анализ статистической значимости модели

(подгруппа «МКД Помещения/ ГНП»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	2	3	4	5
1	Аддитивная модель	0,721732385	9,50209E-40	да
2	Мультипликативная модель	0,692913273	1,56946E-36	да
3	Экспоненциальная модель	0,682734443	1,81737E-35	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 135 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа 1.1.3.)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 470.428421137387*e^(+0.856968649715187*([Социальная инфраструктура])+0.0000394460455495425*((4923.533+-1064.339-Административный центр МО))+0.718299030902193*([Этаж расположения в здании])+0.399264442960424*([Площадь МКД])+1.24114475357694*([Местоположение МКД])+0.609727309424293*([Типология здания]))	Социальная инфраструктура	0,856968649715187	0	0.793461776157441
1	0.993060806107701
2	1.1069391938923
3	1.2063486221244
Административный центр МО	0,0000394460455495425
Этаж расположения в здании	0,718299030902193	Средний этаж	1.092017915969820
1, крайний этаж	1.007982084030180
Площадь МКД	0,399264442960424	0-45	1.134991234654390
46-70	1,05
Свыше 71	1.017810653449080
Местоположение МКД	1,24114475357694	D	1,05
C	1.14358363838687
E	0.971032926609635
Типология здания	0,609727309424293	ПАН	1.24292917108378
КИРП	1.33724680080801
МАЛЭТ	1.05160988999076
КОНСТР	0.637584605359662
ПАН ТИП	0.979187799917101
СОВР	1.56912303522083
КИРП ТИП	1.04839011000924
СФ	0.747702206787333
Свободный член	470,428421137387

Подгруппа «МКД Помещения/СНП»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 105 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 1172 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 32802,67 руб./кв. м, минимальный 7666,19 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 23931.

Таблица 136 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «МКД Помещения/СНП»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Административный центр МО	Количественный	Обратные метки
2	Этаж расположения в здании	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Площадь МКД	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Местоположение МКД	Качественный	По умолчанию: кодирование
5	Типология здания	Качественный	По умолчанию: кодирование

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 137 Анализ статистической значимости модели («МКД Помещения/СНП»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,727351763	3,20536E-12	да
2	Мультипликативная модель	0,789084696	8,62945E-15	да
3	Экспоненциальная модель	0,751228833	3,89407E-13	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 138 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости («МКД Помещения/СНП»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
Экспоненциальная модель	УПКС = 591,182046158344*e^(+0,564406948410131*([Этаж расположения в здании])+0,961933646741846*([Площадь МКД])+1,01919058950936*([Местоположение МКД])+0,734014526857121*([ Типология многоквартирных жилых домов])+0,000000398328961047553*((252146,626820808+82,0511791916713- Административный центр снп ОКС 2023)))	Административный центр снп ОКС 2023	0,000000398328961047553
Этаж расположения в здании	0,564406948410131	Средний этаж	1,11951780528064
1, крайний этаж	0,980482194719356
Площадь МКД	0,961933646741846	0-45	1,20950376557134
46-70	1.05
Свыше 71	0,706110593135049
Местоположение МКД	1,01919058950936	E	1,225105894723970
G	1,05
F	1,13430976800102
H	0,709476911451223
D	1,33480974016378
I	0,640567396589017
J	0,577991016546128
Типология многоквартирных жилых домов	0,734014526857121	ПАН	1,03421683974133
КИРП	1,06578316025867
СОВР	1,17088039071666
СФ	0,869676503473879
Свободный член	591,182046158344

Результаты расчета КС объектов оценки, параметры модели, а также отчеты о моделировании представлены в Приложении 2.

3.8.2. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесенных к группе 2 «Дома малоэтажной застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)» (далее – группа 2)

В рамках проведения работ в группе 2 для целей моделирования выделено 8 подгрупп объектов оценки:

«ИЖС. Благовещенск КС-1»;

«ИЖС. Благовещенск КС-7»;

«ИЖС. Благовещенск КС-3»;

«ИЖС. Белогорск, Свободный КС-1»;

«ИЖС. Белогорск, Свободный КС-7»;

«ИЖС. Белогорск, Свободный КС-3»;

«ИЖС. ГНП»;

«ИЖС. СНП».

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в составе данных подгрупп определялась в соответствии с п. 45.1 Методических указаний.

Подгруппа «ИЖС. Благовещенск КС-1»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 20 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 78 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 57401,2 руб./кв. м, минимальный 25405,25 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 2887.

Таблица 139 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «ИЖС. Благовещенск КС-1»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Прямые метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки
3	Водоснабжение 2023 ОТ	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Школы 2023 ОТ	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 140 Анализ статистической значимости модели

(подгруппа «ИЖС. Благовещенск КС-1»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Линейная модель	0,6227912297739877	6,191444356537923	да
2	Мультипликативная модель	0,7969253647347916	14,716117125374275	да
3	Экспоненциальная модель	0,6764873739715095	7,841510495388677	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 141 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «ИЖС. Благовещенск КС-1»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 34266,493713738 * e ^ ((0,00041337595723605 * Площадь ОКС) + (-1,4210315560984E-5 * Административный центр гнп ОКС2023) + (0,14037975202159 * Водоснабжение 2023 ОТ) + (-8,7860555705161E-5 * Школы 2023 ОТ))	Площадь ОКС	0,00041337595723605
Административный центр гнп ОКС2023	0,000014210315560984
Водоснабжение 2023 ОТ	0,14037975202159	0	0,6515
1	1,3485
Школы 2023 ОТ	0,000087860555705161
Свободный член	34266,493713738

Подгруппа «ИЖС. Благовещенск КС-7»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 28 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 135 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 37607,93 руб./кв. м, минимальный 20738,67 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 7228.

Таблица 142 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «ИЖС. Благовещенск КС-7»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Прямые метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки
3	Водоснабжение 2023 ОТ	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Школы 2023 ОТ	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 143 Анализ статистической значимости модели

(подгруппа «ИЖС. Благовещенск КС-7»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Линейная модель	0,47613601888774704	5,453354718644661	да
2	Мультипликативная модель	0,5914913441844583	8,68757127807163	да
3	Экспоненциальная модель	0,477809025998824	5,490049232422175	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 144 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «ИЖС. Благовещенск КС-7»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 10733,341163541 * e ^ ((0,0022566436248038 * Площадь ОКС) + (3,1891939579352E-5 * Административный центр гнп ОКС2023) + (0,76459943925474 * Водоснабжение 2023 ОТ) + (-0,00012714244857831 * Школы 2023 ОТ))	Площадь ОКС	0,0022566436248038
Административный центр гнп ОКС2023	0,000031891939579352
Водоснабжение 2023 ОТ	0,76459943925474	0	0,9225
1	1,0775
Школы 2023 ОТ	0,00012714244857831
Свободный член	10733,341163541

Подгруппа «ИЖС. Благовещенск КС-3»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 15 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 48 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 48877,27 руб./кв. м, минимальный 15340,19 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 2278.

Таблица 145 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «ИЖС. Благовещенск КС-3»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Прямые метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки
3	Водоснабжение 2023 ОТ	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Школы 2023 ОТ	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 146 Анализ статистической значимости модели

(подгруппа «ИЖС. Благовещенск КС-3»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Линейная модель	0,5449872105294793	2,9943510552948305	да
2	Мультипликативная модель	0,6453101262474978	4,5484109781619155	да
3	Экспоненциальная модель	0,5541139409726374	3,1068135555827805	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 147 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «ИЖС. Благовещенск КС-3»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 14584,26573103 * e ^ ((0,00070493677462263 * Площадь ОКС) + (-3,2186452123093E-5 * Административный центр гнп ОКС2023) + (0,60339287802244 * Водоснабжение 2023 ОТ) + (6,3818454399814E-5 * Школы 2023 ОТ))	Площадь ОКС	0,00070493677462263
Административный центр гнп ОКС2023	0,000032186452123093
Водоснабжение 2023 ОТ	0,60339287802244	0	0,6656
1	1,3344
Школы 2023 ОТ	0,000063818454399814
Свободный член	14584,26573103

Подгруппа «ИЖС. Белогорск, Свободный КС-1»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 16 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 40 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 38357,3 руб./кв. м, минимальный 13604,24 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 1639.

Таблица 148 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «ИЖС. Белогорск, Свободный КС-1»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Прямые метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки
3	Водоснабжение 2023 ОТ	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Школы 2023 ОТ	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 149 Анализ статистической значимости модели

(подгруппа «ИЖС. Белогорск, Свободный КС-1»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Линейная модель	0,5727770465577755	3,686920062095625	да
2	Мультипликативная модель	0,6000912448450884	4,1265686285981396	да
3	Экспоненциальная модель	0,5725520676993279	3,6835321151246467	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 150 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «ИЖС. Белогорск, Свободный КС-1»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 16544,903373145 * e ^ ((0,0018937261348803 * Площадь ОКС) + (8,748945976519E-6 * Административный центр гнп ОКС2023) + (0,32148417989897 * Водоснабжение 2023 ОТ) + (-0,00020352353274171 * Школы 2023 ОТ))	Площадь ОКС	0,0018937261348803
Административный центр гнп ОКС2023	0,000008748945976519
Водоснабжение 2023 ОТ	0,32148417989897	0	0,5868
1	1,4132
Школы 2023 ОТ	0,00020352353274171
Свободный член	16544,903373145

Подгруппа «ИЖС. Белогорск, Свободный КС-7»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 41 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 170 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 35648,15 руб./кв. м, минимальный 15876,29 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 10384.

Таблица 151 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «ИЖС. Белогорск, Свободный КС-7»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Прямые метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки
3	Водоснабжение 2023 ОТ	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Школы 2023 ОТ	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 152 Анализ статистической значимости модели

(подгруппа «ИЖС. Белогорск, Свободный КС-7»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Линейная модель	0,4665966314253476	7,87278433214545	да
2	Мультипликативная модель	0,5014219226380067	9,051335204346614	да
3	Экспоненциальная модель	0,4663008174467106	7,863432237131744	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 153 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «ИЖС. Белогорск, Свободный КС-7»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 18332,330384449 * e ^ ((0,0028329741954187 * Площадь ОКС) + (-6,0234727903285E-5 * Административный центр гнп ОКС2023) + (0,42221193043322 * Водоснабжение 2023 ОТ) + (-0,00020740141810508 * Школы 2023 ОТ))	Площадь ОКС	0,0028329741954187
Административный центр гнп ОКС2023	0,0000060234727903285
Водоснабжение 2023 ОТ	0,42221193043322	0	0,8886
1	1,1114
Школы 2023 ОТ	0,00020740141810508
Свободный член	18332,330384449

Подгруппа «ИЖС. Белогорск, Свободный КС-3»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 12 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 52 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 35889,83 руб./кв. м, минимальный 11666,67 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 5863.

Таблица 154 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «ИЖС. Белогорск, Свободный КС-3»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Площадь ОКС	Количественный	Прямые метки
2	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки
3	Школы 2023 ОТ	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 155 Анализ статистической значимости модели

(подгруппа «ИЖС. Белогорск, Свободный КС-3»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Линейная модель	0,6716075966465344	5,453699819997753	да
2	Мультипликативная модель	0,7390084881648632	7,550779287480484	да
3	Экспоненциальная модель	0,7140096560686147	6,6576574696281305	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – мультипликативная модель со следующими характеристиками.

Таблица 156 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «ИЖС. Белогорск, Свободный КС-3»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
мультипликативная	УПКС = 434839,68338623 * (Площадь ОКС ^ 0,20259770610234*Административный центр гнп ОКС2023 ^ -0,34385326045652*Школы 2023 ОТ ^ -0,17719792181951)	Площадь ОКС	0,20259770610234
Административный центр гнп ОКС2023	0,34385326045652
Школы 2023 ОТ	0,34385326045652
Свободный член	434839,68338623

Подгруппа «ИЖС. ГНП»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 118 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 674 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 23388,00 руб./кв. м, минимальный 6348,00 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 40609.

Таблица 157 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «ИЖС. ГНП»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Класс конструктивных систем	Качественный	По умолчанию: кодирование
2	Канализация 2023 ОТ	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Социальная инфраструтктура	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Административный центр гнп ОКС2023	Количественный	Обратные метки
5	Площадь ИЖС	Качественный	По умолчанию: кодирование
6	Местоположение ИЖС	Качественный	По умолчанию: кодирование

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 158 Анализ статистической значимости модели

(подгруппа «ИЖС. ГНП»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	2	3	4	5
1	Аддитивная модель	0,719569052	1,123E-09	да
2	Мультипликативная модель	0,711765068	1,90524E-09	да
3	Экспоненциальная модель	0,710490492	2,07406E-09	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 159 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости ((подгруппа «ИЖС. ГНП»))

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 67,4305610801405*e^ (0,970162935590099*(Класс конструктивных систем)+0,763972423277841*(Канализация 2023 ОТ) +1,23985508400068*( Социальная инфраструтктура)+0,441417558092907*(Площадь ИЖС)+1,97912714834799*(Местоположение ИЖС)+0,000039723687893092*((3417,95046980353+79,0665301964726-Административный центр гнп ОКС2023)))	Класс конструктивных систем	0,970162935589804	КС-1	1.35212994462157
КС-3	0.920000612910086
КС-7	1
Канализация 2023 ОТ	0,763972423272865	да	1.04409234340978
нет	0.955907656590216
Социальная инфраструтктура	1,23985508400007	0	0.846266065067737
1	0.997688752225455
2	1.00231124777454
3	1.14365518190072
Административный центр гнп ОКС2023	0,0000397236878931109
Площадь ИЖС	0,441417558095237	0-100	0.956814507406653
101 и более	1.04318549259335
Местоположение ИЖС	1,97912714834753	D	1.019
C	1.05852254921989
E	0.894080235066352
Свободный член	67,4305610803574

Подгруппа «ИЖС. СНП»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 248 объекта аналога (до выбросов выборка составила 1472 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 14266,47 руб./кв. м, минимальный 2771,00 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 89971.

Таблица 160 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «ИЖС. СНП»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Класс конструктивных систем	Качественный	По умолчанию: кодирование
2	Водоснабжение 2023 ОТ	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Административный центр снп ОКС2023	Количественный	Обратные метки
5	Площадь ИЖС	Качественный	По умолчанию: кодирование
6	Местоположение ИЖС	Качественный	По умолчанию: кодирование

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 161 Анализ статистической значимости модели

(подгруппа «ИЖС. СНП»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,653534299	2,13972E-26	да
2	Мультипликативная модель	0,729319314	4,35919E-33	да
3	Экспоненциальная модель	0,721101182	2,83265E-32	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 162 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «ИЖС. СНП»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 365,775862700094*e^(+0.618739059076381*(Класс конструктивных систем)+0,424217894006044*(Водоснабжение 2023 ОТ)+1,18093965444813*(Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы)+0,0000000235360605231606*((573361,307232+7258,7813-Расстояние до областного центра))+0,000000105764306745363*((315834,254065258+-161167,983065258-Административный центр снп ОКС2023))+0,194059225746618*(Площадь ИЖС)+1,16070049193718*(Местоположение ИЖС))	Класс конструктивной системы	0,618739059076381	КС-1	1.20768418705189
КС-3	0.999305915059091
КС-7	1,02
Водоснабжение	0,424217894006044	да	1.07593065931136
нет	0.964069340688635
Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	1,18093965444813	да	1.05258375829083
нет	0.987416241709167
Административный центр МО	1,05764306745363E-07
Площадь ИЖС	0,163337765367033	0-100	0.917561207124964
101 и более	1.12243879287504
Местоположение ИЖС	1,16070049193718	I	0.51860525111822
C	1.269025103237
G	0.978149436402668
F	1,02
D	1.22131883924355
B	1.29935482235924
H	0.80690370804208
E	1.10001384714795
J	0.500753387922951
Свободный член	365,775862700094

Результаты расчета КС объектов оценки, параметры модели, а также отчеты о моделировании представлены в Приложении 2.

3.8.3. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесенных к группе 3 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» (далее – группа 3)

В рамках проведения работ в группе 3 для целей моделирования выделено 5 подгруппы объектов оценки:

«Транспорт. Благовещенск до 80»;

«Транспорт. Белогорск, Свободный до 80»;

«Транспорт. Остальные НП до 80»;

«Транспорт. Благовещенск свыше 81»;

«Транспорт. Остальные НП свыше 81».

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в составе данных подгрупп определялась в соответствии с п. 45.1 Методических указаний.

Подгруппа «Транспорт. Благовещенск до 80»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 162 объекта аналога (до выбросов выборка составила 1066 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 19049,02 руб./кв. м, минимальный 2720,64 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 33078.

Таблица 163 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа Транспорт. Благовещенск до 80)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Класс конструктивной системы	Качественный	По умолчанию: кодирование
2	Электроснабжение 2023 ОТ	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Местоположение Транспорт	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Остановки ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
5	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 164 Анализ статистической значимости модели (подгруппа Транспорт. Благовещенск до 80)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,68539979	1,53592E-17	да
2	Мультипликативная модель	0,737330571	1,9684E-20	да
3	Экспоненциальная модель	0,739765863	1,39472E-20	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 165 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа Транспорт. Благовещенск до 80)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 146,142205949008*exp(0,834329581377353*(Класс конструктивных систем)+0,261893006865275*(Электроснабжение 2023 ОТ)+0,772034563804329*(Местоположение Транспорт)+0,00000455768146602228*((161442,378354741+12,6546452594385- Остановки ОКС 2023))+0,00660538390221823*((289,807327422899+12,6926725771009- Площадь ОКС)))	Класс конструктивной системы	0,834329581377353	КС-1	1,22042337041449
КС-3	1,05
КС-7	0,826308604418187
Электроснабжение2023 ОТ	0,261893006865275	да	1,14207683393905
нет	0,957923166060948
Местоположение Транспорт	0,772034563804329	А	1,25710409923801
В	0,842895900761987
Остановки ОКС 2023	0,00000455768146602228
Площадь ОКС	0,00660538390221823
Свободный член	146,142205949008

Подгруппа «Транспорт. Белогорск, Свободный до 80»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 77 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 361 аналог). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 14262,30 руб./кв. м, минимальный 3387,42 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 12497.

Таблица 166 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа Транспорт. Белогорск, Свободный до 80)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Класс конструктивной системы	Качественный	По умолчанию: кодирование
2	Электроснабжение 2023 ОТ	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Местоположение Транспорт	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 167 Анализ статистической значимости модели (подгруппа Транспорт. Белогорск, Свободный до 80)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,718181812	5,89313E-09	да
2	Мультипликативная модель	0,826518748	1,75733E-12	да
3	Экспоненциальная модель	0,826163676	1,81876E-12	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 168 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа Транспорт. Белогорск, Свободный до 80)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 40,3163738238825*exp(0,401556683455049*(Класс конструктивных систем)+1,08665494229168*(Электроснабжение 2023 ОТ)+3,25407267753621*(Местоположение Транспорт)+0,000296235813089806*((874,548308270677+12,9516917293233-Площадь ОКС)))	Класс конструктивной системы	0,401556683455049	КС-1	1,80164213592212
КС-3	1,2
КС-7	0,844161816001942
Электроснабжение 2023 ОТ	1,08665494229168	да	1,26607952550273
нет	0,870616498222138
Местоположение Транспорт	3,25407267753621	В	1,05547764104502
С	0,984522358954979
Площадь ОКС	0,000296235813089806
Свободный член	40,3163738238825

Подгруппа «Транспорт. Остальные НП до 80»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 215 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 1004 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 11211,34 руб./кв. м, минимальный 2879,70 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 23715.

Таблица 169 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа Транспорт. Остальные НП до 80)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Класс конструктивной системы	Качественный	По умолчанию: кодирование
2	Местоположение Транспорт	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 170 Анализ статистической значимости модели (подгруппа Транспорт. Остальные НП до 80)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	2	3	4	5
1	Аддитивная модель	0,729018276	2,28735E-29	да
2	Мультипликативная модель	0,765977708	1,14367E-32	да
3	Экспоненциальная модель	0,767871714	7,50422E-33	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 171 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа Транспорт. Остальные НП до 80)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 987,666888432444*exp(0,46400680510619*(Класс конструктивных систем)+0,854084077947147*(Местоположение Транспорт)+0,0029153036908055*((148,062843822844+14,1371561771562- Площадь ОКС)))	Класс конструктивной системы	0,46400680510619	КС-1	1,28995432137262
КС-3	1,05
КС-7	0,880551606011893
Местоположение Транспорт	0,854084077947147	D	1,49883302500768
C	1,57167105903109
E	1,382432354618
F	1,14859754867348
G	0,95140245132652
H	0,863526877788654
I	0,773589573318292
J	0,598441316289572
Площадь ОКС	0,0029153036908055
Свободный член	987,666888432444

Подгруппа «Транспорт. Благовещенск свыше 81»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 62 объекта аналога (до выбросов выборка составила 322 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 20915,56 руб./кв. м, минимальный 2971,33 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 1318.

Таблица 172 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа Транспорт. Благовещенск свыше 81)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Класс конструктивных систем	Качественный	По умолчанию: кодирование
2	Электроснабжение 2023 ОТ	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 173 Анализ статистической значимости модели (подгруппа Транспорт. Благовещенск свыше 81)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,684787754	6,09618E-07	да
2	Мультипликативная модель	0,682781218	6,63263E-07	да
3	Экспоненциальная модель	0,666620478	1,28328E-06	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – линейная модель со следующими характеристиками.

Таблица 174 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа Транспорт. Благовещенск свыше 81)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = -21366,4525777524+13437,7667217458([Класс конструктивных систем])+16859,4875813497([Электроснабжение 2023 ОТ])+0,202081860699968((3388,40+6,70- Площадь ОКС))	Класс конструктивных систем	13437,7667217458	КС-1	1,34830425023177
КС-3	1,05
КС-7	0,747821294270811
Электроснабжение 2023 ОТ	16859,4875813497	да	1,20952001538244
нет	0,890479984617556
Площадь ОКС	0,202081860699968
Свободный член	-21366,4525777524

Подгруппа «Транспорт. Остальные НП свыше 81»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 29 объекта аналога (до выбросов выборка составила 115 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 7471,71 руб./кв. м, минимальный 2229,34 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 3672.

Таблица 175 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа Транспорт. Остальные НП свыше 81)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Административный центр МО	Количественный	Обратные метки
2	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки
3	Статус НП	Качественный	По умолчанию: кодирование

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 176 Анализ статистической значимости модели (подгруппа Транспорт. Остальные НП свыше 81)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,699518764	0,003271227	да
2	Мультипликативная модель	0,732454698	0,001759568	да
3	Экспоненциальная модель	0,770396416	0,000774405	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 177 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа Транспорт. Остальные НП свыше 81)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 988,027769784872*exp(0,000286468104685637*((4009,93421261579+-2040,13421261579- Площадь ОКС))+0,847342024334039*(Статус НП)+0,00000256509414349777*((250376,002060057+-128928,485060057-Административный центр ОКС 2023)))	Административный центр ОКС 2023	0,00000256509414349777
Площадь ОКС	0,000286468104685637
Статус НП	0,847342024334039	4	1,05
5	0,68181197336512
2	1,55336902462082
3	1,24385938591804
4,2	0,818397077561758
Свободный член	988,027769784872

Результаты расчета КС объектов оценки, параметры модели, а также отчеты о моделировании представлены в Приложении 2.

3.8.4. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесенных к группе 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» (далее – группа 4)

В рамках проведения работ в группе 4 для целей моделирования выделено 4 подгруппы объектов оценки:

«Коммерция. Благовещенск Здания»;

«Коммерция. Благовещенск Помещения»;

«Коммерция. Белогорск, Свободный»;

«Коммерция. Остальные НП».

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в составе данных подгрупп определялась в соответствии с п. 45.1 Методических указаний.

Подгруппа «Коммерция. Благовещенск Здания»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 33 объекта аналога (до выбросов выборка составила 366 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 51380,79 руб./кв. м, минимальный 28601,90 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 458.

Таблица 178 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа Коммерция. Благовещенск Здания)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	ОДЦ ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
2	Площадь Предпринимательство	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Остановки ОКС 2023	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 179 Анализ статистической значимости модели (подгруппа Коммерция. Благовещенск Здания)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,675000647	0,001729839	да
2	Мультипликативная модель	0,70203381	0,000999666	да
3	Экспоненциальная модель	0,706871313	0,000901317	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 180 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа Коммерция. Благовещенск Здания)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 10921,6723227299*exp(0,0000409182217777383*((35440,035-30530.34- ОДЦ ОКС 2023))+1,0962060362807*(Площадь Предпринимательство)+0,000192398422840965*((3659,184-3150,023- Остановки ОКС 2023)))	ОДЦ ОКС 2023	0,0000409182217777383
Площадь Предпринимательство	1,0962060362807	Свыше 300	0,759981605818272
0-100	1,04920790337511
100-300	1,02
Остановки ОКС 2023	0,000192398422840965
Свободный член	10921,6723227299

Подгруппа «Коммерция. Благовещенск Помещения»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 54 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 339 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 56088,36 руб./кв. м, минимальный 21020,43 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 3287.

Таблица 181 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа Коммерция. Благовещенск Помещения)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	ОДЦ ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
2	Площадь Предпринимательство	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Этаж расположения в здании	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Остановки ОКС 2023	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 182 Анализ статистической значимости модели (подгруппа Коммерция. Благовещенск Помещения)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,681178837	0,0000293818	да
2	Мультипликативная модель	0,734294954	0,00000423011	да
3	Экспоненциальная модель	0,725604016	0,00000596364	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 183 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа Коммерция. Благовещенск Помещения)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 9277,72666950838*exp(0,0000398364887950897*((26635,515-24275,034- ОДЦ ОКС 2023))+0,766482887379336*( Площадь Предпринимательство)+0,628656361861216*( Этаж расположения в здании)+0,0000243653098542883*((1042,017-526,49- Остановки ОКС 2023)))	ОДЦ ОКС 2023	0,0000398364887950897
Площадь Предпринимательство	0,766482887379337	0-100	1,23606927869529
100-300	1,05
Свыше 300	0.69031271660687
Этаж расположения в здании	0,628656361861186	1 этаж	1,04198778334263
2 этаж и выше	1
Цокольный этаж, подвал	0,743026669498929
Остановки ОКС 2023	0,0000243653098542883
Свободный член	9277,72666950838

Подгруппа «Коммерция. Белогорск, Свободный»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 30 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 86 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 43352,60 руб./кв. м, минимальный 9603,36 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 1433.

Таблица 184 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа Коммерция. Белогорск, Свободный)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	ОДЦ ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
2	Площадь Предпринимательство	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Тип объекта недвижимости	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Остановки ОКС 2023	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 185 Анализ статистической значимости модели (подгруппа Коммерция. Белогорск, Свободный)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	2	3	4	5
1	Аддитивная модель	0,7681232	0,003244794	да
2	Мультипликативная модель	0,837304203	0,000591232	да
3	Экспоненциальная модель	0,824302276	0,00085749	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 186 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа Коммерция. Белогорск, Свободный)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 4168,16274095981*exp(0,000326774573789985*((5453,59459923524-2220,40359923524-ОДЦ ОКС 2023))+0,868817981757712*(Площадь Предпринимательство)+0,0281558211695447*(Тип объекта недвижимости)+0,0000756819523459341*((1570,67652629824-1125,90052629824-Остановки ОКС 2023)))	ОДЦ ОКС 2023	0,000326774573789985
Площадь Предпринимательство	0,868817981757712	0-200	1,40284062958008
Свыше 200	0,83715937041992
Тип объекта недвижимости	0,0281558211695447	Здание	0,7711141252386
Помещение	1,2288858747614
Остановки ОКС 2023	0,0000756819523459341
Свободный член	4168,16274095981

Подгруппа «Коммерция. Остальные НП»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 145 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 496 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 37294,94 руб./кв. м, минимальный 10344,37 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 5251.

Таблица 187 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа Коммерция. Остальные НП)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Административный центр ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
2	Площадь Предпринимательство	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Местоположение Предпринимательство	Качественный	По умолчанию: кодирование
Статус НП	Качественный	По умолчанию: кодирование

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 188 Анализ статистической значимости модели (подгруппа Коммерция. Остальные НП)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,889048204	1,06932E-31	да
2	Мультипликативная модель	0,879260696	1,87388E-30	да
3	Экспоненциальная модель	0,87450933	6,92466E-30	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 189 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (Коммерция. Остальные НП)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 2389,88083094755*exp(0,650349223697932*( Площадь Предпринимательство)+0,515189447055489*( Местоположение Предпринимательство)+0,170228197768409*( Статус НП)+0,00000349833143167708*((325517,116-194989.114- Административный центр ОКС 2023)))	Административный центр ОКС 2023	0,00000349833143167708
Площадь Предпринимательство	0,650349223697932	Свыше 300	0,990157829702298
0-300	1,3098421702977
Местоположение Предпринимательство	0,515189447055489	C	2,17507767599688
D	1,32314285243165
F	0,976249574137295
G	0,931380244057436
E	1
Статус НП	0.170228197768409	1,2	1,71734683783455
4	1,04863125089599
5	1,04863125089599
4,2	0,951368749104014
Свободный член	2389.88083094755

Результаты расчета КС объектов оценки, параметры модели, а также отчеты о моделировании представлены в Приложении 2.

3.8.5. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесенных к группе 5 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения» (далее – группа 5)

В рамках проведения работ в группе 5 для целей моделирования выделено 6 подгруппы объектов оценки:

Объекты временного проживания:

«ОВП. Благовещенск. Здания»;

«ОВП. Благовещенск. Помещения»;

«ОВП. Белогорск, Свободный»;

«ОВП. Остальные НП»;

Объекты рекреационно-оздоровительного значения:

«ОРОЗ. Благовещенск»;

«ОРОЗ. Остальные НП».

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в составе данных подгрупп определялась в соответствии с п. 45.1 Методических указаний.

Подгруппа «ОВП Благовещенск. Здания»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 49 объекта аналога (до выбросов выборка составила 209 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 51380,79 руб./кв. м, минимальный 3670,35 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 153.

Таблица 190 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа ОВП. Благовещенск. Здания)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Класс конструктивной системы	Качественный	По умолчанию: кодирование
2	Расстояние до общественно-делового центра	Количественный	Обратные метки
3	Расстояние до остановок общественного транспорта	Количественный	Обратные метки
4	Площадь ОВП	Качественный	По умолчанию: кодирование

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 191 Анализ статистической значимости модели (подгруппа ОВП. Благовещенск. Здания)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,748877386	8,46649E-06	да
2	Мультипликативная модель	0,926142652	4,95615E-11	да
3	Экспоненциальная модель	0,941836497	4,61642E-12	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 192 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа ОВП. Благовещенск. Здания)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 1113,02906233466*exp(0,546134367158576*(Класс конструктивных систем)+0,000101456067797005*((22593,71+0,00-ОДЦ ОКС 2023))+0,000528191473748265*((3157,6257209036-2638,2237209036- Остановки ОКС 2023))+0,432849122029443*( Площадь ОВП))	Класс конструктивной системы	0,546134367158576	КС-1	1,11857593161317
КС-3	1
КС-7	0,281424068386835
ОДЦ ОКС 2023	0,000101456067797005
Остановки ОКС 2023	0,000528191473748265
Площадь ОВП	0,432849122029443	0-300	1,24213893438151
Свыше 300	0,777861065618489
Свободный член	1113,02906233466

Подгруппа «ОВП. Благовещенск. Помещения»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 30 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 184 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 59855,49 руб./кв. м, минимальный 18493,92 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 585.

Таблица 193 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа ОВП. Благовещенск. Помещения)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	ОДЦ ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
2	Остановки ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
3	Площадь ОВП	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Этаж расположения в здании	Качественный	По умолчанию: кодирование

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 194 Анализ статистической значимости модели (подгруппа ОВП. Благовещенск. Помещения)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,901089374	5,21204E-05	да
2	Мультипликативная модель	0,949422526	1,90211E-06	да
3	Экспоненциальная модель	0,948656001	2,04931E-06	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 195 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа ОВП. Благовещенск. Помещения)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 4759,2662231532*exp(0,00009251104825276*((13397,9570559172-9701,04605591724- ОДЦ ОКС 2023))+0,000181954341496603*((1525,40381595802-994,275815958017- Остановки ОКС 2023))+0,800141725002816*(Площадь ОВП)+0,926854545177763*( Этаж расположения в здании))	ОДЦ ОКС 2023	0,00009251104825276
Остановки ОКС 2023	0,000181954341496603
Площадь ОВП	0,800141725002816	0-300	1.37267867592737
Свыше 300	0.827321324072625
Этаж расположения в здании	0,926854545177763	2 этаж и выше	1,02188483278767
Цокольный этаж	0,978115167212331
1 этаж	1,1461575148255
Подвал	0,558401328169234
Свободный член	4759,2662231532

Подгруппа «ОВП. Белогорск, Свободный»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 30 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 86 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 43352,60 руб./кв. м, минимальный 9603,36 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 188.

Таблица 196 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа ОВП. Белогорск, Свободный)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	ОДЦ ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
2	Остановки ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
3	Площадь ОВП	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Тип объекта недвижимости	Качественный	По умолчанию: кодирование

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 197 Анализ статистической значимости модели (подгруппа ОВП. Белогорск, Свободный)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	2	3	4	5
1	Аддитивная модель	0,7681232	0,003244794	да
2	Мультипликативная модель	0,864233664	0,000245453	да
3	Экспоненциальная модель	0,824302276	0,00085749	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 198 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа ОВП. Белогорск, Свободный)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 4168,16274095995*exp(0,000326774573789948*((6583,17267160127-3349,98167160127- ОДЦ ОКС 2023))+0,0000756819523461578*((4303,1026593755-3858,3266593755- Остановки ОКС 2023))+0,868817981757691*(Площадь ОВП)+0,0281558211695625*( Тип объекта недвижимости))	ОДЦ ОКС 2023	0,000326774573789948
Остановки ОКС 2023	0,0000756819523461578
Площадь ОВП	0,868817981757691	0-200	1,47526672401709
Свыше 200	0,824733275982907
Тип объекта недвижимости	0,0281558211695625	Помещение	1,2288858747614
Здание	0,7711141252386
Свободный член	4168,16274095995

Подгруппа «ОВП. Остальные НП»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 141 объект аналог (до выбросов выборка составила 496 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 31876,02 руб./кв. м, минимальный 8841,34 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 888.

Таблица 199 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа ОВП. Остальные НП)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Административный центр ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
2	Площадь ОВП	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Местоположение ОВП	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Статус НП	Качественный	По умолчанию: кодирование

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 200 Анализ статистической значимости модели (подгруппа ОВП. Остальные НП)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,899350239	3,79888E-32	да
2	Мультипликативная модель	0,893177727	2,69018E-31	да
3	Экспоненциальная модель	0,887819197	1,34501E-30	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 201 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа ОВП. Остальные НП)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 2085,19240144316*exp(0,647322244727326*( Площадь ОВП)+0,126090864992061*( Местоположение ОВП)+0,639696140282657*(Статус НП)+0,0000033219011953449*((252555,646-122027,644-Административный центр ОКС 2023)))	Административный центр ОКС 2023	0,0000033219011953449
Площадь ОВП	0,647322244727326	0-300	1,25956839000748
Свыше 300	0,940431609992516
Местоположение ОВП	0,126090864992061	C	1,97692193522633
D	1,223469235912
E	1
F	0,881779376119755
G	0,845955104659202
Статус НП	0,639696140282657	1.2	1,82933657404998
5	0,8124008522609
4	1,11625647226445
4.2	0,883743527735547
Свободный член	2085,19240144316

Подгруппа «ОРОЗ. Благовещенск»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 47 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 393 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 56088,36 руб./кв. м, минимальный 25366,67 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 107.

Таблица 202 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа ОРОЗ. Благовещенск)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Класс конструктивной системы	Качественный	По умолчанию: кодирование
2	Водоснабжение 2023 ОТ	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Теплоснабжение 2023 ОТ	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Административный центр ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
5	Расстояние до водных объектов	Количественный	Обратные метки
6	Площадь ОВП	Качественный	По умолчанию: кодирование

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 203 Анализ статистической значимости модели (подгруппа ОРОЗ. Благовещенск)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,590304859	0,010205272	нет
2	Мультипликативная модель	0,70699523	0,000799565	да
3	Экспоненциальная модель	0,669588355	0,002024462	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 204 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа ОРОЗ. Благовещенск)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 2207,84631401425*exp(1,39294373568503*(Класс конструктивных систем)+0,0680304826055833*( Водоснабжение 2023 ОТ)+0,0680304825906557*(Теплоснабжение 2023 ОТ)+0,000117736156049623*((2446,1349621814-414,522962181401- Расстояние до водных объектов))+0,911086269731788*( Площадь ОВП)+0,00002674107633051*((8154,60137732221-1169,12237732221- Административный центр ОКС 2023)))	Класс конструктивной системы	1,39294373568503	КС-7	0,119582010768052
КС-3	1
КС-1	1,08041798923195
Водоснабжение 2023 ОТ	0,0680304826055833	да	1,04966988497779
нет	0,95033011502221
Теплоснабжение 2023 ОТ	0,0680304825906557	да	1,04966988497779
нет	0,95033011502221
Административный центр ОКС 2023	0,00002674107633051
Расстояние до водных объектов	0,000117736156049623
Площадь ОВП	0,911086269731788	0-300	1,19587005269266
Свыше 300	0,804129947307345
Свободный член	2207,84631401425

Подгруппа «ОРОЗ. Остальные НП»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 56 объекта аналога (до выбросов выборка составила 328 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 53456,05 руб./кв. м, минимальный 11240,45 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 144.

Таблица 205 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа ОРОЗ. Остальные НП

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Класс конструктивной системы	Качественный	По умолчанию: кодирование
2	Теплоснабжение 2023 ОТ	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Расстояние до водных объектов	Количественный	Обратные метки
4	Площадь ОВП	Качественный	По умолчанию: кодирование
5	Местоположение ОВП	Качественный	По умолчанию: кодирование

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 206 Анализ статистической значимости модели (подгруппа ОРОЗ. Остальные НП)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,793597919	6,81754E-07	да
2	Мультипликативная модель	0,746785474	5,95341E-06	да
3	Экспоненциальная модель	0,730777136	1,1352E-05	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 207 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа ОРОЗ. Остальные НП)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 515,621141197088*exp(0,961933166161725*( Класс конструктивных систем)+0,797678177432561*( Теплоснабжение 2023 ОТ)+0,0000383915100709598*((5436,469+93,883- Расстояние до водных объектов))+0,979198232023012*(Площадь ОВП)+0,642694192974099*(Местоположение ОВП))	Класс конструктивной системы	0,961933166161725	КС-1	1,13059033266002
КС-3	1
КС-7	0,677409805581151
Теплоснабжение2023 ОТ	0,797678177432561	да	1,19511600322015
нет	0,804883996779854
Расстояние до водных объектов	0,0000383915100709598
Площадь ОВП	0,979198232023012	Свыше 300	0,773742391731158
0-300	1,26625760826884
Местоположение ОВП	0,642694192974099	D	1,01928203626124
G	0,616319902677776
B	2,01751719209936
E	0,98071796373876
F	0,770560780892302
C	1,92543237527278
Свободный член	515,621141197088

Результаты расчета КС объектов оценки, параметры модели, а также отчеты о моделировании представлены в Приложении 2.

3.8.6. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесенных к группе 6 «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений» (далее – группа 6)

В рамках проведения работ в группе 6 для целей моделирования выделено 4 подгруппы объектов оценки:

«Административные и бытовые. Благовещенск. Здания»;

«Административные и бытовые. Благовещенск. Помещения»;

«Административные и бытовые. Белогорск, Свободный»;

«Административные и бытовые. Остальные НП».

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в составе данных подгрупп определялась в соответствии с п. 45.1 Методических указаний.

Подгруппа «Административные и бытовые. Благовещенск. Здания»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 33 объекта аналога (до выбросов выборка составила 366 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 51380,79 руб./кв. м, минимальный 28601,90 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 721.

Таблица 208 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа Административные и бытовые. Благовещенск. Здания)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	ОДЦ ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
2	Площадь Административные и бытовые	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Остановки ОКС 2023	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 209 Анализ статистической значимости модели (подгруппа Административные и бытовые. Благовещенск. Здания)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,675000646872677	0,00172983946543633	да
2	Мультипликативная модель	0,707040756390082	0,000898024201537544	да
3	Экспоненциальная модель	0,706871312876799	0,000901316640476268	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 210 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа 6.1.1.)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 10921,6723227299*exp(0,0000409182217777383*((35440,035-30530,34-ОДЦ ОКС 2023))+1,0962060362807*(Площадь Административные и бытовые)+0,000192398422840965*((3659,184-3150,023-Остановки ОКС 2023)))	ОДЦ ОКС 2023	0,0000409182217777383
Площадь Административные и бытовые	1,0962060362807	Свыше 300	0,813979766400099
0-100	1,14312869371262
100-300	1,1
Остановки ОКС 2023	0,000192398422840965
Свободный член	10921,6723227299

Подгруппа «Административные и бытовые Благовещенск. Помещения»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 54 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 339 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 56088,36 руб./кв. м, минимальный 21020,43 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 1249.

Таблица 211 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа Административные и бытовые Благовещенск. Помещения)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	ОДЦ ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
2	Площадь Административные и бытовые	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Этаж расположения в здании	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Остановки ОКС 2023	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 212 Анализ статистической значимости модели (подгруппа Административные и бытовые Благовещенск. Помещения)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,681178837	0,0000293818	да
2	Мультипликативная модель	0,734294954	0,00000423011	да
3	Экспоненциальная модель	0,725604016	0,00000596364	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 213 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа Административные и бытовые Благовещенск. Помещения)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 9277,72666950838*exp(0,0000398364887950897*((26635,515-24275.034-ОДЦ ОКС 2023))+0,766482887379336*(Площадь Административные и бытовые)+0,628656361861216*(Этаж расположения в здании)+0,0000243653098542883*((1042,017-526,49-Остановки ОКС 2023)))	ОДЦ ОКС 2023	0,0000398364887950897
Площадь Административные и бытовые	0,766482887379336	0-100	1,29492972053793
100-300	1,1
Свыше 300	0,723184750731007
Этаж расположения в здании	0,628656361861216	1 этаж	1,04198778334263
2 этаж и выше	1
Цокольный этаж, подвал	0,743026669498929
Остановки ОКС 2023	0,0000243653098542883
Свободный член	9277,72666950838

Подгруппа «Административные и бытовые. Белогорск, Свободный»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 30 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 86 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 43352,60 руб./кв. м, минимальный 9603,36 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 595.

Таблица 214 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа Административные и бытовые. Белогорск, Свободный)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	ОДЦ ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
2	Площадь Административные и бытовые	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Тип объекта недвижимости	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Остановки ОКС 2023	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 215 Анализ статистической значимости модели (подгруппа Административные и бытовые. Белогорск, Свободный)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	2	3	4	5
1	Аддитивная модель	0,7681232	0,003244794	да
2	Мультипликативная модель	0,837304203	0,000591232	да
3	Экспоненциальная модель	0,824302276	0,00085749	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 216 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа Административные и бытовые. Белогорск, Свободный)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 4168,16274095981*exp(0,000326774573789985*((5453,59459923524-2220,40359923524-ОДЦ ОКС 2023))+0,868817981757712*(Площадь Административные и бытовые)+0,0281558211695447*(Тип объекта недвижимости)+0,0000756819523459341*((1570,67652629824-1125,90052629824-Остановки ОКС 2023)))	ОДЦ ОКС 2023	0,000326774573789985
Площадь Административные и бытовые	0,868817981757712	0-200	1, 44492584846748
Свыше 200	0,862274151532518
Тип объекта недвижимости	0,0281558211695447	Здание	0,7711141252386
Помещение	1,2288858747614
Остановки ОКС 2023	0,0000756819523459341
Свободный член	4168,16274095981

Подгруппа «Административные и бытовые. Остальные НП»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 145 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 496 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 37294,94 руб./кв. м, минимальный 10344,37 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 2601.

Таблица 217 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа Административные и бытовые. Остальные НП)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Административный центр ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
2	Площадь Административные и бытовые	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Местоположение Административные и бытовые	Качественный	По умолчанию: кодирование
Статус НП	Качественный	По умолчанию: кодирование

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 218 Анализ статистической значимости модели (подгруппа Административные и бытовые. Остальные НП)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,889048204	1,06932E-31	да
2	Мультипликативная модель	0,879260696	1,87388E-30	да
3	Экспоненциальная модель	0,87450933	6,92466E-30	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 219 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа Административные и бытовые. Остальные НП)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 2389,88083094755*exp(0,650349223697932*(Площадь Административные и бытовые)+0,515189447055489* (Местоположение Административные и бытовые) +0,170228197768409*(Статус НП)+0,00000349833143167708*((325517,116-194989,114-Административный центр ОКС 2023)))	Административный центр МО	0,00000349833143167708
Площадь Административные и бытовые	0,650349223697932	0-300	1,44980271287213
Свыше 300	1,05019728712787
Местоположение Административные и бытовые	0,515189447055489	D	1,32314285243165
F	0,976249574137295
G	0,931380244057436
E	1
C	2,17507767599688
Статус НП	0,170228197768409	4	1,04863125089599
5	0,767186436538225
4.2	0,951368749104014
1.2	1,71734683783455
Свободный член	2389,88083094755

Результаты расчета КС объектов оценки, параметры модели, а также отчеты о моделировании представлены в Приложении 2.

3.8.7. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесенных к группе 7 «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений» (далее – группа 7)

В рамках проведения работ в группе 7 для целей моделирования выделено 3 подгруппы объектов оценки:

«Производство. Благовещенск»;

«Производство. Белогорск, Свободный»;

«Производство. Остальные НП».

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в составе данных подгрупп определялась в соответствии с п. 45.1 Методических указаний.

Подгруппа «Производство. Благовещенск»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 78 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 265 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 21141,71 руб./кв. м, минимальный 5781,18 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 4412.

Таблица 220 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа Производство. Благовещенск)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Электроснабжение 2023 ОТ	Качественный	По умолчанию: кодирование
2	Площадь Производство	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Расстояние до ЖД станций	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 221 Анализ статистической значимости модели (подгруппа Производство. Благовещенск)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,766022166	3,88444E-11	да
2	Мультипликативная модель	0,72034866	8,55389E-10	да
3	Экспоненциальная модель	0,723273532	7,12969E-10	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 222 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа Производство. Благовещенск)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 619,058017576982*exp(1,12734969293006*(Электроснабжение 2023 ОТ)+1,34042907121953*(Площадь Производство)+0,0000598241872014345*((16657,0703270062+-7584,38632700617-Расстояние до ЖД станций)))	Электроснабжение2023 ОТ	1,12734969293006	да	1,20402992244788
нет	0,795970077552118
Площадь Производство	1,34042907121953	0-500	1,21872514888133
Свыше 500	0,881274851118666
Расстояние до ЖД станций	0,0000598241872014345
Свободный член	619,058017576982

Подгруппа «Производство. Белогорск, Свободный»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 23 объекта аналога (до выбросов выборка составила 124 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 12872,13 руб./кв. м, минимальный 6319,88 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 2943.

Таблица 223 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа Производство. Белогорск, Свободный)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Расстояние до ЖД станций	Количественный	Обратные метки
2	Статус НП	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Площадь ОКС	Количественный	Обратные метки

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 224 Анализ статистической значимости модели (подгруппа Производство. Белогорск, Свободный)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,71128192	0,014988858	да
2	Мультипликативная модель	0,755607904	0,007871872	да
3	Экспоненциальная модель	0,750579992	0,008518427	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 225 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа Производство. Белогорск, Свободный)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 2004,79807438303*exp(0,000158810864466585*((10867,4026296722+-4866,44162967219- Расстояние до ЖД станций))+0,57563684513108*(Статус НП)+0,0000268171920354389*((22904,3039072938+-5219,10390729377- Площадь ОКС)))	Расстояние до ЖД станций	0,000158810864466585
Статус НП	0,57563684513108	2	1,14680730894821
3	0,953192691051794
Площадь ОКС	0,0000268171920354389
Свободный член	2004,79807438303

Подгруппа «Производство. Остальные НП»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 30 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 134 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 10431,87 руб./кв. м, минимальный 2609,15 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 10328.

Таблица 226 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа Производство. Остальные НП)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Электроснабжение 2023 ОТ	Качественный	По умолчанию: кодирование
2	Площадь Производство	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Расстояние до ЖД станций	Количественный	Обратные метки
4	Статус НП	Качественный	По умолчанию: кодирование

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 227 Анализ статистической значимости модели (подгруппа Производство. Остальные НП)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	2	3	4	5
1	Аддитивная модель	0,759746321	0,003841286	да
2	Мультипликативная модель	0,82437389	0,000855803	да
3	Экспоненциальная модель	0,832250377	0,000685587	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 228 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа Производство. Остальные НП)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 255,242545991518*exp(0,818053050387729*(Электроснабжение 2023 ОТ)+1,08207327414231*(Площадь Производство)+0,00000227114666327962*((194764,377524841+-107053,836524841-Расстояние до ЖД станций))+0,981296214523021*(Статус НП))	Электроснабжение2023 ОТ	0,818053050387729	да	1,17703345856868
нет	0,822966541431322
Площадь Производство	1,08207327414231	0-500	1,22744450602659
Свыше 500	0,872555493973408
Расстояние до ЖД станций	0,00000227114666327962
Статус НП	0,981296214523021	5	0,626825785831718
1,2	1,28359415257772
4	1,15167595023679
4,2	0,848324049763208
Свободный член	255,242545991518

Результаты расчета КС объектов оценки, параметры модели, а также отчеты о моделировании представлены в Приложении 2.

3.8.8. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесенных к группе 8 «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты» (далее – группа 8)

В рамках проведения работ в группе 8 для целей моделирования выделено 4 подгруппы объектов оценки:

«Общественное и социальное назначение БЛГ Здания»;

«Общественное и социальное назначение БЛГ Помещения»;

«Общественное и социальное назначение Белогорск Свободный»;

«Общественное и социальное назначение Остальные НП».

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в составе данных подгрупп определялась в соответствии с п. 45.1 Методических указаний.

Подгруппа «Общественное и социальное назначение БЛГ Здания».

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 49 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 210 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 51380,79 руб./кв. м, минимальный 3670,35 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 806.

Таблица 229 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «Общественное и социальное назначение БЛГ Здания»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Класс конструктивных систем	Качественный	По умолчанию: кодирование
2	ОДЦ ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
3	Остановки ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
4	Площадь Общ. назначение	Качественный	По умолчанию: кодирование

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 230 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «Общественное и социальное назначение БЛГ Здания»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,748877386	8,46649E-06	да
2	Мультипликативная модель	0,926142652	4,95615E-11	да
3	Экспоненциальная модель	0,941836497	4,61642E-12	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 231 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «Общественное и социальное назначение БЛГ Здания»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 1113,02906233467*e^(+0,546134367158567*(Класс конструктивных систем)+0,000101456067797005*((22589,813+3,897-ОДЦ ОКС 2023))+0.000528191473748245*((509.161+10.241-Остановки ОКС 2023))+0.432849122029457*(Площадь Общ. назначение))	Класс конструктивных систем	0,546134367158567	КС-1	1.18569048750996
КС-3	1
КС-7	0.934309512490045
ОДЦ ОКС 2023	0,000101456067797005
Остановки ОКС 2023	0,000528191473748245
Площадь Общ. назначение	0,432849122029457	Свыше 300	0.813932729555599
0-300	1.3060672704444
Свободный член	1113,02906233467

Подгруппа «Общественное и социальное назначение БЛГ Помещения».

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 67 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 339 аналога). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 45903,04 руб./кв. м, минимальный 14664,88 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 535.

Таблица 232 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «Общественное и социальное назначение БЛГ Помещения»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	ОДЦ ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
2	Остановки ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
3	Этаж расположения в здании	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Площадь Общ. назначение	Качественный	По умолчанию: кодирование

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 233 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «Общественное и социальное назначение БЛГ Помещения»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,747784523	2,50696E-08	да
2	Мультипликативная модель	0,707892949	2,00479E-07	да
3	Экспоненциальная модель	0,754338892	1,72507E-08	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 234 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости

(подгруппа «Общественное и социальное назначение БЛГ Помещения»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 4853,04595235056*e^(+0,0000587114438964067*((6681,517+3,897-ОДЦ ОКС 2023))+0,00049060231978553*((509,161+0.00-Остановки ОКС 2023))+0,520483849978565*(Этаж расположения в здании)+0,805300165811493*(Площадь Общ. назначение))	ОДЦ ОКС 2023	0,0000587114438964067
Остановки ОКС 2023	0,00049060231978553
Этаж расположения в здании	0,520483849978565	1 этаж	1.18976388401512
2 этаж и выше	1.0670852759085
Цокольный этаж	1
Подвал	0.810721032709556
Площадь Общ. назначение	0,805300165811493	0-300	1.3101886776999
Свыше 300	0.804855347486768
Свободный член	4853,04595235056

Подгруппа «Общественное и социальное назначение Белогорск Свободный».

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 30 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 86 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 43352,60 руб./кв. м, минимальный 9603,36 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 557.

Таблица 235 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки

(подгруппа «Общественное и социальное назначение Белогорск Свободный»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	ОДЦ ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
2	Остановки ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
3	Тип объекта недвижимости	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Площадь Общ. назначение	Качественный	По умолчанию: кодирование

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 236 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «Общественное и социальное назначение Белогорск Свободный»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	2	3	4	5
1	Аддитивная модель	0,7681232	0,003244794	да
2	Мультипликативная модель	0,864233664	0,000245453	да
3	Экспоненциальная модель	0,824302276	0,00085749	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 237 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа «Общественное и социальное назначение Белогорск Свободный»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 4168,16274095997*e^(+0,000326774573789951*((3143,27+89,921-ОДЦ ОКС 2023))+0,0000756819523461761*((438,844+5,932-Остановки ОКС 2023))+0,0281558211695492*(Тип объекта недвижимости)+0,868817981757691*(Площадь Общ. назначение))	ОДЦ ОКС 2023	0,000326774573789951
Остановки ОКС 2023	0,0000756819523461761
Тип объекта недвижимости	0,0281558211695492	Здание	0.84822553776246
Помещение	1.29033016849947
Площадь Общ. назначение	0,868817981757691	0-300	1.34698266105908
Свыше 300	0.788875307461911
Свободный член	4168,16274095997

Подгруппа «Общественное и социальное назначение Остальные НП»

Для целей построения статистической модели произведен выбор ценообразующих факторов. Описание ценообразующих факторов в статистической модели оценки объектов недвижимости приведено в нижеуказанной таблице.

Для построения статистической модели выбрано 145 объектов аналогов (до выбросов выборка составила 496 аналогов). Максимальный удельный показатель рыночной стоимости 31876,02 руб./кв. м, минимальный 8841,34 руб./кв. м. Общее количество ОО в данной модели 4249.

Таблица 238 Описание ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа «Общественное и социальное назначение Остальные НП»)

№ п/п	Фактор	Тип фактора	Тип метки
1	Административный центр ОКС 2023	Количественный	Обратные метки
2	Местоположение Общ. назначение	Качественный	По умолчанию: кодирование
3	Статус НП	Качественный	По умолчанию: кодирование
4	Площадь Общ. назначение	Качественный	По умолчанию: кодирование

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 239 Анализ статистической значимости модели (подгруппа «Общественное и социальное назначение Остальные НП»)

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Аддитивная модель	0,892866367	3,26452E-32	да
2	Мультипликативная модель	0,884497977	4,17281E-31	да
3	Экспоненциальная модель	0,879085831	1,96801E-30	да

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки».

В результате была построена – экспоненциальная модель со следующими характеристиками.

Таблица 240 Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости

(подгруппа «Общественное и социальное назначение Остальные НП»)

Название модели	Формула модели	Ценообразующий фактор для построения моделей	Коэффициент при ценообразующем факторе в модели	Значения ценообразующего фактора (диапазон значений)	Значения меток ценообразующего фактора
экспоненциальная	УПКС = 1849,72449197383*e^(+0,00000389194265845909*((325414,541+-194886,539-Административный центр ОКС 2023))+0,648446319549671*(Местоположение Общ. назначение)+0,0759147782191783*(Статус НП)+0,694471625590215*(Площадь Общ. назначение))	Административный центр ОКС 2023	3,89194265845909E-06
Местоположение Общ. назначение	0,648446319549671	D	1.37144707446221
F	0.943503932448138
E	1.07
G	0.905171961985346
C	2.11387303742973
Статус НП	0,0759147782191783	4	1.32203538833981
5	0.920889528149575
4.2	1.11796461166019
1.2	1.83756107775234
Площадь Общ. назначение	0,694471625590215	0-300	1.31062166190931
Свыше 300	0.949378338090695
Свободный член	1849,72449197383

Результаты расчета КС объектов оценки, параметры модели, а также отчеты о моделировании представлены в Приложении 2.

Результаты оценки методом статистического (регрессионного) моделирования

В результате использования метода статистического (регрессионного) моделирования для каждой подгруппы построены статистические модели, которые выражают зависимость удельного показателя кадастровой стоимости объектов от значений ценообразующих факторов.

Итоговая кадастровая стоимость объектов оценки определяется следующим образом:

определяется удельный показатель кадастровой стоимости путем подстановки значений ценообразующих факторов объектов в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости объектов;

определяется кадастровая стоимость объектов путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости объектов на их площадь.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами статистического моделирования представлены в Приложении 2.

3.9. Расчет кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости подгруппы 0206 «Садовые дома»

В подгруппу 0206 группы 2 были отнесены объекты нежилого назначения с наименованием «Садовый дом», «Дача».

Анализ подходов и методов показал, что кадастровая стоимости объектов оценки, входящих в подгруппу «Садовые дома», определена в рамках сравнительного подхода методом типового (эталонного) объекта недвижимости.

Таблица 241 Распределение объектов в рамках подгруппы «Садовые дома»

Подгруппа	Количество объектов
0206	689
Итого	689

Расчет кадастровой стоимости объектов оценки, входящих в подгруппу 0206 осуществлялся с использованием типового (эталонного) объекта.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

- определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

- определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

- проводится типологизация объектов недвижимости;

- формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

- определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

- корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

Группировка и типологизация объектов в группе.

Группировка объектов недвижимости, в которых возможно (целесообразно) типологизировать объекты, проводится на основе анализа проведенной сегментации.

На основании проведенного анализа объектов оценки и ценообразующих факторов для данного сегмента рынка сформирован эталонный объект.

В соответствии с п.45.2. Методических указаний при применении метода (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

В качестве типового (эталонного) объекта выбран объект недвижимости общей площадью 43 кв.м (медианное значение), подгруппа: садовые дома, расположенный в пригороде г. Благовещенска, обеспеченность (электроснабжение) отсутствует, обладающий типовыми (наиболее часто встречающимися) характеристиками в оцениваемой подгруппе.

В таблице ниже приведено описание эталонного объекта недвижимости и всех подобранных объектов-аналогов.

Таблица 242 - Описание эталонного объекта и аналогов

Наименование характеристики	Объект оценки (эталон)	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6	Аналог 7	Аналог 8	Аналог 9
Цена предложения / сделки, руб.	355 000.00	376 300.00	333 700.00	497 000.00	355 000.00	248 500.00	319 500.00	674 500.00	404 700.00
Удельная цена предложения / сделки, руб./кв.м.	14 200.00	18 815.00	16 685.00	19 880.00	17 750.00	12 425.00	15 975.00	13 490.00	16 188.00
Имущественные права, ограничения (обременения) этих прав	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Отличие цены сделки от цены предложения	сделка	сделка	сделка	сделка	сделка	сделка	сделка	сделка	сделка	сделка
Погдруппа	Садовые дома	Садовые дома	Садовые дома	Садовые дома	Садовые дома	Садовые дома	Садовые дома	Садовые дома	Садовые дома	Садовые дома
Площадь земельного участка, кв.м	43.00	25.00	20.00	20.00	25.00	20.00	20.00	20.00	50.00	25.00
Местоположение	Пригород г. Благовещенска	г. Благовещенск, район с. Белогорье	г. Благовещенск, 12 км Игнатьевского шоссе	г. Благовещенск, пос. Радиоцентр	г. Благовещенск, 12 км Игнатьевского шоссе	г. Благовещенск, пос. Моховая Падь	г. Благовещенск, 10 км Новотроицкого шоссе	г. Благовещенск, 7 км Игнатьевского шоссе	г. Благовещенск, СНТ Парус	г. Благовещенск, СТ Амурский металлист
Источник информации	База ГБУ	База ГБУ	База ГБУ	База ГБУ	База ГБУ	База ГБУ	База ГБУ	База ГБУ	База ГБУ

Корректировка на имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. В качестве объектов-аналогов были подобраны к продаже земельные участки, находящиеся на праве собственности, как эталонный объект. Корректировка по данному фактору не применяется.

Корректировка на условия финансирования. Корректировка по данному фактору не проводилась, поскольку совершение сделок с сопоставимыми объектами и эталонным объектом предполагает сходные условия финансирования сделки (предполагается одинаковая форма оплаты и т.п.).

Корректировка на площадь объекта недвижимости. В ходе анализа рынка объектов недвижимости в г. Благовещенске и Амурской области в целом было установлено, что площадь садовых домов, как правило, составляет до 50 кв. м. Таким образом, корректировка по данному фактору не проводилась, поскольку объекты-аналоги и эталонный объект находятся в диапазоне по площади от 0 до 50 кв.м.

Для дальнейшего расчета объектов оценки корректировка на площадь была приведена в соответствии с данными ГБУ по следующей формуле: корректировка на площадь = (S объекта оценки / S объекта аналога) степень -0.21 (коэффициент торможения).

Корректировка на условия продажи. В качестве сопоставимых объектов подобраны предложения к продаже объектов, которая, по имеющейся у Учреждения информации, предполагает сходные условия, а именно: продавцы не ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, продавцы намерены продать объекты не какому-то определенному (зависимому) покупателю, а тому покупателю, который согласен оплатить предложенную цену. Именно в этом смысле условия продажи являются типичными. Корректировка по данному фактору не применяется.

Корректировка на отличие цены сделки от цены предложения. Отличие цены предложения от цены сделки в оценочной практике определяется как «скидка на торг». Учреждение полагает, что цена сделки, вероятно, будет находиться в интервале цен спроса и предложения, и потому будет отличаться от начального уровня цены предложения. Разницу между ценой сделки и ценой предложения принято называть скидкой, а сам процесс достижения компромисса - торгом. Для всех объектов-аналогов вводится корректировка в размере 6% «для индивидуальных жилых домов» (данные Приложения № 12 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке).

Таблица 243 Корректировка на отличие цены сделки от цены предложения

Вид использования	Активный рынок	Неактивный рынок
Среднее значение	Границы диапазона	Среднее значение	Границы диапазона
Производственно-складские объекты	12%	7 - 17%	18%	11 - 26%
Торгово-офисная недвижимость	10%	5 - 15%	17%	10 - 24%
Квартиры	4%	2 - 6%	8%	4 - 14%
Индивидуальные жилые дома	6%	2 - 10%	12%	6 - 18%
Базы отдыха	10%	5 - 15%	17%	9 - 25%

Корректировка на дату предложения

Условиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Корректировке подлежат раз­личия в рыночных ценах на объекты недвижимости, имеющие назначение, аналогичное объекту Оценки, но переданные ранее от продавца к покупателю в момент, «отстоящий» от момента оцен­ки более чем на один месяц. Приближенная оценка величины поправки на время сделки с объек­том аналогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью в различных сегментах рынка. Корректировка по данному фактору не применяется.

Корректировка на местоположение. Эталонный объект расположен в пригороде г. Благовещенска, объекты-аналоги так же расположены в пригороде г. Благовещенска, следовательно, корректировка для них не вводится.

Для дальнейшего расчета объектов оценки корректировка на местоположение была приведена в соответствии с данными ГБУ:

Рисунок 90 Корректировка на местоположение

Корректировка на наличие/отсутствие электроснабжения. Корректировка определялась для объектов-аналогов с использованием данных Приложения № 12 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке:

Таблица 244 Корректировка на наличие/отсутствие электроснабжения

Отсутствие газоснабжения	5%
Отсутствие отопления и горячего водоснабжения	8%
Отсутствие электричества	8%
Отсутствие канализации	5%

Расчет корректировок рыночной стоимости для объектов-аналогов представлен в Таблице 245:

Таблица 245 Корректировки рыночной стоимости аналогов для эталонного объекта

Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6	Аналог 7	Аналог 8	Аналог 9
Стоимость, руб./кв.м.	14 200.00	18 815.00	16 685.00	19 880.00	17 750.00	12 425.00	15 975.00	13 490.00	16 188.00
Имущественные права, ограничения (обременения) этих прав	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка	1	1	1	1	1	1	1	1	1
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	1	1	1	1	1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв.м	14200.00	18815.00	16685.00	19880.00	17750.00	12425.00	15975.00	13490.00	16188.00
Площадь, кв.м.	43.0	25.0	20.0	20.0	25.0	20.0	20.0	20.0	50.0	25.0
Корректировка	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Скорректированная стоимость, руб./кв.м	14200.00	18815.00	16685.00	19880.00	17750.00	12425.00	15975.00	13490.00	16188.00
Отличие цены сделки от цены предложения	сделка	предложение	предложение	предложение	предложение	предложение	предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировка	0.94	0.94	0.94	0.94	0.94	0.94	0.94	0.94	0.94
Скорректированная стоимость, руб./кв.м	13348.00	17686.10	15683.90	18687.20	16685.00	11679.50	15016.50	12680.60	15216.72
Местоположение	пригород г.Благовещенска	г. Благовещенск, район с. Белогорье	г. Благовещенск, 12 км Игнатьевского шоссе	г. Благовещенск, пос. Радиоцентр	г. Благовещенск, 10 км Игнатьевского шоссе	г. Благовещенск, 12 км Игнатьевского шоссе	г. Благовещенск, пос. Моховая Падь	г. Благовещенск, 10 км Новотроицкого шоссе	г. Благовещенск, 7 км Игнатьевского шоссе	г. Благовещенск, СНТ Парус
А1	А1	А1	А1	А1	А1	А1	А1	А1	А1
Корректировка	1	1	1	1	1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб./кв.м	13348.00	17686.10	15683.90	18687.20	16685.00	11679.50	15016.50	12680.60	15216.72
Электроснабжение	нет	нет	нет	нет	да	нет	нет	нет	да	нет
Корректировка	1	1	1	0.92	1.00	1.00	1.00	0.92	1.00
Скорректированная стоимость, руб./кв.м	13348.00	17686.10	15683.90	17192.22	16685.00	11679.50	15016.50	11666.15	15216.72
Среднее значение	14908
Среднеквадратичное отклонение
Коэффициент вариации, %	15.03
Весовой коэффициент	12.73%	12.73%	12.73%	5.45%	12.73%	12.73%	12.73%	5.45%	12.73%
Средневзвешенная скорректированная цена за 1 кв./м., руб.	14 977.91	1698.8	2251.0	1996.1	937.8	2123.5	1486.5	1911.2	636.3	1936.7
Рыночная стоимость ОКС, руб.	644 050

По итогам произведенного расчета на основании объектов-аналогов и введения всех вышеуказанных корректировок рассчитана стоимость 1 кв. м типового (эталонного) объекта недвижимости равная 14 977 рублей 91 коп.

Стоимость эталонного объекта рассчитана как средневзвешенная из всех скорректированных стоимостей аналогов.

Удельные веса могут быть рассчитаны по формуле:

D = ,

где D - весовой коэффициент;

Q - сумма корректировок, %;

q - сумма корректировок по данному аналогу, %.

Используя полученную стоимость 1 кв.м типового (эталонного) объекта, имеющего определенную совокупность характеристик, которые описывались ранее, рассчитывается стоимость объектов оценки, путем внесения корректировок к стоимости объекта-эталона по их отличным от эталонного объекта характеристикам.

Проверка результатов расчета.

В расчетах с выборками малого объема для проверки результатов применяются простые и более грубые критерии, так как такие выборки не могут предоставить достаточного количества информации для применения более точных критериев. Основаны такие критерии на использовании коэффициента вариации.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной. Коэффициент вариации составляет: 15.03% соответственно, что указывает на однородность выборки, а также позволяет использовать среднее значение в дальнейших расчетах.

Рисунок 91 Показатели вариации

3.10. Определение кадастровой стоимости моделированием на основе УПКС

В соответствии с Методическими указаниями метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуальной оценки, вследствие недостатка информации о точном местоположении (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования, или для применения метода (эталонного) типового объекта недвижимости. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства или объектов неопределенного вида использования.

Метод заключается в следующем:

1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;

3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на его площадь, объем, иные характеристики.

В рамках данного метода средние значения УПКС могут определяться с учетом известных характеристик объекта недвижимости (коды ОКС, материал стен, этаж (этажность), местоположение и прочее).

Метод моделирования на основе УПКС для целей определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства применяется для следующих подгрупп Групп с 1 по 8:

здания;

объекты незавершенного строительства;

помещения вне черты населенных пунктов;

помещения с неполными характеристиками (отсутствуют значения ценообразующих факторов).

Для расчета кадастровой стоимости данных подгрупп учитывалось наличие информации о материале стен и местоположении оцениваемого объекта (здание, кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование (городской округ), субъект РФ). Вид разрешенного использования не учитывался, так как все объекты капитального строительства в рамках рассматриваемых групп не отличаются по данной характеристике.

Также метод УПКС применялся для объектов культового назначения (церкви, соборы и т.п.), представленных в 8 группе объектов. Объекты культового назначения не имеют аналогов на рынке продажи недвижимости, за исследуемый период Учреждением не зафиксировано ни одной сделки/предложения с подобными объектами. Кроме того, специфичность (уникальность) конструктивного исполнения таких объектов определяет высокую проблематичность, близкую к невозможности их перепрофилирования для иных целей. С учетом изложенного, расчет таких объектов непосредственно методом моделирования необоснован и может привести к получению некорректных результатов. При этом, учитывая схожесть назначения объектов, принадлежащих 8 группе в целом и объектов культового назначения (удовлетворение тех или иных социальных, духовных, культурных и т.п.) потребностей человека, представляется возможным применение метода УПКС для объектов культового назначения внутри группы 8.

В зависимости от имеющейся информации об объектах оценки были применены разные алгоритмы определения УПКС.

Подробное описание использования метода моделирования на основе УПКС представлено в таблицах ниже.

Таблица 246 Алгоритм применения метода моделирования на основе УПКС для зданий и помещений

Характеристика объекта оценки	Код ОКС	Материал стен (КС)	Учет местоположения	Вид объекта оценки	Алгоритм определения УПКС
Код ОКС	Материал стен (КС)	Совпадает	Совпадает	Есть помещения в здании	Здание	Определяется в размере средней удельной стоимости объекта (здания или находящихся в нем помещений) в соответствующей группе
Помещения	Определяется в размере средней удельной стоимости объекта (помещения), находящегося в здании в соответствующей группе
Нет помещений в здании	Есть объекты в кадастровом квартале	Здание Помещения	Определяется в размере средней удельной стоимости объекта, находящегося в данном кадастровом квартале с учетом кода ОКС и материала стен (КС) в соответствующей группе
Нет объектов в кадастровом квартале	Есть объекты в населенном пункте	Здание Помещения	Определяется в размере средней удельной стоимости объекта, находящегося в данном населенном пункте с учетом кода ОКС и материала стен (КС) в соответствующей группе
Нет объектов в населенном пункте	Есть объекты в МО (ГО)	Здание Помещения	Определяется в размере средней удельной стоимости объекта (помещения), находящегося в данном МО (ГО) с учетом кода ОКС и материала стен (КС) в соответствующей группе
Нет МО (ГО)	Есть в субъекте РФ	Здание Помещения	Определяется в размере средней удельной стоимости объекта (помещения), находящегося в субъекте РФ с учетом кода ОКС и материала стен (КС) в соответствующей группе
Нет в субъекте РФ	Здание Помещения	Все объекты выбранных групп
Код ОКС	Материал стен (КС)	Не совпадает	Не совпадает	Есть помещения в здании или здание	Здание	Все объекты выбранных групп
Помещения
Нет помещений в здании	Есть объекты в кадастровом квартале	Здание Помещения	Все объекты выбранных групп
Нет объектов в кадастровом квартале	Есть объекты в населенном пункте	Здание Помещения
Нет объектов в населенном пункте	Есть объекты в МО (ГО)	Здание Помещения
Нет МО (ГО)	Есть в субъекте РФ	Здание Помещения

Таблица 247 Алгоритм применения метода моделирования на основе УПКС для объектов незавершенного строительства

Характеристика объекта оценки	Материал стен у аналогичного объекта	Алгоритм определения стоимости
Код ОКС	Материал стен (КС)	Совпадает	Совпадает	Есть объекты в кадастровом квартале	Определяется в размере средней удельной стоимости объекта, находящегося в данном кадастровом квартале в соответствующей группе	Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета. Если у объекта расчета нет размерности, УПКС умножается на 1.	Умножение удельной стоимости объекта на степень готовности объекта Если у объекта расчета нет коэффициента законченности, применяется коэффициент 0,5.
Нет объектов в кадастровом квартале	Есть объекты в населенном пункте	Определяется в размере средней удельной стоимости объекта, находящегося в данном населенном пункте в соответствующей группе
Нет объектов в населенном пункте	Есть объекты в МО (ГО)	Определяется в размере средней удельной стоимости объекта, находящегося в данном МО (ГО) с учетом кода ОКС и материала стен (КС) в соответствующей группе
Нет МО (ГО)	Есть в субъекте РФ	Определяется в размере средней удельной стоимости объекта, находящегося в субъекте РФ с учетом кода ОКС и материала стен (КС) в соответствующей группе
Нет в субъекте РФ	Все объекты выбранных групп
Код ОКС	Материал стен (КС)	Не совпадает	Не совпадает	Есть объекты в кадастровом квартале	Все объекты выбранных групп
Нет объектов в кадастровом квартале	Есть объекты в населенном пункте
Нет объектов в населенном пункте	Есть объекты в МО(ГО)
Нет МО (ГО)	Есть в субъекте РФ

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется путем умножения рассчитанных удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости на их площадь.

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесенных к объектам незавершенного строительства, в случае отсутствия сведений о площади, использовались данные о площади застройки. В случае отсутствия сведений о площади застройки, кадастровая стоимость подобных объектов устанавливалась на уровне их удельного показателя кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости методом моделирования на основе УПКС представлены в Приложении 2.

3.11. Расчет кадастровой стоимости методом индексации прошлых результатов

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости группы 10, Учреждение руководствовалось положениями пункта 54 Методических указаний, а именно, в качестве исходных данных для установления кадастровой стоимости возможно использовать результаты иных оценок – отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости, а также положениями пункта 45.4 Методических указаний - метод применяется в случае невозможности применения иных методов сравнительного подхода, предусмотренных Указаниями, для зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, по которым полностью отсутствуют характеристики.

При анализе баз определения индекса пересчета кадастровой стоимости для сооружений от даты установления кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2021 г. к дате оценки - 01.01.2023 г., был использован такой источник информации как:

1) индексы цен производителей строительной продукции, размещенные на сайте ЕМИСС (fedstat.ru).

Кадастровая стоимость объектов оценки рассчитана как произведение соответствующего индекса на кадастровую стоимость, определенную в предыдущем туре. Полученные индексы цен приведены в Приложении 1.

3.12. Определение кадастровой стоимости в рамках доходного подхода

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости подгруппы 0406 «АЗС»

В подгруппу 0406 группы 4 были отнесены объекты нежилого назначения (здания и сооружения) с наименованием «Автозаправочная станция».

Анализ подходов и методов показал, что кадастровая стоимости объектов оценки, входящих в подгруппу «Автозаправочная станция», определена в рамках доходного подхода методом типового (эталонного) объекта недвижимости.

Таблица 248 Распределение объектов в рамках подгруппы «АЗС»

Подгруппа	Количество объектов
Здания АЗС	230
Сооружения АЗС	114
Итого	344

Расчет кадастровой стоимости объектов оценки, входящих в подгруппу 0406 осуществлялся с использованием доходного подхода.

В соответствии с п. 44.3. Методических указаний доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

Согласно п. 47. Методических указаний использование доходного подхода возможно как для определения стоимости типовых (эталонных) объектов недвижимости с последующим моделированием результатов расчета по однотипным объектам недвижимости, отличающимся единым набором основных ценообразующих факторов, так и для моделирования стоимости отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

- определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

- определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

- проводится типологизация объектов недвижимости;

- формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

- определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

- корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

В качестве типовой (эталонной) площади для зданий АЗС выбрана автозаправочная станция общей площадью 151,9 кв. м. (среднее значение).

В рамках доходного подхода кадастровая стоимость объекта недвижимости может определяться:

1) методом прямой капитализации;

2) методом дисконтирования денежных потоков.

Объекты недвижимости оцениваются исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей доходности их использования, без учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования.

Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием объектов недвижимости. При этом не учитываются налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц.

Доходный подход реализуется в следующей последовательности:

Определяется потенциальный валовый доход, который может приносить объект недвижимости.

Объем топлива по АЗС был определен исходя из мощности АЗС (количество заправок в сутки), доли посетителей АЗС в соответствии с Приказом Росавтодора от 12.12.2016 N 2124 "Об утверждении положения о генеральной схеме размещения объектов дорожного сервиса и многофункциональных зон дорожного сервиса вдоль автомобильных дорог общего пользования федерального значения", а также в соответствии с НПБ 111-98. Автозаправочные станции. Требования пожарной безопасности с изменениями: № 1 от 02.07.1999 г., № 2 от 08.11.2000 г., № 3 от 20.07.2001 г., № 4 от 23.05.2002г.

Рисунок 92

Средняя стоимость реализации топлива была определена в соответствии с ценами, сложившимися в районах области на дату оценки (О динамике цен на бензин (rosstat.gov.ru)).

Рисунок 93

Таблица 249 Средняя стоимость топлива на 2022 год по районам Амурской области

№ района	Район	А-76 (АИ-80)	АИ-92	АИ-95	АИ-98	Дизельное топливо
01	Городской округ г. Благовещенск	49.01	51.81	61.51	60.76
02	Городской округ г. Белогорск	49.88	51.83	0.00	61.15
03	Городской округ г. Зея	50.11	48.69	0.00	61.90
04	Городской округ г. Райчихинск	49.88	51.83	0.00	0.00
04	пгт. Прогресс	49.88	51.83	0.00	0.00
05	Городской округ г. Свободный	49.48	52.43	56.35	59.98
06	Городской округ г. Тында	50.48	53.34	0	61.68
07	Городской округ г. Шимановск	49.92	51.80	0.00	0.00
08	Архаринский муниципальный округ	49.39	51.54	0.00	0.00
09	Белогорский муниципальный округ	49.51	51.32	0.00	61.03
10	Благовещенский муниципальный округ	49.41	51.33	61.51	61.03
11	Бурейский муниципальный округ	49.88	51.94	0.00	59.24
12	Завитинский муниципальный округ	49.88	51.65	0.00	0.00
13	Зейский муниципальный округ	50.83	52.74	0.00	0.00
14	Ивановский муниципальный округ	49.90	51.83	0.00	0.00
15	Константиновский район	49.88	51.94	0.00	0.00
16	Магдагачинский район	50.24	52.74	0.00	0.00
17	Мазановский район	51.28	0.00	0.00	0.00
18	Михайловский район	51.28	53.27	0.00	0.00
19	Октябрьский район	49.88	51.83	0.00	0.00
20	Ромненский муниципальный округ	49.71	0.00	0.00	0.00
21	Свободненский район	49.90	52.15	0.00	59.24
22	Селемджинский район	56.36	0.00	0.00	0.00
23	Серышевский муниципальный округ	49.88	51.83	0.00	0.00
24	Сковородинский муниципальный округ	50.20	52.22	0.00	0.00
25	Тамбовский муниципальный округ	49.88	51.83	0.00	59.24
26	Тындинский муниципальный округ	50.56	51.72	0.00	0.00
27	Шимановский муниципальный округ	49.39	0.00	0.00	0.00
28	ЗАТО Циолковский	51.25	53.08	0.00	63.74

2) Определяется величина операционных расходов, связанных с функционированием объекта недвижимости.

В данном случае был определен уровень рентабельности для АЗС на дату оценки.

Уровень рентабельности для АЗС был установлен в соответствии с данными, опубликованными на сайте https://www.kommersant.ru/doc/5218225?ysclid=li8lbd6nvc258058964, https://www.personalazs.ru/documentation/safety/characteristic_azs/.

Таблица 250 Уровень рентабельности для АЗС

Для Сибири и Дальнего Востока	Для Европейской части
Минимальное значение,%	6	8,92
Максимальное значение,%	8,92	11,8
Среднее значение,%	7,46	10,36

3) Определяется чистый операционный доход как разница действительного валового дохода и операционных расходов.

Величина ЧОД определяется по формуле:

ЧОДДН = ПВД х Р,

где Р – уровень рентабельности

4) Полученный результат дисконтируется или капитализируется в зависимости от выбранного метода.

Определение ставки капитализации (КК)

Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за аналогичные объекты недвижимости.

В случае невозможности рассчитать чистый операционный доход и (или) ставки капитализации на основании рыночной информации, выбор значения ставки капитализации может осуществляться на основании проведенного анализа рынка недвижимости, а также социально-экономической ситуации в субъекте Российской Федерации.

Определение коэффициента капитализации

Ставка капитализации для АЗС определяется по формуле8 Лейфер Л.А. Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда // Библиотека LABRATE.RU (Сетевой ресурс), 14.02.2007. - http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-model_inwood.htm :

где:
R – ставка капитализации ;
r – ставка дисконтирования (норма прибыли);
g – средние темпы роста доходов;

I - величина износа за прогнозный период, %;

K3(r,n) - фактор фонда возмещения определяется по формуле:

Основные допущения, принятые при расчете вышеуказанной формулы.

Прогнозный период — n лет.

В течение всего прогнозного периода объект приносит постоянный доход, равный D.

Ежегодные платежи, образованные чистым операционным доходом, поступают в конце каждого года.

Часть периодического дохода, представляющая возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции.

В процессе всего прогнозного периода на рынке недвижимости ожидается рост цен с ежегодным темпом, равным g. Поэтому к концу прогнозного периода цены на рынке недвижимости вырастут в (1+g)^n раз. Соответственно такой же рост ожидается для оцениваемого объекта.

По окончании прогнозного периода объект частично утрачивает свою стоимость. Известна величина износа за прогнозный период.

Средний темп роста доходов для АЗС принят в размере 8% (за последние 5 лет) на основании отчетности за 2022 год компании Роснефть (ROSN).

Источник информации: Роснефть (ROSN). Отчёт за 2022. Дивиденды. Риски. Перспективы. (smart-lab.ru).

Рисунок 94

Прогнозный период для АЗС принимается на уровне 5 лет исходя из данных, опубликованных в отчетности за 2022 год компании Роснефть (ROSN).

Величина износа для АЗС определяется исходя из срока службы АЗС.

Согласно Республиканскому стандарту РСФСР (РСТ РСФСР 778-91) «СТАНЦИИ АВТОЗАПРАВОЧНЫЕ. Общие технические требования», утвержденному постановлением Госкомэкономики РСФСР от 27.03.91 г. № 11 средний срок службы стационарных автозаправочных станций должен быть не менее 20 лет.

Таким образом, годовой размер амортизационных отчислений (износ) для АЗС составляет = 100%/20 лет = 5% в год.

В соответствии с положениями ст.259.3 НК РФ налогоплательщики, использующие амортизируемые основные средства для работы в условиях агрессивной среды, вправе применять к основной норме амортизации специальный коэффициент, но не выше 2.

Под агрессивной средой понимается совокупность природных и (или) искусственных факторов, влияние которых вызывает повышенный износ (старение) основных средств в процессе их эксплуатации. К работе в агрессивной среде приравнивается также нахождение основных средств в контакте с взрыво-, пожароопасной, токсичной или иной агрессивной технологической средой, которая может послужить причиной (источником) инициирования аварийной ситуации.

Таким образом, величина износа за прогнозный период составит: 5%*2*5 лет = 50%.

Ставка дисконтирования – это общая ставка дохода, которую покупатель или инвестор может ожидать от своей доли участия в компании .

Ставка дисконтирования определяется по формуле:

r = БС +∑Р ,

где r — ставка дисконтирования;

БС — безрисковая ставка дохода (ставка дохода, которую обеспечивают вложения в актив, который можно считать безрисковым, т. е. вероятность потери средств, в результате вложения в эти активы, минимальна);

∑Р — сумма рисков.

В российских промышленных инвестиционных проектах ставка дисконтирования определяется от 10 до 40%, потому что экономика нестабильная, а потребительские цены растут больше, чем на 8—10%. Ставку дисконтирования считают как ключевую ставку ЦБ + риски. Риски в России могут доходить до 20%.

В качестве рисков, учитываемых при расчете ставки капитализации, принято использовать: премии за риск вложения в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости, премии за инвестиционный менеджмент.

В качестве безрисковой ставки принята ключевая ставка, которая по данным сайта: Ключевая ставка Банка России | Банк России (cbr.ru) на дату оценки составляет 7,5 %.

Рисунок 95

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные. На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».

Таблица 251 Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный	1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный	1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный	1
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	статичный	1
Востребованность объекта недвижимости	статичный	1
Недополучение прибыли	динамичный	1
Неэффективный менеджмент	динамичный	1
Количество наблюдений	0	0	0	1	1	0	3	2	0	0
Взвешенный итог	0	0	0	4	5	0	21	16	0	0
Сумма	46
Количество факторов	7
Средневзвешенное значение балла	6,6

Источник информации – (Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие/В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. – 4-е изд., перераб. – М.: КНОРУС, 2012. – 264 с., стр.87,162).

Методика определения поправки на ликвидность и риска инвестиционного менеджмента была принята на основании Практики расчета значимых величин в оценке недвижимости: справочник молодого оценщика /составители В.А. Вольнова, Е.Р. Патеева. — Москва : Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2018. — 178, [2] с. : ил. — Сер. «Энциклопедия оценки».

Поправка на ликвидность (Р) имеет для недвижимости достаточно высокое значение и отражает потенциальную возможность быстрого трансформирования капитала в наличные деньги. Объекты данной категории обладают средней степенью ликвидности. Однако их местоположение увеличивает долю этого риска.

Р = R0 * х / 12,

где R0– безрисковая ставка

х – срок экспозиции объекта оценки на рынке (срок экспозиции для автозаправочных станций принят как средний показатель для населенных пунктов, относящихся к группе Б и В9 - Б-группа: областные, республиканские и краевые города-центры с агломерациями и их города-спутники, расположенные в пределах 30-ти километровой зоны от регионального центра; территории Москвы и города Московской области, не вошедшие в А-группу, а также города Ленинградской области и другие города Российской Федерации с численностью населения более 50 тысяч человек, не вошедшие в А-группу; а также земельные участки их прилегающих территорий, - В-группа: остальные города и населенные пункты Российской Федерации, не вошедшие в А-группу и Б-группу, а также земельные участки их прилегающих территорий. , согласно данным, представленным на сайте: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2023g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/3045-sroki-likvidnosti-ob-ektov-kommercheskoj-nedvizhimosti-na-01-01-2023-goda и составил 15,5 месяцев).

Р = 7,5 * 15,5/12 = 9,7%

Рисунок 96

Таблица 252 Премия за риск инвестиционного менеджмента в отношении объекта оценки

Вид и наименование риска	1,0	1,5	2,0	2,5	3,0	3,5	4,0	4,5	5,0
Особенности управления инвестициями в отрасль в целом	1
Система управления (менеджмент) инвестиционными процессами на предприятии	1
Наличие адекватных источников инвестиций	1
Установление рациональных каналов и сроков использования инвестиций	1
Обеспечение отдачи вложений	1
Обеспечение возврата заимствований	1
Система принятия управленческих решений	1
Контроль за принятыми управленческими решениями	1
Система корректировки принятых управленческих решений	1
Достижение долгосрочных целей с помощью эффективного процесса инвестирования	1
Количество наблюдений	0	0	0	0	0	0	9	0	1
Взвешенный итог	0	0	0	0	0	0	36	0	5
Сумма	41
Количество факторов	10
Средневзвешенное значение балла	4,1

Таблица 253 Расчет ставки дисконтирования

Безрисковая процентная ставка i, %	7,5
Компенсация за риск, %	6,6
Компенсация за низкую ликвидность, %	9,7
Компенсация за инвестиционный менеджмент,%	4,1
Ставка дисконтирования	27,9

Фактор фонда возмещения: K3(r,n) = 0,279/ (1+0,279)5 -1 = 0,1151668 или 11,51668%.

Ставка капитализации составит: 0,279+[1-(1-0,5)*(1+0,08)5]*0,1151668 = 0,31 или 31%.

5) Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам недвижимости.

Кадастровая стоимость определена по формуле:

КС = ЧОДДН / КК

В соответствии с п. 13 Методических указаний при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен.

При определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест не учитываются как часть объекта недвижимости:

движимое имущество;

влияние предпринимательской деятельности, осуществляемой в здании, сооружении, ОНС, помещении, машино-месте.

Таким образом, при расчете стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода будет выделена стоимость АЗС из общей стоимости бизнеса.

Чтобы выделить долю, приходящуюся на стоимость имущества АЗС из общей стоимости бизнес-единицы использовался показатель, предложенный в работе Яскевича Е.Е.«Методы выделения стоимости отдельных активов из общей стоимости бизнеса» (http://cpcpa.ru/Publications/037/actives_am_buisiness.pdf). Согласно данной работе, среднее отношение стоимости АЗС к стоимости бизнеса находится на уровне 0,898.

Доля оцениваемых объектов в общей стоимости имущественного комплекса АЗС определяется на основании данных статьи «ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ АЗС». Вопросы оценки №2. Российское общество оценщиков. 2016г., с.53(http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Articles/AZS.pdf) в размере 50% - для зданий и сооружений, для оборудования – 25%.

Рисунок 97 Доля оцениваемых объектов в общей стоимости имущественного комплекса АЗС

Расчет эталонов для зданий, сооружений и оборудования АЗС методом капитализации представлен в приложении 2.4 к отчету.

3.13 Определение кадастровой стоимости моделированием в рамках затратного подхода

Определение кадастровой стоимости 1, 2, 8, 9, 10 групп объектов недвижимости осуществлялось в рамках затратного подхода, а именно для оценочных подгрупп: 1.1.1.1 МКД Здания, 1.1.1.2 МКД Вспомогательные помещения, 2.1.1.2 МКД, 2.1.1.3 ПП от МКД, 2.1.1.4 Вспомогательные строения, 8.1.1.2 Объекты культурного наследия, 9. Прочие объекты, 10. Сооружения.

3.13.1. Описание объектов оценки

Описание оцениваемых объектов составлено по информации, представленной в Перечне объектов оценки, а также на основе информации из открытых источников.

Для более точной и объективной оценки по предоставленным данным была произведена группировка оцениваемых объектов, для этих целей были выполнены следующие последовательные действия:

группировка и разделение оцениваемых объектов на функциональные подгруппы в соответствии с Приложением 2 Методических указаний.

описание и анализ основных характеристик оцениваемых объектов в рамках функциональной подгруппы.

Группировка оцениваемых объектов на функциональные подгруппы была проведена на основании данных о наименовании и назначении оцениваемых объектов недвижимости, рассматриваемая информация представлена в Приложении 2.3 к настоящему Отчету.

Ниже приводится описание расчета стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, отнесенных ко 1, 2, 8, 9, 10 группам.

3.13.2. Группа 1 «Многоквартирные дома (дома средне - и многоэтажной жилой застройки)»

Объекты оценки группы 1 представляют собой объекты капитального строительства – многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки, расположенные на территории Амурской области, в количестве 2 618 единицы, а также вспомогательные помещения, расположенные в многоквартирных домах в количестве 1064 ед..

В рамках группы 1 «Многоквартирные дома (дома средне - и многоэтажной жилой застройки)» в соответствии с Методическими указаниями, было выделено 2 функциональной подгруппы

Более подробная информация представлена в таблице ниже.

Таблица 254 Распределение объектов в рамках группы 1 «Многоквартирные дома (дома средне - и многоэтажной жилой застройки)»

№ п/п	Подгруппа	Наименование	Количество объектов
1	Многоквартирные дома (дома средне - и многоэтажной жилой застройки)	0100 0102	2 618
2	Вспомогательные помещения	0111	1 064
ИТОГО	3 682

3.13.3. Группа 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ»

Объекты оценки группы 2 представляют собой объекты капитального строительства – дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ, расположенные на территории Амурской области, в количестве 3 341 единиц.

В рамках группы 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ» в соответствии с Методическими указаниями, было выделено 3 функциональных подгрупп.

Более подробная информация представлена в таблице ниже.

Таблица 255 Распределение объектов в рамках группы 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ»

№ п/п	Подгруппа	Наименование	Количество объектов
1	Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ	0200
1.1	Дома малоэтажной жилой застройки (МКД)	0200	2 858
1.2	Подсобные помещения (ПП от МКД)	0212	287
1.3	Вспомогательные строения	0207, 0208, 0209	196
ИТОГО	3 341

3.13.4. Группа 8 «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно - оздоровительные и общественного назначения объекты»

Объекты оценки группы 8 представляют собой объекты капитального строительства – Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно - оздоровительные и общественного назначения объекты, расположенные на территории Амурской области, в количестве 511 единиц.

В рамках группы 8 в соответствии с Методическими указаниями, была выделена 1 функциональная подгруппа.

Более подробная информация представлена в таблице ниже.

Таблица 256 Распределение объектов в рамках группы 8 «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно — оздоровительные и общественного назначения объекты»

№ п/п	Подгруппа	Наименование	Количество объектов
1	Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно — оздоровительные и общественного назначения объекты	0000
1.1	Объекты культурного наследия	0805	511
ИТОГО	511

3.13.5. Группа 9 «Прочие объекты»

Объекты оценки группы 9 представляют собой объекты капитального строительства – прочие объекты, расположенные на территории Амурской области, в количестве 32 единицы.

В рамках группы 9 «Прочие объекты» в соответствии с Методическими указаниями было выделено 5 функциональных подгрупп.

Более подробная информация представлена ниже в таблице.

Таблица 257 Распределение объектов в рамках группы 9 «Прочие объекты»

№ п/п	Подгруппа	Наименование	Количество объектов
1.1	Прочие объекты	0900	1
1.2	Сараи	0904	1
1.3	Прочие и вспомог/объекты	0907	2
1.4	Беседки	0911	12
1.5	Транспортные сооружения/эстакады/дороги/покрытия	0915	10
1.6	Ограждения как здания	0916	6
ИТОГО	32

3.13.6. Группа 10 «Сооружения»

Объекты оценки группы 10 представляют собой объекты капитального строительства – сооружения, расположенные на территории Амурской области, в количестве 30 820 единиц.

В рамках группы 10 «Сооружения» в соответствии с Методическими указаниями выделены функциональные подгруппы.

Более подробная информация представлена ниже в таблице.

Таблица 258 Распределение объектов в рамках группы 10 «Сооружения»

Номер подгруппы	Наименование подгруппы
1000	Сооружение
1001	Аттракционные сооружения
1002	Башни-сооруж
1003	Мачтовые сооружения, опоры, вышки
1004	Беседки-сооруж
1005	Гидротехнические сооружения: набережные
1006	Эстакады
1007	Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны
1008	Бункеры
1009	Навесы
1010	Линии электропередач кабельные
1011	Линии электропередач воздушные
1012	Сети газораспределительные
1013	Гидротехнические сооружения: за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных
1014	Сети канализационные тоннельные коллекторы
1015	Сети тепловые
1016	Сети водопроводные
1017	Сети канализационные, без коллекторов
1018	Фонтаны
1019	Градирни
1020	Сети инженерные технологические
1021	Сети тепловые: камеры теплосети подземные
1022	Железнодорожные пути
1023	Подкрановые пути
1024	Тоннели
1025	Мосты
1026	Сооружения связи линейно-кабельные
1027	Сети трубопроводов магистральные
1028	Переходы надземные
1029	Переходы подземные
1030	Прочие сооружения
1031	Дорога-Площадка-Покрытие
1032	Силосная траншея, яма
1033	Скважина артезианская
1034	Колодец
1035	Водоемы и пруды
1036	Ограждение
1037	Отстойник канализационный
1038	Кладбище
1039	Полигон для отходов
1040	Сооружение тп
1041	Сооружение пс
1042	Сооружение распредел/устройст(элэнергетика)
1043	Галерея
1044	Спортивная/Детская площадка
1046	Общественные туалеты
1047	Благоустройство
1049	Пирсы/Причалы
1050	Платформы-Перроны
1051	Вспомогат-Хозяйст сооруж
1052	Складские сооружения
1053	КПП сооружение
1054	Место стоянки воздуш судов
1055	Очистные сооружения
1056	Весы
1057	Насос станция
1058	Котельная
1060	Воздухопровод
1061	Произв/объект сооруж
1062	Дымовая труба
1063	Дымокамера
1064	Стадионы/трибуны
1065	Парк/сквер
1066	Пляж
1068	ЖДобъект
1070	Объект ГО
1071	Вольеры для животных
1072	Остановка
1074	Сооружения МЧС
1075	Скотомогильники

3.13.7. Сведения об износе и устареваниях

Физический износ – потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия. У всех объектов оценки имеются признаки физического износа, поскольку все они, либо эксплуатируются, либо ранее находились в эксплуатации. Объекты оценки имеют различные годы постройки и периоды эксплуатации, в связи с этим каждому объекту оценки присущ различный физический износ, соответствующий периоду и интенсивности его эксплуатацию. При отсутствии информации о дате ввода объекта в эксплуатацию или капитальном ремонте, принято допущение об принятии во внимание даты постановки на учет объекта недвижимости для определения физического износа.

Функциональное устаревание – потеря стоимости, вызванная несоответствием проекта, материалов, стандартов, качества дизайна или производства, техническим современным требованиям. Объем имеющейся по объектам оценки информации позволяет сделать допущение о том, что в большинстве своем, объекты оценки выполнены с применением материалов, используемых в настоящее время, объемно-планировочные решения соответствуют современным требованиям. Таким образом, признаков существенного функционального устаревания объектов оценки не выявлено.

Экономическое (внешнее) устаревание - потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Под внешними факторами подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д.

Согласно Допущениям и ограничительным условиям, использованным при проведении оценки, права на оцениваемое имущество предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства Российской Федерации, имущество – свободным от обременений (сервитутов) и ограничений в использовании, если иное специально не оговорено в договоре на оказание услуг по оценке, не подтверждено документально. Изменения законодательства, накладывающие какие-либо ограничения на использование объектов оценки в данный период также не зафиксированы.

По мнению Исполнителя, учитывать внешнее (экономическое) устаревание оцениваемых объектов и, тем самым дифференцировать стоимость объектов в зависимости от влияния на них каких-либо внешних экономических факторов (инвестиционная привлекательность района субъекта, уровень жизни населения, стоимость жилой недвижимости, численность населения и т.п.), не целесообразно и некорректно. В связи с чем, величина экономического износа для всех оцениваемых объектов капитального строительства приравнивается к 0.

3.13.8. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки

Элементы, входящие в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки, не выявлены.

3.13.9. Информация о текущем использовании объектов оценки

В соответствии со ст. 16 «Основания осуществления кадастрового учета» Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Федеральный закон № 221), кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования, либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10-21 части 2 ст. 7 Федеральный закон № 221 сведений об объекте недвижимости.

Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 13 - 20 части 2 ст. 7 данного Федерального закона сведений, кадастровый учет в связи с изменением сведений, указанных в пункте 10 части 2 ст. 7 Федеральный закон № 221 или сведений, указанных в пункте 21 части 2 ст. 7 Федеральный закон № 221, осуществляются, если иное не установлено Федеральный закон № 221, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Если иное не установлено Федеральный закон № 221, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости.

Таким образом, для целей настоящей оценки текущее использование объектов оценки принимается соответствующим их назначению, информация о котором содержится в ЕГРН, т.е. в Перечне объектов оценки.

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость не выявлены.

3.13.10. Допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки групп объектов капитального строительства

Допущения, касающиеся информации об объектах оценки

Оценка объектов оценки проводится из допущения, что наиболее эффективное использование объектов оценки совпадает с видом их разрешенного и/или фактического использования.

Допущения, касающиеся количественных и качественных характеристик объектов оценки

Ввиду того, что в ЕГРН земельные участки и улучшения на них являются отдельными объектами учета, оценке подлежат улучшения (здания, помещения, сооружения, объекты недвижимости незавершенного строительства) без учета земельного участка.

Для объектов оценки, имеющих тип объекта «Помещение», значения количественных и качественных характеристик определены исходя из характеристик зданий, в котором расположены данные помещения.

Для объектов, у которых по данным ЕГРН отсутствовала информация о площади, в расчетах использовалась площадь равная 1 кв. м.

Для объектов, у которых отсутствовала информация в полях, описывающих основные физические характеристики, для расчетов использовались наиболее типичные или средние данные, по всей группе объектов оценки, к которой данный объект относится.

Для объектов оценки групп 1, 2, 9, 10, состояние которых неизвестно либо отсутствует информация о годе постройки, расчет хронологического возраста объекта происходит по данным о годе постановки на учет.

Допущения, касающиеся методов (способов) определения кадастровой стоимости

Объекты незавершенного строительства оценивались исходя из функционального назначения объекта. Кадастровая стоимость объекта определялась произведением стоимости объекта, будь он завершен строительным производством на процент готовности этого объекта. Степень готовности объекта принимается по фактическим данным. По объектам, где не указаны данные на дату оценки о степени готовности, использован показатель 50%.

В случае если единицей измерения объекта оценки является показатель, отличный от площади объекта (протяженность, объем и т.п.), УПКС объекта определяется путем деления кадастровой стоимости объекта оценки на величину единицы его измерения.

В случае, если в справочниках «Ко-Инвест» единицей измерения является показатель, отличный от показателя объекта оценки (глубина, объем, протяженность, площадь), то для определения кадастровой стоимости объектов оценки группы 10 применялся показатель, указанный в сборнике «Ко-Инвест».

При отсутствии информации о классе конструктивных систем (КС) для объектов оценки принимался КС-1 (кирпичные стены).

Допущения, касающиеся результатов оценки

Расчеты, включая промежуточные, производятся с использованием программных продуктов MS Office с применением функции «точность как на экране».

Исполнитель не проводил анализ соответствия суммы кадастровых стоимостей земельного участка и ОКС с рыночными ценами единого объекта недвижимости, в связи с этим Исполнитель не исключает возможность такого несоответствия.

Итоговая величина стоимости представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления. Все полученные результаты округляются до двух знаков после запятой (т.е. до копеек).

Допущения и ограничительные условия, связанные с расчетами

Допущения, связанные с различными этапами расчетов, представлены далее по тексту Отчета.

Расчет стоимости объектов с применением затратного подхода

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому типичный покупатель не станет платить за оцениваемый объект сумму большую той, за которую можно купить или создать (с учетом стоимости денег во времени) другой объект равной полезности10 Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд-во «МСК», 2007, стр. 172. .

Как было отмечено ранее, в расчет стоимости объектов оценки в рамках применения затратного подхода входит определение стоимости прав на земельный участок. Ввиду того, что объектами оценки являются улучшения без учета стоимости земли, в рамках настоящего раздела рыночная стоимость прав на землю не определялась.

Расчет затрат на замещение

Для определения затрат на замещение оцениваемых объектов использован метод сравнительной единицы. Данной техникой предполагается использование данных о затратах на строительство какой-либо единицы измерения, например, 1 кв. м общей площади квартир, 1 куб. м строительного объема, 1 кв. м общей площади помещений и др.

Для проведения расчетов использовались Справочники Укрупненных показателей стоимости строительства (КО-ИНВЕСТ).

В ходе расчета стоимости оцениваемых объектов были использованы следующие справочники КО-ИНВЕСТ:

Здания и сооружения агропромышленного комплекса, 2023 г.;

Жилые дома, 2023 Г;

Общественные здания, 2023 Г;

Складские здания и сооружения, 2023 Г;

Сооружения городской инфраструктуры, 2023 г;

Промышленные здания, 2023;

Промышленные сооружения, 2023;

Магистральные сети и транспорт, 2023 г;

Благоустройство территорий, 2023 г.

Предоставленная в справочниках информация предназначается для использования при определении стоимости замещения оцениваемых объектов в рамках затратного подхода. При подготовке справочников использована проектно-сметная документация, укрупненные показатели стоимости, а также результаты расчетов индексов цен в строительстве. Формат КО-ИНВЕСТ, использованный в данных справочниках, предусматривает, что табличная информация в основных разделах содержит как технические описания, так и стоимостные показатели в уровне цен Амурской области, дифференцированные по элементам зданий для нескольких уровней качества проектных решений.

Публикуемые стоимостные показатели для определения стоимости зданий основываются на проектно-сметной документации, в том числе на данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройство внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.

По данным составителей Справочника: «Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующими нормативными документами по определению сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории РФ. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2000».

В справочных показателях стоимости учтен следующий круг затрат:

прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

накладные расходы и сметная прибыль по действующим нормативам — в процентах от фонда оплаты труда строителей и механизаторов;

усредненная величина доначислений к стоимости от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты по 1-7, 9-10 и 12 главам сводного сметного расчета, а также непредвиденные работы и затраты .

В справочных показателях стоимости в составе доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли подрядчика учтены затраты на временные здания и сооружения, зимние удорожания, земельный налог, другие налоги, сборы и обязательные платежи, затраты на проектные и изыскательские работы, непредвиденные работы и затраты, технический и авторский надзор и др.

В составе фактических показателей оплаты труда и цен на материалы учтена полная стоимость соответствующих ресурсов, используемых в строительстве.

Стоимостные показатели не учитывают затраты на привлечение кредитных ресурсов для осуществления строительства и рассчитаны, исходя из предположения, что за время возведения объекта цены на работы и оборудование оставались неизменными.

В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.

Во многом точность проводимых расчетов зависит от правильности выбора аналога объекта оценки.

В соответствии с рекомендациями по использованию УПСС (КО-ИНВЕСТ) величина затрат на замещение объекта оценки определяется в соответствии с классом конструктивной системы здания и уровнем отделки с учетом дополнительных корректирующих коэффициентов.

Определение класса конструктивной системы объектов оценки

При расчете объектов оценки были выделены подгруппы оцениваемых объектов по классам конструктивных систем в зависимости от материала ограждающих конструкций (материала стен).

При расчете с помощью справочников КО-ИНВЕСТ определялся класс конструктивных систем в соответствии с данными таблиц, приведенных в использованном справочнике.

Таблица 259 Классы конструктивных систем зданий и сооружений

Здания
Основной материал ограждающих конструкций	Основной материал несущих конструкций	Класс конструктивной системы
Кирпич	Железобетон, сталь	КС-1
Мелкие стеновые ячеистые и слоистые блоки	Железобетон, сталь	КС-1А
Кирпич	Древесина	КС-2
Железобетон	Железобетон в бескаркасных системах	КС-3
Железобетон в каркасных системах	КС-4
Сталь	КС-5
Комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов	Железобетон, сталь	КС-6
Стекло	Железобетон или стальной каркас	КС-6А
Древесина	Древесина и др. конструктивные материалы	КС-7
Сооружения
С преимущественным применением:	Класс конструктивной системы
нерудных и бетона	КС-8
монолитного железобетона	КС-9
сборного железобетона	КС-10
конструкционной стали	КС-11
стальных труб	КС-12
древесины	КС-13
кабелей и проводов	КС-14
благоустройство прилегающей территории (озеленение)	КС-15

Источник: Справочник КО-ИНВЕСТ, 2023 (Техническая часть и методические материалы на 01.01.2023, для условий строительства в Амурской области)

В Перечне объектов оценки приведена информация о материале стен. На основании этой информации, в соответствии с Приложением 3 Методических указаний, каждому оцениваемому объекту был назначен класс конструктивной системы.

Таблица 260 Распределение оцениваемых объектов по группам капитальности и классам конструктивных систем

Материал стен (по данным перечня)	Класс конструктивной системы	Группа капитальности
Каменные	КС-1	I и (или) II
Кирпичные	КС-1	I
Кирпичные облегченные	КС-1	III
Из природного камня	КС-1	I
Деревянные	КС-7	IV
Рубленые	КС-7	IV
Каркасно-засыпные	КС-7	V
Каркасно-обшивные	КС-7	V
Сборно-щитовые	КС-7	V
Дощатые	КС-7	V
Деревянный каркас без обшивки	КС-7	IV
Смешанные	КС-3	II, III
Каменные и деревянные	КС-1	II, III
Каменные и бетонные	КС-1	I и (или) II
Легкие из местных материалов	КС-3	III
Из прочих материалов	КС-3	III и (или) IV
Бетонные	КС-3	I и (или) II
Монолитные	КС-3	I и (или) II
Из мелких бетонных блоков	КС-3	I и (или) II
Из легкобетонных панелей	КС-3	II
Железобетонные	КС-3	I и (или) II
Крупнопанельные	КС-3	I и (или) II
Каркасно-панельные	КС-3	II и (или) III
Монолитные	КС-3	I и (или) II
Крупноблочные	КС-3	I и (или) II
Из унифицированных железобетонных элементов	КС-3	I и (или) II
Из железобетонных сегментов	КС-3	I и (или) II
Шлакобетонные	КС-3	III
Металлические	КС-6	III, IV, V

Определения класса качества

Качественные параметры здания соответствующего типа определены в соответствии с классами качества:

MINIMUM (M) (малобюджетный)11 Указанный класс качества появился в сборниках Ко-Инвест 2014 г. ;

ECONOM (E) (экономичный);

STANDARD (S) (средний);

PREMIUM (P) (улучшенный);

DE LUXE (L) (люкс).

Группировка зданий в зависимости от класса качества производится по классификатору наиболее распространенных материалов, конструкций и инженерных систем. Классификаторы приведены в справочнике отдельно для зданий разного функционального назначения. Авторы Справочника не относят тип используемых фундаментов к числу признаков, характеризующих класс качества, поскольку их применение обусловлено инженерно-геологическими условиями строительства. Материал, используемых в каркасах перекрытий, также является признаком конструктивной схемы здания и не относится к качественному параметру.

Для определения класса качества по предлагаемым УПСС классификаторам, было определено наличие признака класса качества по конструктивным элементам и материалам, преобладающим или составляющим существенную часть в оцениваемом здании. Класс качества здания определяется тем классом, по которому набирается наибольшее количество признаков в процентах от общего количества позиций в классе.

Выбор аналогов

Выше, согласно группировкам, принятым в использованном справочнике, были определены конструктивная система и класс качества оцениваемых объектов. Таким образом, выбор объектов-аналогов был произведен из объектов соответствующей конструктивной системы и класса качества, с аналогичным оцениваемым объектам функциональным назначением.

Допущение:

В случае отсутствия данных о материале стен и невозможности подбора максимально сопоставимого по характеристикам аналога, конструктивная система таких объектов определена как КС-1, обоснованием чего служат следующие доводы: кирпич (с железобетонными перекрытиями) один из наиболее распространенных материалов, используемых для постройки объектов недвижимости; объекты недвижимости, выполненные из кирпича (с железобетонными перекрытиями) - КС-1, при прочих равных условиях обладают удельной стоимостью строительства выше, нежели объекты, выполненные из древесины в различных ее сочетаниях - КС-7, но ниже чем объекты недвижимости, выполненные из железобетона - КС-3 и КС-4, как следствие, выбор КС-1 позволяет избежать излишнего неоправданного завышения либо занижения стоимости в расчетах.

В случае отсутствия данных о материале стен, но при наличии возможности подбора максимально близкого по всем основным техническим, эксплуатационным и функциональным характеристикам аналога, использовалась конструктивная система аналога.

Поправка на разницу в объеме/площади

В соответствии с правилами применения справочников КО-ИНВЕСТ, в случае значительного различия строительных объемов (площади) объекта оценки и объекта аналога, к справочным показателям стоимости замещения вводится соответствующая поправка на объем:

Рисунок 98 Поправка на разницу в объеме или площади

Определение прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя является фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель рассчитывает получить в качестве вознаграждения за свою реализованную активную предпринимательскую деятельность.

Данная величина отражает степень риска и уровень компетентности предпринимателя, связанные с реализацией строительного проекта, а также тот факт, что возможность использования объекта откладывается по сравнению с приобретением готового.

Прибыль предпринимателя может быть определена методом компенсации вмененных издержек как разность будущей стоимости произведенных инвестиций и суммы инвестиций, определенной без учета стоимости денег во времени.

Формула для расчета прибыли предпринимателя может быть выражена следующим образом:

где:

ПП -прибыль предпринимателя, руб.;

∆i – доля инвестиций в i-тый период в объект недвижимости (%);

i – порядковый номер периода;

n – количество периодов инвестирования (продолжительность строительства);

Y – норма доходности (ставка наращения) для инвестиций в строительство (% в рассматриваемый период (месяц, квартал, год)).

Представленная формула для целей массовой оценки может быть упрощена до вида:

где:

I – общий объем инвестиций в проект создания ОКС, руб.

Применение указанной упрощенной формулы не приводит к существенному искажению результата расчета. В расчетах в настоящей оценке может использоваться, как общая, так и упрощенная формула, что не является ошибкой.

Как видно из приведенной выше формулы, прибыль предпринимателя зависит от трех параметров – ставки наращения, доли и продолжительности инвестиций в строительство.

Расчет продолжительности строительно-монтажных и проектно-изыскательских работ

Срок строительно-монтажных работ был рассчитан в соответствии с Приложением № 10 Методических указаний с учетом назначения оцениваемых объектов.

Таблица 261 Срок строительно-монтажных работ

Формула	А1	А2
13,8	-1,4
3	12,5
4	9,4

где:

Т – Срок выполнения СМР (не включает в себя временные затраты на проектирование);

А1, А2 – заданные СНиП параметры уравнения, определенные по данным статистики для каждого вида использования;

С - объем строительно-монтажных работ, млн. руб., в ценах 1984 г.12 В данном случае СМР включают ПИР. Далее под рассматриваемой величиной будут пониматься затраты на строительство.

Для жилых зданий продолжительность строительно - монтажных работ определена по формуле:

, где

- продолжительность строительно - монтажных работ (СМР), мес.

S - площадь объекта, кв.м.

Выбор ставки наращения

Инвестор, при вкладывании средств в строительство объектов различного назначения, ожидает получить доходность не ниже уровня доходности альтернативных проектов. В данном отчете было принято решение использовать в качестве номинальной ставки наращения средневзвешенную процентную ставку по привлеченным кредитными организациями вкладам (депозитам) физических лиц и нефинансовых организаций в рублях на период свыше 1 года.

Рисунок 99 Средневзвешенные процентные ставки

Источник: Статистический бюллетень Банка России № 1 (356) 2023 г.

(https://cbr.ru/statistics/bbs/)

Рисунок 100 Средневзвешенные процентные ставки

Источник: Статистический бюллетень Банка России № 1 (344) 2022

(https://cbr.ru/statistics/bbs/)

Средний показатель за 2 года, предшествующих дате оценки, составил 11,08%.

Поскольку показатели затрат на строительство приведены для объектов, заканчиваемых строительным производством, указанная доходность, помимо чистой доходности инвестора (реальной доходности), включает в себя и инфляционную составляющую.

Доходность на вложенные инвестиции, учитывая использование данных справочников, приведенные к дате оценки (то есть, уже содержащие инфляцию за время строительства), корректнее считать в реальных деньгах, поэтому значение доходности альтернативных проектов было очищено от инфляции по формуле Фишера:

,

где:

Yreal – реальная ставка наращения;

Ynom – номинальная ставка наращения;

λ- темп инфляции.

С учетом того факта, что расчет стоимости объектов проводится в номинальных ценах на дату оценки (влияние инфляции учтено в самой цене), необходимо учесть наращение по реальной ставке сверх инфляции.

Как правило, общий срок реализации девелоперского проекта (срок проектирования, согласования и непосредственного строительства) не превышает 3 лет. В противном случае объекты недвижимости стараются строить в несколько очередей (исключение составляет возведение уникальных или особо сложных объектов). Рассматриваемые альтернативные проекты реализовывались в течение 24 месяцев, в связи с чем использовались данные по инфляции за указанный срок:

Таблица 262 Индексы инфляции

Период	Показатель	Источник
2021	8,39%	https://gogov.ru/articles/inflation-rf
2022	11,94%
Среднее значение	10,165%	-

Таким образом, реальная годовая ставка наращения для расчета величины предпринимательской прибыли методом компенсации вмененных издержек, рассчитанная с использованием формулы Фишера, составила 0,83%.

Итоговый расчет прибыли предпринимателя

Общий фактор стоимости инвестиций в проект рассчитывается как средневзвешенная величина по периодическим факторам стоимости в зависимости от доли инвестиций в конкретном квартале:

Для выделения непосредственно самой величины прибыли предпринимателя из полученного результата необходимо отнять суммарные первоначальные инвестиции (поскольку речь идет о долях, то в данном случае эта величина составит 1 или 100%), тогда выше приведенная формула трансформируется в следующую, которая соответствует методике компенсации вмененных издержек:

где:

∆I – доля инвестиций в i-ый период.

Формула для расчета величины прибыли предпринимателя принята по формуле, приведенной в курсе лекций А.Ю. Бойко «Теория и практика затратного подхода». Формула в курсе лекций выведена на основании предложений коллег-оценщиков, опубликованных, в том числе, и в следующих источниках: С.В. Грибовский Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.:Маросейка, 2009. – 432 с., стр.308, формула 10.14; Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003, стр. 338, формула 7.39.

Проведя ряд математических преобразований, формула расчета приобретает упрощенный вид, обеспечивающий достаточную точность расчета:

где:

Т – продолжительность строительства, мес.;

Y – среднемесячная ставка дохода, %.

Y = (1+YReal)1/12 – 1,

где:

YReal – реальная годовая ставка наращения, определенная выше в размере 0,83% годовых.

Определение накопленного износа и устареваний

Износ и устаревания определяются снижением стоимости объекта недвижимости из-за воздействия различных факторов. Накопленный износ принято делить на три группы:

физический износ;

функциональное устаревание;

экономическое устаревание.

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в периоде эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, коррозии или дефектов конструктивных элементов, а также механических повреждений элементов.

Функциональное устаревание является потерей стоимости вследствие недостатков проектирования и несоответствия объекта современным требованиям рынка, а также морального устаревания использованных материалов и конструкций.

Экономическое устаревание определяется, как изменение стоимости объекта вследствие изменения ситуации на рынке, изменения финансовых и законодательных условий, изменения окружения объекта, то есть факторов, непосредственно с оцениваемым объектом не связанных.

Определение физического износа

Физический износ строения (здания, сооружения) – это потеря стоимости за счет естественных процессов старения во время эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, коррозии или конструктивных дефектов, а также механических повреждений элементов строения, то есть снижение физико-механических характеристик объекта – ухудшение, способное отразиться на долговечности, надежности, удобстве и затратах эксплуатации, а также на эстетических характеристиках объекта.

Физическое обветшание (износ) зданий может быть определено различными способами, большая часть из которых основана на сравнении с объектами-аналогами, чье физическое состояние известно.

В качестве одного из расчетных способов расчета физического износа принято использовать соотношение срока эффективного возраста строения (или конструктивного элемента) к сроку его экономической жизни13 Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002 – с.228. . Эффективный возраст объекта – возраст,соответствующий физическому состоянию и полезности объекта, учитывающий возможность его продажи. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Таким образом, величина эффективного возраста принимается на основании информации о дате ввода в эксплуатацию объекта (конструктивного элемента), т.е. срока его хронологической жизни (действительного возраста), а также данных о проведении капитального ремонта, заменах и пр.

Экономическая жизнь – это период времени, в течение которого здание вносит вклад в стоимость объекта собственности.

В качестве срока экономической жизни принимается нормативный срок службы зданий в соответствии с группой капитальности и классом конструктивной системы, в соответствии с информацией, отраженной в таблице ниже, на основании Приложения 9 Методических указаний:

Таблица 263 Нормативные сроки службы

Группа капитальности	Краткое описание объектов группы	Ориентировочный срок экономической жизни в нормальных условиях эксплуатации, лет
I	Капитальные или особо капитальные объекты с повышенным запасом надежности, прочности, долговечности - гидроэлектростанции, крупные основные производственные здания, крупные общественные, в том числе, административные и торговые комплексы, здания основных музеев, хранилищ национальных и культурных ценностей, произведения монументального искусства, стадионы, большие театры, высотные здания и сооружения (высотой более 75 м), большепролетные сооружения	150
II	Многоэтажные жилые здания, большая часть общественных и производственных зданий - объекты, выполненные из каменных (кирпичных, бетонных) материалов.	100
III	Жилые, общественные и производственные здания и сооружения, выполненные с применением металлических каркасов, облегченных каменных материалов и (или) специально обработанной древесины (клееный брус), здания жилищно-гражданского и производственного массового строительства	80
IV	Жилые, общественные и производственные здания и сооружения, выполненные из легких каменных блоков и (или) древесины, включая рубленные брусовые и утепленные каркасно-щитовые дома с деревянными или легкими металлическими каркасами, включая большепролетные ангары	50
V	Жилые, общественные и производственные здания и сооружения - легкие дощатые, каркасно-обшивные объекты (дачные домики, бани, здания ангарного типа, за исключением большепролетных ангаров, теплицы)	30
Прочие	Временные здания и сооружения (бытовки строительных рабочих и вахтового персонала, временные склады, летние павильоны, беседки)	10

Для объектов строительства срок экономический жизни можно приравнять к нормативному сроку службы – периоду времени, на протяжении которого здание может беспрепятственно эксплуатироваться. С точки зрения эксплуатационных характеристик объекта его функционирование (работа людей в здании) без проведения неотложных ремонтных работ капитального характера разрешено или возможно только до накопления 60% износа. Далее, при накоплении износа зданием от 61 до 80% состояние конструктивных элементов становится недопустимым14 В соответствии с описательными характеристиками состояния СП 13-102-2003 , ветхим15 «Методика определения физического износа гражданских зданий» № 404 . По требованиям указанных нормативов пребывание людей в здании опасно, требуются неотложные ремонтные мероприятия по предотвращению аварий (крепи, разгрузки конструкций и т.п.), а также проведение комплексного капитального ремонта. Однако следует отметить, что при достижении износа 60% здания продолжают эксплуатироваться, и постановка на капитальный ремонт происходит не сразу. Но, как показывает практика, эксплуатация объектов с износом 80% невозможна. Таким образом, расчет построен в предположении эксплуатации до середины диапазона 61-80% - 70% физического износа, классифицируемого как ветхое.

Следует отметить возможность установления связи между амортизацией объекта и его физическим износом – при достижении 100% амортизации объект не может быть изношен более 70%.

Учитывая все вышесказанное, а также основываясь на алгоритме расчета физического износа, отраженного в Методических указаниях, расчет производится по следующему алгоритму:

для объектов оценки с расчетным физическим износом от 0 до 60%, износ принимается равным расчетной величине;

для объектов оценки с расчетным физическим износом от 60 до 100%, износ принимается равным 60%;

для объектов оценки с расчетным физическим износом свыше 100%, износ принимается равным 70%;

для объектов оценки, сведения о годе постройки либо ввода в эксплуатацию которых отсутствуют, за год ввода в эксплуатацию принят год постановки такого объекта на кадастровый учет. Физический износ указанных объектов рассчитывался с применением указанных допущений.

Результаты расчета

Результаты расчета кадастровой стоимости в рамках затратного подхода приведены в Приложении 2 к настоящему Отчету.

3.12. Расчет стоимости для подгруппы «Объекты культурного наследия»

При расчете кадастровой стоимости объектов культурного наследия использовались источники:

Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия (одобрены к применению Советом по оценочной деятельности (заседание от 23.06.2015);

Письмо Минстроя России от 14.01.2021 № 598-ИТ/09 «О применении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации, утвержденной: приказом Минстроя России от 4 августа 2020 г. № 421/пр»;

Письмо Министерства культуры и массовых коммуникаций Российской Федерации от 19 марта 2008 года N 17-01-35/04-ДА «О методике расчета коэффициентов пересчета сметной стоимости ремонтно-реставрационных (реставрационно-восстановительных) работ от уровня 1984 года в текущий уровень цен»;

Сборник 7.2 "Размещение и установка памятников и монументов (в т.ч. стел, бюстов, скульптур). МРР-7.2-16", утвержденный приказом Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов от 29 декабря 2016 г. N МКЭ-ОД/16-75.;

Сборник 1.1 «Общие указания по применению Московских региональных рекомендаций. МРР-1.1.02-19» (с изменениями на 6 августа 2021 года), разработанный Комитетом города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов от 29 декабря 2016 г. N МКЭ-ОД/16-75;

Сборник укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры (СУПСС-87). Том III. Памятники русской архитектуры.; Москва, 1987;

Сборник укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры (СУПСС-87). Том I. Памятники русской архитектуры.; Москва, 1987;

Письмо Минкультуры РФ от 07.02.2012 N 16-01-39/10-КЧ «Коэффициенты изменения стоимости ремонтно-реставрационных работ от уровня 1984 года к уровню цен I квартала 2012 года и уровню цен 2001 года».

Выбор объектов-аналогов

Базовая стоимость проектных работ определяется в соответствии с формулой 3.1 Сборника 7.2 "Размещение и установка памятников и монументов (в т.ч. стел, бюстов, скульптур). МРР-7.2-16" (далее - Сборник):

= 323,0 x 1,0 х (0,4 х 1,0 + 0,37 + 0,065) = 269,70 тыс.руб.,

где
- 323,0 - базовая цена основных проектных работ (определяется по таблицам 4.1-4.5 Сборника 7.2);

- 1,0 - коэффициент, учитывающий вид разрабатываемой документации (определяется по таблице 1.1 Сборника) (Рисунок 101);

Рисунок 101 Распределение стоимости основных проектных работ по видам документации

0,4 - доля стоимости разработки архитектурно-планировочного решения: генплан (10,5%), архитектурное решение (25,5%); ПОС (4,0%) согласно таблице 3.2. Сборника (Рисунок 102)

0,370 - доля стоимости разработки конструктивных решений (таблица 3.2) (Рисунок 102);

0,065 - доля стоимости сметной документации (таблица 3.2) (Рисунок 102);

К=1,0 – не учитывается (таблица 4.7 Сборника) (рисунок 103).

Рисунок 102 Относительная стоимость разделов проектной документации при выполнении архитектурно-строительного проекта по размещению и установке памятников и благоустройству прилегающей к ним территории

Благоустройство (озеленение, наружное освещение и т.п.) в рамках кадастровой оценки не учитывается.

Рисунок 103 Факторы, влияющие на трудоемкость проектирования, и значения коэффициентов, учитывающих сложные условия включения объекта в окружающую среду

Приведенные в Сборнике базовые цены на проектные работы по размещению и установке памятников соответствуют II категории сложности с коэффициентом 1,0

Стоимость проектирования в текущих ценах определяется по формуле (4.1) "Общих указаний по применению Московских региональных рекомендаций. МРР-1.1-16" и составляет 952,87 тыс.руб. (=269,70 х 3,533).

где 3,533 - коэффициент пересчета (инфляционного изменения) базовой стоимости проектных работ в текущий уровень цен IV квартал 2016 года к ценам 2000 года (согласно приказу Москомэкспертизы от 21.01.2016 N МКЭ-ОД/16-1).

Стоимость триумфальной арки определена на основании данных сборника укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры (СУПСС-87). Том III. Памятники русской архитектуры.; Москва, 1987.

В качестве объекта-аналога выбран объект – беседка объемом до 400 куб. м.

Рисунок 104 Объект-аналог для определения стоимости Объект Триумфальная арка

Рисунок 105 Объект-аналог для определения стоимости Объект Триумфальная арка

КС=39,77*1,06*37,64*3,533*1,09*1,334218 = 8 153 рублей/куб.м на 01.01.2023 г.

Где, 1,06 – территориальный коэффициент (согласно Сборнику укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры (СУПСС-87). Том I. Памятники русской архитектуры.; Москва, 1987);

37,64 - Коэффициенты изменения стоимости ремонтно-реставрационных работ от уровня цен 1984 г. к уровню цен 2001 г. для г. Москвы (Письмо Минкультуры РФ от 07.02.2012 N 16-01-39/10-КЧ «Коэффициенты изменения стоимости ремонтно-реставрационных работ от уровня 1984 года к уровню цен I квартала 2012 года и уровню цен 2001 года»);

3,533 - коэффициент пересчета (инфляционного изменения) базовой стоимости проектных работ в текущий уровень цен IV квартал 2016 года к ценам 2000 года (согласно приказу Москомэкспертизы от 21.01.2016 N МКЭ-ОД/16-1)

Таблица 264 Индексы пересчета цен на 01.01.2023 г. для Амурской области к ценам Московской области на 2016 года

Индекс СМР для объектов культуры для г. Москвы на 01.01.2017 г	7,16
Индекс СМР для прочих объектов для Амурской области на 01.01.2017 г	7,8
Индекс территориальный для Амурской области на 01.01.2017	1,09
Индекс СМР для объектов культуры для Амурской области на 01.01.2017 г	7,8
Индекс СМР для объектов культуры для Амурской области на 01.01.2021 г	10,4069
Индекс СМР для Амурской области на дату оценки	1,334218

КС = 8153 руб./м3*956 м3 = 7 794 268 руб.

Стоимость арки у входа в парк определена на основании данных сборника укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры (СУПСС-87). Том III. Памятники русской архитектуры.; Москва, 1987.

В качестве объектов-аналогов выбраны объекты – ворота площадью до 8 и 30 кв. м.

Стоимость 1 кв. м ворот площадью 25-30 кв. м сформирована из стоимости фундамента бутового, ворот чугунных и стоимости кирпичной кладки. Итого стоимость 1 кв. м площади ворот в ценах 1984 г. составляет 281,3 руб.

Рисунок 106 Объект-аналог для определения стоимости Объекта Арка у входа в парк

Рисунок 107 Объект-аналог для определения стоимости Объекта Арка у входа в парк

Из стоимости 1 кв. м ворот площадью до 8 кв. м исключена стоимость цоколя белокаменного и стоимость белокаменного завершения столбов. Итого стоимость 1 кв. м площади ворот в ценах 1984 г. составляет 185,15 руб.

Рисунок 108

Рисунок 109

3.13. Корректировка результатов определения кадастровой стоимости на аварийное состояние

Работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости предполагают использование информации об аварийном жилье.

В соответствии с Реестром аварийных домов, представленном на сайте Реформа ЖКХ, Учреждением проанализирован перечень домов, признанных аварийными на территории Амурской области. Таким образом, в Перечне объектов оценки выявлено 10 258 объектов недвижимости в аварийном состоянии. В связи с чем, необходимо внести соответствующую корректировку.

В рамках проведения работ оценка объектов проводится исходя из допущения, что состояние объектов оценки соответствует состоянию объектов-аналогов. Данное допущение исходит из того, что соотношение основной и вспомогательной площади, электроснабжения, водоснабжения, канализации, системы дополнительной безопасности и контроля, дополнительные удобства, наличие лифтов и т.п. является типичным (аналогичным) и характерным как для объектов оценки, так и для объектов-аналогов. Иными словами, в рамках настоящей оценки Оценщик исходит из того, что состояние объектов оценки сопоставимо с состоянием объектов-аналогов, если иное не оговорено в Отчете.

Состояние объектов - аналогов и объектов оценки, не являющихся аварийными объектами, характеризуется как фактическое.

Для объектов оценки, имеющих характеристику состояния «Аварийное», значение физического износа принимается равным 81%, в соответствии с Таблицей 277.

Указанное значение обусловлено следующим. Аварийное состояние, согласно Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2-04.2004 (утверждено Госстроем Российской Федерации), это состояние здания, при котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих. При этом, аварийное состояние несущих конструкций здания - состояние несущих конструкций здания, при котором конструкции или их часть вследствие естественного износа и внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и без принятых мер по укреплению могут вызвать аварийное состояние жилого помещения или всего жилого здания и представляют опасность для проживающих. Отдельная несущая конструкция здания, находящаяся в состоянии, описанном выше, если ее обрушение не затрагивает другие конструкции или не влечет за собой изменения условий проживания или эксплуатации жилого здания в целом, считается предаварийной. Необходимо заметить, что аварийное жилье имеет деформации и повреждения несущих конструкций и проживание в данном жилом помещении опасно для жизни ввиду реальной возможности обрушения. Таким образом, согласно нижепредставленной Таблице, степень физического износа принимается на уровне 81 %, как минимальное значение для отнесения объектов недвижимости к аварийному состоянию.

Таблица 265 Ориентировочная оценка физического износа недвижимости

Физический износ, %	Состояние несменяемых конструкций зданий	Состояние внутренних конструктивных элементов
020	Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов	Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют
2140	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием
4160	Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками	Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями по горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней
6180	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали	Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями
81100	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен	Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена

Источник: Кутуков В.Н. Реконструкция зданий: Уч. для строительных вузов. М., 1981.

Фактор «Признак аварийности» указывает на его состояние. Соответственно, от состояния объекта недвижимости будет зависеть его стоимость.

В целях определения кадастровой стоимости состояние объекта недвижимости может быть: фактическим/аварийным. Данные значения обусловлены, тем, что в исходном Перечне объектов оценки сведения об износе (состоянии) объектов недвижимости отсутствуют. Поэтому приняты допущения, что состояние объектов оценки соответствует состоянию объектов-аналогов, а также что состояние объектов оценки, не являющихся аварийными объектами, принимается как фактическое. Вместе с тем, объекты недвижимости, включенные в список аварийных объектов, требуют дополнительного учета в оценке в связи с пониженным спросом на такие объекты недвижимости.

В связи с указанным, в состав ценообразующих факторов включен фактор «Признак аварийности».

Кадастровая стоимость объектов недвижимости, включенных в список аварийных объектов, требует дополнительной корректировки, в связи с пониженным спросом на такие объекты недвижимости.

Корректировка кадастровой стоимости объектов недвижимости аварийным состоянием, осуществляется в соответствии со следующим алгоритмом:

1. Рассчитывается кадастровая стоимость объектов недвижимости без учета аварийного состояния;

2. Определяется соотношение между аварийным и фактическим состояниями на основе данных о физическом износе объектов недвижимости.

2.1. При расчете кадастровой стоимости в рамках затратного подхода применялся следующий порядок действий.

Значение физического износа объектов недвижимости с аварийным состоянием составляет 80 %. Таким образом, корректировка для состояния объекта недвижимости «Аварийное» будет определяться по следующей формуле

,

где

Ка — корректирующий коэффициент на аварийное состояние объекта недвижимости;

Иф — значение фактического износа.

2.2. Расчет корректировки на аварийное состояние при определении кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода производился следующим образом.

Кадастровая стоимость в рамках применения сравнительного подхода рассчитана на основе построения статистической модели с учетом типичного (фактического) износа объектов-аналогов, предлагаемых на рынке.

Значение фактического физического износа принимается равным – 40%. Данное допущение обосновано тем, что:

типичным для обращающихся на рынке объектов недвижимости является удовлетворительное состояние;

оценка состояния на уровне удовлетворительного дает наименьшую погрешность расчетов.

Таким образом, значение корректировки на состояние объекта недвижимости «Аварийное» в рамках сравнительного подхода составляет 0,43.

3. Определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости с учетом аварийного состояния путем корректировки УПКС, рассчитанного на основе статистических моделей без учета состояния и умножения данного УПКС на площадь.

3.14. Согласование результатов оценки объектов оценки

В соответствии с п. 4 Методических указаний в случае использования более одного подхода к оценке результаты, полученные с применением различных подходов, должны быть согласованы между собой с целью определения итоговой величины кадастровой стоимости.

Целью согласования результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Возможность получения обобщающих характеристик достоверности полученных с использованием различных подходов результатов основана на анализе различных обстоятельств, сложившихся к моменту вынесения решения о величине итоговой стоимости.

Кадастровая стоимость каждого объекта оценки определена одним методом в рамках одного подхода в связи с чем, итоговая кадастровая стоимость принимается равной результатам, полученным при применении соответствующего метода в рамках подхода.

Пообъектно итоговая величина кадастровой стоимости объектов оценки представлена в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.14. Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости

В соответствии с Методическими указаниями индивидуальный расчет применяется при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:

1) необходимости определения стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости с заданными характеристиками, относительно которого будет моделироваться стоимость объектов недвижимости;

2) необходимости определения стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточной информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки сведений об объектах недвижимости, в силу недостаточности информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

4) необходимости определения кадастровой стоимости нетиповых объектов недвижимости.

В качестве исходных данных для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости допускается использовать результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости), а также заключений экспертов, подготовленных в ходе судопроизводства, в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости.

При рассмотрении заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поступивших в Учреждение, приняты решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в отношении объектов недвижимого имущества – сооружения с кадастровыми номерами 28:01:000000:10164, 28:01:000000:10163. Рыночная стоимость данных сооружений была определена рыночным оценщиком по состоянию на 31.10.2022 года.

Согласно отчетам рыночного оценщика, рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 28:01:000000:10164 по состоянию на 31.10.2022 составила 7 163 068 рублей; рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 28:01:000000:10163 по состоянию на 31.10.2022 составила 3 967 038 рублей

В соответствии с принятыми решениями об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости такого объекта недвижимости, а также, в связи с тем, что дата оценки, указанная в Отчетах об оценке максимально приближена к дате определения кадастровой стоимости, то величина рыночной стоимости сооружений с кадастровыми номерами 28:01:000000:10164, 28:01:000000:10163 были применены для данных объектов в качестве их кадастровой стоимости.

Сведения о способе определения стоимости указан в Приложении 2.5 и 2.6 к Отчету.

Расчет кадастровой стоимости произведен индивидуально также в отношении следующих объектов недвижимости:

28:01:000000:3071;

28:01:130053:154;

28:01:000000:4785;

Расчет стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 28:01:000000:3071, 28:01:130053:154 представлен в разделе 3.12 Отчета.

Результаты определения кадастровой стоимости представлены в Приложении 3.

4. Заключительная глава (п.12 Требований к Отчету)

4.1. Информация об итогах контроля качества результатов определения кадастровой стоимости

В соответствии с гл. X Методических указаний Учреждением проводился контроль качества результатов кадастровой стоимости, который включал в себя процедуры:

Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости с участием Министерства имущественных отношений Амурской области:

Проверка исходных данных об объектах недвижимости, их сверка и уточнение.

Перечень получен Учреждением 06.02.2023 г, что соответствует положениям ст. 13 Закона.

При обработке Перечня установлено, что в Перечень включена информация о 575 395 объектах капитального строительства, соответствует количеству объектов в исходном Перечне.

Нарушений установленных требований к обработке Перечня не выявлено. Представленный Учреждению Перечень соответствует требованиям, установленным Приказом Федеральной службы государственной регистрации права, кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления Перечней объектов недвижимости».

Анализ рынка, сбор и верификация данных о сделках и предложениях.

В соответствии с положениями Методических указаний для определения кадастровой стоимости Учреждением был осуществлен сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе:

1) информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта недвижимости (далее – информация о внешней среде объекта недвижимости);

2) информации о рынке объекта недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений);

3) иной информации, необходимой для определения стоимости объекта недвижимости в рамках различных подходов к оценке.

К информации о внешней среде объекта недвижимости была отнесена информация, характеризующая социально-экономическое состояние Российской Федерации, социально-экономическое состояние и тенденции развития субъекта Российской Федерации, муниципального образования и иная информация.

Информация о внешней среде была получена из официальных источников: статистических данных и из открытых источников Интернета. Так, информация, характеризующая экономическое, социальное, экологическое состояние Амурской области, муниципальных районов и городских округов, была получена на официальном сайте Амурстат (http://amurstat.gks.ru/).

Учреждением проведен сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости по следующим критериям:

1) обзор состояния рынка недвижимости (в целом);

2) обзор сегмента рынка объекта недвижимости.

В качестве источников информации о рынке объектов оценки были использованы общероссийские интернет-порталы: www.avito.ru, www.cian.ru, www.rosrealt.ru, www.domofond.ru, www.realty.yandex.ruа также официальные сайты: Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии www.rosreestr.ru (мониторинг рынка Амурской области), а также информация официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов https://torgi.gov.ru. В Росреестре по Амурской области была запрошена информация по зарегистрированным сделкам с земельными участками.

Анализ рыночной информации осуществляется в отношении следующих групп объектов недвижимости:

1) Жилая недвижимость (квартиры, дома).

2) Коммерческая недвижимость.

3) Объекты для хранения транспорта (гаражи).

Вся собранная рыночная информация однозначна, достаточна, проверяема и структурирована единообразно. В соответствии с положениями Методических указаний, каждому рыночному предложению (сделке) присваивается код с указанием:

- сегмента объекта недвижимости, к которому относится объект недвижимости;

- вида использования объекта недвижимости (определен в соответствии с Приложением № 2 Методических указаний);

- даты подачи объявления и (или) совершения сделки (в формате ДД.ММ.ГГГГ);

- порядкового номера объекта недвижимости.

Нарушений установленных требований к анализу рынка, сбору и верификации данных о сделках и предложениях не выявлено.

Контроль качества моделей оценки.

В соответствии с п. 64 Методических указаний контроль качества результатов определения кадастровой стоимости должен осуществляться на каждом этапе определения кадастровой стоимости. Для анализа качества индивидуального расчета и расчета методом типового (эталонного) объекта проводился статистический анализ разброса стоимостей отобранных аналогов и определялся коэффициент вариации. В математической статистике показано, что допустимые значения коэффициента вариации не должны превышать 33%. При превышении этой величины числовой ряд признается неоднородным, а, следовательно, непригодным для формулирования выводов по результатам статистического анализа. Рассчитанные показатели коэффициента вариации не превышают максимально допустимое значение для однородной выборки 33%, что свидетельствует о незначительной изменчивости вариационного ряда и однородности подобранных аналогов для целей определения кадастровой стоимости.

Все показатели, влияющие на полноту и адекватность, корректны. Нарушений не выявлено. Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости осуществлялась путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС. В разрезе групп в каждом из муниципальных образований Амурской области сравнивались УПКС рассчитанных групп объектов, расположенных в разных муниципальных образованиях Амурской области.

Выполнение контроля качества результатов расчета объектов 10 группы «Сооружения», а также анализ рынка в соответствующих сегментах в разрезе подгрупп не представляется возможным.

Информация о рынке сооружений, в том числе о ценах и объеме сделок (предложений), а также о ценообразующих факторах, носит не информативный характер. Иная информация, необходимая для определения кадастровой стоимости сооружений, предоставлена в составе Перечня, и носит достаточный характер в рамках реализации расчета затратным подходом, в т.ч. согласно рекомендациям применимости подходов для определения кадастровой стоимости, регламентированным Указаниями.

Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости в разрезе групп (подгрупп) в целом осуществляется путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости. Однако, с учетом сложносоставного характера оцениваемых сооружений и их функциональной специфики удельный показатель кадастровой стоимости может быть приравнен к кадастровой стоимости объекта в целом (расчет по сооружению в целом, например), в связи с чем УПКС объектов недвижимости 10 группы носят неинформативный характер.

Исходя из вышеизложенного, полученные результаты определения кадастровой стоимости сооружений не участвуют в процедуре контроля качества.

Таблица 266 Средние значения УПКС в разрезе групп по муниципальным районам, руб./ кв. м

Муниципальное образование	Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне - и многоэтажной жилой застройки)	Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)	Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта
Минимальное значение УПКС	Среднее значение УПКС	Максимальное значение УПКС	Минимальное значение УПКС	Среднее значение УПКС	Максимальное значение УПКС	Минимальное значение УПКС	Среднее значение УПКС	Максимальное значение УПКС
Архаринский муниципальный округ	9070.05	22836.56	49309.48	2532.87	12383.59	50518.70	2438.35	6196.36	9363.30
Белогорский муниципальный округ	5265.00	20592.01	59207.85	598.37	14233.81	37833.74	1407.08	4939.73	7017.86
Благовещенский муниципальный округ	10632.75	74962.63	94164.36	438.16	18812.64	51083.78	2738.59	12295.19	18680.04
Бурейский муниципальный округ	13170.83	27329.77	61309.78	1467.47	14893.03	45676.40	1450.57	7605.03	8902.78
Городской округ г. Белогорск	10422.25	49918.39	72553.36	544.89	19592.08	52634.88	314.05	9872.25	13212.25
Городской округ г. Благовещенск	3413.21	79616.61	111778.84	356.34	27421.98	48780.05	171.82	18214.39	21802.60
Городской округ г. Зея	3309.12	32908.04	60733.24	620.50	18704.98	37990.03	521.10	9500.81	11005.82
Городской округ г. Райчихинск	5739.06	28187.68	51218.85	3700.57	13460.75	36871.46	248.19	7901.51	9142.12
Городской округ г. Свободный	5271.72	51465.30	73958.28	276.23	20360.13	42776.54	3054.46	12409.95	13267.16
Городской округ г. Тында	410.40	40586.71	63898.69	561.11	15364.51	54035.17	57.83	9375.84	12992.37
Городской округ г. Шимановск	9729.73	31537.69	65443.27	930.64	15830.05	42756.06	1764.31	8887.14	10015.62
Завитинский муниципальный округ	8010.56	26208.02	53851.26	988.46	12434.57	41228.77	408.72	7529.08	8994.08
ЗАТО Циолковский	23346.61	29302.92	64170.10	26133.25	27044.00	30363.97	253.08	7764.06	8807.26
Зейский муниципальный округ	4030.06	13075.65	65708.87	783.53	10810.06	41763.82	1240.83	4377.54	10055.78
Ивановский муниципальный округ	13770.17	26505.97	57096.32	2950.82	17127.79	48566.07	399.76	7828.15	10015.62
Константиновский район	11534.73	27315.38	52351.89	3934.42	14566.31	41155.11	1711.43	6047.64	10135.75
Магдагачинский район	5683.32	26250.52	58155.19	2950.82	13390.77	38980.72	648.17	7432.21	8962.67
Мазановский район	9991.69	24013.48	49097.78	2950.82	12287.81	32681.20	2720.85	4788.40	8910.57
Михайловский район	11217.33	25961.73	36395.91	2950.82	16782.82	35912.90	2186.66	5903.63	8949.62
Октябрьский район	13886.34	26671.69	52577.46	2950.82	17003.46	46643.92	1997.39	6971.66	9928.41
пгт. Прогресс	7934.36	28497.81	55225.69	843.64	14487.89	37414.98	1800.74	8210.93	10140.16
Ромненский муниципальный округ	8555.73	21123.41	41378.18	2950.82	11519.32	38140.85	1827.70	4663.39	6330.25
Свободненский район	11768.93	24040.31	46167.94	2672.90	14411.65	40549.05	2247.21	4252.36	8825.26
Селемджинский район	3383.78	23683.90	51218.51	4722.26	12664.15	42443.81	1436.69	6260.77	8920.97
Серышевский муниципальный округ	9520.82	28095.57	51075.00	2950.82	15517.89	46832.03	2740.76	7200.90	10195.32
Сковородинский муниципальный округ	5507.92	26263.06	63070.83	2319.51	13700.04	56563.66	1958.16	7627.39	10074.19
Тамбовский муниципальеый округ	12520.71	28327.48	60663.16	709.83	17936.76	41338.14	1413.08	7483.60	9928.41
Тындинский муниципальный округ	9329.70	19595.03	65812.26	4722.80	14207.92	49708.79	1592.61	4348.70	10055.78
Шимановский муниципальный округ	10327.36	14051.53	16110.96	3067.75	8981.86	40980.65	2777.52	3791.76	8366.17

Продолжение таблицы 267 Средние значения УПКС в разрезе групп по муниципальным районам, руб./ кв. м

Муниципальное образование	Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно - оздоровительного значения	Группа 6. Административные и бытовые объекты
Минимальное значение УПКС	Среднее значение УПКС	Максимальное значение УПКС	Минимальное значение УПКС	Среднее значение УПКС	Максимальное значение УПКС	Минимальное значение УПКС	Среднее значение УПКС	Максимальное значение УПКС
Архаринский муниципальный округ	8846.24	16487.41	396533.16	9667.52	13519.91	14366.86	7932.13	14058.16	18487.84
Белогорский муниципальный округ	760.42	17306.22	211478.62	7841.50	12147.55	23754.26	8397.14	14029.29	23777.58
Благовещенский муниципальный округ	272.10	29679.20	405861.97	8520.11	17180.47	28997.18	4876.01	22159.88	37553.84
Бурейский муниципальный округ	5031.04	19795.69	818535.14	7967.04	13236.57	31371.72	9192.92	15650.52	21838.50
Городской округ г. Белогорск	3601.72	28531.16	572537.22	12043.48	34137.64	42332.75	6887.66	21983.01	41721.31
Городской округ г. Благовещенск	1721.54	43537.24	4517554.24	569.82	37108.48	61735.43	2343.55	36500.34	51936.25
Городской округ г. Зея	783.37	17660.33	23471.30	12699.45	14998.85	20393.95	1230.57	16857.80	22838.79
Городской округ г. Райчихинск	10674.42	16794.75	20901.84	9369.84	12806.94	15622.30	9197.47	15549.45	22204.86
Городской округ г. Свободный	1054.43	28622.18	729277.33	2113.36	25979.01	43080.07	1283.23	19752.52	43102.96
Городской округ г. Тында	834.71	17620.43	37881.29	9369.84	16605.61	19544.19	1952.62	16883.86	22208.35
Городской округ г. Шимановск	2133.66	16624.35	20903.24	13010.44	14795.44	18670.03	9622.21	16211.61	22203.70
Завитинский муниципальный округ	1061.31	14944.48	22966.44	12673.88	16114.45	26823.47	9505.79	14953.84	18802.48
ЗАТО Циолковский	806.08	19240.17	38846.89	699.43	11386.09	13848.81	12951.88	16827.69	22098.65
Зейский муниципальный округ	814.38	11332.72	18534.76	6404.65	13758.78	23754.26	6683.70	12431.11	24493.08
Ивановский муниципальный округ	2643.88	14678.02	35950.17	9233.31	12782.63	22628.26	9151.70	15540.79	130373.08
Константиновский район	9687.47	14585.91	19022.90	9855.87	11675.73	13705.80	9002.51	14689.43	17913.84
Магдагачинский район	7316.76	14725.30	139452.42	7657.45	10190.38	23754.26	7612.80	13484.14	18898.74
Мазановский район	9205.71	15994.02	314600.16	9207.70	11087.05	13492.87	9306.37	13527.04	17682.07
Михайловский район	1643.99	15445.31	187290.12	10425.70	17673.01	23754.26	9893.55	14308.88	17916.46
Октябрьский район	9598.48	15669.24	19915.51	9083.83	11621.03	13254.51	8792.78	16125.57	21158.95
пгт. Прогресс	1018.34	16217.62	20885.43	10533.68	11278.35	13380.15	9278.87	14539.30	18478.09
Ромненский муниципальный округ	9890.56	14114.16	23479.48	9369.84	11994.43	14929.39	9251.67	13605.54	17920.40
Свободненский район	8728.05	17610.97	214396.39	6980.03	15307.94	24188.14	7583.14	14256.23	26522.92
Селемджинский район	6154.30	10915.08	18731.73	6526.94	15632.92	23754.26	6126.57	13363.32	23777.58
Серышевский муниципальный округ	910.27	17940.87	302218.87	7295.80	14303.81	23754.26	10028.42	16535.64	21838.75
Сковородинский муниципальный округ	410.23	14379.90	377876.19	6720.07	11483.02	23754.26	2826.86	13535.73	18802.48
Тамбовский муниципальеый округ	7128.11	14713.80	36774.76	9349.53	13284.98	15014.42	9224.68	15726.70	23777.58
Тындинский муниципальный округ	3442.40	10673.94	140085.23	4486.41	10761.95	23754.26	3374.00	10967.33	24493.08
Шимановский муниципальный округ	9339.72	13968.12	94198.78	11018.86	13660.32	23754.26	9902.54	14472.70	23777.58

Продолжение таблицы 268 Средние значения УПКС в разрезе групп по муниципальным районам, руб./ кв. м

Муниципальное образование	Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно - оздоровительные и общественного назначения объекты	Группа 9. Прочие объекты
Минимальное значение УПКС	Среднее значение УПКС	Максимальное значение УПКС	Минимальное значение УПКС	Среднее значение УПКС	Максимальное значение УПКС	Минимальное значение УПКС	Среднее значение УПКС	Максимальное значение УПКС
Архаринский муниципальный округ	2657.82	5476.60	8493.22	2810.52	23387.67	396538.63
Белогорский муниципальный округ	2378.39	4563.08	7399.59	604.19	14350.92	207862.99
Благовещенский муниципальный округ	668.21	5767.28	10789.89	1506.42	21221.13	282693.67	5720.67	5720.67	5720.67
Бурейский муниципальный округ	896.67	5223.53	8153.47	691.60	11806.85	65476.84
Городской округ г. Белогорск	2454.79	9624.64	14152.12	2469.10	24631.21	1043094.28	3136.20	3136.20	3136.20
Городской округ г. Благовещенск	673.69	15224.28	21203.94	91.62	32202.99	1466884.57	2180.20	5808.36	18425.52
Городской округ г. Зея	1961.06	6474.45	7947.40	2531.35	51564.62	2743791.48	1789.67	2160.57	2531.46
Городской округ г. Райчихинск	3011.81	7680.47	9506.37	562.10	12788.71	20547.33	8926.71	8926.71	8926.71
Городской округ г. Свободный	1069.19	11294.16	16161.90	596.37	21774.99	369534.21	2320.38	5445.23	7007.65
Городской округ г. Тында	473.77	7850.63	9525.18	1416.63	14719.91	154141.32
Городской округ г. Шимановск	4606.03	8038.45	9533.94	6339.13	18346.55	282770.89	6695.03	6695.03	6695.03
Завитинский муниципальный округ	2859.80	7141.46	9531.80	505.96	18785.06	900739.63	2320.38	2320.38	2320.38
ЗАТО Циолковский	4244.24	7402.88	9455.05	10235.49	14773.29	81241.11
Зейский муниципальный округ	1870.45	4947.90	9784.49	2874.72	38173.16	1202833.84
Ивановский муниципальный округ	1990.44	4556.70	6279.95	934.27	20800.68	1036543.45	814.18	814.18	814.18
Константиновский район	2231.43	4518.39	6417.42	1256.88	25194.98	972546.84	3124.62	5150.45	8307.66
Магдагачинский район	2446.38	5522.14	7628.17	2887.39	17730.80	275995.86
Мазановский район	2607.48	4967.56	7628.17	3053.35	20031.96	540443.78
Михайловский район	301.37	5043.79	6279.68	1761.19	17102.12	251369.20
Октябрьский район	2309.05	4922.29	6282.70	3162.78	29434.72	1108602.62	6110.34	6110.34	6110.34
пгт. Прогресс	3307.78	6024.02	7101.21	5000.30	38446.77	1956063.37
Ромненский муниципальный округ	2053.70	5168.11	6417.42	5860.59	28581.73	868405.38
Свободненский район	1500.56	4240.73	11415.08	292.03	82309.28	2826936.68
Селемджинский район	2314.37	5387.31	8493.22	3574.13	12297.71	239458.16
Серышевский муниципальный округ	1973.14	5194.73	10286.71	2927.05	20715.65	629295.01
Сковородинский муниципальный округ	2137.06	6046.93	9528.98	598.65	20860.53	717674.33	3136.20	3136.20	3136.20
Тамбовский муниципальеый округ	2044.54	4503.24	7628.17	1092.21	19143.62	308088.40
Тындинский муниципальный округ	2303.78	4961.00	9499.08	2092.47	19665.05	1363581.22
Шимановский муниципальный округ	3034.00	5366.36	6279.38	4665.55	41804.63	1158489.73

4.2. Контроль качества процессов определения кадастровой стоимости

В соответствии с положениями гл. XI Методических указаний Учреждение осуществляет проверку качества процессов определения кадастровой стоимости путем выборочной проверки определения кадастровой стоимости объекта. Результат считается подтвержденным, если результат выборочной проверки совпадает с результатом определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения.

Результаты выборочной проверки расчетов представлены в таблице ниже.

Проверка с использованием результатов оценочного зонирования

Проверка результатов определения кадастровой стоимости с использованием результатов оценочного зонирования территории выполняется с целью выявления результатов оценки, существенно отличающихся от уровня рыночных цен.

Осуществление данного контроля обусловлено проведением дополнительной проверки качества результатов определения кадастровой стоимости с учетом результатов оценочного зонирования.

При проведении данной проверки выбран объект капитального строительства с кадастровым номером 28:01:130036:329, расположенный по адресу: Амурская область, г Благовещенск, ул Пионерская, д 2, кв 23, тип объекта недвижимости -	Квартира, Жилое помещение –	63,6 кв. м.

Данный объект капитального строительства отнесен к группе «1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)», расположен в кадастровом квартале 28:01:130036.

Определение местоположения кадастрового квартала, в котором расположен проверяемый объект недвижимости с кадастровым номером 28:01:130036 и ценовой зоны на Тематической схеме ценового зонирования г. Благовещенск, выполнено с использованием программы MapInfo путем наложения цифровой тематической схемы ценовых зон на дежурную кадастровую карту. Результаты наложения приведены на рисунке 109.

Рисунок 109 – Обзорная схема расположения кадастрового квартала 28:01:130036 на Тематической схеме ценового зонирования г. Благовещенск.

По результатам наложения, объект недвижимости с кадастровым номером 28:01:130036:329 расположен в границах кадастрового квартала 28:01:130036, в ценовой зоне «Зона максимальной ценности».

В таблице 269 приведены удельные показатели средних рыночных цен ценовой зоны в расчете на единицу площади.

Таблица 269 – Удельный показатель рыночной цены ценовых зон г. Благовещенск.

Наименование ценовой зоны	Минимальный УПРС (руб./кв. м)	Средний УПРС (руб./кв. м)	Максимальный УПРС (руб./кв. м)
Зона максимальной ценности	97000	103500	115000
Зона высокой ценности	86000	92000	97000
Зона средней ценности	75000	80000	86000
Зона низкой ценности	65000	70000	75000
Зона минимальной ценности	55000	60000	65000

По результатам проведенной проверки, можно сделать вывод, что объект недвижимости с кадастровым номером 28:01:130036:329 в соответствии с ценовым зонированием удельных рыночных цен попал в ценовую зону «Зона максимальной ценности» с диапазоном с удельных показателей рыночной цены на единицу площади от 97 001 до 115 000 руб./кв. м, что соответствует его рассчитанному удельному показателю кадастровой стоимости – 99223,08 руб./кв. м. Значение удельного показателя кадастровой стоимости приближено к среднему значению диапазона для ценовой зоны, что является закономерным, так как кадастровый квартал 28:01:130036 расположен на центральной улице города.

Таким образом, можно сделать вывод, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 28:01:130036:329 определена верно и соответствует сложившемуся рынку.

Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости

Для проверки качества процессов определения кадастровой стоимости проводится выборочная проверка индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости. Результат считается подтвержденным, если результат выборочной проверки совпадает с результатом определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения.

Для выборочной проверки определения кадастровой стоимости определены несколько объектов оценки. Информация по данным объектам недвижимости приведена в таблице 270

Таблица 270 Результаты расчета определения кадастровой стоимости

Кадастровый номер	Функциональная группа	Подгруппа	Ценообразующие факторы	Модель расчета	Расчет УПКС ОКС	УПКС объекта оценки, руб.	Расчет КС ОКС (УПКС ОКС*Площадь объекта оценки*Поправки)	Рассчитанная кадастровая стоимость
28:01:020402:2310	1	0107	Площадь ОКС; Административный центр гнп ОКС2023; социальная инфраструктура; статус локального центра, аварийность	УПКС = 86331.6605767159*e^(-0.001525034513054975*Площадь ОКС+-0.000008300388999180702* Административный центр гнп ОКС2023)	УПКС = 86331.6605767159*e^(-0.001525034513054975*49,5+-0.000008300388999180702* 4523.64)	77104.31	КС ОКС = 77104.31*49,5*0,96*0,94	3 444 157,13
28:02:000175:72	2	0202	Площадь ОКС; Административный центр гнп ОКС2023; Водоснабжение 2023 ОТ; Школы 2023 ОТ; поправка на аварийность	УПКС = 16544,903373145 * e ^ ((0,0018937261348803 * Площадь ОКС) + (8,748945976519E-6 * Административный центр гнп ОКС2023) + (0,32148417989897 * Водоснабжение 2023 ОТ) + (-0,00020352353274171 * Школы 2023 ОТ))	УПКС = 16544,903373145 * 2,72 ^ ((0,0018937261348803 * 64,2) + (8,748945976519E-6 * 2331,36) + (0,32148417989897 * 0,5868) + (-0,00020352353274171 * 479,54))	20886,47	КС ОКС = 20886,47*64,2*1	1 340 911,27
28:01:010428:202	3	0302	Класс конструктивных систем; Электроснабжение 2023 ОТ; Местоположение Транспорт; Остановки ОКС 2023; Площадь ОКС; поправка на материал стен	146,142205949008* e ^ (0,834329581377353*(Класс конструктивных систем)+0,261893006865275*(Электроснабжение 2023 ОТ)+0,772034563804329*(Местоположение Транспорт)+0,00000455768146602228*((161442,378354741+12,6546452594385-Остановки ОКС 2023))+0,00660538390221823*((289,807327422899+12,6926725771009-Площадь ОКС)))	146,142205949008* 2,72 ^ (0,834329581377353*(1,22042337041449)+0,261893006865275*(1,14207683393905)+0,772034563804329*(1,25710409923801)+0,00000455768146602228*((161442,378354741+12,6546452594385- 437,82023))+0,00660538390221823*((289,807327422899+12,6926725771009-32,4)))	17861,89	КС ОКС = 17861,89*32,4*1	578 725,24
28:07:000000:641	4	0401	Площадь Предпринимательство; Местоположение Предпринимательство; Статус НП; Административный центр ОКС 2023; Поправка на тип недвижимости; Поправка на материал стен	УПКС = 2389,88083094755* e ^ (0,650349223697932*( Площадь Предпринимательство)+0,515189447055489*( Местоположение Предпринимательство)+0,170228197768409*( Статус НП)+0,00000349833143167708*((325517,116-194989,114- Административный центр ОКС 2023)))	УПКС = 2389,88083094755* e ^ (0,650349223697932*( Площадь Предпринимательство)+0,515189447055489*( Местоположение Предпринимательство)+0,170228197768409*( Статус НП)+0,00000349833143167708*((325517,116-194989,114- Административный центр ОКС 2023)))	17683,69	КС ОКС = 17683,69*236,3*0,94*0,8	3 142 348,68
28:05:010845:90	2	0206	Имущественные права, ограничения (обременения) этих прав -1; Условия финансирования - 1; Площадь объекта недвижимости – 1; Условия продажи - 1; Отличие цены сделки от цены предложения - 1; Дата предложения – 1; Местоположение -0,68; Наличие/отсутствие электроснабжения – 1,08	УПКС = УПКС эталон * Площадь	УПКС = 14 977,91*0,68*1,08	10999,78	КС ОКС= 10999,78*11,2	123 197,50

По итогам проведенного анализа результаты, полученные в ходе выборочной проверки, совпали с результатами определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения.

Учитывая вышеприведенные мероприятия, можно сделать вывод, что работы по проверке качества процессов определения кадастровой стоимости проведены в полном объеме, процедура проверки соответствует требованиям Методических указаний.

Начальник отдела кадастровой оценки Н.Ю. Капшук

Врио директора Н. А. Свистильник

5. Приложения к Отчету

5.1. Приложение № 1. Исходные данные

5.1.1. Копия решения о проведении государственной кадастровой оценки

5.1.2. Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости

5.1.3. Сведения об объектах недвижимости, содержащихся в перечне.

5.1.4. Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости.

5.1.5. Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимой для определения их кадастровой стоимости.

5.1.6. Исходные данные, использованные для определения значений ценообразующих факторов, в том числе цифровые тематические карты, картографические материалы и другие графические материалы, таблицы.

5.1.7. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость).

5.2. Приложение № 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

5.2.1. Сведения о ценообразующих факторах, использованных при определении кадастровой стоимости, и о значениях таких факторов (для каждого объекта недвижимости);

5.2.2. Результаты оценочного зонирования;

5.2.3. Результаты группировки объектов недвижимости (для каждого объекта недвижимости);

5.2.4. Обоснование использованных при определении кадастровой стоимости моделей с описанием их структуры;

5.2.5. Сведения о способе определения кадастровой стоимости (массово или индивидуально) с указанием моделей, подходов, методов, использованных при определении кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости).

5.2.6. Сведения о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена индивидуально.

5.3. Приложение 3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

5.4. Приложение № 4. Систематизированные сведения. Файлы в формате XML, содержащие, в том числе систематизированные сведения о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, и результатах определения кадастровой стоимости.

5.5. Приложение № 5. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен.